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Réussir son investissement immobilier dans les meilleures conditions

Avec les conseils et le savoir-faire de votre chasseur immobilier, vous réussirez votre investissement locatif

Comment bien réussir vos investissements immobilier avec l'aide d'un chasseur immobilier ?

Cette question, nombreux se la sont déjà posée sans savoir réellement par quel bout commencer :

  1. Quel type d'investissement immobilier ?
  2. Faut il investir seul ou à plusieurs ?
  3. Investissement immobilier ou "Pierre Papier" via SCPI ?
  4. Faut il financer votre investissement immobilier avec ou sans apport ?
  5. Avez vous pensé au prêt in fine ?
  6. Ou choisir son investissement immobilier locatif ?
  7. Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?
  8. Comment choisir son locataire ?
  9. Quelle aide peut vous apporter un chasseur immobilier ?


Vous souhaitez un avis et des conseils sur votre projet d'investissement locatif ? Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet d'investissement immobilier locatif sans engagement et vous conseiller sur les meilleures options.

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1. Quel type d'investissement immobilier ?

Comment bien réussir son (premier) investissement locatifLorsque vous pensez à réaliser un investissement immobilier à but locatif, c'est soit pour vous constituer du patrimoine, soit pour vous générer des revenus complémentaires, soit dans la plupart des cas pour les deux raisons.
C'es ce qu'on appelle vivre de ses rentes et devenir rentier immobilier.

Nous identifions plusieurs types d'investissement, chacun présente des spécificités qui lui sont propres, mais tous convergent vers l'indépendance financière :

Investissement locatif résidentiel

C'est l'investissement dans l'habitat traditionnel, les biens sont alors loués à des particuliers qui préfèrent ou n'ont pas nécessairement le choix de louer plutôt que d'acheter leur logement.
Pour de la location longue durée, un bail devra être signé.
Pour de la location saisonnière, un contrat de location sous seing privé entre le locataire et le bailleur suffit.

Acheter en viager

Acheter un bien en viager, un investissement rentable ?L'achat d'un bien en viager correspond à une sorte de pari sur le futur et le long terme.
La rente viagère est versée par l'acquéreur au propriétaire, mais celui ci demeure dans l'habitat, sauf exception si le viager est nue-propriété.
L'investissement ne sera disponible qu'au moment du décès du ou des propriétaires.

Nue-propriété ou viager simple : quelle option choisir ?

Que ce soit en Nue propriété ou viager simple, objectif reste identique :
Investir dans la pierre pour se constituer un patrimoine immobilier dont la jouissance du logement n’est pas immédiate.
La distinction s'opère de la façon suivante :

  • Si vous êtes nu-propriétaire, vous possédez un bien mais ne pouvez pas en jouir.
    Vous ne pouvez pas l’occuper, le louer ou percevoir les loyers du bien.
    Vous ne détenez que les murs.
    L’usufruit est détenu par le vendeur pour une durée viagère ou d’un nombre d’années défini en fonction du contrat de vente signé.

Le viager immobilier est une autre manière d’investir à moindre cout.
Il existe plusieurs formes de viager :

  • Le viager libre : le prix est payé en partie ou en totalité au comptant (le bouquet) à la signature de l’acte de vente.
    S’il est payé en partie, l’autre partie est payée par une rente viagère mensuelle. L'acheteur peut alors occuper le bien ou le mettre en location.
    Le vendeur doit quitter les lieux et ne bénéficie plus du droit de l’habiter ni de le louer pour percevoir un loyer.
  • Le viager occupé : c’est la forme la plus courante de viager soit environ 95 % du marché du viager.
    Le vendeur occupe le bien jusqu’à son décès sans pouvoir louer ledit bien, s’occupant de son entretien et payant la taxe d’habitation.
    L’acheteur est redevable de la taxe foncière et des gros travaux.
    On distingue deux types de viager occupé : Le viager occupé avec rente : l'acheteur verse un bouquet à l’achat (à fixer en fonction des besoins du vendeur) puis verse une rente en général appelée aussi arrérages, jusqu’au décès du vendeur.
    Le viager occupé sans rente : dans ce cas, au contraire, l’acheteur verse la totalité du prix de vente du bien au vendeur à la signature, le vendeur conservant son droit d’usage et d’habitation.
    Les biens en viager occupé bénéficient d’une décote de 40 à 60 % en fonction de l’espérance de vie du vendeur, en comparaison aux prix du marché immobilier.
    une sorte de loyer fictif calculé sur cette espérance de vie sera déduit de ce prix.

Nos chasseurs immobilier vous conseilleront sur les meilleures opportunités pour votre achat en viager.

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Investissement immobilier commercial

C'est l'investissement dans des surfaces à vocation commerciale, local commercial, murs de boutique, locaux ou bureaux d'entreprise.

Investissement dans un parking ou garage

Phénomène de mode, tendance durable ?
Les investisseurs adorent les parkings.
Avec un ticket d'entrée faible, un simple emplacement de 12 mètres carrés en sous-sol délimité par deux lignes blanches, éventuellement fermé en box, dégage un rendement supérieur à celui d'un logement.
Et sans souci de gestion.
Certains sont encore prêts à dépenser des sommes colossales pour acheter dans les quartiers les plus prisés de la capitale, comme dans le très chic 7ème arrondissement, où le prix moyen s'affiche autour de 52 000 €.
Mais il est tout à fait possible aujourd'hui d'acquérir un emplacement de parking à Paris pour un peu plus de 20 000 €, dans les arrondissements les moins chers de la capitale 13ème, 10ème, ou 14ème, par exemple, qui rapportera 1 400 € brut par an, soit un rendement de 5,79 %.
Le constat est le même en banlieue parisienne ou en province.
Strasbourg affiche un rendement brut moyen de 6,21 %; Caen, de 6,08 % ; Montpellier, de 5,96 % ; Grenoble, de 5,94 % ; Marseille, de 5,60 % et Perpignan, de 5,11 %.
Le parking reste donc un placement rentable, en partie parce que  son prix d'achat a bien moins augmenté, ces dix dernières années, que celui des logements.
Dans le Grand Paris et l'Ile-de-France, il s'est valorisé de 65 % entre 1998 et 2018, contre 193 % pour les logements. Quant aux loyers, ils ont suivi la même courbe.
Une chose est sure, c'est que la demande est forte dans les centres des grandes villes et que l'investissement locatif dans un parking ou un garage présente un minimum de risque.
Investir dans un parking ou un garage présente un placement sans risque et rentableCe n'est ni de l'investissement destiné à l'habitat, ni de l'investissement à vocation commerciale.
Un acte authentique doit être néanmoins signé devant notaire, comme pour un achat immobilier traditionnel.
La rentabilité varie entre 5 et 8% selon les secteurs et les prix d'achat de 5000 euros à 30000 euros.
Sur Paris, comme l'illustre la carte ci contre, elle varie de 3,4 à 6,4% selon les arrondissements.

En faisant appel à votre chasseur immobilier pour investir dans des garages ou parkings, vous saurez :

  • Comment repérer une bonne affaire
  • Comment trouver un bon vendeur
  • Comment négocier avec succès
  • Comment obtenir le bon crédit bancaire
  • Comment ne pas payer les frais de notaire
  • Comment ne pas se faire avoir avec une fausse bonne affaire…
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2. Investir seul ou à plusieurs

Pour minimiser le risque ou le diluer, vous pouvez être tenté d'investir à plusieurs.
Ce qui peut vous permettre également d'augmenter votre budget d'investissement.
Vous pouvez donc investir, soit en indivision, soit, ce que vos chasseurs immobiliers vous conseillent, investir en SCI.


3. Investissement "Pierre Papier" via SCPI

C'est l'investissement réalisé au travers de l'achat de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilières.
Surtout ne pas confondre SCPI avec SCI (Société Civile Immobilière) qui permet d'investir à plusieurs.
Investissement SCPI placement Pierre PapierPour réaliser un bon investissement en immobilier, aussi appelé communément "Pierre Papier", il convient de bien définir et comprendre comment fonctionne une SCPI.
Investir en pierre papier consiste à investir dans un parc immobilier et non dans un bien précis afin de disposer d'un taux de rendement élevé et de revenus complémentaires sans toutes les problématiques d'achat, de localisation, de gestion et de revente.
Chaque SCPI correspond à une stratégie patrimoniale bien définie par la Société de gestion qui achète les actifs.
La gestion est alors assurée en totalité.
Elle va du choix du locataire, au paiement des charges en passant par la collecte des loyers, la réalisation de travaux, ......
L'investisseur possède des parts qui sont la représentation de sa quotepart dans le parc immobilier.
Il bénéficie donc d'un prorata des loyers versés par l'ensemble des investisseurs, offrant ainsi une importante mutualisation de son risque locatif, étant donné que celui ci sera dilué sur un grand nombre de locataires.
Le rendement offerts par une SCPI est supérieur à celui des autres placements, notamment les livrets d’épargne, les comptes titres ou encore les fonds euros placées au sein d’un contrat d’assurance vie.
Il est important de préciser qu'un investissement SCPI ne peut se faire qu'au comptant.
En effet, il est impossible d'emprunter une somme d'argent à l'aide d'un prêt immobilier.
Vous devrez donc autofinancer ce type de placement.
A la différence des autres types de placement pour lesquels nous allons évoquer maintenant les possibilités de financement.


4. Financement de votre investissement immobilier avec ou sans apport ?

Parfois, cette question peut se poser, mais il arrive aussi que vous ne puissiez pas avoir ce choix.
Vous devez alors avoir une pensée négative génératrice de freins et qu'il n'est pas réalisable de vous lancer ?
Investir dans l'immobilier : avec ou sans apport ?Cela peut paraitre naturel, mais représente en fait une grossière erreur.
En effet, il est tout à fait envisageable d'acquérir des biens immobiliers locatifs sans apport .
Dans cet optique, il sera bien sur nécessaire de bâtir sérieusement votre projet, ne serait ce que dans le but de persuader l'établissement prêteur de la solidité du placement et de la fiabilité de votre montage.

La baisse des taux un effet de levier pour vos investissements

En effet, il s'avère que paradoxalement, plus les taux d'intérêts sont bas, plus les organismes bancaires sont réticents, prudents et exigeant dans l'étude de chaque dossier de financement, que ce soit par un prêt amortissable classique ou un prêt in-fine.

5. Financement de votre investissement avec un prêt in fine

Qu'est ce que le prêt in fine ?

Comment financer votre investissement immobilier avec le prêt in fine ?Le prêt in fine a un fonctionnement différent du prêt amortissable.
Durant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne verse à l’établissement prêteur que les intérêts.
Ce n’est qu’à la dernière mensualité, in fine donc, qu’il rembourse en intégralité le capital prêté.
Afin d'offrir toutes les garanties nécessaires, le prêt in fine pourra par exemple être couvert par le biais d'une assurance vie ou d'une hypothèque, dans les mêmes proportions que le montant du prêt sollicité.

Prêt in fine adapté aux investissements immobiliers

Si le crédit in fine est particulièrement adapté aux investissements immobiliers, son cout demeure élevé, essentiellement en raison du fait que le calcul des intérêts est constant et porte sur le montant total du prêt.
Les taux d'intérêts pratiqués sont également plus élevés.
Dans le cas d’un investissement locatif, les intérêts payés sont déductibles de vos revenus locatifs.
Dans votre déclaration spéciale des revenus fonciers, vous pourrez ainsi passer en charges tous les intérêts d'emprunt.
Le prêt in fine est donc très intéressant d’un point de vue fiscal.
Vous devez alors épargner pendant toute la durée du prêt afin de réunir le montant nécessaire au remboursement du capital emprunté.
Certains courtiers expérimentés proposent parfois des solutions hybrides très avantageuses.
N'hésitez pas à nous consulter, nous vous mettrons en relation avec eux.

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6. Ou choisir son investissement immobilier locatif ?

Les villes françaises ou il faut investirLe choix de la situation géographique du bien est un critère déterminant en matière d'investissement immobilier locatif.
De la même façon que le choix de l'emplacement sera le critère le plus important pour l'achat de murs commerciaux.
Alors ne négligez surtout pas cet aspect sous prétexte que vous n'avez pas les moyens financiers ou que vous succombiez à d'alléchantes publicités.
Certaines villes françaises réunissent la majorité des critères nécessaires.

Quelles sont les villes à privilégier ?

Les villes de Caen, Angers, Rouen, Colmar et Amiens, font partie des villes souvent citées pour investir dans l'immobilier locatif.
Mais il existe pas mal d'autres opportunités pour investir dans les villes de l'hexagone.

Notre classement des villes ou il fait bon investir

Toulouse

Toulouse hyper centre Alsace LorraineSouvent présentée comme "the place to be", la Ville Rose jouit d'une bonne réputation aux yeux des investisseurs.
Le prix moyen du m² y reste très raisonnable pour une ville de sa taille.
La ville attire de plus en plus en raison de son dynamisme tant économique (aéronautique, recherche) que démographique.
Par ailleurs, Toulouse compte environ 100 000 étudiants qui sont autant de locataires potentiels. 
Pour investir à Toulouse, les quartiers à privilégier sont l'hyper-centre, le quartier de la Croix-de-Pierre et le secteur de Rangueil.

Nantes

Investir à Nantes une ville dynamique et attractiveMême si les prix y ont augmenté de 6,3% en un an, sous la pression d'une demande de plus en plus forte, notamment dans l'hyper-centre, Nantes reste une ville attractive pour l'investissement à but locatif.
De plus en plus d'investisseurs s'orientent vers les maisons, prisées des familles et des personnes à la recherche d'une colocation.
Investir à Nantes permet en conséquence d'obtenir une bonne rentabilité et un bon rendement.

Lille

Investir à Lille une grande ville proche de ParisLille attire les investisseurs du fait de son dynamisme économique, son pôle étudiant et sa géographie.
Proche de Paris (un peu plus d'une heure de TGV), la ville est également proche d'autres grandes villes européennes.
Les quartiers à privilégier sont le quartier Vauban et les environs des gares (Lille-Flandres et Lille-Europe).
Investir à Lille permet d'acquérir un bien à des prix qui demeurent abordables pour ce type de ville.

Lyon

Investir à Lyon est un gage de sécurité et de rendementLyon est considérée comme une valeur sure. Les prix y ont augmenté de 6,3% sur un an. Avec des tarifs aussi élevés, investir dans l'immobilier à Lyon relève plus de l'investissement patrimonial que de l'investissement locatif et intéresse donc plutôt les investisseurs à la recherche d'une plus-value que d'un rendement régulier.
L'ensemble du marché lyonnais est globalement adapté à l'investissement immobilier, mais les secteurs de Bron, la Part-Dieu, Gerland et le 9ième arrondissement offrent particulièrement de belles opportunités.
Investir à Lyon est donc un gage de sécurité et de rendement.

Montpellier

Investir à Montpellier une ville au climat exceptionnel pour profiter de fort rendementMontpellier la préfecture de l'Hérault est une ville très prometteuse.
Longtemps comparé à Toulouse, selon de nombreux critères, Montpellier présente l'avantage d'être tout proche de la mer et de jouir d'un climat méditerranéen agréable, ainsi que d'un ensoleillement bien supérieur à la Ville Rose.
La croissance des prix immobiliers y est modérée mais continue (+ 3% en un an) et les prix y sont accessibles.
La ville bénéficie d'une économie dynamique, d'une démographie en forte augmentation et attire les étudiants et les jeunes actifs dans le secteur de la recherche.
Les quartiers à privilégier sont le centre-ville bien sûr avec l'Écusson et la place de la Comédie, ainsi que le quartier Hôpitaux-Facultés.
Investir à Montpellier vous assure de ne pas avoir de vacance locative.

Poitiers

Le marché immobilier à Poitiers profite de la hausse des prix de Nantes et de Bordeaux.
Les prix de l'immobilier y ont augmenté de près de 5% en un an.
Malgré tout, ils restent très accessibles.
Il faut compter environ  2 000 € le m² en moyenne.
Poitiers est située à mi-chemin de Bordeaux et de Paris en TGV et il faut moins de 2h pour rallier ces 2 métropoles.
Les quartiers à privilégier sont Le Plateau, Chilvert, la Gibauderie, les Prés-Mignons, Poitiers-Sud et la gare de Poitiers.
Investir à Poitiers vous assure donc une très bonne rentabilité locative.

Tours

Le marché des petites surfaces, studio, T1 et T2, est très actif à Tours.
Le prix moyen du m² tourne autour de 2 500 € en moyenne, ce qui est 35% en dessous de la moyenne nationale pour l'immobilier ancien.
Les quartiers tourangeaux à privilégier sont l'hyper-centre de Tours et les alentours de l'hôpital Bretonneau et de la place Plumereau.
En investissant dans l'immobilier à Tours, les investisseurs optimiseront leur rendement locatif.

Béziers

Investir à Béziers ville en renouveau prix en décote de 30%Béziers est une ville qui regagne ses lettres de noblesse et qui se développe massivement, pour des prix qui restent encore abordables.
Longtemps resté dans l'ombre de Montpellier, la seconde ville de l'Hérault offre une décote d'environ 30%.
Investir à Béziers dans un immeuble de rapport est un gage de bonne rentabilité.

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7. Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Vous trouverez ci dessous le calcul de la rentabilité d'un appartement mis en location.
Nous nous intéresserons uniquement à la valeur du rendement net, plus complexe à calculer mais bien plus représentative de l'intérêt financier que peut représenter un investissement locatif.
Le rendement net est le résultat exprimé par le ratio suivant :

Valeur locative annuelle hors charges

___________________________________________

(Prix d'achat + Frais de transaction + Taxe foncière + Assurance habitation)

Exemple pour un T2 (selon secteur) :
Valeur locative Hors Charges = 600 €
Prix Achat = 100000 €
Frais de transaction = 7000 €
Taxe foncière = 500 €
Assurance Habitation = 100 €
600X12 / 100000 + 7000 + 500 + 100 = 7200/107600 = 0,0669
Ce qui représente dans cet exemple un rendement net annuel = 6,7 %.

Calcul de rentabilité avec financement

Formation, recherche, remise des clés = environ 8 mois.
Appels/demande d'infos... incomptable !
Biens visités : seulement 3 ou 4 avec l'aide d'un chasseur immobilier.
Acquisition : Immeuble de rapport de 7 lots Objectif : 4 studios et 4 appartements dont un en RP Prix d'achat 127k Travaux 220k
Mobilier : environ 24k
Emprunt à 110% : 355k sur 20 ans à 1.7% + 2 ans de différé.
Mensualité : environ 1740€/mois sur 22 ans (moyenne avec le différé).
Frais de dossier : 1200€
Frais d'hypothèque : 5140€
Cout du crédit : 80k
Charges mensuelles : 480€/mois (taxe foncière, CFE, CGA, comptable, assurances)
Loyer mensuel moyen : 4200€/mois
Impôt sur les loyers : 0€ pendant 7 ans !
Rentabilité nette : 11.67%
Cash-flow : 1980€/mois NET

8. Comment choisir le locataire ?

Là encore, pour minimiser les risques, le choix du (bon) locataire est prépondérant.
Mettez en place les meilleures garanties possibles.
Prenez le temps d'étudier les dossiers ou faites les étudier par votre conseil chasseur immobilier.
La rédaction du bail locatif est primordiale et doit respecter toutes les mentions obligatoires.


9. Quels aides et conseils peut vous apporter un chasseur immobilier ?

Nos chasseurs immobilier sont en mesure de détecter les meilleurs opportunités de rendement en matière d'investissement locatif et immeubles de rapport.

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