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Les Immeubles de rapport

L'investissement immobilier constitue un bon placement et peut générer d'importants revenus.
C'est souvent le cas des Immeubles de rapport.

Définition de l'immeuble de rapport

Investissement immeuble de rapportC'est un ensemble immobilier composé de plusieurs appartements, souvent de surface différente, destinés à la mise en location.
L'investisseur cherche avant taux un bon taux de rentabilité auquel il faut nécessairement associer les meilleures garanties de stabilité dans l'encaissement des loyers mensuels.
En cas de recours à un financement, ce qui est souvent le cas pour générer un cash-flow positif, toutes ces considérations doivent être soigneusement prises en compte.

Comment calculer la rentabilité d'un immeuble de rapport ?

Tout d'abord, il convient de distinguer la rentabilité brute et la rentabilité nette d'un investissement.
Si la rentabilité brute est basée sur la somme des loyers annuels perçus, la rentabilité nette sera diminuée de toutes les taxes et charges liés à l'investissement.
C'est cette dernière qu'il faut retenir bien évidemment.

Le rendement net est le résultat exprimé par le ratio suivant :

Valeur locative annuelle hors charges

____________________________________________________________________________________________________

(Prix d'achat + Frais de transaction + Taxe foncière + Assurance habitation)

Pour illustrer cette notion, il convient de faire un calcul pour chaque appartement composant l'ensemble immobilier et en faire la somme.
Nécessairement, en cas de recours à un financement, tous les organismes préteurs examineront en premier lieu cet aspect.

Exemple de calcul pour un T2 (selon secteur) : Valeur locative Hors Charges = 600 €
Prix Achat = 100000 €
Frais de transaction = 7000 €
Taxe foncière = 500 € Ass Hab = 100 € 600X12 / 100000 + 7000 + 500 + 100 = 7200/107600 = 0,0669
Soit un rendement net annuel = 6,7 %

Quels sont les secteurs porteurs ?

En fonction du budget consacré pour l'investissement en immeubles de rapport, certains secteurs doivent être privilégiés.
Le prix au mêtre carré de certaines villes, rend, en effet, inabordables certains investissements à budget modéré.
En revanche, quelques villes de taille moyenne, dont les prix sont parfois décotés, doivent être privilégiées.

Plus-value immobilière

La plus-value immobilière ne s'applique pas sur la résidence principale mais existe en cas de revente d'un immeuble de rapport.
Elle est déterminée par différence entre le prix de vente (prix auquel la transaction a eu lieu) et le prix d’achat (prix payé par le vendeur).
Ce prix d'achat peut être majoré de frais occasionnés par la réalisation de certains travaux effectués sur le bien vendu, mais dans certaines conditions seulement.

Le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière dépend de la durée de détention du bien.
Le taux d’imposition est de 19 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (13,5 % depuis le 1er octobre 2011).
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.
Le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

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