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DETECTIMMOBILIER® effectue votre étude de financement immobilier : réalisez votre projet

Seule une bonne étude de financement vous permettra de réaliser vos rêves immobiliersParce que seule une bonne étude de financement vous permettra de réaliser vos rêves immobiliers

  1. Comment obtenir le meilleur crédit immobilier ?
  2. Comment faire son comparatif de financement ?
  3. Comment déjouer le piège d'un refus de prêt immobilier ?
  4. Qu'est ce que le différé de remboursement ?
  5. Comment éviter une situation de surendettement ?

Le financement de l'achat d'un bien immobilier ne doit plus être considéré comme une formalité, bien au contraire.
En cas de refus de prêt votre financement sera compromis et votre projet risque de ne pas aboutirUn refus de prêt déclenchera la condition suspensive et vous fera renoncer à votre projet et une mauvaise négociation, contrariera son aboutissement.
C'est pourquoi DETECTIMMOBILIER® a mis en place avec l'aide de ses partenaires les plus réputés sur la place, un package complet d'étude de dossier et d'étude de financement, pour vous aider à rendre réaliste votre projet immobilier.

Vous souhaitez un avis et des conseils sur le financement de votre achat immobilier ? Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet immobilier et son financement sans engagement et vous conseiller sur les meilleures options pour l'achat de votre bien.

Etude personnalisée gratuite et sans engagement de votre financement immobilier


1. Comment obtenir le meilleur crédit immobilier ?

Chasseur immobilier vous conseille pour le financement de votre projet d'achatAvec l'aide de nos partenaires, spécialistes en financement immobilier, nous rechercherons et obtiendrons la meilleure solution possible en terme de financement immobilier.
Pour que votre achat immobilier soit une réussite totale, nous établirons pour votre projet une étude comparative des différentes solutions de financement du marché bancaire.
Nous effectuerons les appels d'offres auprès des banques du marché français et international, mais les soumettrons également aux courtiers les plus performants de la place. Nous vous expliquerons quels sont les pièges à éviter, les arbres qui cachent la forêt, les répercussions d'un endettement sur le long terme.
Si vous souhaitez acheter à plusieurs, en indivision ou encore mieux, en SCI, nos chasseurs immobiliers vous apporterons tous les conseils nécessaires.

Nous vous aiderons a y voir clair dans la "jungle" du crédit immobilier ou le meilleur taux d'intérêt affiché apparent n'est pas forcément la bonne affaire.


2. Comparatif de financement

Pour obtenir les meilleurs crédits immobiliers du marché, un tableau comparatif valant mieux qu'un long discours, vous trouverez ci dessous, actualisé en permanence, les meilleures propositions du moment* :

  Banque classique Nos partenaires Écart en votre faveur
Montant à financer en € 100000 100000 -
Durée en années 20 20 -
Taux fixe hors assurance 2,15 % 1,12 % 1,03 %
Intérêts en € 23124,30 11664,25 11460,05
Cout du crédit en € 123124,30 111664,25 11460,05
Taux assurance Décès Invalidité 0,42 % 0,28 % 0,14 %
Cout de l'assurance en € 8400 5760 2640
Frais de dossier bancaire en € 500 500 0
Mensualité en €(avec assurance) 548,02 488,60 59,42
Cout total du crédit en € 132024,30 117864,25 14160,05

* Estimation non contractuelle Taux au 1 Mars 2020

Pour obtenir votre simulation du financement de votre achat immobilier avec un tout autre montant vous pouvez utiliser un rapport de proportionnalité.

Et n'oubliez pas qu'une clause de condition suspensive de l'obtention de votre prêt immobilier conditionnera la réalisation de votre transaction immobilière.

Contactez nous, nous vous mettrons en rapport avec nos partenaires en crédit immobilier.

Etude personnalisée sans engagement de de votre capacité de financement immobilier

Pour une étude personnalisée, il se déplacera à votre domicile et se chargera de toutes les démarches.


3. Comment déjouer le piège d'un refus de prêt immobilier ?

On ne prête qu'aux riches ?

Non, le banquier ne prête pas qu’aux riches.
Il prête à ceux qui parlent son langage.
Pour qu’il vous prête, il faut le comprendre.
Vous avez beau avoir trouvé un bien ultra-rentable, vous n’irez nulle part sans lui.
C’est le verrou de votre indépendance financière.
Nous allons vous dévoiler les secrets des banquiers eux même, les critères qui peuvent faire bascule un accord de prêt en votre faveur.

Stratégie pour obtenir votre prêt immobilier à coup sur

La banque veut gagner de l’argent, comme vous.
Voilà au moins un point commun !

Orienter votre dossier bancaire pour lui montrer qu’elle a un intérêt à vous prêter

Que la banque aussi va gagner de l’argent.
Parler du cash-flow généré par votre bien n’est pas suffisant.
Si vous voulez faire briller les yeux de votre banquier, alors soyez prêt à faire ces concessions :

  • Domicilier vos revenus chez lui
  • Placer une partie de votre épargne dans sa banque
  • Prendre éventuellement une assurance-vie
  •  Souscrire chez lui une assurance emprunteur
  •  Souscrire une assurance propriétaire non occupant.

Et si vous voulez le faire chavirer, vous n'avez qu'à prononcez le mot magique :

  • Assurance prévoyance

Il va adorer, se détendre et se repositionner confortablement sur le dossier de son fauteuil.
Car c’est avec ce genre de services qu’il va vraiment gagner de l’argent.
Pas avec 1,48 % de taux d’intérêt sur votre prêt immobilier, dont le dossier est pénible à monter pour lui.
Ne jouez pas à la bataille du taux.
Que vous ayez un taux de 1,38 % ou 1,54 %,  ne va concrètement rien changer.
Il n’y a que votre égo pendant les repas de famille qui peut éventuellement être affecté. Le vrai enjeu de la négociation n’est pas ici, mais dans les 4 points ci dessous :

  • Le financement de votre projet à 110%, c’est-à-dire incluant même les frais de notaire.
  • Les indemnités de remboursement anticipé. En cas de remboursement, la banque prévoit le paiement d’une indemnité qui compense les mois d’intérêts perdus.
    C'est un point que vous devrez négocier.
  • Les frais de dossier souvent très chers et injustifiés.
  • Et le Saint Graal ? :
    Le différé de remboursement.
    En quelques mots : vous ne remboursez pas votre crédit, totalement ou partiellement, pendant 1 à 3 ans.
    C’est un outil ultra puissant pour vous constituer une trésorerie et construire votre patrimoine encore plus vite.

Ne lui parlez pas de ce qu’il ne connait pas

Si vous parlez d’indépendance financière à un conseiller bancaire, il y a de très fortes chances qu’il n’ait pas la moindre idée de ce que cela signifie.
Tout ce qu’il voit, c’est que vous souhaitez un jour quitter votre travail.
Et ça, il n’aime PAS DU TOUT.
Vous êtes directement catalogué comme instable, à risque… Bref, pas le genre de personne à qui on prête de l’argent.

Jouez-la "bon père de famille"

Vous avez trouvé un investissement qui rapporte un énorme cash-flow positif chaque mois.
C’est tellement énorme que la liberté financière s’ouvre devant vous.
C’est bien.
Mais ne dites RIEN.
Restez Monsieur tout le monde :
"Oui, c’est un investissement sûr, pour bien préparer ma retraite ».
Voilà, le banquier est rassuré et vous devenez correctement catégorisé :
A ses yeux, vous êtes une personne comme tout le monde, qui va bien sagement travailler jusqu’à ce que son crédit soit remboursé jusqu’au dernier centime.
Le banquier se détend voire sourit.
Vous êtes fiable.

N’hésitez pas à lui parler de résidence principale

…… même si en réalité vous allez louer le logement.
Attention toutefois à ce que cela puisse être crédible.
Si vous avez trois enfants et que vous achetez un studio, personne ne va être dupe.
Mais la plupart des banquiers vont considérer beaucoup plus normal d’acheter son logement que de faire un investissement.
Rassurez-les en leur disant ce qui leur fera plaisir.
Une fois le logement acheté, vous avez le droit de changer d’avis.
Finalement, vous allez le louer.
Vous n’avez pas à prévenir qui que ce soit et personne ne vous demandera jamais rien, du moins à la Banque.


4. Qu'est ce que le différé de remboursement ?

Le différé de remboursement, ça signifie simplement que :

  • Vous achetez un bien, vous encaissez les loyers de vos locataires tranquillement, et SANS rembourser votre crédit pendant X mois.
  • Puis, dès que la période du différé s’arrête, vous commencez à payer votre crédit aux conditions négociées au moment de faire votre prêt.

Pour combien de temps ?

Certains de nos clients ont pu avoir un différé de… 5 ans !
Mais la plupart du temps, c’est 1 ou 2 ans. Dans tous les cas, nous vous conseillons de négocier le délai maximum.
Ensuite, il faudra choisir entre le différé de remboursement :

Partiel : où vous payez les intérêts uniquement.

Total : où vous ne payez... RIEN.
Attention : dans tous les cas, vous continuez à payer l’assurance du prêt !

À savoir également : le différé est généralement proposé dans le cas où vous faites des travaux.
Mais nous vous conseillons d’en faire, dans tous les cas, pour améliorer ou rafraichir votre bien.
Même s’il s’agit de 5 000 € seulement.
Et, évidemment, de les faire financer par la banque.
Imaginez encaisser vos loyers sans payer de crédit !
Si par exemple vous achetez un bien à 200 000 €, que le crédit à rembourser est de 700 €, mais que vous encaissez 1 000 €, eh bien, au lieu d’avoir 300 € de cash-flow, vous avez (environ) 1 000 € de cash-flow pendant 1 ou 2 ans !
L’outil le plus puissant que vous avez sous la main.
Le différé de remboursement, c’est le Saint Graal, parce que :

  1. Vous créez de la trésorerie pour pouvoir investir plus vite
  2. Vous faites vos travaux tranquillement, sans avoir la pression de rembourser le crédit
  3. Vous n’avez pas besoin de piocher dans vos finances personnelles, pendant X années, si vous avez un imprévu (petits travaux non identifiés par exemple).

5. Comment éviter une situation de surendettement ?

La question du taux d’endettement maximum en immobilier se pose très souvent.
Si vous suivez un peu l'immobilier en général, avez un projet d'achat immobilier ou d’investissement immobilier, vous avez déjà certainement entendu parler de la règle des 33%.
C’est un terme qui revient sans cesse.
On le voit partout, les banques en parlent sans cesse, nos proches nous en parlent et ça finit même par devenir agaçant.

  • Est-ce une vraie règle ?
  • Y a-t-il des exceptions ?
  •  Quelles sont les solutions pour pouvoir continuer d’emprunter ?

Est-ce possible d’emprunter au-delà de 33% d’endettement ?

Si vous posez la question à quelqu’un qui n’a jamais réalisé d'emprunt de sa vie, la réponse est catégorique : c’est impossible.
Sachez qu'il est absurde de raisonner de manière générale et qu'à l'impossible, nul n'est tenu, que les limites des uns ne sont pas nécessairement les limites des autres.
Il est donc tout à fait possible de continuer d’emprunter même une fois que les 33% d’endettement sont atteints.
Bien entendu, il convient d'observer certaines règles et d'appliquer quelques petites subtilités.
Quand vous décidez d’emprunter de l’argent pour faire l’achat d’un bien immobilier en tant qu’investisseur, la banque devient votre alliée.
C’est grâce à l’argent de la banque que vous allez pouvoir concrétiser votre projet et elle sera très bien rémunérée pour cela.
Autant privilégier cet angle de vue.
Je reste quand même convaincu que c’est grâce à l’argent des banques que l’on peut faire fructifier son patrimoine et même devenir rentier.
Il faut avoir à l’esprit que les conseillers de clientèle ne sont pas des machines.
Lorsqu’ils étudient un dossier, ils l’étudient de manière cohérente et dans sa globalité.
Lorsque' un dossier affiche un taux d’endettement supérieur à 33%, le véto n'est donc pas immédiat ni systématique.
Est ce pour autant une idée reçue de croire que les banquiers refusent systématiquement d’aller à l’encontre de ce taux d’endettement de 33% ?

Comment rassurer votre banquier pour pouvoir emprunter au-delà d’un taux de 33% ?

Le meilleur moyen de rassurer le banquier, c’est déjà par votre attitude et votre apparence.
Pour être crédible, il est très important de soigner sa présentation lors d'un entretien avec son conseiller bancaire.
Même si l'habit ne fait pas le moine, il contribue à valoriser son image.
Évitez à tout prix les claquettes, le short de plage et encore moins le style jogging.
C'est un conseil préalable mais ce n'est bien sur pas suffisamment.
Arriver en Porsche cabriolet ne sera pas non plus un atout :
Le conseiller bancaire ne vous verra pas forcément vous garer au parking en arrivant et s'il vous voit en partant ce sera (peut être) trop tard, pour son agence en tous cas.....
Ensuite, il va falloir se concentrer sur les chiffres.
Les banquiers aiment les chiffres et ce sont souvent eux qui ont le dernier mot.
L'attitude est importante, mais si vous êtes déjà endetté jusqu’au cou et que vous avez des crédits à la consommation dans tous les sens, le problème restera entier.
Vous essuierez refus sur refus.
C’est frustrant, ça peut paraitre injuste mais ce sont les règles du jeu.
Avant de prendre votre premier rendez-vous avec la banque, assurez-vous d’avoir des comptes à l’équilibre, sans découvert récent.
Et on arrive à un point clé pour pouvoir emprunter au-delà des 33% d’endettement :
L’idéal est même que vous ayez constitué un petit matelas d’épargne.
Cela démontre des qualités de gestionnaire et de bon père de famille.
Ce qui ne veut pas dire forcément que vous utiliserez cet apport pour faire l’acquisition d’un bien immobilier.
Bien au contraire, l’effet de levier maximum consiste à utiliser l’argent de votre locataire pour rembourser vos frais, couvrir les charges et dégager un cashflow positif chaque mois. Si le conseiller bancaire considère que le reste à vivre est suffisant après votre emprunt, il sera favorable à la possibilité de dépasser cette barre psychologique de 33%.

Notre conclusion

Entre l’ajustement des prix à venir, la baisse des taux de crédit immobilier, le dispositif Scellier remplacé par la Loi de défiscalisation Pinel et le doublement du Prêt à Taux Zéro, l'immobilier neuf est plus que jamais attractif et votre pouvoir d'achat immobilier devenu très favorable.


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