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Comment La Holding immobilière peut propulser vos investissements ?
Créer
une société Holding est il réservé aux riches ?
Une Holding ? Vous vous dites peut-être que nous vous avons confondu avec un patron du CAC 40 ?
Mais non, c’est bien à vous que nous nous adressons.
La Holding n’est pas uniquement réservée aux très gros profils, mais sa construction et son fonctionnement complexe peuvent faire peur.
Pourtant, il s’agit seulement d’une construction juridique pour optimiser le fonctionnement entre plusieurs sociétés.
Ce système peut donc vous permettre de gérer efficacement vos divers
investissements immobiliers.
Voyons dès maintenant en quoi la Holding peut vous y aider.
- Qu’est-ce qu’une Holding immobilière ?
- Comment créer sa Holding ?
- Pourquoi créer une Holding ?
- Quels sont les avantages et les inconvénients de la Holding ?
- Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier pour votre Holding ?
1. Qu’est-ce qu’une Holding immobilière ?
Une
Holding immobilière est une personne morale.
C’est donc une société, appelée aussi société-mère, qui détient des participations dans plusieurs sociétés filiales, appelées sociétés filles.
L’ objectif de la Holding est d’assurer le contrôle ou la direction des filiales.
Elle va avoir à la fois le rôle de chef d’orchestre et celui de trésorière.
Pour dire les choses autrement, la Holding est une société dont le rôle est de détenir d’autres sociétés.
Elle assure un rôle de gouvernance globale, tant sur un plan décisionnel que financier. L’objectif de la
Holding, hormis la direction et le contrôle, va également être de pouvoir rediriger vers elle les bénéfices des différentes sociétés et de redistribuer la trésorerie entre les filles, en cas de besoins divers ou dans un objectif d’optimisation fiscale.
Schématisons pour mieux comprendre :
Une Holding peut être qualifiée de passive.
Dans ce cas, elle n’a pas d’activité propre, si ce n’est celle de
"chef d’orchestre" entre les différentes sociétés filles (ou filiales).
Elle va contrôler et diriger les autres filiales.
Elle va détenir les titres des différentes sociétés filles et en toucher les dividendes ; dividendes qu’elle redistribuera aux actionnaires.
On dira également dans ce cas que la Holding est de nature civile.
Mais elle peut également être qualifiée de Holding active, si elle exerce des prestations pour ses filiales.
Dans ce cas, on qualifiera la Holding de nature commerciale.
Ici, en plus de détenir des titres financiers, la Holding va fournir des services aux filiales, comme de l’aide administrative ou comptable.
La distinction est importante, notamment sur le plan fiscal, puisqu’il en découlera des dispositions différentes.
La Holding passive ou Holding familiale
La Holding peut prendre différentes formes :
- Société Anonyme
- Société à Responsabilité Limitée
- Société par Actions Simplifiée
- SCI
SCI est l'acronyme de Société Civile Immobilière.
Il s'agit d'une forme juridique de société qui permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, tels que des immeubles ou des terrains.
Les associés d'une SCI sont propriétaires de parts sociales proportionnelles à leur investissement, et la gestion de la société est régie par les statuts et un contrat d'association.
La SCI offre notamment des avantages en termes de transmission du patrimoine et de gestion collective de biens immobiliers.
Cette société va seulement détenir des titres et gérer la distribution des dividendes, mais elle ne va en aucun cas participer aux prises des décisions dans les différentes sociétés filles.
La Holding active ou Holding animatrice
La Holding active va exercer les mêmes fonctions que la
Holding passive, mais en prime, elle pourra réaliser, pour le compte de ses filiales, des prestations de services administratifs, comptables, juridiques ou financiers.
Elle pourra également s’impliquer dans la politique des différentes filiales.
2. Comment créer sa Holding ?
Il y a deux manières de créer une Holding.
Soit la Holding est créée en lui apportant des titres de sociétés qui sont déjà en place.
Soit la Holding est créée juste avant les sociétés filles, et ces dernières transfèrent ensuite leurs parts à la société mère.
Pour résumer, soit nous avons les filles et nous mettons la mère en place, soit nous avons la mère et nous créons les filles dans la foulée.
Dans tous les cas, il est proprement impossible de créer vous-même une telle structure.
Il vous faudra obligatoirement l’aide d’un avocat spécialisé.
Une Holding est une structure complexe.
Seul un professionnel peut vous aider à créer une structure adaptée à votre situation.
De plus, la création doit être faite dans les règles de l’art juridique et fiscal.
Créer une Holding est puissant fiscalement et juridiquement, mais pour que cette puissance soit au maximum et ne fasse pas l’effet d’un pétard mouillé, la
Holding doit être créée avec professionnalisme, en bénéficiant des bons conseils juridiques et fiscaux que seul un avocat ou un expert-comptable peut apporter.
L’objet social de votre Holding doit être parfaitement adapté, mais aussi sa structure juridique, pour que les opérations réalisées avec la
Holding soient en phase avec vos objectifs, mais aussi avec les possibilités de cette forme de société.
De plus, vous devrez bénéficier de conseils pointus, non seulement lors de sa création, mais aussi tout au long de la vie de la
Holding, afin d’éviter les erreurs tant juridiques que fiscales.
La gestion de la Holding par un avocat fiscaliste ou par un expert-comptable est donc tout simplement incontournable.
L’un des principaux attraits de la Holding est de pouvoir gérer, centraliser et redistribuer les dividendes des différentes sociétés. Imaginons que vous déteniez des participations dans :
- Une SCI détenant des appartements mis en location classique
- Une SAS détenant des logements meublés mis en location saisonnière
- Une SARL détenant des biens immobiliers avec des membres de votre famille à la suite d’un héritage.
Si la SAS est déficitaire, mais que la SARL est bénéficiaire, elles ne peuvent pas, entre elles, transférer de la trésorerie.
Mais avec la Holding, c’est possible.
En effet, la Holding recueille les dividendes des sociétés filiales et peut ensuite les redistribuer.
3. Pourquoi créer une Holding ?
Différents objectifs peuvent motiver la constitution d’une
Holding.
La volonté d’optimiser fiscalement ses investissements immobiliers, la volonté de garder le contrôle sur différentes sociétés, ou encore la volonté de
transmettre un patrimoine.
Des objectifs financiers
Le premier intérêt de la Holding est de pouvoir jouer le rôle de la banque pour les sociétés filles.
En effet, la Holding reçoit les dividendes de ses sociétés filles.
Elle les thésaurise et quand une des sociétés a besoin de trésorerie, la
Holding peut alors injecter de l’argent dans cette société fille. Imaginons H la
Holding, A la société fille et B une autre fille.
B est déficitaire et A est bénéficiaire.
A ne peut donc pas aider directement B en la finançant.
Or, si les bénéfices de A remontent à la société mère H, H peut, elle, financer le besoin de trésorerie de B !
Elle joue ainsi le rôle de la banque !
Le second intérêt financier s’explique en termes de gestion, puisque vous allez pouvoir utiliser l’argent détenu par la
Holding pour payer les frais liés à vos investissements.
Si aujourd’hui vous détenez une simple SCI, vous ne pouvez pas utiliser le cash de la SCI pour payer vos frais de déplacement afin d’aller visiter un immeuble que vous souhaitez acquérir.
Il faut que les frais de la SCI soient spécifiquement dédiés à la gestion du bien immobilier détenu par la SCI.
Or, ce genre de frais de déplacement peut être payé par la
Holding, grâce aux différents dividendes qui sont remontés jusqu’à elle !
Les objectifs de gouvernance
Avoir une Holding permet de prendre de la hauteur dans ses décisions de gestion.
Quand vous détenez trois types de sociétés différentes qui ne sont pas reliées entre elles, vous prenez les décisions qui s’imposent, société par société.
Mais lorsque vous détenez une Holding dont ces trois sociétés sont les filles, vous prendrez des décisions de gouvernance plus cohérentes, car vous le ferez en prenant en compte l’ensemble de ce patrimoine.
Cela permet de rationaliser les décisions et de leur donner plus de cohésion.
La constitution d’une Holding permet également de protéger le capital des sociétés filles. Imaginons une société fille détenue par A à 60%, B à 20% et C à 20%.
A souhaite vendre ses parts et quitter la société.
Mais B et C n’ont pas les moyens de racheter ses parts.
Par conséquent, A. est prêt à vendre ses parts à X. qui, lui, a les moyens.
Seulement B et C ne veulent en aucun cas que X. fasse partie de la société.
La situation est alors très tendue et B et C sont en danger puisque X pourrait devenir majoritaire.
Mais si la société est détenue par une Holding, celle-ci a des capacités financières, puisqu’elle est le réceptacle des dividendes d’autres sociétés.
Elle est alors en mesure de racheter les parts de A et de faire ainsi obstacle à l’entrée de X dans la société !
Les objectifs fiscaux
Du point de vue fiscal, la Holding bénéficie de deux régimes au choix :
- Le régime mère-fille
- Le régime de l’intégration fiscale
Mais dans l’un ou dans l’autre cas, les mécanismes sont très avantageux et on comprend mieux pourquoi tous les grands groupes sont constitués en Holding.
Le régime mère-fille
Dans ce régime, l’intérêt est d’éviter une double imposition qui se situerait au niveau de la société mère et ensuite de la société fille.
La Holding étant le réceptacle des dividendes de la fille, l’imposition ne se fera qu’au niveau de la société qui a généré le bénéfice, par conséquent : la fille.
La Holding, quant à elle, sera quasiment en franchise d’impôt, puisque seule une
quotepart de 5% des bénéfices remontés jusqu’à elle sera intégrée dans son résultat comptable.
La Holding, comme la SCI, peut bénéficier de tous les avantages liés
au crédit
d'impôt.
Exemple : A, société fille, remonte 10 000 euros de bénéfices à la mère
Holding.
Alors, seulement 10 000 X 5% = 500 euros seront intégrés dans le résultat imposable, au lieu des 10 000 euros !
Bon à savoir :
Pour pouvoir opter pour ce régime, la Holding doit détenir au moins 5% du capital de la société fille.
Et les sociétés filles doivent être imposées à l’impôt sur les sociétés (IS) et non à l’impôt sur le revenu (IR).
Le régime de l’intégration fiscale
Ce système consiste à globaliser les résultats des sociétés filles.
Ainsi, on va additionner les résultats des différentes sociétés filles pour calculer l’imposition sur les bénéfices.
L’intérêt de ce système est de pondérer le résultat en fonction des pertes et des bénéfices des diverses sociétés.
Ainsi, si A fait de forts bénéfices, mais C de fortes pertes, en prenant en compte le résultat global et non individualisé, l’imposition sera moins forte.
Les conditions pour opter pour ce mécanisme sont :
- Que les sociétés soient imposées à l’impôt sur les sociétés (IS)
- Que la Holding détienne au minimum 95% du capital des sociétés filles.
Comme toute structure juridique, la Holding présente des avantages et des inconvénients. Sans entrer dans des détails trop techniques, nous vous en dressons les principaux afin que vous soyez en mesure de cerner l’ensemble des caractéristiques de la Holding.
4. Quels sont les avantages et les inconvénients de la Holding ?
Vous l’aurez compris, la Holding est un véritable outil de gestion des sociétés.
Son premier avantage est la souplesse de gestion.
Cela permet d’harmoniser sa politique entre les différentes sociétés, afin d’apporter de la cohérence globale dans la gestion du patrimoine, plutôt que de morceler la gestion de celui-ci.
De plus, le fait que les dividendes des sociétés filles soient centralisés dans la
Holding permet d’optimiser la gestion financière de l’ensemble.
Autre avantage, souvent considéré comme le principal : les avantages fiscaux que nous avons détaillés plus haut.
Grâce à l’outil Holding, l’optimisation fiscale est maximale.
La Holding est également efficace, car elle constitue un formidable effet de levier financier.
Par exemple, la Holding va emprunter pour acheter un immeuble à l’une des sociétés filles. Ce sont les dividendes de la société fille qui vont rembourser l’emprunt !
Enfin, la Holding est un outil efficace de transmission du patrimoine à ses descendants.
La transmission des titres bénéficie, sous certaines conditions, d’une exonération de presque trois quart de leur valeur !
Pour cela, il faut que les titres transmis représentent plus de 34% des parts de la
Holding et qu’ils soient conservés 2 ans.
Cependant, la Holding présente également quelques inconvénients qu’il est important de souligner.
Tout d’abord, nous soulignons encore une fois que la constitution d’une
Holding est une entreprise complexe.
Impossible de vous embarquer seul dans une telle aventure.
Vous devrez nécessairement vous entourer d’un avocat fiscaliste et/ou d’un expert-comptable.
Cela soulève un des autres inconvénients de la Holding : il y a des frais de constitution importants, mais également des frais de gestion.
En effet, tout au long de son existence, la comptabilité et la gestion doivent être assurées par un professionnel.
Cela représente donc un cout.
Il ne faut pas vous embarquer dans cette entreprise si vous ne possédez que deux studios.
Mieux vaut déjà avoir un certain patrimoine justifiant la création d’une
Holding.
La question du cout est alors à nuancer, puisque les couts de constitution et de gestion peuvent être largement contrebalancés par les gains financiers et fiscaux dont vous fera bénéficier la
Holding.
Questions connexes
1. Quels sont les principaux risques liés à la création d'une Holding en immobilier?
Les principaux risques associés à la création d'une Holding en immobilier incluent la fluctuation des valeurs immobilières, les changements de règlementation, et les responsabilités financières liées à la gestion d'une holding.
2. Comment minimiser les risques lors de la création d'une Holding immobilière?
Pour minimiser les risques, il est essentiel de diversifier les investissements immobiliers, de réaliser une analyse approfondie du marché, et de consulter des experts juridiques et financiers. Ces mesures contribuent à une prise de décision éclairée.
3. Quelles sont les implications fiscales d'une Holding immobilière?
Les implications fiscales d'une Holding immobilière varient en fonction de la juridiction. En général, elles concernent l'impôt sur les sociétés et la gestion des plus-values immobilières. Il est crucial de comprendre ces aspects pour éviter des surprises fiscales.
4. Comment évaluer la fluctuation des valeurs immobilières en tant que risque potentiel?
L'évaluation de la fluctuation des valeurs immobilières implique une surveillance constante du marché, l'analyse des tendances passées, et la prise en compte des facteurs économiques. Les outils d'évaluation et les experts du secteur peuvent fournir des informations précieuses.
5. Quelles sont les étapes essentielles pour assurer la conformité réglementaire d'une Holding immobilière?
Assurer la conformité réglementaire implique la connaissance des lois locales et nationales sur l'immobilier, le respect des normes comptables, et la mise en place de pratiques transparentes. Une évaluation régulière de la conformité est recommandée.
6. Comment gérer les responsabilités financières d'une Holding immobilière de manière efficace?
La gestion des responsabilités financières nécessite une planification budgétaire minutieuse, une gestion efficace des flux de trésorerie, et une anticipation des coûts imprévus. Le recours à des professionnels de la gestion financière peut être bénéfique.
7. Quels sont les avantages et les inconvénients de la diversification des investissements immobiliers?
La diversification des investissements immobiliers peut réduire les risques, mais elle comporte également des inconvénients potentiels tels que la complexité de la gestion. Il est important d'évaluer soigneusement ces facteurs avant de prendre des décisions d'investissement.
8. Comment anticiper les changements de règlementation susceptibles d'affecter une Holding immobilière?
L'anticipation des changements de réglementation implique une veille constante sur les évolutions législatives. La participation à des associations professionnelles et la consultation d'experts juridiques peuvent aider à rester informé et à ajuster les stratégies en conséquence.
5. Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier pour votre Holding ?
Un professionnel chasseur immobilier :
- Ne perd pas de temps en étant approximatif (Statuts sur internet, mauvais choix de professionnel,...).
- Sait à quelle personne demander conseil
- Anticipe les problématiques de la Holding et apporte la réponse adaptée.
- Sait comment obtenir son financement avec une Holding.
- Développe son patrimoine à vitesse grand V
- Se focalise sur les bonnes affaires immobilières plutôt que sur la recherche du fonctionnement de la Holding.
- Sait ajuster la création de ses SCI à chaque projet.
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