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Comment fonctionne l'Indivision ?
Qu'est ce que l'indivision ?
L'indivision est le régime qui va permettre aux héritiers de
gérer en commun le patrimoine de la succession après le décès du défunt et avant le partage.
Elle peut être maintenue plus ou moins longtemps, selon les souhaits des indivisaires, et prend fin avec le partage des biens.
Cette formule d'acquisition permet également à des personnes sans lien de
parenté de partager la propriété d'un logement.
Elle est répartie
soit à part égale (chacun en possède la moitié), soit de façon
inégale (par exemple, l'un possède 60%, l'autre 40%). Ainsi un lot peut appartenir en indivision à plusieurs personnes qui ont sur lui des droits identiques.
Cette situation peut intervenir à la suite d'un décès, les héritiers devenant propriétaires d'un bien à parts égales jusqu'au partage.
Les indivisaires sont représentés par un
mandataire qui peut être l'un d'entre eux, désigné d'un commun accord.
Comment éviter l'indivision successorale ?
Pour éviter l'indivision successorale, il est essentiel de prendre des mesures de planification successorale de votre vivant. Detectimmobilier vous présente quelques conseils généraux, bien que vous devriez consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit des successions pour obtenir des conseils spécifiques en fonction de votre situation personnelle et juridique :
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Donations : Vous pouvez faire des dons de biens de votre vivant à vos héritiers, ce qui réduira la masse successorale.
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Testament : Rédigez un testament détaillé pour indiquer comment vous souhaitez que vos biens soient répartis. Cela peut aider à éviter les conflits entre les héritiers.
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Assurance-vie : Vous pouvez souscrire une assurance-vie en faveur de vos héritiers. Les bénéficiaires de l'assurance-vie reçoivent généralement les fonds en dehors de la succession.
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Société civile immobilière (SCI
SCI est l'acronyme de Société Civile Immobilière.
Il s'agit d'une forme juridique de société qui permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, tels que des immeubles ou des terrains.
Les associés d'une SCI sont propriétaires de parts sociales proportionnelles à leur investissement, et la gestion de la société est régie par les statuts et un contrat d'association.
La SCI offre notamment des avantages en termes de transmission du patrimoine et de gestion collective de biens immobiliers.) : Si vous possédez des biens immobiliers, vous pouvez les mettre dans une SCI, ce qui facilite la transmission de ces biens aux héritiers. -
Contrat de mariage : Si vous êtes marié, un contrat de mariage peut préciser la répartition des biens en cas de décès.
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Démembrement de propriété : Vous pouvez diviser la propriété en nue-propriété et usufruit, ce qui permet de transmettre la nue-propriété à vos héritiers tout en conservant l'usufruit de votre vivant.
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Pacte successoral : Dans certaines juridictions, vous pouvez conclure un pacte successoral avec vos héritiers pour déterminer la répartition de vos biens.
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Renseignez-vous sur les règles de succession de votre pays : Les lois sur les successions varient d'un pays à l'autre. Assurez-vous de bien comprendre les règles en vigueur dans votre juridiction.
Il est essentiel de consulter un professionnel du droit des successions pour mettre en place une stratégie de planification successorale adaptée à votre situation. Ils peuvent vous guider dans le choix des meilleures options pour éviter l'indivision successorale et minimiser les conflits entre les héritiers.
Délai en indivision
La vente d’un bien en indivision peut
être autorisée par le tribunal judiciaire,
à la demande d’un ou de plusieurs
indivisaires réunissant au moins les deux
tiers des droits indivis (art. 815-5-1 du code
civil).
La procédure à suivre est très stricte.
Un notaire doit recueillir leur demande et la
signifier aux autres indivisaires, dans un
délai d’un mois.
Que se passe-t-il si ce délai
n’est pas respecté ?
la Cour
de cassation a jugé dans plusieurs jugements, que le dépassement du
délai d’un mois pour signifier importait
peu, dès lors que ce délai n’est assorti
d’aucune sanction, que la signification avait
été effective et que l’intéressé avait bien disposé
de 3 mois, avant l’établissement du procès-verbal par le notaire, pour manifester
son refus.
L’opposant soutenait aussi que
la vente du bien indivis portait une atteinte
excessive à ses droits.
Ce qu’il ne démontrait
pas, selon la cour d’appel, confortée par la
Cour de cassation.
En effet, l’immeuble,
inoccupé, se dégradait faute d’entretien, ce
qui était de nature à en compromettre la
valeur.
Cette décision est équitable dans la
mesure où elle préserve les droits de l’indivisaire
qui ne souhaitait pas vendre.
Certes, le
délai de signification d’un mois n’avait pas
été respecté, mais cet indivisaire avait eu
3 mois pour réagir, à compter de la signification
de l’acte l’informant de la volonté des
autres indivisaires de vendre le bien.
Son
silence lui aura couté cher : le tribunal s’est
passé de son accord.
Le notaire
peut
dépasser
le délai d’un
mois pour
signifier
la décision
de vendre des
indivisaires
majoritaires.
Acheter un bien à plusieurs : SCI ou Indivision ?
Lorsqu'il s'agit d'acquérir un bien immobilier à plusieurs, deux options juridiques courantes s'offrent aux investisseurs : la Société Civile Immobilière (SCI) et l'indivision. Ces deux structures présentent des caractéristiques distinctes qui peuvent influencer le choix des acquéreurs en fonction de leurs objectifs, de la nature de leur relation et des implications fiscales. Dans cette perspective, Detectimmobilier a élaboré un comparatif sous forme de tableau mettant en lumière les avantages et inconvénients de chaque option, offrant ainsi une vision éclairée pour guider les investisseurs dans leur prise de décision.
| Critères | Société Civile Immobilière (SCI) | Indivision |
|---|---|---|
| Gestion et prise de décision | Centralisée au sein des associés et gérants | Collective, décisions prises à l'unanimité ou majorité |
| Responsabilité financière | Limitée aux apports des associés | Indéfinie, chaque indivisaire est solidairement responsable |
| Transmission des parts | Facilitée par la cession de parts sociales | Plus complexe, nécessite l'accord de tous les co-indivisaires |
| Fiscalité des revenus | Option pour l'impôt sur les sociétés (IS) ou IR | Imposition directe des revenus fonciers de chaque indivisaire |
| Sortie d'un indivisaire | Possible avec l'accord des autres co-indivisaires | Souvent difficile, sauf accord amiable ou vente judiciaire |
| Dissolution | Possibilité en cas de désaccord entre associés | Complexité, nécessite l'accord unanime des indivisaires |
| Souplesse et adaptabilité | Plus grande flexibilité pour aménager les statuts | Moins de flexibilité, règles légales strictes à respecter |
| Charges sociales et comptabilité | Nécessité de tenir une comptabilité et payer des charges sociales | Simplifié, pas de comptabilité ni de charges sociales spécifiques |
Il est essentiel de noter que le choix entre la SCI et l'indivision dépend de plusieurs facteurs, tels que vos objectifs financiers, fiscaux, et les relations entre les co-acheteurs. Il est recommandé de consulter un professionnel du droit ou un chasseur immobilier expert en gestion immobilière pour prendre une décision éclairée en fonction de votre situation spécifique.
Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier
Nos chasseurs immobilier pourront vous conseiller sur les bonne pratiques en matière d'indivision et défendre au mieux vos intérêts.
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