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La maison de ville à Perpignan
Perpignan, la belle catalane, 118.220 habitants en
intramuros, présente, au dernier recensement, la troisième
progression démographique du pays derrière
Montpellier
et Toulouse.
La maison en milieu urbain offre un compromis idéal entre la villa
indépendante et l’appartement fonctionnel.
Gros plan sur un segment largement représenté au sein de la capitale
des Pyrénées-Orientales.
Située entre les Pyrénées, les Corbières et la
Méditerranée, la préfecture du 66 ne cesse de s’agrandir au fil des siècles,
intégrant des secteurs tels que le Vernet, la Patte d’Oie ou encore
Saint-Gaudérique.
L’éclectisme architectural est harmonieux, rehaussé en toile de fond
par les paysages magnifiques du Pic du Canigou et des
Albères,
véritables frontières naturelles avec l’Espagne.
Les quartiers dits de maisons de ville ne manquent pas sur
Perpignan.
Parallèle au boulevard Aristide-Briand, le Vélodrome s’avère
agréable et nettement plus calme que la place Cassagne et
Saint-Jacques.
L’amateur d’individuel bénéficie là de petites unités de charme
d’environ 100 m2 édifiées dans les années 1930, prolongées par des
jardinets, entre 165.000 et 220.000 €.
Le Balcon jouit d’une situation dominante, même si l’inconditionnel
de vues plongeantes a tout intérêt à lui préférer Les Aviateurs, un
environnement périphérique aménagé plus récemment.
Les tarifs des réalisations 1950 sont comparables. Comme les
précédentes, elles arborent une belle hauteur sous plafond et des
tommettes au sol.
Malheureusement, la configuration garage en bas et séjour à l’étage
ne correspond plus aux exigences du moment. Aujourd’hui, on
privilégie le plain-pied et l’interpénétration intérieur/extérieur.
Un mode de vie que l’on obtient avec les constructions 1960 des
Impôts et du Palais des Congrès, des adresses fort prisées,
affichées entre 250.000 et 400.000 €. Un exemple du genre, 150 m2
parfaitement rénovés vers la gare, coute 350.000 €.
Le segment séduit les actifs avec enfants, en quête de proximité.
Profondément citadines, ces familles rêvent d’indépendance et de
cachet, sans jamais s’éloigner de leur lieu de travail, des écoles,
des commerces et des services.
A contrario, elles ne recherchent pas de grands terrains, trop
lourds d’entretien. Souvent surévalué, ce marché particulier peine à
redémarrer, surtout s’il convient de procéder à un rafraichissement,
alors que l’appartement, clairement corrigé à la baisse, se porte
bien.
Les grilles tarifaires de la maison de ville rejoignent parfois
celles de la villa en campagne, mais la concurrence demeure faible,
les deux produits drainant une clientèle aux aspirations souvent
opposées.
Sans doute, les jolies bâtisses bourgeoises du Palais des Congrès,
construites jadis par les riches commerçants à 3 mn de marche de
l’hyper-centre, restent susceptibles de satisfaire à ces différents
critères.
Mais, en termes de prix comme de prestations, elles se distinguent
déjà de la maison de ville classique.
Les retraités hexagonaux, l’autre population censée s’y intéresser,
exigent quasi systématiquement une chambre et une salle de bains en
plus du salon et de la cuisine au niveau 0, une denrée rare eu égard
à l’histoire du produit.
Et une remise en état menée dans le respect des traditions se révèle
malheureusement trop onéreuse, à moins de payer l’existant entre
1700 et 2000 €/m2, selon la condition et la situation, contre 1500
€/m2, le prix de l’équivalent en immeuble.
C’est d’ailleurs pour cette raison que l’activité s’avère davantage
soutenue dans les quartiers de la périphérie développés à partir des
années 1970.
Le charme de la Côte Vermeille
Les coteaux s’évanouissent en douceur dans des criques sauvages à souhait, situées en contrebas des reliefs pyrénéens des
Albères.
Le paysage rocheux tranche radicalement avec l’est sablonneux des
Pyrénées-Orientales.
Cerbère, Banyuls,
Port-Vendres et Collioure attirent les amateurs de
villages catalans, de nature et de plongée sous-marine.
La Réserve Naturelle Marine de Cerbère-Banyuls-sur-Mer
arbore 610 ha d’eau et 6 km de littoral.
Pourvu de masque et de tuba, le visiteur découvre le sentier, accessible en été.
Matisse et Derain ne s’y étaient pas trompés : Collioure
bénéficie d’une lumière unique, de ruelles typiques et d’un patrimoine architectural de toute beauté, dont le Château Royal, le
Fort Saint-Elme, l’église Notre-Dame-des-Anges ou le Cloitre du Couvent des Dominicains.
La vocation de Port-Vendres est triple : pêche, plaisance et commerce.
Si la bourgade a toujours été tournée vers la Méditerranée, Louis XIV demande, dès 1659, à Vauban de l’équiper en cas de guerre.
Le nombre d’habitants passe sur Banyuls de 5000 en basse saison à 15.000 en juillet et
aout. Les vins éponymes, dont
l’AOC s’avère l’une des plus anciennes de France, évoquent la délicatesse du soleil et la vigueur du schiste.
Longtemps, l’activité de Cerbère tourne autour du train, du bureau-frontière et du transport des personnes et des
marchandises. A partir de la Seconde Guerre Mondiale, le tourisme se développe.
La côte rocheuse offre des panoramas tout en relief, des communes peu bétonnées et des espaces naturels préservés, loin des standards
des stations balnéaires de masse.
Le nombre restreint de biens disponibles garantit un maintien
relatif du marché. Les quatre localités autorisent un large panel de produits, caractérisé par une grande diversité de budgets.
Collioure s’inscrit comme le fleuron du littoral, le «Saint-Tropez
du 66 », osent les aficionados. Port-Vendres
renferme des quartiers typiques à défaut de vastes plages.
Le bourg catalan de Banyuls vit à l’année, présente un bon compromis et un rapport qualité/prix intéressant, tandis que
Cerbère reste la moins onéreuse.
Un deux-pièces de 35-40 m2, susceptible de séduire les résidents occasionnels français, mus tant par l’usage plaisir que par le
retour sur investissement, vaut 130- 140.000 € maximum sur
Banyuls dès qu’il s’accompagne d’un extérieur et d’un parking, 150-160.000 € à Collioure, et 85.000 €
vers Cerbère. Sous la barre des 120.000 €, les appartements partent sans difficulté. La maison de village - un
segment qui démarre à 100.000 €, un ticket d’entrée dont ne bénéficie pas la cité des peintres fauves - peut atteindre 380.000
€, le montant requis récemment pour 110 m2 habitables avec un garage, une terrasse sur le toit et un excellent état général.
Une villa de 90 m2 (trois chambres), orientée sur la Grande Bleue,
ne dépasse pas 400.000 €. A ces tarifs, elles attirent Scandinaves et Anglo-Saxons en villégiature.
La demande de gros produits - par exemple, cette unité de 150 m2 ouverte sur une piscine située à 5 mn de marche du centre de
Collioure, commercialisée 600.000 € - concerne davantage le principal.
Malgré une reprise sensible, la gamme fonctionne encore au ralenti.
L’existence d’une vue mer et le respect d’une estimation professionnelle assurent un délai d’écoulement raisonnable.
Les 60 % d’acquéreurs du secondaire déboursent, généralement,
150.000 € pour des petites surfaces avec une orientation sur la Méditerranée, parking et extérieur, 200.000 € parfois et 500-600.000
€ à de rares occasions.
Parmi les personnes installées à l’année, les retraités, souvent issus de Midi-Pyrénées, demeurent les plus
nombreux, les jeunes natifs se retirant en plaine, à
Saint-André, Palau del Vidre et
Saint-Genis-des-Fontaines, des sites abordables comparés au rivage.
Les séniors recherchent des T3 confortables dans des résidences équipées d’ascenseurs, entre 200.000 et 250.000 €.
Le littoral recouvre un rythme de croisière acceptable, dans le sillage de la capitale des Pyrénées-Orientales,
conséquence du recul des valeurs, de l’ordre de 10 % en moyenne.
Le neuf imite l’ancien, grâce à un secteur locatif en bonne santé et à l’éligibilité en Loi Scellier.