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Guide de l'investissement immobilier - 10 erreurs à éviter lors de votre achat

Les étapes de votre projet d'investissement immobilier

Découvrez toutes les recommandations de notre cabinet de chasseurs immobilier DETECTIMMOBILIER® en matière d'investissement au travers de ce guide pour investisseur en immobilier.


Quelles sont les 10 erreurs à éviter pour réussir votre investissement immobilier ?


Erreur n°1 : Penser qu’il est normal de "mettre de sa poche"

Vous pensez qu'il faut nécessairement mettre de l'argent de sa poche ?Pierre achète son premier appartement pour lequel il doit rembourser 600 euros par mois pendant 20 ans et qu’il v a louer 500 euros par mois.
Pierre explique à ses amis : "c’est bien, je ne rajoute que 100 euros, c’est comme une épargne forcée".
Oui, mais dans "épargne forcée" il y a... "forcée".
En réalité, loin de conquérir sa liberté, Pierre vient de s’ajouter une dépense supplémentaire chaque mois.
Or , il n’aura peut-être pas toujours ni les moyens ni l’envie d’y faire face.
De plus, il a fortement augmenté son endettement.
Dans ces conditions il ne sera pas possible de faire un autre investissement.
Encore moins un troisième.
Pierre est bloqué !
Ce qu'il doit faire pour avancer vers la liberté et l’indépendance financière : faire en sorte que le loyer soit bien supérieur aux mensualités de son crédit immobilier.
Pour une mensualité de 600 euros à rembourser à la banque, le loyer perçu par Paul doit être de 900 euros au minimum !
C’est primordial.


Erreur 2 : Trop écouter un banquier

Beaucoup de banquiers ont des idées bien arrêtées lorsqu’ils sont face à une personne souhaitant investir dans l’immobilier.
Attention à ne pas trop écouter son banquier !Certains vont dire "avant d’acheter pour louer, vous devez déjà être propriétaire de votre résidence principale".
En vous faisant comprendre que votre taux d'endettement serait moins élevé, ce qui est faux par ailleurs, la banque assure surtout ses arrières en hypothéquant votre bien, ce qui lui constitue une sérieuse garantie en cas de défaillance.
D’autres vont rétorquer "il vous faut un apport de X %".
Trop de personnes sortent ainsi découragées de leur agence bancaire.
En réalité, il n’y a pas de règle.
Tout se négocie, tout s’argumente.
Vous êtes le maitre de votre projet.
Montrez que vous avez un beau projet, que vous êtes sérieux, que vous savez ce que vous faites, et faites le tour des agences.
Une autre agence d’une même banque pourrait bien mieux vous recevoir.
Cela dépend beaucoup de la personnalité du conseiller, et de son envie de monter un dossier de crédit.
Certains n’ont simplement pas envie, alors ils trouvent des prétextes pour vous envoyer balader.
Nos chasseurs immobilier vous conseillent de consulter un bon courtier pour votre financement.


Erreur 3 : éviter de passer par une agence immobilière ou encore mieux un chasseur immobilier

La tentation peut être grande, notamment afin d’économiser les frais d’agence, de faire un achat directement auprès du propriétaire.
Vouloir à tout prix éviter les frais d'agence immobilière n'est pas forcément une bonne idéeCe n’est pas toujours une bonne idée.
Et nous vous expliquons pourquoi :

  • L’agent immobilier a, en principe, plusieurs biens à vendre.
  • Il n’a pas de raison particulière de vous orienter vers un bien moins bon que les autres.
  • Du moment que vous achetiez un bien chez lui, il est content.

En revanche, le vendeur veut vendre son bien, il n’en a qu’un seul, il va donc vous le présenter de manière moins neutre.
Sachez surtout que l’agent immobilier et encore plus le chasseur immobilier, est du côté de l’acheteur.
En effet, c’est la décision de ce dernier qui lui fait toucher sa commission.
L’agent immobilier veut donc que la vente se fasse et il peut vous aider à faire baisser le prix.
Il va vous dire jusqu’où le vendeur est prêt à descendre et il va tout faire pour lui faire accepter votre offre, en mettant en avant son professionnalisme et "l’état du marché".
Le vendeur lui fera plus confiance qu’à vous.
Les vendeurs font toujours trop confiance aux agents immobiliers.
Retenez-le pour le jour où vous vendrez.


Erreur 4 : Négliger le contenu et la rédaction de son compromis de vente

Avec le compromis de vente, le vendeur et l'acheteur officialisent leur accord :

  • Le vendeur s'engage à vendre au prix convenu, à l'acheteur, dans un délai donné.
  • L'acheteur s'engage à acheter au prix convenu, au vendeur, dans un délai donné.

Le compromis de vente peut être signé chez le notaire, ou à l'agence immobilière.
Quoi qu'il en soit, faites le rédiger par un professionnel.
Attention à ne pas négliger l'importance du compromis de venteCette rédaction est comprise dans les frais d'agence et dans les frais de notaire.
Vous n'avez aucun intérêt à le rédiger vous-même.
Il faut inclure dans le compromis de vente des conditions suspensives.
Ces clauses vous protègent en tant qu'acheteur.
La plus courante est la clause suspensive d'obtention de prêt.
Cela signifie que si vous n'obtenez pas votre crédit immobilier, vous n'êtes plus obligé d'acheter, et vous pouvez vous désengager sans conséquences (le séquestre éventuel vous est restitué).
Vous pouvez y inclure un taux maximum.
Par exemple, sous condition suspensive d'obtention d'un crédit immobilier sur 20 ans à un taux d'intérêt de 3% maximum.
Si vous obtenez des crédits, mais à 3,1%, vous pourrez alors vous désengager quand même.
Mais vous pouvez mettre n'importe quelle condition suspensive.
Par exemple vous pouvez indiquer que vous n'achèterez que si votre entrepreneur fixe le montant des travaux à moins de telle somme (x Euros).
Ou que vous n’achèterez que si la copropriété, ou la mairie, en fonction des cas, vous donne le droit de faire tels ou tels travaux.
La seule limite est ce que le vendeur acceptera.
Mais protégez-vous au maximum.
Voyez ce qui est important pour vous et votre notaire pourra le transcrire sous forme de condition suspensive.
Toutefois, si vous êtes extrêmement sûr de vous, vous pouvez négocier le prix à la baisse auprès du vendeur en disant que vous signez sans condition suspensive.
Mais cela signifie que vous serez obligé d’acheter.
Même si la banque ne vous prête pas l’argent. C’est donc une arme à utiliser avec grande précaution.
Mais elle peut être très efficace, car le vendeur saura que vous ne lui ferez pas perdre de temps.
Vous ne pourrez plus renoncer à acheter.
Il pourra donc accepter de baisser son prix.
Nos chasseurs immobiliers utilisent cet atout et peuvent obtenir des remises importantes au moment de l'offre d'achat.


Erreur 5 : Ne pas mettre les notaires en concurrence

Peu de personnes le savent, mais il est possible d'utiliser, sans que cela n'entraine de frais supplémentaires, deux notaires : le vendeur le sien, et vous le vôtre.
Pour les honoraires, n'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre notairesMême si un notaire a un devoir absolu de neutralité, je vous recommande vivement de toujours utiliser VOTRE notaire.
Encore une fois, cela n'entraine aucun surcout, pour personne.
Pour le choisir, fiez-vous à votre instinct.
Vous semble-t-il compétent ?
Vous semble-t-il disponible ?
N'oubliez pas que vous êtes client.
Vous traite-t-il comme un client le mérite ?
Est-il ouvert le samedi matin ou accepte-t-il les rendez-vous après 18h (ce qui pourrait vous permettre de ne pas avoir à poser un jour de congé pour la signature du compromis et encore un autre pour la signature de l'acte final).
Dispose t-il de moyens numériques et audiovisuels, comme la Visio conférence ou la signature électronique, pour éviter à son client investisseur de se déplacer surtout en cas de force majeure ?
En plus du "feeling" que vous avez avec lui, c'est ce genre de choses que vous devez voir et mettre en perspective.
Quoi qu’il en soit, il peut être installé n’importe où en France.
Enfin, il peut faire un effort sur la partie variable de ses honoraires.


Erreur 6 : Ne pas faire appel à un courtier en travaux

Trouver des entrepreneurs pour rénover un bien est un casse-tête, surtout lorsque vous n’êtes pas vous-même du métier.
Faites appel à un courtier en travauxLes courtiers en travaux visitent votre bien, connaissent les prix et trouvent eux-mêmes les entrepreneurs travaillant au meilleur prix.
Bien utiles quand vous n'y connaissez pas grand-chose et/ou que vous n'avez pas le temps de faire faire des devis par tous les corps de métier.


Erreur 7 : Penser que vous devez forcément payer les frais de notaire

Les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur.
Mais ce n'est pas du tout une obligation légale. Avec l'accord du vendeur, vous pouvez donc demander à faire un "acte en mains".
Dans ce cas, c'est le vendeur qui paiera les frais de notaire.
L'intérêt principal de ce type d'acte est de vous éviter de sortir d'importantes sommes d'argent pour payer les frais de notaire.
En effet, les banques refusent souvent de financer ces frais.
Voici un exemple :
Vous souhaitez acheter un appartement à 200.000 euros.
Les frais de notaire seront d'environ 16.000 euros.
Et comme nous venons de le voir, les banques n'aiment pas intégrer les frais de notaire dans le crédit.
Elle ne voudra donc vous prêter que 200.000 euros.
Mais de votre côté, vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas payer 16.000 euros comptant.
Dans ce cas, proposez au vendeur 216.000 euros "acte en mains".
La banque vous prêtera alors 216.000 euros, car elle considèrera que c'est le prix du bien, et que les frais de notaire sont à la charge du vendeur.
Et pour le vendeur, ça ne change rien : il versera 16.000euros au notaire et aura 200.000 euros.
Il ne sera évidemment pas imposé sur cette somme.
C’est une dépense et le notaire émet une facture.


Erreur 8: Investir en achetant à plusieurs

Il peut être tentant d'acheter un bien à plusieurs.
En couple bien-sûr, ou en famille, mais aussi en s'associant avec un autre investisseur.
C’est rassurant.
La plus grande méfiance est de rigueur ici. Evitez d'acheter un bien immobilier à plusieursSans entrer dans les évidents problèmes des relations humaines, sachez que légalement, "nul n'est contraint de rester dans l'indivision".
Cela signifie que si l'autre veut vendre, il peut l'exiger, vous ne pouvez pas l'en empêcher.
Mais voici le plus important : si vous achetez à deux, vous serez engagés sur la totalité du prix du bien.
En revanche, vous ne percevrez chacun que la moitié des loyers.
Par conséquent, lorsque vous souhaiterez acheter un autre bien, votre capacité d’endettement sera très réduite voire nulle. N’investissez à plusieurs que si vous ne pouvez pas le faire sans l’autre.
Sinon vous n’aurez que des inconvénients.
Si vous êtes en couple et souhaitez investir, achetez chacun un bien.
Vous irez beaucoup plus vite ainsi.
Si vous souhaitez investir à plusieurs et en toute légalité, sans avoir les contraintes de l'indivision, nos chasseurs immobilier vous conseillent de créer une SCI, Société Civile Immobilière.


Erreur 9 : Acheter pour obtenir un allègement fiscal

On dit que plus c’est facile, moins c’est rentable.
Ces investissements sont d’une facilité déconcertante.
Vous devriez donc vous méfier.
Acheter un bien immobilier pour obtenir un allégement fiscalOn vous vend un allègement fiscal, mais vous allez surtout enrichir un promoteur.
Un bien immobilier c’est un emplacement et des mètres carrés au bon prix.
Ce n'est pas un allègement fiscal.
Si vous achetez à un endroit qui vous est inconnu et plus cher que le marché, vous faites une mauvaise affaire, allègement fiscal ou pas.
Mieux vaut payer des impôts et gagner plus, que de se priver de sa capacité d’épargne et de train de vie pour payer moins d’impôts. Investissez dans quelque chose qui vous fait gagner de l’argent.
Payer moins d’impôts n’a du sens que si vous ne pouvez pas gagner plus.
Enfin, il est souvent "interdit" de revendre le bien avant un certain nombre d'années, sous peine de subir un redressement des avantages fiscaux perçus.
Sauf si vous êtes un riche investisseur et que, quoi qu'il arrive, cet investissement est un détail, dites-vous bien que la vie est pleine de surprises (divorce, perte d'emploi, mutation, maladie, rencontre, naissance de jumeaux ou de triplés...).
Vous ne pouvez pas savoir si dans tant d'années, vous voudrez toujours vivre avec ce bien, dans cette ville, dans cette région.
Ne vous engagez pas si vous n'êtes pas capable de vous désengager facilement.
Donc, si votre priorité était la défiscalisation, nos chasseurs immobiliers vous conseillent de vous orienter plutôt vers d'autres produits comme les SCPI de défiscalisation.


Erreur 10 : Ne pas prendre d'assurance loyers impayés

Un locataire qui ne paie pas : c’est le cauchemar de tout investisseur.
La procédure d’expulsion prend deux ou trois ans.
C'est très différent en immobilier commercial.
Prenez une assurance contre les loyers impayésSi vous n'avez pas la capacité financière de faire face, pendant 2 ans, à une absence de loyer, et que votre futur locataire n'est pas en mesure de fournir un garant solide, prenez une assurance loyers impayés.
Elle doit être souscrite AVANT que le locataire ne prenne possession de l'appartement. Elle coute en général 3% du montant du loyer. Mais il y a des critères (souvent le loyer ne doit pas dépasser 40% des revenus du locataire). De plus , cela vous met beaucoup plus à l’aise dans vos rapports avec votre locataire : vous êtes protégé et par conséquent beaucoup plus libre de dire "non" comme bon vous semble.

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