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Société Civile Immobilière ou comment acheter et constituer son patrimoine en SCI
Faut
il investir
seul ou à plusieurs ?
- Définition de la Société Civile Immobilière (SCI)
- A quoi sert une SCI ?
- Comment acheter un bien en SCI ?
- Quels sont les pouvoirs du gérant de SCI ?
- La SCI familiale, un outil sur mesure ?
- Un enfant mineur peut-il être associé d’une SCI ?
- Comment céder vos parts de SCI ?
- Faut il intégrer sa résidence principale dans la SCI ?
- Quel régime fiscal pour la SCI ?
- Quel est le cout d'une SCI ?
- Comment apporter en compte courant dans une SCI ?
- Quels sont les points clés à retenir ?
- Existe t il une formule pour bâtir votre empire immobilier ?
- Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier pour votre SCI ?
1. Définition de la Société Civile Immobilière - SCI
Une SCI (Société Civile Immobilière) est un statut juridique de société dont l’objet est immobilier et non commercial.
Une SCI est constituée par plusieurs associés dans le but de mettre en commun la gestion d’un
bien immobilier, d’en partager les bénéfices et les pertes.
C'est alors la société qui en devient le propriétaire.
Chaque
apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales
correspondant à son apport.
Les associés peuvent se répartir les parts comme ils veulent.
Ils peuvent être à 50 % / 50 %, à 80 % / 20 %, et pourquoi pas à 99 % / 1 %.
Évidemment, s’il y a plus que deux associés, les parts sont réparties entre eux.
Par exemple, pour 4 associés, on peut avoir chacun 25 %.
Ou 70 % pour le premier, 20 % pour le deuxième et deux fois 5 % pour les deux derniers.
On fait ce que l’on veut.
2. A quoi sert une SCI ?
La Société Civile Immobilière correspond à une
stratégie patrimoniale, un moyen d’atteindre un objectif défini
en matière d'achat ou d'investissement immobilier.
Acheter ou
Investir en SCI ou à travers une
Holding immobilière
Une holding immobilière est une société qui détient des participations dans d'autres sociétés immobilières ou des biens immobiliers.
Elle agit comme un véhicule d'investissement permettant de regrouper et de gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers.
Les holdings immobilières peuvent détenir des actions dans des sociétés de promotion immobilière, des sociétés de gestion immobilière ou des propriétés commerciales ou résidentielles.
L'objectif principal d'une holding immobilière est généralement de maximiser les rendements financiers en gérant efficacement ces investissements immobiliers. permet d'augmenter votre capacité de
financement.
Après sa création, c’est la SCI qui va acheter des biens immobiliers.
Elle va donc les acheter pour vous.
Vous ne serez pas propriétaire des biens immobiliers.
Mais vous serez propriétaire de la société qui en est propriétaire.
Qu'en est il de la garantie de discrétion ?
La prétendue "opacité" des SCI est en réalité toute relative.
La SCI semble exercer une certaine séduction sur ceux pour qui vivre heureux, c’est vivre caché.
Une attirance justifiée ?
Il faut, sur cette question, bien faire la part des choses.
Nul ne peut, connaissant uniquement le nom d’une personne, découvrir si elle est ou non membre d’une SCI ni, a fortiori,
connaitre l’importance et la valeur de sa participation.
En effet, le fichier immobilier tenu par la conservation des hypothèques ne recense que les biens et les propriétaires immobiliers, catégorie dont ne font pas partie les membres de SCI puisqu’ils sont seulement porteurs de parts sociales.
En revanche, celui qui s’intéresse à une SCI donnée ou à un bien immobilier déterminé peut retrouver quantité d’informations.
Le fichier immobilier est en effet à deux entrées :
- Il permet tout à la fois d’identifier les actifs détenus par une SCI à partir de la dénomination sociale de celle-ci
- Inversement, il permet d’identifier le propriétaire d’un bien, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale telle une SCI, à partir de son lieu de situation et de ses références cadastrales.
Bien évidemment, la dénomination sociale d’une SCI étant supposée connue, l’identification de ses différents associés ne soulève aucune espèce de difficulté.
Les statuts de la SCI mentionnant l’identité des associés et la répartition des parts doivent être déposés au
greffe du tribunal de commerce au moment de sa demande d’immatriculation au
registre du commerce et des sociétés et sont, dès lors, accessibles à quiconque souhaite en avoir connaissance.
L’obligation d’immatriculation des SCI, et la transparence qui en découle, a d’ailleurs constitué l’un des principaux enjeux de la réforme du droit des sociétés opérée par la loi du 4 janvier 1978.
Des dispositions complémentaires ont été prises par la loi du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques (dans le cadre de son titre IV rassemblant diverses mesures d’amélioration de la lutte contre le blanchiment) en vue de rendre obligatoire l’immatriculation des SCI anciennement constituées.
Qu'en est il de la protection du patrimoine privé de l'entrepreneur individuel ?
L’idée selon laquelle la constitution d’une SCI permettrait à un entrepreneur individuel de faire barrage aux appétits de ses créanciers professionnels n’est que pure illusion.
De toutes les vertus prêtées à la SCI, sa prétendue capacité à
protéger le patrimoine familial des entrepreneurs individuels est la plus imméritée.
À supposer même qu’elle présente quelque intérêt dans cette optique particulière, ce qui n’est aucunement le cas, elle se
révèlerait totalement inutile s’agissant de la résidence principale, désormais à l’abri des poursuites des créanciers professionnels.
Concernant les autres biens fonciers non professionnels (résidences secondaires, biens locatifs), des solutions extrêmement diverses et présentant une parfaite efficacité peuvent être mises en œuvre dans cette optique particulière.
Solutions dont fait notamment partie la déclaration d’insaisissabilité.
La SCI, elle, n’apporte aucune réponse au problème.
Pour le comprendre, il faut se rappeler que, loin d’être cloisonnés,
patrimoine privé et patrimoine professionnel des entrepreneurs individuels ne sont en réalité qu’une seule et même chose au plan juridique.
La mise en SCI d’un bien immobilier change uniquement la consistance du gage des créanciers (il s’agit non plus d’un immeuble, mais des parts d’une société) et n’en modifie pas l’étendue.
3. Comment acheter un bien en SCI ?
Les personnes qui souhaitent acheter un bien
immobilier ou investir efficacement dans l'immobilier
considèrent souvent, avec raison, la création d'une SCI pour optimiser
leur rendement.
Pourtant, sans les connaissances propres au milieu, les erreurs sont
courantes et peuvent parfois couter très cher, jusqu'à plusieurs
dizaines de milliers d'euros.
Nous allons aborder les 4 erreurs les plus fréquentes :
- La répartition des parts à 50/50
- Les pouvoirs du gérant
- L'intégration de sa résidence principale
- Le mauvais choix du régime fiscal
Acquérir des connaissances poussées sur le sujet vous permettra une gestion sereine de vos biens immobiliers et d'éviter les blocages dans le développement de votre SCI.
La répartition des parts à 50/50
Il est tentant lorsque deux personnes souhaitent s’associer qu’une répartition équitable des parts soit
réalisée.
Dans la plus grande majorité des cas, le capital social sera constitué d’apport en numéraire faible et la SCI
empruntera pour développer son patrimoine immobilier.
Il ne sera donc pas difficile pour les associés de se retrouver
avec une répartition des parts à 50% chacun.
Pourtant, dans cette configuration et en cas de désaccord entre les associés, il peut être très compliqué de
gérer la SCI.
La SCI se retrouve dans une situation de blocage où les associés n’arrivent pas à se mettre d’accord.
Pour éviter cette situation, vous pouvez prévoir :
- Soit dans les statuts, qu’un pouvoir supplémentaire sur les parts X soit octroyé sur les décisions.
- Soit d’opter pour une répartition différente des parts au sein de la SCI.
4. Quels sont les pouvoirs du gérant de SCI ?
Les pouvoirs du gérant de SCI, sans précisions particulières dans les statuts, sont en partie définis par l’objet social.
Toujours dans les statuts, les décisions reconnues comme importantes (changement de dénomination, liquidation, transfert du siège social…) doivent être soumises aux associés.
Pourtant, si l’objet social de la SCI exprime un objet "classique" (achat, administration, et vente occasionnelle), alors le gérant a la possibilité de vendre ou d’acheter un bien immobilier sans consulter les associés.
Dans le but de se prémunir de cette situation, il convient de rédiger dans les
statuts
de la SCI, les missions et pouvoirs que le gérant
possèdera durant son mandat.
Attention toutefois, dans les faits et malgré la rédaction des statuts, un gérant peut prendre une décision en outrepassant ses pouvoirs.
Dans ce cas, l’action du gérant demeure valable, mais le gérant est responsable envers les associés.
Les associés peuvent lui demander d'être indemnisé du préjudice qu'ils ont subi.
Prenez
donc bien le temps de la réflexion avant de définir qui sera votre gérant.
5. La SCI familiale est elle un outil sur mesure ?
La SCI familiale (Société civile
immobilière) est devenue l’outil
de prédilection pour détenir, gérer et surtout transmettre un patrimoine
immobilier.
Mais est elle adaptée
à toutes les situations et répond elle à des objectifs précis ?
OBJECTIF N° 1 : CONSERVER UN BIEN DANS LA FAMILLE
L’objectif est d’éviter l’indivision à tout
prix. L’indivision est très compliquée à
gérer car les décisions importantes doivent
être prises à l’unanimité.
L’apport du bien à
une SCI permet de contourner cet obstacle en
écartant les règles de l’indivision.
Les associés
peuvent fixer librement dans les statuts
les règles de majorité applicables pour ce
type de décision.
OBJECTIF N° 2 : GÉRER UN PATRIMOINE LOCATIF
La détention d’immeubles locatifs au sein
d’une SCI présente un avantage fiscal indéniable,
tant qu’ils n’ont pas vocation à être
vendus, mais sont transmis pour fournir des revenus réguliers à la famille.
La SCI
peut en effet opter pour l’impôt sur les
sociétés (IS), ce qui est l’un de ses principaux
atouts.
Si elle reste assujettie à
l’impôt sur le revenu (IR), ses bénéfices
seront imposables chaque année, qu’ils
soient ou non distribués, au niveau de chaque
associé.
Ils seront taxés en tant que
revenus fonciers, comme si le bien était
détenu en direct, à un taux pouvant atteindre
62,2 %, prélèvements sociaux compris,
plus l’éventuelle contribution sur les hauts
revenus de 3 % ou 4 %.
Certains engagements de dépenses pourront également être assortis de
crédits
d'impôts.
SCI À L'IS, UNE FISCALITÉ ADOUCIE
Opter pour l’IS permet de profiter d’une
imposition forfaitaire à un taux réduit :
15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices, puis
28 % jusqu’à 500 000 € (ce taux devant être
ramené à 25 % à l’horizon 2022).
Tout en se
soustrayant aux prélèvements sociaux
(17,2 %).
Choisir l’IS permet aussi d’amortir
l’immeuble – donc de réduire l’assiette
taxable, ce qui est impossible avec le
régime des revenus fonciers.
Enfin, tant
que la SCI ne distribue pas de dividendes,
les associés ne sont pas imposables personnellement.
En cas de distribution, les
dividendes seront soumis d’office au prélèvement
forfaitaire unique de 12,8 % (soit
30 % avec les prélèvements sociaux).
Mais
il y a un revers à la médaille : si, pour une
raison ou une autre, la SCI doit se séparer
de son patrimoine immobilier, la
plus-value
sera soumise à l’IS, sans abattement
pour durée de détention, comme c’est le
cas lorsqu’elle est imposée à l’IR.
Plus les
biens auront été conservés longtemps,
plus l’imposition sera lourde.
OBJECIF N°3 : TRANSMETTRE PAR ANTICIPATION
De nombreux schémas de stratégie patrimoniale
visant à anticiper la transmission
immobilière reposent aujourd’hui sur l’interposition
d’une SCI.
L’un des plus utilisés
consiste à créer une SCI, dotée d’un faible
capital social, détenue par des parents dont
l’un sera désigné gérant de la société..
La SCI finance l’acquisition du bien
immobilier au moyen d’un emprunt qui
sera remboursé par les parents, grâce à un
apport en compte courant.
Peu de temps
après l’achat de l’immeuble, les parents
consentent une donation-partage, en nue-propriété,
des parts de la SCI à leurs enfants.
Dans la mesure où l’emprunt n’a pas encore
été remboursé, ces parts grevées d’un endettement
ne vaudront quasiment rien.
Dès lors, les enfants n’auront pas de droits
de donation à payer et les frais d’actes
seront minimes.
Une fois l’emprunt remboursé,
ils profiteront de l’accroissement
mécanique de la valeur des parts, sans droits supplémentaires à payer. Puis, au
décès de leurs parents, ils récupèreront la
pleine propriété des parts, toujours sans
droits à payer.
L’usufruit échappera donc définitivement
à l’impôt.
OBJECTIF N° 4 DÉGAGER DES LIQUIDITÉS
Au rang des stratégies raffinées, les opérations
de refinancement immobilier combinent
la technique du démembrement de
propriété avec l’interposition d’une SCI.
Elles s’adressent à des parents propriétaires
d’un ou plusieurs biens à usage locatif,
détenus depuis suffisamment longtemps
pour qu’il n’y ait plus d’emprunt en cours
de remboursement et que leur apport à une
SCI ne génère pas de plus-value taxable (ou
très peu).
Elles reposent sur le schéma suivant
: les parents constituent une SCI à faible
capital social et consentent une donation-
partage en nue-propriété à leurs
enfants, portant sur la quasi-totalité des
parts.
Leur valeur étant égale au montant
du capital social, la valeur de la nue-propriété
transmise sera très faible et les
enfants n’auront pas ou très peu de droits
de donation à payer.
Les parents vendent
alors leurs biens locatifs à la SCI, qui
finance leur acquisition à l’aide d’un
emprunt et encaisse le prix de vente.
Comment choisir le meilleur prêt pour financer un achat immobilier en SCI ?
La SCI peut recourir à un
prêt in fine ou à un crédit amortissable, mais dans
ce cas, les biens doivent être assez rentables
pour que les loyers couvrent les mensualités.
Avec un prêt in fine, une partie du prix de
vente est affectée à la souscription d’un contrat
de capitalisation de même durée, dont la
nue-propriété est transmise aux enfants.
À
l’échéance, ce contrat sera apporté conjointement
par les parents et les enfants à la SCI,
pour que celle-ci puisse rembourser l’emprunt.
L’autre partie du prix de vente, ou la
totalité de ce prix si la SCI a souscrit un prêt
amortissable, est réinvestie sur un contrat
d’assurance vie. En effectuant des rachats
partiels sur leur contrat, les parents compensent
la perte de leurs revenus fonciers et profitent
du régime fiscal plus attractif des
rachats.
Au décès des parents, les enfants récupèreront la pleine propriété des parts,
dont la valeur aura mécaniquement crû une
fois l’emprunt remboursé, sans droits de succession
supplémentaires à payer.
Simulation de refinancement immobilier avec une SCI
Cette opération de gestion patrimoniale ne convient pas à tous.
Mais elle est redoutablement
efficace pour transmettre à moindre cout son capital immobilier, sans se dégarnir.
À CE STADE, LE CAPITAL DE JEAN S’ÉLÈVE À 472 252 €, soit 2 000 000 € - 3 000 € -
1 400 000 € - 124 728 €.
Il le place sur un contrat d’assurance vie sur lequel il va effectuer
des retraits annuels pour compenser la perte de ses revenus immobiliers.
Il en retire
chaque année 15 302 € nets de fiscalité.
AU BOUT DE 15 ANS, L’EMPRUNT IN FINE EST REMBOURSÉ grâce au contrat de
capitalisation.
Jean, en tant qu’usufruitier des parts de la SCI, peut encaisser les
loyers
des immeubles et cesser ses rachats sur le contrat d’assurance vie.
Si le contrat d’assurance
vie a rapporté 3 % par an, le capital lui restant s’élève à 433 518 €.
CETTE OPÉRATION DE REFINANCEMENT IMMOBILIER AURA PERMIS À JEAN D’AUTOFINANCER LES DROITS LIÉS À LA TRANSMISSION DE L’IMMEUBLE, ET D’ACCROÎTRE SON PATRIMOINE DE 430 000 €.
6. Un enfant mineur peut-il être associé d’une SCI ?
Constituer une SCI avec un mineur est tout à fait envisageable.
Vous conservez tous les avantages de la SCI.
La création d’une SCI est souvent motivée par des considérations d'héritage immobilier et
de transmission de patrimoine.
C'est donc très fréquent que les parents fondateurs d’une
SCI familiale souhaitent associer leurs enfants dès la création ou ultérieurement.
La cession de parts de SCI à titre gratuit est d'ailleurs une option intéressante pour
permettre à un mineur de devenir associé.
Le mineur qui va devenir associé de la SCI doit être représenté par un administrateur légal.
Les deux parents titulaires de l’autorité parentale sont administrateurs légaux de leur enfant mineur
et si le mineur devient associé, les deux parents doivent signer les statuts de la SCI pour le compte du mineur.
La SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine des ascendants à leurs descendants, de leur vivant ou lors de la succession.
Cela permet d'éviter l'indivision
successorale.
Elle présente donc à la fois des intérêts patrimoniaux et fiscaux.
La SCI permet d'optimiser les donations et de faciliter la gestion des biens.
Le ou les enfants peuvent y entrer progressivement en procédant à des
donations de parts sociales.
Vous pourrez ainsi profiter de la décote d'au moins 10% et des abattements pour
ces donations.
7. Comment céder vos parts de SCI ?
Besoin de liquidités, mésentente…
Vous souhaitez quitter la société
civile immobilière dont vous êtes associé, en cédant vos parts.
Quels sont les conseils pour ne pas rater votre sortie ?
La société civile immobilière
(SCI) est un outil idéal
pour gérer le patrimoine
familial.
Vous pouvez la quitter,
mais c’est une opération qui ne
s’improvise pas.
L’accord des associés peut être nécessaire
En théorie, vous pouvez vendre
librement tout ou partie de vos
parts, hormis si les statuts comportent
une clause d’inaliénabilité
temporaire vous interdisant
de les céder avant un certain délai.
En réalité, tout dépend de l’identité
de l’acquéreur : si c’est un
ascendant ou un descendant,
vous n’avez pas besoin d’agrément,
sauf clause contraire dans
les statuts.
L’accord de tous les
associés est au contraire de principe
pour vendre à un autre associé
ou au conjoint de l’un d’eux,
mais là encore, les statuts peuvent
en décider autrement.
En revanche,
l’entrée de toute autre personne
dans la SCI requiert un
agrément et il n’est pas possible
de déroger à cette règle.
À quelle majorité ?
L’agrément se vote en principe à
l’unanimité des associés, le
cédant participant au vote. Mais les statuts peuvent instituer une
règle différente : majorité des 2/3
des associés, majorité en nombre
des associés représentant au
moins les 3/4 des parts sociales…
Les statuts peuvent aussi confier
au gérant le soin de décider, le
moment venu, de l’opportunité
de faire entrer ou non de nouveaux
associés dans la SCI.
Combien valent vos parts ?
L’évaluation des parts de SCI n’est
pas une science exacte.
Pour éviter
toute remise en cause par le
fisc (et emporter l’adhésion des
associés), il vaut mieux se fonder
sur des critères objectifs.
Si le
patrimoine de la SCI est composé
d’immeubles ne générant pas de
revenu, l’administration fiscale
considère que l’on peut se référer
à leur valeur patrimoniale pour
fixer leur prix de cession.
Elle est
calculée à partir de la valeur
vénale du ou des immeubles de la
SCI (cette valeur étant elle-même
obtenue par comparaison avec
des ventes portant sur des
immeubles intrinsèquement
similaires), à laquelle sont ajoutés
les autres éléments d’actif de la
SCI : liquidités, créances et, le cas
échéant, participations dans
d’autres SCI.
Les emprunts bancaires
et les comptes courants
d’associés sont ensuite soustraits.
Une fois la valeur déterminée, différentes
décotes peuvent être
appliquées : décote de 10 % pour
non-liquidité, qui tient compte
de la difficulté pour vendre des
biens immobiliers détenus au travers
d’une SCI ; décote de minorité
lorsque le paquet de titres à
vendre est minoritaire.
Si la SCI perçoit des revenus, la
valeur patrimoniale n’est pas suffisante.
Elle doit être combinée
avec d’autres valeurs : valeur de
productivité ; valeur de rendement
pour les SCI imposées à
l’impôt sur les sociétés, qui distribuent
des dividendes.
Il est alors
préférable de recourir au service
d’un expert-comptable.
Votre conjoint a-t-il son mot à dire ?
Vos parts de SCI sont des biens communs ? Vous ne pouvez pas
les céder sans l’accord de votre conjoint, même si celui-ci n’a
pas revendiqué la qualité d’associé au moment où vous l’êtes
devenu.
En revanche, si vos parts sont des biens propres
(régime communautaire) ou personnels (séparation de biens),
vous n’avez pas besoin de son accord.
Sauf si la SCI est propriétaire
de votre logement familial et qu’elle le met à votre disposition.
Dans ce cas, la cession de vos parts nécessitera l’accord
de votre conjoint.
Informez les associés dans les règles
En pratique, vous devez informer la société civile immobilière et
chacun des associés de votre intention de vendre vos parts, par
lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte
d’huissier.
Vous devrez indiquer l’identité de l’acquéreur proposé,
ainsi que le prix et le nombre de parts que vous envisagez
de vendre.
Lorsque les statuts prévoient que l’agrément sera
accordé par le gérant, il suffit de notifier directement ces informations
à la société qu’il représente.
8. Intégrer sa résidence principale dans la SCI : Est ce une bonne idée ?
Les associés d’un même foyer peuvent être tentés d’intégrer leur résidence principale à une SCI pour plusieurs raisons.
Une des bonnes raisons peut être de vouloir organiser la transmission du patrimoine ou tout simplement
protéger son patrimoine d’éventuels créanciers.
Mais si vous financez son
acquisition à crédit, l’interposition d’une
SCI vous fera perdre tous les avantages liés
à la protection de l’emprunteur non professionnel :
Ce mode de détention indirect
prive en outre le conjoint survivant de
ses droits sur la résidence principale du
couple.
En cas de décès, il ne pourra prétendre
ni à la jouissance gratuite du logement
pendant la première année du veuvage, ni
aux droits viagers sur le logement et son
mobilier, pas plus qu’à son attribution préférentielle
lors du partage de la succession.
Ce mode de détention indirect
prive en outre le conjoint survivant de
ses droits sur la résidence principale du
couple.
En cas de décès, il ne pourra prétendre
ni à la jouissance gratuite du logement
pendant la première année du veuvage, ni
aux droits viagers sur le logement et son
mobilier, pas plus qu’à son attribution préférentielle
lors du partage de la succession.
Le fait de détenir sa résidence principale au
travers d’une SCI retire aussi au contribuable
le bénéfice de l’abattement de 30 % sur
sa valeur, pour ceux qui sont assujettis à
l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Ces dernières années, plusieurs associés se sont fait requalifier indirectement sur l’intégration de leur résidence principale au sein de la SCI.
Les associés partant du principe que la SCI avait un patrimoine distinct du leur, se louaient à eux même le bien immobilier.
En opérant ainsi, les associés ont pensé juste de s’octroyer les bénéfices liés à la gestion d’une location (abattement des intérêts d’emprunt, travaux, …).
L’administration fiscale considère que si les associés avaient conservé leur résidence principale en nom propre, ils n’auraient pas pu bénéficier de ces avantages.
En ce sens, elle requalifie les abattements.
Si vous décidez d’intégrer votre lieu de vie à une SCI, sachez qu’il n’est pas admis de déduire les frais habituellement constatés dans le cadre d’une location.
9. Pour quel régime fiscal opter en SCI ?
Parfois les associés, pour déterminer leur régime fiscal, explorent un unique point d’intérêt sans tenir compte de l’ensemble des critères de la SCI (soumise à l’IR ou à l’IS).
Le résultat de cette analyse est souvent incomplet et induit les associés à retenir la mauvaise option fiscale.
Lorsqu’une erreur est commise, elle appartient souvent à l’une de ces deux catégories :
- Opter pour l’IS alors que l’IR leur est plus favorable.
- Opter pour l’IR alors que l’IS s’impose.
Cette décision peut être la résultante d’un objet social inadapté, ou de l’exploitation du bien immobilier.
Les conséquences d’un mauvais choix fiscal sont principalement financières : L’administration fiscale qualifie votre activité de commerciale et vous fait évoluer de l’IR à l’IS.
L’autre possibilité est que vous vous soyez sanctionné seul,
particulièrement dans le choix d’une SCI à l’IS avec un objectif de revente.
Pour vous assurer un choix adapté : Déterminez avec précision vos objectifs et comparez-les aux possibilités qu’offre une SCI à l’IR/IS.
La location
meublée entraine obligatoirement l’assujettissement à l’IS, sauf si
cette activité est
accessoire.
Si elle
ne dépasse pas
10 % des recettes
locatives, la SCI
peut rester à l’IR.
La faculté d’opter pour l’IS : un atout incontestable
Au regard de l’impôt sur le revenu, les associés de SCI détenant un
patrimoine immobilier locatif se trouvent dans une situation identique à celle des propriétaires en direct.
En effet, déterminé au niveau de la société suivant les règles applicables en matière de revenus fonciers, le bénéfice est directement imposé, dans cette même catégorie des revenus fonciers, entre les mains des différents associés au prorata de leurs droits.
Cependant, si les associés estiment y avoir intérêt, la SCI peut formuler une option pour son
assujettissement à l’IS.
Un choix qui entraine deux séries de conséquences.
Les premières conséquences concernent la détermination de l’assiette taxable.
En cas d’option pour l’IS, la base d’imposition est déterminée suivant les règles applicables en matière de BIC, plus favorables que les règles de détermination des revenus fonciers.
En effet, outre les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition des biens, les charges déductibles des bénéfices imposables de la société comprennent les frais d’acquisition des biens (droits d’enregistrement et honoraires de notaire) et, surtout, un amortissement annuel.
Le bénéfice ainsi calculé est soumis à l’IS au taux de 15 % dans une limite de 38 120 euros et au taux de 28 % au-delà.
La fraction du bénéfice après impôt qui donne lieu à une
distribution aux associés est, elle, imposée aux noms de ces
derniers suivant les règles de droit commun prévues pour les
dividendes (en principe, application de la flat tax de 30 %).
Une évidence : en l’absence de distribution aux associés, le système de l’IS est généralement plus avantageux que le régime des revenus fonciers.
D’une part, compte tenu essentiellement de la déduction d’un amortissement annuel, les loyers sont imposés sur une base beaucoup plus étroite (voire pas imposés du tout si le montant cumulé des intérêts d’emprunts et de l’amortissement annuel vient à excéder le montant des loyers perçus).
D’autre part, ils sont soumis dans nombre de cas à un taux d’impôt plus faible : le taux maximal de l’IS (28 %) se révèle nettement inférieur au taux maximal de l’impôt sur le revenu (45 % d’impôt proprement dit plus 17,2 % de prélèvements sociaux = 62,2 %).
Certes, la situation peut être différente si les locaux sont appelés à devoir supporter un programme de travaux.
Cette hypothèse mise à part, il est bien clair qu’une SCI dont le patrimoine locatif a été financé sur fonds d’emprunts fera plus facilement face à ses échéances de remboursement si elle a opté pour son
assujettissement à l’IS.
De même, en l’absence d’emprunts à rembourser, une telle option associée à une politique de mise en réserve des bénéfices facilitera incontestablement la réalisation de nouvelles acquisitions et donc un accroissement du
patrimoine de la société.
Comment sont imposés les revenus ?
Le revenu net est déterminé au niveau de la SCI suivant les règles applicables en matière de revenus fonciers puis directement imposé, dans cette même catégorie des revenus fonciers, au nom des différents associés au prorata de leurs droits dans la société.
Dans le cas où la SCI constate un déficit au titre d’une année donnée, chacun des associés peut imputer directement sa
quotepart de celui-ci sur son revenu global dans une limite de 10 700 euros et, pour le surplus éventuel, sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.
1 - Détermination du résultat de la SCI
Ce résultat (revenu ou déficit) est déterminé à partir d’un formulaire de déclaration n° 2072 souscrit par la société.
Il est calculé par la différence entre le montant brut des loyers encaissés et le
montant de l’ensemble des charges supportées par la SCI entrant dans la catégorie des charges admises en déduction des revenus fonciers.
Celles-ci comprennent essentiellement :
- Les charges de copropriété
- Les dépenses de travaux réalisées sur les immeubles (dépenses d’entretien, dépenses de réparation et, s’agissant uniquement des immeubles d’habitation, dépenses d’amélioration),
- Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition ou la réparation de ses immeubles,
- Les primes d’assurances
- Les taxes foncières.
2 - Détermination du revenu net foncier de chaque associé
La quotepart revenant à chaque associé dans le résultat (revenu ou déficit) de la société est déterminée par celle-ci.
S’il ne dispose pas de revenus fonciers autres que sa quotepart du résultat de la société, un associé peut porter directement celle-ci sur sa déclaration d’ensemble de revenus n° 2042.
Dans le cas contraire, il doit mentionner sa quotepart du résultat de la SCI sur sa déclaration n° 2044 de revenus fonciers avec les revenus provenant de la location de biens détenus en direct en vue de la détermination de son revenu ou déficit foncier global annuel.
3 - Modalités d’imposition du revenu net foncier
Le revenu net foncier est soumis à l’impôt sur le revenu calculé selon le barème progressif ainsi qu’aux contributions sociales sur les revenus du patrimoine (17,2 % au total actuellement).
Conformément aux règles habituelles pour les revenus soumis au barème progressif de l’IRPP, la CSG frappant les revenus fonciers est déductible, à hauteur de 6,8 % (sur un total de 9,9 %), du revenu global de l’année de son paiement.
4 - Que se passe t il en cas de déficit ?
Chaque contribuable peut imputer directement sur son revenu global, dans une limite de 10 700 euros, ses déficits fonciers d’une année donnée qui proviennent de la déduction de charges autres que les intérêts d’emprunts (travaux, charges de copropriété, taxes foncières, etc.).
La fraction des déficits annuels provenant de la déduction d’intérêts d’emprunts ou excédant la limite de 10 700 euros est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ainsi, lorsqu’elle constate un déficit, une SCI doit faire connaitre sa provenance à ses associés afin qu’ils sachent selon quelles modalités il peut être imputé (imputation totale ou partielle sur le revenu global ou uniquement sur les revenus fonciers des années suivantes).
10. Quel est le cout d'une SCI ?
Pour créer une SCI, il est indispensable de réaliser un certain nombre de démarches administratives.
Chacune d’entre elles engendre des frais administratifs.
En plus de ces frais de création de SCI, il faut également anticiper
le montant des apports au capital social de la SCI
réalisés par les associés.
Quel est le cout de rédaction des statuts de SCI ?
Si vous êtes suffisamment expert, vous pouvez les créer vous
même.
Sinon, faites appel à un avocat, notaire ou expert comptable.
À
moins d’être un juriste
confirmé, mieux vaut
faire appel à un professionnel,
notaire ou avocat, pour
la rédaction des statuts de la SCI.
Leurs honoraires sont libres,
donc négociables, mais il faut
compter 500 € HT au minimum,
et jusqu’à 2 000 €, selon la complexité
du dossier. Le notaire
pourra également faire immatriculer
la SCI au registre du commerce
et des sociétés, formalité
qui coute environ 70 €.
Quel est le capital social minimum d’une SCI ?
Rassurez-vous, le montant du capital social minimum en SCI est d’un euro seulement. Vous avez également la possibilité d'opter pour une SCI à capital variable, ce qui laisse plus de souplesse et demande moins de formalisme en cas de modification de capital.
Quels sont les frais d’annonce légale SCI ?
Les frais de publication d’une annonce légale de SCI
dépendent de la longueur de l’annonce, du journal d’annonces sélectionné et
de la situation géographique du siège social.
De manière générale, pour publier une annonce dans un journal
d'annonces légales, il faut compter entre 80€ et 400€.
Quels sont les frais d'immatriculation d'une SCI ?
Le cout de l'immatriculation d’une SCI est de 70,39€.
Ce cout est également obligatoire et incompressible et vous devrez le payer
dans tous les cas.
Il faut ajouter 25€ pour la déclaration des bénéficiaires effectifs
de SCI.
Registres et décisions de la SCI : La fin du papier ?
Les pouvoirs publics ont assoupli quelque peu les formalités.
Depuis le 4 Novembre 2019, le registre des délibérations et
décisions collectives des associés, comme les
procès-verbaux des assemblées, peuvent être établis et conservés
sous forme dématérialisée.
A condition qu'ils soient validés au moyen d'une signature
électronique permettant d'identifier le signataire avec exactitude
et empêchant toute modification ultérieure.
Cette mesure va ainsi faciliter la gestion des SCI
familiales.
11. Comment apporter en compte courant dans une SCI ?
Au même titre que l’objet social, le nom et l’adresse du siège social, une SCI ou
Société Civile Immobilière doit disposer d’un capital social.
Celui-ci reflète les ressources propres à la société et fait office de garantie pour les investisseurs.
Pour constituer le capital social de la SCI, plusieurs options s’offrent ainsi aux associés en contrepartie de parts sociales de la SCI à proportion de leur participation.
Les apports en nature (biens immobiliers) et les
apports de fonds en numéraire.
Apports de fonds en numéraire dans une SCI classique ou SCI familiale.
Une SCI est l’entreprise qu’il faut pour la gestion ou la location d’un patrimoine immobilier.
Cette forme juridique permet l’apport d’un immeuble pour la constitution de la SCI permettant aux associés d’avoir des parts de SCI et des droits de vote en assemblée générale.
Elle facilite aussi la transmission du patrimoine immobilier, que ce soit pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés avec une activité commerciale ou soumise à l’impôt sur le revenu.
L’apport de fonds en numéraire est la configuration la plus classique en ce qui concerne les apports en capital social.
Cela s’explique notamment par le fait que l’acte d’apport est lui-même par essence onéreux.
L’apport de fonds en numéraire traduit ainsi pleinement le concept de financement de la personne morale.
De plus, il se différencie des autres formes d’apports par sa simplicité et sa rapidité.
Comme son nom l’indique, il s’agit d’un apport de liquidité effectué par les associés au moment de la création de l’entreprise ou à l’occasion de l’augmentation du capital social.
Concrètement, l’apport de fonds en numéraire est donc une somme d’argent incorporée dans le capital social de la SCI en contrepartie des parts sociales à proportion.
Par ailleurs, il est à savoir que ces apports de fonds en numéraire sont librement définis par les associés dans leur intégralité et déterminés par les statuts de la Société Civile Immobilière SCI.
En comptabilité, l’apport renforce les capitaux propres de la société.
En contrepartie, les fonds déposés viennent augmentés la trésorerie
de la SCI.
Il n’existe aucune formalité spécifique pour le versement des apports en numéraire.
Le versement peut être effectué directement sur le compte bancaire de la société. L’utilisation d’un compte bloqué n’est pas nécessaire et l’attestation de dépôt des fonds n’a aucune utilité.
La création de comptes courants d’associé est une
procédure qui permet d’apporter de la liquidité à la SCI.
Cela permet aux associés de la société de ne pas effectuer de formalités contraignantes comme en cas d’augmentation de capital.
Mais, les apports en compte courant dans une SCI permettent également d’éviter de recourir à la banque pour un emprunt pour acquérir des biens immobiliers afin d’avoir des parts de la SCI.
Les apports de fonds en numéraire donnent droit à des parts de la SCI à la hauteur des versements initiaux des associés et/ou des apports qu’ils doivent verser à échéance ou dès que le gérant le leur demandera.
Ces titres sociaux confèrent ensuite à l’associé un certain nombre de droits.
Pour ne citer que le droit de vote en assemblée générale, le droit à la perception des bénéfices ou encore le droit au boni de liquidation si jamais la SCI venait à se dissoudre.
Une petite exception toutefois pour les apports par compensation.
En effet, comme il ne s’agit pas à proprement parler d’un apport en capital, mais d’une sorte d’avance sur trésorerie qui sera remboursée par la SCI dans les plus brefs délais, cet apport de fonds en numéraire n’engendre pas une augmentation des parts sociales de l’associé concerné et surtout, il n’intervient pas dans la répartition future des bénéfices de la Société Civile Immobilière SCI.
Il s’agit donc d’un apport non rémunéré.
12. Quels sont les points clés à retenir ?
- Éviter de vous faire bloquer à cause d'une répartition égalitaire.
- Des clauses spécifiques peuvent être prévues aux statuts.
- Intégrer sa résidence à une SCI peut être intelligent !
Si nous respectons les mêmes règles qu'une acquisition en nom propre. - Le choix du gérant peut avoir un fort impact sur la SCI.
- Prenez le temps de définir dans les statuts les missions du gérant.
- Un régime fiscal inadapté peut remettre en question votre rentabilité.
- Passez en revue l'objet social, l'activité que vous prévoyez d'avoir et votre stratégie fiscale.
Vérifiez votre compréhension et commencez à réfléchir pour votre future SCI :
- D'après vous, comment la gérance sera-t-elle organisée dans votre SCI ?
- Comment allez-vous assurer le fonctionnement de la SCI dans le cas d'un désaccord et d'une répartition égalitaire ?
13. Existe t il une formule pour bâtir votre empire immobilier ?
Vous savez que la SCI pour développer et transmettre son patrimoine est un outil surpuissant.
Pourtant cela demande des connaissances particulières que nous n'avons pas apprises à l'école.
Il est décourageant de savoir que nous voulons développer un
patrimoine
immobilier mais que nous ne possédons pas les meilleurs outils ou les connaissances pour R E U S S I R !
Cette frustration peut vous faire abandonner la mise en place des stratégies qui peuvent laisser penser qu'elles sont réservées à des professionnels de l'investissement
immobilier.
Pourtant vous pouvez apprendre le langage et les techniques utilisés pour créer et gérer une SCI comme un vrai
professionnel
de l'immobilier.
Les débutants font ces erreurs :
- Ils prennent des statuts de SCI rédigés sur internet
Du fait, ils confient un des éléments les plus importants de la société à un format générique qui n'est clairement pas fait sur mesure pour eux !
Cette erreur est souvent celle qui coute à la société énormément de soucis d'argent, de conflit, de développement de patrimoine, ... - Ils manquent de vision globale et confient la gestion du problème à un professionnel sans vraiment savoir s'il est compétent ou non !
L'accompagnement est approximatif et le débutant n'est finalement jamais autonome... - Une fois la société créée, ils se retrouvent seuls, sans savoir exactement ce qu'ils doivent faire pour administrer la société, gérer les conflits, remplacer le gérant, faire les déclarations, etc...sauf à payer un professionnel à chaque fois...
14. Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier pour votre SCI ?
Nos chasseurs immobilier pourront vous conseiller sur les bonnes pratiques en matière de SCI (Société Civile Immobilière) et défendre au mieux vos intérêts.
Un professionnel chasseur immobilier :
- Ne perd pas de temps en étant approximatif (Statuts sur internet, mauvais choix de professionnel,...).
- Sait à quelle personne demander conseil
- Anticipe les problématiques de la SCI et apporte la réponse adaptée.
- Sait comment obtenir son financement avec une SCI.
- Développe son patrimoine à vitesse grand V
- Se focalise sur les bonnes affaires immobilières plutôt que sur la recherche du fonctionnement de la SCI.
- Sait ajuster la création de ses SCI à chaque projet.
- Peut enchainer les projets et les créations de SCI même de manière rapprochée.
Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet
immobilier en SCI sans engagement et vous conseiller sur les meilleures options pour l'achat de
votre bien.
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