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Société Civile Immobilière ou comment acheter et constituer son patrimoine en SCI

  1. Définition de la Société Civile Immobilière (SCI)
  2. A quoi sert une SCI ?
  3. Comment acheter un bien en SCI ?
  4. Quels sont les pouvoirs du gérant de SCI ?
  5. La SCI familiale, un outil sur mesure ?
  6. Un enfant mineur peut-il être associé d’une SCI ?
  7. Faut il intégrer sa résidence principale dans la SCI ?
  8. Quel régime fiscal pour la SCI ?
  9. Quel est le cout d'une SCI ?
  10. Les points clés à retenir
  11. Existe t il une formule pour bâtir votre empire immobilier ?
  12. Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier pour votre SCI ?

1. Définition de la Société Civile Immobilière - SCI

Pourquoi constituer une SCI ?Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société dans laquelle les membres d'une même famille, qui le souhaitent, apportent une quotepart d'un immeuble qu'ils possèdent.
C'est alors la société qui en devient le propriétaire.
Chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.


2. A quoi sert une SCI ?

La Société Civile Immobilière correspond à une stratégie patrimoniale, un moyen d’atteindre un objectif défini en matière d'achat ou d'investissement immobilier.
Acheter ou Investir en SCI permet d'augmenter votre capacité de financement.


3. Comment acheter un bien en SCI ?

Les personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier ou investir efficacement dans l'immobilier considèrent souvent, avec raison, la création d'une SCI pour optimiser leur rendement.
Pourtant, sans les connaissances propres au milieu, les erreurs sont courantes et peuvent parfois couter très cher, jusqu'à plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Nous allons aborder les 4 erreurs les plus fréquentes :

  • La répartition des parts à 50/50
  • Les pouvoirs du gérant
  • L'intégration de sa résidence principale
  • Le mauvais choix du régime fiscal

Acquérir des connaissances poussées sur le sujet vous permettra une gestion sereine de vos biens immobiliers et d'éviter les blocages dans le développement de votre SCI.

La répartition des parts à 50/50

Il est tentant lorsque deux personnes souhaitent s’associer qu’une répartition équitable des parts soit réalisée.
Dans la plus grande majorité des cas, le capital social sera constitué d’apport en numéraire faible et la SCI empruntera pour développer son patrimoine immobilier.
Il ne sera donc pas difficile pour les associés de se retrouver avec une répartition des parts à 50% chacun.
Pourtant, dans cette configuration et en cas de désaccord entre les associés, il peut être très compliqué de gérer la SCI.
La SCI se retrouve dans une situation de blocage où les associés n’arrivent pas à se mettre d’accord.
Pour éviter cette situation, vous pouvez prévoir :

  • Soit dans les statuts, qu’un pouvoir supplémentaire sur les parts X soit octroyé sur les décisions.
  • Soit d’opter pour une répartition différente des parts au sein de la SCI.

4. Quels sont les pouvoirs du gérant de SCI ?

Les pouvoirs du gérant de SCI, sans précisions particulières dans les statuts, sont en partie définis par l’objet social.
Toujours dans les statuts, les décisions reconnues comme importantes (changement de dénomination, liquidation, transfert du siège social…) doivent être soumises aux associés.
Pourtant, si l’objet social de la SCI exprime un objet "classique" (achat, administration, et vente occasionnelle), alors le gérant a la possibilité de vendre ou d’acheter un bien immobilier sans consulter les associés.
Dans le but de se prémunir de cette situation, il convient de rédiger dans les statuts de la SCI, les missions et pouvoirs que le gérant possèdera durant son mandat.
Attention toutefois, dans les faits et malgré la rédaction des statuts, un gérant peut prendre une décision en outrepassant ses pouvoirs.
Dans ce cas, l’action du gérant demeure valable, mais le gérant est responsable envers les associés.
Les associés peuvent lui demander d'être indemnisé du préjudice qu'ils ont subi.
Prenez donc bien le temps de la réflexion avant de définir qui sera votre gérant.


5. La SCI familiale est elle un outil sur mesure ?

La SCI familiale (Société civile immobilière) est devenue l’outil de prédilection pour détenir, gérer et surtout transmettre un patrimoine immobilier.
Mais est elle adaptée à toutes les situations et répond elle à des objectifs précis ?

OBJECTIF N° 1 : CONSERVER UN BIEN DANS LA FAMILLE

L’objectif est d’éviter l’indivision à tout prix. L’indivision est très compliquée à gérer car les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité.
L’apport du bien à une SCI permet de contourner cet obstacle en écartant les règles de l’indivision.
Les associés peuvent fixer librement dans les statuts les règles de majorité applicables pour ce type de décision.

OBJECTIF N° 2 : GÉRER UN PATRIMOINE LOCATIF

La détention d’immeubles locatifs au sein d’une SCI présente un avantage fiscal indéniable, tant qu’ils n’ont pas vocation à être vendus, mais sont transmis pour fournir des revenus réguliers à la famille.
La SCI peut en effet opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui est l’un de ses principaux atouts.
Si elle reste assujettie à l’impôt sur le revenu (IR), ses bénéfices seront imposables chaque année, qu’ils soient ou non distribués, au niveau de chaque associé.
Ils seront taxés en tant que revenus fonciers, comme si le bien était détenu en direct, à un taux pouvant atteindre 62,2 %, prélèvements sociaux compris, plus l’éventuelle contribution sur les hauts revenus de 3 % ou 4 %.

SCI À L'IS, UNE FISCALITÉ ADOUCIE

Opter pour l’IS permet de profiter d’une imposition forfaitaire à un taux réduit : 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices, puis 28 % jusqu’à 500 000 € (ce taux devant être ramené à 25 % à l’horizon 2022).
Tout en se soustrayant aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Choisir l’IS permet aussi d’amortir l’immeuble – donc de réduire l’assiette taxable, ce qui est impossible avec le régime des revenus fonciers.
Enfin, tant que la SCI ne distribue pas de dividendes, les associés ne sont pas imposables personnellement.
En cas de distribution, les dividendes seront soumis d’office au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % (soit 30 % avec les prélèvements sociaux).
Mais il y a un revers à la médaille : si, pour une raison ou une autre, la SCI doit se séparer de son patrimoine immobilier, la plus-value sera soumise à l’IS, sans abattement pour durée de détention, comme c’est le cas lorsqu’elle est imposée à l’IR.
Plus les biens auront été conservés longtemps, plus l’imposition sera lourde.

OBJECIF N°3 : TRANSMETTRE PAR ANTICIPATION

De nombreux schémas de stratégie patrimoniale visant à anticiper la transmission immobilière reposent aujourd’hui sur l’interposition d’une SCI.
L’un des plus utilisés consiste à créer une SCI, dotée d’un faible capital social, détenue par des parents dont l’un sera désigné gérant de la société..
La SCI finance l’acquisition du bien immobilier au moyen d’un emprunt qui sera remboursé par les parents, grâce à un apport en compte courant.
Peu de temps après l’achat de l’immeuble, les parents consentent une donation-partage, en nue-propriété, des parts de la SCI à leurs enfants.
Dans la mesure où l’emprunt n’a pas encore été remboursé, ces parts grevées d’un endettement ne vaudront quasiment rien. Dès lors, les enfants n’auront pas de droits de donation à payer et les frais d’actes seront minimes.
Une fois l’emprunt remboursé, ils profiteront de l’accroissement mécanique de la valeur des parts, sans droits supplémentaires à payer. Puis, au décès de leurs parents, ils récupèreront la pleine propriété des parts, toujours sans droits à payer.
L’usufruit échappera donc définitivement à l’impôt.

OBJECTIF N° 4 DÉGAGER DES LIQUIDITÉS

Au rang des stratégies raffinées, les opérations de refinancement immobilier combinent la technique du démembrement de propriété avec l’interposition d’une SCI.
Elles s’adressent à des parents propriétaires d’un ou plusieurs biens à usage locatif, détenus depuis suffisamment longtemps pour qu’il n’y ait plus d’emprunt en cours de remboursement et que leur apport à une SCI ne génère pas de plus-value taxable (ou très peu).
Elles reposent sur le schéma suivant : les parents constituent une SCI à faible capital social et consentent une donation- partage en nue-propriété à leurs enfants, portant sur la quasi-totalité des parts.
Leur valeur étant égale au montant du capital social, la valeur de la nue-propriété transmise sera très faible, et les enfants n’auront pas ou très peu de droits de donation à payer.
Les parents vendent alors leurs biens locatifs à la SCI, qui finance leur acquisition à l’aide d’un emprunt et encaisse le prix de vente.

Comment choisir le meilleur prêt pour financer un achat immobilier en SCI ?

La SCI peut recourir à un prêt in fine ou à un crédit amortissable, mais dans ce cas, les biens doivent être assez rentables pour que les loyers couvrent les mensualités.
Avec un prêt in fine, une partie du prix de vente est affectée à la souscription d’un contrat de capitalisation de même durée, dont la nue-propriété est transmise aux enfants.
À l’échéance, ce contrat sera apporté conjointement par les parents et les enfants à la SCI, pour que celle-ci puisse rembourser l’emprunt.
L’autre partie du prix de vente, ou la totalité de ce prix si la SCI a souscrit un prêt amortissable, est réinvestie sur un contrat d’assurance vie. En effectuant des rachats partiels sur leur contrat, les parents compensent la perte de leurs revenus fonciers et profitent du régime fiscal plus attractif des rachats.
Au décès des parents, les enfants récupèreront la pleine propriété des parts, dont la valeur aura mécaniquement crû une fois l’emprunt remboursé, sans droits de succession supplémentaires à payer.

Simulation de refinancement immobilier avec une SCI

Cette opération de gestion patrimoniale ne convient pas à tous.
Mais elle est redoutablement efficace pour transmettre à moindre cout son capital immobilier, sans se dégarnir.

Simulation de refinancement immobilier en SCI

À CE STADE, LE CAPITAL DE JEAN S’ÉLÈVE À 472 252 €, soit 2 000 000 € - 3 000 € - 1 400 000 € - 124 728 €.
Il le place sur un contrat d’assurance vie sur lequel il va effectuer des retraits annuels pour compenser la perte de ses revenus immobiliers.
Il en retire chaque année 15 302 € nets de fiscalité.
AU BOUT DE 15 ANS, L’EMPRUNT IN FINE EST REMBOURSÉ grâce au contrat de capitalisation.
Jean, en tant qu’usufruitier des parts de la SCI, peut encaisser les loyers des immeubles et cesser ses rachats sur le contrat d’assurance vie.
Si le contrat d’assurance vie a rapporté 3 % par an, le capital lui restant s’élève à 433 518 €.

CETTE OPÉRATION DE REFINANCEMENT IMMOBILIER AURA PERMIS À JEAN D’AUTOFINANCER LES DROITS LIÉS À LA TRANSMISSION DE L’IMMEUBLE, ET D’ACCROÎTRE SON PATRIMOINE DE 430 000 €.


6. Un enfant mineur peut-il être associé d’une SCI ?

Constituer une SCI avec un mineur est tout à fait envisageable.
Associer un enfant mineur dans une SCI est tout à fait possibleVous conservez tous les avantages de la SCI.
La création d’une SCI est souvent motivée par des considérations d'héritage immobilier et de transmission de patrimoine.
C'est donc très fréquent que les parents fondateurs d’une SCI familiale souhaitent associer leurs enfants dès la création ou ultérieurement.
La cession de parts de SCI à titre gratuit est d'ailleurs une option intéressante pour permettre à un mineur de devenir associé.
Le mineur qui va devenir associé de la SCI doit être représenté par un administrateur légal.
Les deux parents titulaires de l’autorité parentale sont administrateurs légaux de leur enfant mineur et si le mineur devient associé, les deux parents doivent signer les statuts de la SCI pour le compte du mineur.
La SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine des ascendants à leurs descendants, de leur vivant ou lors de la succession.
Cela permet d'éviter l'indivision successorale.
Elle présente donc à la fois des intérêts patrimoniaux et fiscaux.
La SCI permet d'optimiser les donations et de faciliter la gestion des biens.
Le ou les enfants peuvent y entrer progressivement en procédant à des donations de parts sociales.
Vous pourrez ainsi profiter de la décote d'au moins 10% et des abattements pour ces donations.


7. Intégrer sa résidence principale dans la SCI : Est ce une bonne idée ?

Les associés d’un même foyer peuvent être tentés d’intégrer leur résidence principale à une SCI pour plusieurs raisons.
Une des bonnes raisons peut être de vouloir organiser la transmission du patrimoine ou tout simplement protéger son patrimoine d’éventuels créanciers.
Mais si vous financez son acquisition à crédit, l’interposition d’une SCI vous fera perdre tous les avantages liés à la protection de l’emprunteur non professionnel :

Ce mode de détention indirect prive en outre le conjoint survivant de ses droits sur la résidence principale du couple.
En cas de décès, il ne pourra prétendre ni à la jouissance gratuite du logement pendant la première année du veuvage, ni aux droits viagers sur le logement et son mobilier, pas plus qu’à son attribution préférentielle lors du partage de la succession.
Ce mode de détention indirect prive en outre le conjoint survivant de ses droits sur la résidence principale du couple.
En cas de décès, il ne pourra prétendre ni à la jouissance gratuite du logement pendant la première année du veuvage, ni aux droits viagers sur le logement et son mobilier, pas plus qu’à son attribution préférentielle lors du partage de la succession.
Le fait de détenir sa résidence principale au travers d’une SCI retire aussi au contribuable le bénéfice de l’abattement de 30 % sur sa valeur, pour ceux qui sont assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Ces dernières années, plusieurs associés se sont fait requalifier indirectement sur l’intégration de leur résidence principale au sein de la SCI.
Comment intégrer sa résidence principale dans une SCI ?Les associés partant du principe que la SCI avait un patrimoine distinct du leur, se louaient à eux même le bien immobilier.
En opérant ainsi, les associés ont pensé juste de s’octroyer les bénéfices liés à la gestion d’une location (abattement des intérêts d’emprunt, travaux, …).
L’administration fiscale considère que si les associés avaient conservé leur résidence principale en nom propre, ils n’auraient pas pu bénéficier de ces avantages.
En ce sens, elle requalifie les abattements.
Si vous décidez d’intégrer votre lieu de vie à une SCI, sachez qu’il n’est pas admis de déduire les frais habituellement constatés dans le cadre d’une location.


8. Quel régime fiscal pour la SCI ?

Parfois les associés, pour déterminer leur régime fiscal, explorent un unique point d’intérêt sans tenir compte de l’ensemble des critères de la SCI (soumise à l’IR ou à l’IS).
Le résultat de cette analyse est souvent incomplet et induit les associés à retenir la mauvaise option fiscale.
Lorsqu’une erreur est commise, elle appartient souvent à l’une de ces deux catégories :

  • Opter pour l’IS alors que l’IR leur est plus favorable.
  • Opter pour l’IR alors que l’IS s’impose.

 Cette décision peut être la résultante d’un objet social inadapté, ou de l’exploitation du bien immobilier.
Les conséquences d’un mauvais choix fiscal sont principalement financières : L’administration fiscale qualifie votre activité de commerciale et vous fait évoluer de l’IR à l’IS.
L’autre possibilité est que vous vous soyez sanctionné seul, particulièrement dans le choix d’une SCI à l’IS avec un objectif de revente.
Pour vous assurer un choix adapté : Déterminez avec précision vos objectifs et comparez-les aux possibilités qu’offre une SCI à l’IR/IS.

La location meublée entraine obligatoirement l’assujettissement à l’IS, sauf si cette activité est accessoire.
Si elle ne dépasse pas 10 % des recettes locatives, la SCI peut rester à l’IR.


9. Quel est le cout d'une SCI ?

Pour créer une SCI, il est indispensable de réaliser un certain nombre de démarches administratives.
Chacune d’entre elles engendre des frais administratifs.
En plus de ces frais de création de SCI, il faut également anticiper le montant des apports au capital social de la SCI réalisés par les associés.

Quel est le cout de rédaction des statuts de SCI ?

Si vous êtes suffisamment expert, vous pouvez les créer vous même.
Sinon, faites appel à un avocat, notaire ou expert comptable.
À moins d’être un juriste confirmé, mieux vaut faire appel à un professionnel, notaire ou avocat, pour la rédaction des statuts de la SCI. Leurs honoraires sont libres, donc négociables, mais il faut compter 500 € HT au minimum, et jusqu’à 2 000 €, selon la complexité du dossier. Le notaire pourra également faire immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés, formalité qui coute environ 70 €.

Quel est le capital social minimum d’une SCI ?

Rassurez-vous, le montant du capital social minimum en SCI est d’un euro seulement. Vous avez également la possibilité d'opter pour une SCI à capital variable, ce qui laisse plus de souplesse et demande moins de formalisme en cas de modification de capital.

Quels sont les frais d’annonce légale SCI ?

Les frais de publication d’une annonce légale de SCI dépendent de la longueur de l’annonce, du journal d’annonces sélectionné et de la situation géographique du siège social.
De manière générale, pour publier une annonce dans un journal d'annonces légales, il faut compter entre 80€ et 400€.

Quels sont les frais d'immatriculation d'une SCI ?

Le cout de l'immatriculation d’une SCI est de 70,39€.
Ce cout est également obligatoire et incompressible et vous devrez le payer dans tous les cas.
Il faut ajouter 25€ pour la déclaration des bénéficiaires effectifs de SCI.

Registres et décisions de la SCI : La fin du papier ?

Les pouvoirs publics ont assoupli quelque peu les formalités.
Depuis le 4 Novembre 2019, le registre des délibérations et décisions collectives des associés, comme les procès-verbaux des assemblées, peuvent être établis et conservés sous forme dématérialisée.
A condition qu'ils soient validés au moyen d'une signature électronique permettant d'identifier le signataire avec exactitude et empêchant toute modification ultérieure.
Cette mesure va ainsi faciliter la gestion des SCI familiales.


10. Les points clés à retenir

Éviter de vous faire bloquer à cause d'une répartition égalitaire.

Des clauses spécifiques peuvent être prévues aux statuts.

Intégrer sa résidence à une SCI peut être intelligent !
Si nous respectons les mêmes règles qu'une acquisition en nom propre.

Le choix du gérant peut avoir un fort impact sur la SCI.

Prenez le temps de définir dans les statuts les missions du gérant.

Un régime fiscal inadapté peut remettre en question votre rentabilité.

Passez en revue l'objet social, l'activité que vous prévoyez d'avoir et votre stratégie fiscale.

Vérifiez votre compréhension et commencez à réfléchir pour votre future SCI :

  • D'après vous, comment la gérance sera-t-elle organisée dans votre SCI ?
  • Comment allez-vous assurer le fonctionnement de la SCI dans le cas d'un désaccord et d'une répartition égalitaire ?

11. Existe t il une formule pour bâtir votre empire immobilier ?

Vous savez que la SCI pour développer et transmettre son patrimoine est un outil surpuissant.
Pourtant cela demande des connaissances particulières que nous n'avons pas apprises à l'école.
Il est décourageant de savoir que nous voulons développer un patrimoine immobilier mais que nous ne possédons pas les meilleurs outils ou les connaissances pour R E U S S I R !
Cette frustration peut vous faire abandonner la mise en place des stratégies qui peuvent laisser penser qu'elles sont réservées à des professionnels de l'investissement immobilier.
Pourtant vous pouvez apprendre le langage et les techniques utilisés pour créer et gérer une SCI comme un vrai professionnel de l'immobilier.

Les débutants font ces erreurs :

  • Ils prennent des statuts de SCI rédigés sur internet
    Du fait, ils confient un des éléments les plus importants de la société à un format générique qui n'est clairement pas fait sur mesure pour eux !
    Cette erreur est souvent celle qui coute à la société énormément de soucis d'argent, de conflit, de développement de patrimoine, ...
  • Ils manquent de vision globale et confient la gestion du problème à un professionnel sans vraiment savoir s'il est compétent ou non !
    L'accompagnement est approximatif et le débutant n'est finalement jamais autonome...
  •  Une fois la société créée, ils se retrouvent seuls, sans savoir exactement ce qu'ils doivent faire pour administrer la société, gérer les conflits, remplacer le gérant, faire les déclarations, etc...sauf à payer un professionnel à chaque fois...

Un professionnel chasseur immobilier  :

  • Ne perd pas de temps en étant approximatif (Statuts sur internet, mauvais choix de professionnel,...).
  • Sait à quelle personne demander conseil • anticipe les problématiques de la SCI et apporte la réponse adaptée.
  • Sait comment obtenir son financement avec une SCI.
  • Développe son patrimoine à vitesse grand V
  • Se focalise sur les bonnes affaires immobilières plutôt que sur la recherche du fonctionnement de la SCI.
  • Sait ajuster la création de ses SCI à chaque projet.
  • Peut enchainer les projets et les créations de SCI même de manière rapprochée.

12. Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier

Nos chasseurs immobilier pourront vous conseiller sur les bonnes pratiques en matière de SCI (Société Civile Immobilière) et défendre au mieux vos intérêts.

Vous souhaitez un avis et des conseils sur votre projet d'achat immobilier en SCI ? Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet immobilier en SCI sans engagement et vous conseiller sur les meilleures options pour l'achat de votre bien.

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