Accueil > Recherche sur mesure > Investissement immobilier > Achat-revente immobilier
L'achat-revente en immobilier le métier de Marchand de Biens
Comment générer de fortes plus-values lors de la revente achat de son investissement immobilier avec l'aide d'un chasseur de biens ?
Cette question, nombreux se la sont déjà posée sans savoir réellement par quel bout commencer.
Selon vos priorités, vous pourrez démarrer une activité de
marchand de biens ou simplement utiliser l'achat revente
pour augmenter vos revenus immobiliers pour
devenir rentier.
Sommaire
- Qu'est ce que l'achat-revente en immobilier ? : le métier de marchand de biens
- Quelles sont les techniques de valorisation en achat revente qui permettent des plus-values ?
- Comment choisir les bonnes opérations pour dégager une forte plus-value dès votre première opération ?
- Par quelle opération commencer pour dégager une plus-value dans l'achat-revente ?
- Approche rentable à utiliser dans une activité de marchand de biens
- Comment trouver des opérations d'achat-revente rentables ?
- Comment valider la rentabilité d'une opération à 20% avant de faire une offre ?
- Comment bien choisir la fiscalité et les opérations exonérées pour encaisser une plus grosse plus-value ?
- Comment gérer sereinement et rapidement son opération avec le bon outil pour encaisser rapidement ?
- Ou choisir son investissement immobilier pour réaliser les meilleures plus-values en achat-revente ?
- Vaut-il mieux faire de l'investissement locatif ou plutôt de l'achat-revente ?
- Faut il faire les travaux soi même ?
- Comment devenir chasseur immobilier marchand de bien en se spécialisant dans l'achat-revente immobilier ?
1. Qu'est ce que l'achat revente en immobilier ? : le métier de marchand de biens
Si vous voulez investir dans l’immobilier, c’est essentiellement pour une raison précise à court terme :
- Soit vous voulez vous créer des revenus passifs pour améliorer votre quotidien, et ne pas vivre uniquement de votre salaire.
- Soit vous voulez sécuriser votre futur (la retraite) avec un patrimoine immobilier.
L’achat-revente consiste à acquérir un bien immobilier pour le revendre rapidement, dans le but de
réaliser une plus-value.
C'est l'activité qui représente le coeur de métier du
marchand de biens.
Très utilisé et appelé le Flip aux États-Unis et au
Canada, l’achat revente est un outil d’enrichissement important : il permet d’augmenter la valeur d’un bien immobilier en le rénovant, le divisant, ou le recomposant.
En France, il est pratiqué de manière confidentielle par des investisseurs individuels, ou des
marchands de biens.
Dans ce contexte et selon certaines priorités, plusieurs stratégies peuvent être mises en place :
- Construire une maison et la revendre
- Acheter un logement en mauvais état et réaliser des travaux de rénovation
- Acheter un immeuble ou un grand appartement et le diviser en plusieurs lots pour optimiser les bénéfices
Si l’opération est séduisante sur le papier, elle n’en demeure pas moins sans risque.
Nous vous donnons tous nos
conseils pour pratiquer de l’achat revente sans vous tromper
et réaliser d'importantes plus values.
2. Quelles sont les techniques de valorisation en achat revente qui permettent des plus-values ?
Quand vous achetez un bien à mettre en location, vous n'avez pas énormément de possibilité d'augmenter le loyer que vous allez encaisser.
Parfois, vous allez pouvoir ajouter une chambre, ou vous pouvez tenter de le monter en gamme avec des rénovations importantes.
Mais globalement, les opportunités
restent limitées.
L'achat revente immobilier offre plus de techniques de
valorisation que l'investissement locatif
Il existe 7 techniques de valorisation que vous pouvez combiner :
- Promotion et lotissement
- Construction de lot
- Division
- Création de copropriété
- Vente en l'état
- Rénovation légère
- Rénovation lourde
De plus, 3 effets de levier ou 3 possibilités de valorisation d'un bien immobilier, permettent de mixer ces pratiques :
- L'achat, lorsqu'on réalise une transaction
en dessous du prix du marché, lors d'une ventes aux enchères
La vente aux enchères immobilière est un processus de vente dans lequel des biens immobiliers, tels que des maisons, des terrains ou des immeubles, sont proposés à la vente publique.
Les enchères sont ouvertes à différents acheteurs intéressés, et le bien est vendu au plus offrant.
Ce format de vente permet de déterminer le prix du bien de manière transparente et compétitive, et il est souvent utilisé pour vendre des propriétés saisies, des biens en liquidation ou des biens immobiliers à des fins spéciales. par exemple, ce qui est souvent le cas des marchands de biens ; - La valorisation, dés lors que le marché immobilier du secteur connait une augmentation sensible pendant la période entre l'achat et la revente ;
- La revente, qui consiste à vendre le bien au dessus du prix du marché.
L'objectif sera toujours de MAXIMISER LE REVENU par mètre carré, en utilisant intelligemment la surface du bien.
3. Comment choisir les bonnes opérations pour dégager une forte plus-value dès votre première opération ?
Pour dégager une forte plus-value en achat revente immobilier, il est capital de choisir les bonnes options
et
prendre les bonnes décisions d'achat dés votre première opération.
Il existe 2 statuts fiscaux en France :
- Le statut du particulier, de la gestion patrimoniale, qui concerne la résidence principale, l'investissement locatif,....
- Le statut professionnel avec une activité commerciale
Dans la règle légale, si on exerce en statut professionnel, l'achat
revente est un acte de commerce,
soumis à la
TVA.
Il convient donc de bien comprendre et d'utiliser les bonnes règles.
Dans ce cas précis, 3 types de TVA existent en fonction des biens
vendus :
- Exonérée
- TVA sur la marge
- TVA sur le total
Les opérations les plus rentables sont celles qui sont exonérées de TVA.
Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet
d'investissement achat revente sans engagement
4. Par quelle opération commencer pour dégager une plus-value dans l'achat-revente ?
Quels sont les 3 facteurs à prendre en compte pour ce choix ?
- Votre objectif d'investissement
- Votre situation actuelle
- Votre temps disponible
3 options sont possibles :
- Option 1 : Revendre un investissement locatif après plusieurs années
- Option 2 : Rénovation d'une résidence principale en restant suffisamment longtemps dedans
- Option 3 : Faire un vrai projet d'achat-revente : division, création, copropriété, rénovation
Seule l'option 3 offre de réelles opportunités en achat-revente.
Quels sont les principes pour encaisser des plus-values ?
- Dés 250000 euros de projet d'investissement, il est possible de générer l'équivalent d'un salaire annuel médian.
- Utilisez les techniques de valorisation qui réduisent les frais et le temps passé à gérer l'opération.
- La fiscalité se maitrise pour utiliser les règles et les niches qui permettent de gagner plus pour le temps passé.
- Les opérations exonérées de TVA sont les plus rentables pour
commencer.
5. Approche rentable à utiliser dans une activité de marchand de biens
Les conseils et recommandations permettant l'approche la plus rentable dans une activité de marchand de biens se résument dans une phrase :
Disposer de méthodes et outils qui guident vos actions pour assurer la rentabilité et la sécurité d'une opération d'achat-revente.
Les 4 méthodes/outils indispensables sont les suivants :
- Une méthode de recherche et de suivi
- Un outil de validation de l'opération
- Un outil de détermination fiscale
- Une méthode pour gérer les opérations
En revanche, il faudra éviter de :
- Se disperser sur le type de bien à chercher
- Vouloir tout gérer par vous même dans une opération d'achat-revente
- Ne pas maitriser la fiscalité
- Se limiter à la rénovation
6. Comment trouver des opérations d'achat-revente rentables ?
Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter ? :
- Ne pas cibler ses recherches dans des secteurs précis
- Chercher tout et n'importe quoi
- Se limiter à la rénovation
- Ne pas suivre les biens dans le temps
Quelle est la seule méthode rentable ? :
Suivre chaque jour les nouveaux biens et ne pas les lâcher tant qu'ils sont en vente.
Vous avez à disposition pour cela, de nombreux sites et réseaux pour trouver des biens qui viennent alimenter votre suivi :
- Site d'annonces immobilières
- Réseau d'apporteurs d'affaires
- Agents immobiliers
- Ventes aux enchères immobilières
-
Notaires,.....
7. Comment valider la rentabilité d'une opération à 20% avant de faire une offre ?
Éviter les erreurs fréquentes :
- Évaluer la rentabilité d'un bien immobilier à la louche
- Rester dans la rénovation
- Ne pas prévoir des clés de sécurité pour garantir une marge suffisante
Quelles sont les bonnes méthodes ?
Parmi les différents types d'opération, il conviendra de choisir la meilleure technique de valorisation pour maximiser la plus-value :
- Promotion et lotissement
- Construction de lot
- Division parcellaire
- Création de copropriété
- Vente en l'état
- Rénovation légère
- Rénovation lourde
Disposer d'un outil de validation des transactions qui permet d'acheter au bon prix, qui assure un minimum de marge :
Un tableau qui permet de comparer les scénarios, fixer les bons prix d'achat-revente et doit permettre de déclencher le GO NO GO d'une opération pour assurer la rentabilité.
Articles en rapport :
- Comment obtenir un prêt immobilier à la Banque pour financer son achat-revente ?
- Comment simuler votre prêt immobilier assurance comprise ?
8. Comment bien choisir la fiscalité et les opérations exonérées pour encaisser une plus grosse plus-value ?
Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter ? :
- Na pas appliquer le bon calcul de TVA sur chaque lot de l'opération d'achat-revente
- Ne pas connaitre les pièges de la subjectivité fiscale
- Ne pas choisir les opérations les plus adaptées pour démarrer
Quelle est la méthode rentable ?
Bien connaitre les règles fiscales et optimiser le choix des premières opérations.
Quelles sont les règles à bien utiliser ?
Il existe en France 2 statuts fiscaux et 3 types de TVA en fonction des biens vendus :
- Exonérée
- TVA sur la marge
- TVA sur le total
Les opérations les plus rentables sont celles qui sont exonérées de TVA.
Seul un bon outil de détermination fiscale permettra de choisir les bonnes opérations d'achat-revente et de leur appliquer les bonnes règles fiscales.
9. Comment gérer sereinement et rapidement son opération avec le bon outil pour encaisser rapidement ?
Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter ?
- Vouloir tout faire et tout gérer soi même ou/et avec les mauvaises personnes
- Ne pas anticiper les actions et l'ordre à respecter
- Oublier les actions importantes
Quelle est la meilleure approche rentable ?
Une méthode de gestion pour enchainer les bonnes actions et
prendre les bonnes décisions, sans oubli, sans erreur et au bon
moment.
Les techniques de gestion de projet sont recommandées pour planifier
les actions selon l'opération et être ainsi en mesure de revendre
rapidement.
Conclusion
L'approche rentable consiste à s'entourer de méthodes et
outils qui vous guident étape par étape.
Cela ne demande pas plus de travail, au contraire !
Prenez vos décisions sur la base de critères objectifs,
ce qui limitera les erreurs et les risques.
Vous éviterez ainsi de perdre du temps sur les actions
inutiles et vous concentrerez sur celles qui présentent la
plus forte valeur ajoutée pour vous permettre de gagner plus.
10. Ou choisir son investissement immobilier pour réaliser les meilleures plus-values en achat-revente ?
Quelles sont les villes à privilégier ?
Les villes de
Niort,
Quimper,
Caen,
Angers,
Rouen,
Rennes, Colmar et
Amiens,
font partie des villes souvent citées pour réaliser de
belles plus-values lors d'un achat revente immobilier.
Mais il existe pas mal d'autres
opportunités pour investir dans les villes de l'hexagone.
Notre classement des villes ou il fait bon investir en achat revente
Toulouse
La
Ville Rose jouit
d'une bonne réputation aux yeux des investisseurs.
La ville attire
toujours plus
en raison de son dynamisme tant économique (aéronautique, recherche) que démographique.
Pour
investir dans l'achat revente immobilier à Toulouse, les quartiers à privilégier sont l'hyper-centre, le quartier de la Croix-de-Pierre et le secteur de Rangueil.
Nantes
L'hyper-centre
de
Nantes reste un secteur attractif pour l'investissement
achat revente.
De plus en plus d'investisseurs s'orientent vers les maisons qui permettent en conséquence d'obtenir un bon rendement
et d'importantes plus-values à la revente.
Lille
Lille
attire les investisseurs du fait de son dynamisme économique et sa géographie.
Les quartiers à privilégier
pour l'achat revente immobilier sont le quartier Vauban et les environs des gares (Lille-Flandres et Lille-Europe).
Investir
dans l'achat revente à
Lille permet d'acquérir un bien à des prix qui demeurent
abordables pour ce type de ville et réaliser de belles
plus-values potentielles.
Lyon
Lyon est considérée comme une valeur sure.
Les prix y ont augmenté de 6,3% sur un an.
Avec des tarifs aussi élevés,
investir dans l'achat revente l'immobilier à Lyon intéresse plutôt les
investisseurs à la recherche d'une plus-value que d'un rendement régulier.
L'ensemble du marché lyonnais est globalement adapté à
l'investissement immobilier.
Investir dans l'achat revente immobilier à Lyon est donc un gage de sécurité
pour d'importantes plus-values.
Montpellier
Montpellier
a été longtemps comparé à Toulouse, selon de nombreux critères.
La croissance des prix immobiliers y est modérée et les prix
d'achat restent accessibles.
Les quartiers à privilégier sont le centre-ville bien sûr avec
l'Écusson et la place de la Comédie, ainsi que le quartier Hôpitaux-Facultés.
Investir à Montpellier dans l'achat revente immobilier
vous assure ainsi de belles plus-values.
Poitiers
Le marché immobilier à Poitiers profite de la
hausse des prix de Nantes et de Bordeaux.
Les prix de l'immobilier y ont augmenté de près de 5% en un an.
Malgré tout, ils restent très accessibles.
Il faut compter environ 2 000 € le m² en moyenne.
Poitiers est située à mi-chemin de Bordeaux et de Paris en TGV et il
faut moins de 2h pour rallier ces 2 métropoles.
Les quartiers à privilégier sont Le Plateau, Chilvert, la Gibauderie, les Prés-Mignons, Poitiers-Sud et la gare de Poitiers.
Investir en achat revente immobilier à
Poitiers vous assure donc une très bonne rentabilité
en terme de plus-values.
Tours
Le marché des petites surfaces, studio, T1 et T2, est très actif
à Tours.
Les quartiers tourangeaux à privilégier sont l'hyper-centre de Tours et les alentours de l'hôpital Bretonneau et de la
place Plumereau.
En investissant dans l'achat
revente immobilier à Tours, les investisseurs
réaliseront d'importantes plus-values.
Béziers
Béziers
est (trop) longtemps resté dans l'ombre de Montpellier et offre une décote de
plus de 30%.
Investir
dans l'achat revente immobilier à Béziers, notamment dans un immeuble de
rapport est un gage de bonne plus-value à court terme.
Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet
d'investissement en achat revente sans engagement et vous conseiller sur les meilleurs
secteurs pour réaliser les plus belles plus-values.
11. Vaut-il mieux faire de l'investissement locatif ou plutôt de l'achat-revente ?
Les deux mon capitaine !
Achat revente
L'achat-revente est l'activité qui prend le plus de temps et génère le plus d'argent.Cela est ainsi pour une raison simple; c'est l'activité la plus rentable !
Voici comment (avec des chiffres simples) :
En engageant 20€ dans une opération, le banquier prête 80€.
Et avec ces 100€, la marge réalisée à la fin de l'opération est de 20€.
Soit une rentabilité de 100% sur une opération qui a duré moins d'un an en général.
C'est la force de l'achat-revente pour générer rapidement de la trésorerie, qui permet de se créer un capital plus rapidement que l'investissement locatif.
Investissement locatif
Le levier de l'investissement locatif se trouve ailleurs, sur du très long terme.
- Pas toujours besoin de faire un apport
- Le banquier finance tout
- Le cash-flow mensuel génère un peu d'argent
- Et c'est après 10, 15 ou 20 ans que vous avez réellement de la marge.
Ce sont donc deux logiques d'investissement qui correspondent à des BESOINS différents.
L'un pour de la trésorerie et accélérer son capital.
L'autre pour sécuriser un patrimoine et des revenus sur du long terme.
Alors, quelle stratégie conseiller ?
Les DEUX !
Mais cela va dépendre de votre situation patrimoniale actuelle et de vos besoins.
Comme pilier pour générer du cash, l'achat-revente sera préféré, car
il permet de diversifier des opérations avec du locatif.
L'achat-revente est utilisé comme un vrai accélérateur à projet, mais aussi pour
des objectifs d'indépendance financière.
12. Faut il faire les travaux soi même ?
Lorsque l’on se lance dans l’investissement immobilier, que ce soit pour
faire du locatif ou de l’achat-revente, il y a souvent des
travaux, plus ou moins importants à faire.
Se pose alors la question de savoir s’il vaut mieux les réaliser par soi-même ou s’il vaut mieux
faire intervenir des artisans.
Quels sont les avantages de faire les travaux soi même ?
Pour vos premières opérations, faire les travaux soi-même peut être un très bon levier d’enrichissement.
Si vous êtes bricoleur et/ou que vous avez du temps de libre, cela vous permettra de faire une sacrée économie.
De toutes façons, vous n’avez pas beaucoup d’argent car c’est votre première opération, donc autant optimisé!
L’économie permettra soit d’atteindre la marge minimum, c'est à dire la
rentabilité pour un investissement locatif, que vous vous étiez fixé, soit plus simplement de la faire augmenter.
Au passage, comme vous êtes à l’origine des travaux, vous savez ce qui a été fait, donc vous évitez les surprises pour les achats à long terme.
Quels sont les avantages de faire réaliser les travaux par un artisan ?
Sauf que si vous n’êtes pas très doué de vos mains, ou tout simplement que vous manquez d’expérience, cela peut devenir une jolie erreur qui plombe votre budget et votre planning.
Les garanties
Dans le cas d’un achat-revente professionnel, le problème des
garanties se posent également.
Vous devez une décennale à vos acquéreurs sur certains travaux.
Perte de temps
S’il s’agit de vos débuts que le temps vous manque, la question ne se pose même plus.
Mieux vaut signer un devis, que de sacrifier tous ses weekends et de risquer votre équilibre personnel ou familial.
Fiscalité
Comptablement, vous pourrez déduire sur facture des artisans, les
sommes engagées pour les travaux de vos revenus fonciers.
Si vous avez investi en
SCI familiale, c'est d'autant plus intéressant.
Perte d’argent
Mais selon moi, ce qui coince le plus, c’est que ce n’est pas “scalable”.
La scalabilité, c’est la capacité qu’a un projet à changer d’ordre de grandeur.
Donc dans notre cas, c’est la possibilité qu’a votre modèle économique de
croitre avec le même fonctionnement.
Aujourd’hui vous faites une opération d’investissement par an et vous faites les travaux.
Mais si vous voulez voir plus grand !
Comment allez vous faire pour gérer les travaux sur 5 opérations, 10 et plus?
Ce n’est plus possible.
Considérez la chose plus globalement
Pendant que vous êtes dans vos travaux, vous n’utilisez pas votre temps pour signer de nouveaux projets.
Comme vous faites les travaux, le chantier va mettre 6 mois au lieu de 2 semaines…
Peut-être!
Finalement tout est une question de situation personnelle.
On peut imaginer un cheminement général qui commencerait par du bricolage si on a le temps, les compétences et la motivation sur les premières opérations.
Puis l’intervention des artisans sur les travaux plus lourds et au fur et à mesure de la montée en puissance de votre empire immobilier vous facilitera la tâche.
Pour les futurs pro, vous devez anticiper une croissance adaptée pour respecter la scalabilité.
Vous faites les travaux sur la première opération si vous y tenez vraiment.
Puis vous embauchez des artisans quand vous avez moins de cinq projets de rang.
Puis vous embauchez un gestionnaire de travaux quand vous passez à 10 en parallèle, etc…
Et vous finissez par
devenir rentier immobilier comme prévu !
13. Comment devenir chasseur immobilier marchand de biens et se spécialiser dans l'achat-revente immobilier ?
Pour pouvoir exercer le métier de marchand de biens de manière récurrente, il faut être titulaire :
- De la carte professionnelle de transaction immobilière délivrée par les CCI et nommée Carte T ou de l'attestation de collaborateur nommée carte blanche.
- D’une garantie professionnelle sans détention de fonds.
- D’une assurance de responsabilité civile.
Si vous souhaitez
exercer le métier de chasseur immobilier marchand de biens, rejoignez
le réseau de chasseurs d'appartements DETECTIMMOBILIER® en tant qu'agent
commercial immobilier.
Vous bénéficierez :
- D'un secteur exclusif.
- D'une formation chasseur immobilier complète au métier de l'achat-revente de biens immobiliers.
- De votre site internet.
- De l'ensemble des documents et logiciels nécessaires.
- De la carte professionnelle, carte blanche, vous permettant d'exercer en toute légalité.
- D'une assistante permanente.
- D'une rémunération attractive.
À lire aussi :
- Pourquoi faire appel à un chasseur d'investissement immobilier pour des achats-reventes ?
- Combien coute un chasseur d'investissement en achat-revente immobilier ?
- Comment choisir votre chasseur d'investissement en achat-revente immobilier ?