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Société Civile Immobilière ou comment acheter et constituer son patrimoine en SCI

Définition de la Société Civile Immobilière - SCI

Pourquoi constituer une SCI ?Une Société Civile Immobilière (SCI)est une société dans laquelle les membres d'une même famille, qui le souhaitent, apportent une quotepart d'un immeuble qu'ils possèdent et c'est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.

A quoi sert une SCI ?

La Société Civile Immobilière correspond à une stratégie, un moyen d’atteindre un objectif défini en matière d'immobilier.

Comment acheter un bien en SCI ?

Les personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier ou investir efficacement dans l'immobilier considèrent souvent, avec raison, la création d'une SCI pour optimiser leur rendement.
Pourtant, sans les connaissances propres au milieu, les erreurs sont courantes et peuvent parfois couter très cher, jusqu'à plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Nous allons aborder les 4 erreurs les plus fréquentes :

  • La répartition des parts à 50/50
  • Les pouvoirs du gérant
  • L'intégration de sa résidence principale
  • Le mauvais choix du régime fiscal

Acquérir des connaissances poussées sur le sujet vous permettra une gestion sereine de vos biens immobiliers et d'éviter les blocages dans le développement de votre SCI.

La répartition des parts à 50/50

Il est tentant lorsque deux personnes souhaitent s’associer qu’une répartition équitable des parts soit réalisée.
Dans la plus grande majorité des cas, le capital social sera constitué d’apport en numéraire faible et la SCI empruntera pour développer son patrimoine immobilier.
Il ne sera donc pas difficile pour les associés de se retrouver avec une répartition des parts à 50% chacun.
Pourtant, dans cette configuration et en cas de désaccord entre les associés, il peut être très compliqué de gérer la SCI.
La SCI se retrouve dans une situation de blocage où les associés n’arrivent pas à se mettre d’accord.
Pour éviter cette situation, vous pouvez prévoir :

  • Soit dans les statuts qu’un pouvoir supplémentaire sur les parts X soit octroyé sur les décisions.
  • Soit d’opter pour une répartition différente des parts au sein de la SCI.

Les pouvoirs du gérant

Les pouvoirs du gérant, sans précisions particulières dans les statuts, sont en partie définis par l’objet social de la SCI.
Toujours dans le silence des statuts, les décisions reconnues comme importantes (changement de dénomination, liquidation, transfert du siège social…) doivent être soumises aux associés.
Pourtant, si l’objet social de la SCI exprime un objet "classique" (achat, administration, et vente occasionnelle), alors le gérant a la possibilité de vendre ou d’acheter un bien immobilier sans consulter les associés.
Dans le but de se prémunir de cette situation, il convient de rédiger dans les statuts de la SCI, les missions et pouvoirs que le gérant possèdera durant son mandat.

Vigilance : Dans les faits et malgré la rédaction des statuts, un gérant peut prendre une décision en outrepassant ses pouvoirs.
Dans ce cas, l’action du gérant demeure valable, mais le gérant est responsable envers les associés.
Les associés peuvent lui demander d'être indemnisé du préjudice qu'ils ont subi.
Prenez le temps de définir qui sera votre gérant.

Intégrer sa résidence principale

Les associés d’un même foyer peuvent être tentés d’intégrer leur résidence principale à une SCI pour plusieurs raisons. Une des bonnes raisons peut être de vouloir organiser la transmission du patrimoine ou tout simplement protéger son patrimoine d’éventuels créanciers.
Ces dernières années, plusieurs associés se sont fait requalifier indirectement sur l’intégration de leur résidence principale au sein de la SCI.
Comment intégrer sa résidence principale dans une SCI ?Les associés partant du principe que la SCI avait un patrimoine distinct du leur, se louaient à eux même le bien immobilier.
En opérant ainsi, les associés ont pensé juste de s’octroyer les bénéfices liés à la gestion d’une location (abattement des intérêts d’emprunt, travaux, …).
L’administration fiscale considère que si les associés avaient conservé leur résidence principale en nom propre, ils n’auraient pas pu bénéficier de ces avantages.
En ce sens, elle requalifie les abattements.
Si vous décidez d’intégrer votre lieu de vie à une SCI, sachez qu’il n’est pas admis de déduire les frais habituellement constatés dans le cadre d’une location.

Choisir le mauvais régime fiscal

Parfois les associés, pour déterminer leur régime fiscal, explorent un unique point d’intérêt sans tenir compte de l’ensemble des critères de la SCI (soumise à l’IR ou à l’IS). Le résultat de cette analyse est souvent incomplet et induit les associés à retenir la mauvaise option fiscale.
Lorsqu’une erreur est commise, elle appartient souvent à l’une de ces deux catégories :

  •  Opter pour l’IS alors que l’IR leur est plus favorable
  • Opter pour l’IR alors que l’IS s’impose

 Cette décision peut être la résultante d’un objet social inadapté, ou de l’exploitation du bien immobilier.
Les conséquences d’un mauvais choix fiscal sont principalement financières : L’administration fiscale qualifie votre activité de commerciale et vous fait évoluer de l’IR à l’IS.
L’autre possibilité est que vous vous soyez sanctionné seul ( Exemple : Choix d’une SCI à l’IS avec un objectif de revente).
Pour vous assurer un choix adapté : Déterminez avec précision vos objectifs et comparez-les aux possibilités qu’offre une SCI à l’IR/IS.

Les points clés à retenir

Éviter de vous faire bloquer à cause d'une répartition égalitaire
Des clauses spécifiques peuvent être prévues aux statuts.

Intégrer sa résidence à une SCI peut être intelligent !
Si nous respectons les mêmes règles qu'une acquisition en nom propre.

Le choix du gérant peut avoir un fort impact sur la SCI
Prenez le temps de définir dans les statuts les missions du gérant.

Un régime fiscal inadapté peut remettre en question votre rentabilité
Passez en revue l'objet social, l'activité que vous prévoyez d'avoir et votre stratégie fiscale.

Vérifiez votre compréhension et commencez à réfléchir pour votre future SCI :

  • D'après vous, comment la gérance sera-t-elle organisée dans votre SCI ?
  • Comment allez-vous assurer le fonctionnement de la SCI dans le cas d'un désaccord et d'une répartition égalitaire ?

Existe t il une formule pour bâtir votre empire immobilier ?

Vous savez que la SCI pour développer et transmettre son patrimoine est un outil surpuissant.
Pourtant cela demande des connaissances particulières que nous n'avons pas apprises à l'école.
Il est décourageant de savoir que nous voulons développer un patrimoine immobilier mais que nous ne possédons pas les meilleurs outils ou les connaissances pour R E U S S I R !
Cette frustration peut vous faire abandonner la mise en place des stratégies qui peuvent laisser penser qu'elles sont réservées à des professionnels de l'investissement immobilier.
Pourtant vous pouvez apprendre le langage et les techniques utilisés pour créer et gérer une Société Civile Immobilière comme un vrai professionnel de l'immobilier.

Les débutants font ces erreurs :

  • Ils prennent des statuts de SCI rédigés sur internet
    Du fait, ils confient un des éléments les plus importants de la société à un format générique qui n'est clairement pas fait sur mesure pour eux !
    Cette erreur est souvent celle qui coute à la société énormément de soucis d'argent, de conflit, de développement de patrimoine, ...
  • Ils manquent de vision globale et confient la gestion du problème à un professionnel sans vraiment savoir s'il est compétent ou non !
    L'accompagnement est approximatif et le débutant n'est finalement jamais autonome...
  •  Une fois la société créée, ils se retrouvent seuls, sans savoir exactement ce qu'ils doivent faire pour administrer la société, gérer les conflits, remplacer le gérant, faire les déclarations, etc...sauf à payer un professionnel à chaque fois...

Un professionnel du financement :

• ne perd pas de temps en étant approximatif (Statuts sur internet, mauvais choix de professionnel,...).

• sait à quelle personne demander conseil • anticipe les problématiques de la SCI et apporte la réponse adaptée.

• sait comment obtenir son financement avec une SCI.

• développe son patrimoine à vitesse grand V • se focalise sur les bonnes affaires immobilières plutôt que sur la recherche du fonctionnement de la SCI.

• sait ajuster la création de ses SCI à chaque projet.

• peut enchainer les projets et les créations de SCI même de manière rapprochée.

Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier

Nos chasseurs immobilier pourront vous conseiller sur les bonnes pratiques en matière de Société Civile Immobilière (SCI) et défendre au mieux vos intérêts.

Vous souhaitez un avis et des conseils sur votre projet d'achat immobilier ? Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet immobilier sans engagement et vous conseiller sur les meilleures options pour l'achat de votre bien.

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