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Réussir son investissement immobilier dans les meilleures conditions

Avec les conseils et le savoir-faire de votre chasseur immobilier, vous réussirez votre investissement locatif

Comment bien réussir vos investissements immobilier et devenir rentier avec l'aide d'un chasseur immobilier ?

Cette question, nombreux se la sont déjà posée sans savoir réellement par quel bout commencer :

Vous souhaitez un avis et des conseils sur votre projet d'investissement locatif ? Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet d'investissement immobilier à but locatif sans engagement et vous conseiller sur les meilleures options.

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Quel type d'investissement immobilier ?

Comment bien réussir son (premier) investissement locatifLorsque vous pensez à réaliser un investissement immobilier à but locatif, c'est soit pour vous constituer du patrimoine, soit pour vous générer des revenus complémentaires, soit dans la plupart des cas pour les deux raisons.
C'es ce qu'on appelle vivre de ses rentes et devenir rentier immobilier.

Nous identifions plusieurs types d'investissement, chacun présente des spécificités qui lui sont propres, mais tous convergent vers l'indépendance financière :

Investissement locatif résidentiel

C'est l'investissement dans l'habitat traditionnel, les biens sont alors loués à des particuliers qui préfèrent ou n'ont pas nécessairement le choix de louer plutôt que d'acheter leur logement.
Pour de la location longue durée, un bail devra être signé.
Pour de la location saisonnière, un contrat de location sous seing privé entre le locataire et le bailleur suffit.

Acheter en viager

L'achat en viager correspond à une sorte de pari sur le futur et le long terme.
La rente viagère est versée par l'acquéreur au propriétaire, mais celui ci demeure dans l'habitat.
L'investissement ne sera disponible qu'au moment du décès du ou des propriétaires.

Investissement immobilier commercial

C'est l'investissement dans des surfaces à vocation commerciale, local commercial, murs de boutique, locaux ou bureaux d'entreprise.

Investissement dans un parking ou garage

Phénomène de mode, tendance durable ?
Une chose est sure, c'est que la demande est forte dans les centres des grandes villes et que l'investissement locatif dans un parking ou un garage présente un minimum de risque.
Investir dans un parking ou un garage présente un placement sans risque et rentableCe n'est ni de l'investissement destiné à l'habitat, ni de l'investissement à vocation commerciale.
Un acte authentique doit être néanmoins signé devant notaire, comme pour un achat immobilier traditionnel.
La rentabilité varie entre 5 et 8% selon les secteurs et les prix d'achat de 5000 euros à 30000 euros.
Sur Paris, comme l'illustre la carte ci contre, elle varie de 3,4 à 6,4% selon les arrondissements.

Investissement "Pierre Papier" via SCPI

C'est l'investissement réalisé au travers de l'achat de part de Sociétés Civiles de Placement Immobilières.
Investissement SCPI placement Pierre PapierPour réaliser un bon investissement en immobilier, aussi appelé communément "Pierre Papier", il convient de bien définir et comprendre comment fonctionne une SCPI.
Investir en pierre papier consiste à investir dans un parc immobilier et non dans un bien précis afin de disposer d'un taux de rendement élevé et de revenus complémentaires sans toutes les problématiques d'achat, de localisation, de gestion et de revente.
Chaque SCPI correspond à une stratégie patrimoniale bien définie par la Société de gestion qui achète les actifs.
La gestion est alors assurée en totalité.
Elle va du choix du locataire, au paiement des charges en passant par la collecte des loyers, la réalisation de travaux, ......
L'investisseur possède des parts qui sont la représentation de sa quotepart dans le parc immobilier.
Il bénéficie donc d'un prorata des loyers versés par l'ensemble des investisseurs, offrant ainsi une importante mutualisation de son risque locatif, étant donné que celui ci sera dilué sur un grand nombre de locataires.
Le rendement offerts par une SCPI est supérieur à celui des autres placements, notamment les livrets d’épargne, les comptes titres ou encore les fonds euros placées au sein d’un contrat d’assurance vie.
Il est important de préciser qu'un investissement SCPI ne peut se faire qu'au comptant.
En effet, il est impossible d'emprunter une somme d'argent à l'aide d'un prêt immobilier.
Vous devrez donc autofinancer ce type de placement.

A la différence des autres types de placement pour lesquels nous allons évoquer maintenant les possibilités de financement.

Financement avec apport ou sans apport ?

Parfois, cette question peut se poser, mais il arrive aussi que vous ne puissiez pas avoir ce choix.
Vous devez alors avoir une pensée négative génératrice de freins et qu'il n'est pas réalisable de vous lancer ?
Investir dans l'immobilier : avec ou sans apport ?Cela peut paraitre naturel, mais représente en fait une grossière erreur.
En effet, il est tout à fait envisageable d'acquérir des biens locatifs sans apport .
Dans cet optique, il sera bien sur nécessaire de bâtir sérieusement votre projet, ne serait ce que dans le but de persuader l'établissement prêteur de la solidité du placement et de la fiabilité de votre montage.
En effet, il s'avère que paradoxalement, plus les taux d'intérêts sont bas, plus les organismes bancaires sont réticents, prudents et exigeant dans l'étude de chaque dossier de financement, que ce soit par un prêt amortissable classique ou un prêt in-fine.
Le prêt in fine a un fonctionnement différent du prêt amortissable.
Durant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne verse à l’établissement prêteur que les intérêts.
Ce n’est qu’à la dernière mensualité, in fine donc, qu’il rembourse en intégralité le capital prêté.
Afin d'offrir toutes les garanties nécessaires, le prêt in fine pourra par exemple être couvert par le biais d'une assurance vie dans les mêmes proportions que le montant du prêt sollicité.
Si le crédit in fine est particulièrement adapté aux opérations d'investissement, son cout demeure élevé, essentiellement en raison du fait que le calcul des intérêts est constant et porte sur le montant total du prêt.
Les taux d'intérêts pratiqués sont également plus élevés.
Certains courtiers expérimentés proposent parfois des solutions hybrides très avantageuses.
N'hésitez pas à nous consulter, nous vous mettrons en relation avec eux.

Ou choisir son investissement locatif ?

Les villes françaises ou il faut investirLe choix de la situation géographique du bien est un critère déterminant en matière d'investissement immobilier locatif.
De la même façon que le choix de l'emplacement sera le critère le plus important pour l'achat de murs commerciaux.
Alors ne négligez surtout pas cet aspect sous prétexte que vous n'avez pas les moyens financiers ou que vous succombiez à d'alléchantes publicités.
Certaines villes françaises réunissent la majorité des critères nécessaires.

Quelles sont les villes à privilégier ?

La ville de Caen dans le Calvados ou encore Angers, Rouen et Amiens, font partie des villes souvent citées.
Mais il existe pas mal d'autres opportunités pour investir dans les villes de l'hexagone.

Notre classement des villes ou il fait bon investir

Toulouse

Toulouse hyper centre Alsace LorraineSouvent présentée comme "the place to be", la Ville Rose jouit d'une bonne réputation aux yeux des investisseurs.
Le prix moyen du m² y reste très raisonnable pour une ville de sa taille.
La ville attire de plus en plus en raison de son dynamisme tant économique (aéronautique, recherche) que démographique.
Par ailleurs, Toulouse compte environ 100 000 étudiants qui sont autant de locataires potentiels. 
Pour investir à Toulouse, les quartiers à privilégier sont l'hyper-centre, le quartier de la Croix-de-Pierre et le secteur de Rangueil.

Nantes

Investir à Nantes une ville dynamique et attractiveMême si les prix y ont augmenté de 6,3% en un an, sous la pression d'une demande de plus en plus forte, notamment dans l'hyper-centre, Nantes reste une ville attractive pour l'investissement à but locatif.
De plus en plus d'investisseurs s'orientent vers les maisons, prisées des familles et des personnes à la recherche d'une colocation.
Investir à Nantes permet en conséquence d'obtenir une bonne rentabilité et un bon rendement.

Lille

Investir à Lille une grande ville proche de ParisLille attire les investisseurs du fait de son dynamisme économique, son pôle étudiant et sa géographie.
Proche de Paris (un peu plus d'une heure de TGV), la ville est également proche d'autres grandes villes européennes.
Les quartiers à privilégier sont le quartier Vauban et les environs des gares (Lille-Flandres et Lille-Europe).
Investir à Lille permet d'acquérir un bien à des prix qui demeurent abordables pour ce type de ville.

Lyon

Investir à Lyon est un gage de sécurité et de rendementLyon est considérée comme une valeur sure. Les prix y ont augmenté de 6,3% sur un an. Avec des tarifs aussi élevés, investir dans l'immobilier à Lyon relève plus de l'investissement patrimonial que de l'investissement locatif et intéresse donc plutôt les investisseurs à la recherche d'une plus-value que d'un rendement régulier.
L'ensemble du marché lyonnais est globalement adapté à l'investissement immobilier, mais les secteurs de Bron, la Part-Dieu, Gerland et le 9ième arrondissement offrent particulièrement de belles opportunités.
Investir à Lyon est donc un gage de sécurité et de rendement.

Montpellier

Investir à Montpellier une ville au climat exceptionnel pour profiter de fort rendementMontpellier la préfecture de l'Hérault est une ville très prometteuse.
Longtemps comparé à Toulouse, selon de nombreux critères, Montpellier présente l'avantage d'être tout proche de la mer et de jouir d'un climat méditerranéen agréable, ainsi que d'un ensoleillement bien supérieur à la Ville Rose.
La croissance des prix immobiliers y est modérée mais continue (+ 3% en un an) et les prix y sont accessibles.
La ville bénéficie d'une économie dynamique, d'une démographie en forte augmentation et attire les étudiants et les jeunes actifs dans le secteur de la recherche.
Les quartiers à privilégier sont le centre-ville bien sûr avec l'Écusson et la place de la Comédie, ainsi que le quartier Hôpitaux-Facultés.
Investir à Montpellier vous assure de ne pas avoir de vacance locative.

Béziers

Investir à Béziers ville en renouveau prix en décote de 30%Béziers est une ville qui regagne ses lettres de noblesse et qui se développe massivement, pour des prix qui restent encore abordables.
Longtemps resté dans l'ombre de Montpellier, la seconde ville de l'Hérault offre une décote d'environ 30%.
Investir à Béziers dans un immeuble de rapport est un gage de bonne rentabilité.

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Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Vous trouverez ci dessous le calcul de la rentabilité d'un appartement mis en location.
Nous nous intéresserons uniquement à la valeur du rendement net, plus complexe à calculer mais bien plus représentative de l'intérêt financier que peut représenter un investissement locatif.
Le rendement net est le résultat exprimé par le ratio suivant :

Valeur locative annuelle hors charges

___________________________________________

(Prix d'achat + Frais de transaction + Taxe foncière + Assurance habitation)

Exemple pour un T2 (selon secteur) :
Valeur locative Hors Charges = 600 €
Prix Achat = 100000 €
Frais de transaction = 7000 €
Taxe foncière = 500 €
Assurance Habitation = 100 €
600X12 / 100000 + 7000 + 500 + 100 = 7200/107600 = 0,0669
Ce qui représente dans cet exemple un rendement net annuel = 6,7 %

Comment choisir le locataire ?

Là encore, pour minimiser les risques, le choix du (bon) locataire est prépondérant.
Mettez en place les meilleures garanties possibles.
Prenez le temps d'étudier les dossiers ou faites les étudier par votre conseil chasseur immobilier.
La rédaction du bail locatif est primordiale et doit respecter toutes les mentions obligatoires.


Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier

Nos chasseurs immobilier sont en mesure de détecter les meilleurs opportunités de rendement en matière d'investissement locatif et immeubles de rapport.

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