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Le Crowdfunding immobilier investissement à rendement élevé à court terme à faible risque
Le Crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, constitue un bon placement et peut générer d'importants revenus à court terme et le plus souvent sans risque.
Sommaire
- Qu'est ce que le Crowdfunding immobilier ?
- Quelles sont les étapes pour réaliser votre premier investissement immobilier en Crowdfunding ?
- Comment calculer la rentabilité d'un investissement en Crowdfunding immobilier ?
- Quels sont les secteurs porteurs pour investir en Crowdfunding immobilier à faible risque ?
- Quelle est la fiscalité d'un investissement en Crowdfunding immobilier ?
- Quelles sont les dispenses de prélèvements fiscaux pour les intérêts ?
- Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier pour investir en Crowdfunding ?
1. Qu'est ce que le Crowdfunding immobilier ?
Concrètement, le Crowdfunding immobilier permet aux particuliers d'investir en amont
dans un projet de lancement d’un programme de logements.
Le Crowdfunding immobilier met en relation trois acteurs :
- Le porteur de projet, qui a besoin de fonds pour financer une opération immobilière et souhaite la financer en partie par le financement participatif.
- La plateforme de Crowdfunding, qui sélectionne les meilleurs projets immobiliers.
- Les particuliers, qui choisissent d’investir dans des projets proposés par la plateforme et récupèrent leur capital et des intérêts à l’échéance convenue.
C'est en effet lors de la phase de lancement de programme que le promoteur est à la recherche de
fonds propres pour pouvoir démarrer son opération
immobilière.
À l’issue de la phase de commercialisation, les
crowdfunders et le promoteur se partagent le
bénéfice réalisé.
La nouveauté réside dans le fait que si ces consultations ont toujours existé,
elles étaient auparavant réservées aux investisseurs institutionnels et aux
particuliers fortunés.
Avec Internet et l'accès simplifié aux
plates-formes de
Crowdfunding, ces appels à l’épargne sont donc désormais accessibles
à tous les particuliers en quelques clics.
Le ticket d’entrée représenté par le prix d'une part se situe de 100 à 2 000 €, selon les
plateformes, sans limite de montant.
2. Quelles sont les étapes pour réaliser votre premier investissement en Crowdfunding immobilier ?
- Comment sélectionner sa plateforme ?
- Comment choisir son opération ?
- Quel est le risque pour l’Épargnant ?
- Le montage juridique est-il sécurisé ?
- Analyse détaillée des plates-formes
Comment sélectionner sa plateforme de Crowdfunding ?
Le Crowdfunding est en plein essor.
Les plateformes se sont multipliées ces dernières années et proposent des rendements
toujours aussi attractifs.
Le Crowdfunding immobilier, qui allie cette forme nouvelle d’investissement et l’intérêt des Français pour la pierre, n’est pas en reste.
Avec des rendements annuels de 8 à 12 %, le Crowdfunding immobilier attire de nombreux investisseurs.
Poussés par l’envie de participer à un projet collaboratif et/ou de réaliser un
très bon placement, les particuliers peuvent néanmoins se sentir perdus face à la multiplication des plateformes.
De fait, des précautions sont à prendre, notamment en raison des
risques liés à ce
type d’investissement.
Une trentaine de plateformes se réclament aujourd’hui du
Crowdfunding immobilier. Comment s’assurer dès lors de leur qualification ?
Précaution d’usage, la plateforme
de financement participatif arbore-t-elle bien le logo rond
Label Marianne, spécifiant que son activité est régulée par les autorités françaises ?
Affiche-t-elle un numéro d’immatriculation Orias, le registre des intermédiaires en assurance, banque et finance, qui permet à chaque particulier de vérifier en ligne que la plateforme a bien reçu le visa de l’autorité des marchés financiers (AMF)
?
Ces deux précautions et vérifications d'usage vous permettront déjà
d'être rassuré sur votre choix de plateforme de Crowdfunding.
Comment choisir son opération de Crowdfunding immobilier ?
Arrive le moment de choisir votre programme.
C’est sans doute l'étape la plus difficile.
Pour une opération dans le neuf, les précautions d’usage appliquées à l’achat d’un
Pinel restent valables
:
- Priorité à un emplacement de qualité
- Réputation du promoteur
- Prix dans le marché
Pour éclairer les investisseurs, les plateformes sont tenues par l’AMF de fournir des éléments d’information extrêmement précis :
- Grille tarifaire
- Calendrier de travaux
- Présence éventuelle d’un recours contre le permis de construire
- Niveaux de pré commercialisation
- Typologie des logements
L’ensemble de ces données doit figurer dans le document d’information
règlementaire synthétique (DIRS).
C’est le document clé pour l’information de l’investisseur.
Il doit lui permettre de
prendre sa décision en connaissance de cause, de bien
connaitre les droits attachés aux titres, notamment.
Exemple de financement d'un projet type
Prenons l’exemple d’un projet type de promotion immobilière où le porteur de projet réalise un chiffre d’affaires (la somme de la vente de tous les biens) de 115 pour un
cout de revient (=la somme de tous les couts du projet) de 100.
Il réalise donc une marge de 15.
Pour financer son cout de revient de 100, il va commencer à vendre les appartements sur plan ce qui va lui permettre de financer 40.
En effet, les acquéreurs paient le promoteur en
V.E.F.A, au fur et à mesure des travaux, ce qui permet à ce dernier de payer les entreprises en retour.
Il va ensuite contracter un emprunt bancaire classique pour 40, mais la banque va lui demander d’apporter lui-même les 20 qui manque : il va donc les chercher auprès d’investisseurs particuliers en
Crowdfunding. C’est parce que le montant qu’emprunte le porteur de projet ne représente que 20% de son besoin qu’il peut le rémunérer aussi cher pour lui (8 à 12% par an).
Quel est le risque pour l’Épargnant en Crowdfunding immobilier ?
Le risque zéro n'existe pas, on entend partout cet adage qui
résume parfaitement la situation de tout investissement à fort
rendement.
Cela peut sembler une évidence, mais mieux vaut le rappeler,
l’investissement en Crowdfunding immobilier comporte un risque sur
le capital investi.
On ne peut exclure un problème sur une opération et c’est pour cela
que le niveau de rendement est si élevé.
D'une part, la mise en œuvre d’un chantier immobilier est une opération complexe.
Elle met en lien, sur un temps assez long, de nombreux acteurs, promoteurs, banques, assureurs, entreprises du BTP.
De ce fait, elle présente des difficultés règlementaires, juridiques, commerciales, à tous les stades de son avancement.
L’on peut dès lors citer les risques naturels associés à tout projet de ce type: délais et qualité de la construction
maitrisés, commercialisation à la hauteur des espérances, solidité du promoteur.
D'autre part, on ne peut pas écarter non plus un risque conjoncturel, qui pourrait être matérialisé par une remontée des taux d'intérêt, ou la fin d’un dispositif de soutien au marché comme le Pinel.
C'est pourquoi il est essentiel, face à cet eldorado émergeant,
de savoir ou on met les pieds, ou plutôt son argent
et son épargne.
Le premier réflexe à adopter est de vérifier que la plateforme sur laquelle vous comptez investir est immatriculée à l’Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (Orias) ou au
Registre des agents financiers (Regafi).
Vous avez également la possibilité ou le devoir de
consulter les indicateurs de performance des plateformes ce qui est très utile.
Remis à jour au moins une fois par mois pour les membres de Financement participatif France, ils permettent de s'enquérir des montants collectés, du nombre de projets financés et remboursés, des taux de retard et de défaut…
D'une manière générale, le ratio du total des montants remboursés par rapport aux montants collectés doit atteindre au moins 30%.
Le montage juridique est-il sécurisé ?
Comment sont placées les sommes des crowdfunders ?
Aujourd’hui, il existe principalement deux types de montages :
- Dans le premier cas, c’est un double véhicule qui accueille l’épargne des investisseurs.
Les crowdfunders n’investissent pas directement dans le programme mais dans une Holding immobilière, chargée de faire tampon entre le programme et eux.
Dans ce schéma, les épargnants souscrivent les obligations émises par une société par action simplifiée (SAS).
Ce véhicule investit les fonds dans la société civile de construction vente (SCCV) créée par le promoteur pour détenir les actifs et piloter le chantier.
Concrètement, intercaler une SAS entre les épargnants et la holding permet de circonscrire le risque en capital à l’opération.
Point positif, la SCCV et les épargnants sont préservés des créances de la maison mère, le promoteur.
Ce peut être le cas dans l’hypothèse où ce dernier serait mis en redressement judiciaire.
Point négatif, en cas de liquidation de la SCCV (vente du terrain, etc.), la holding n’est pas prioritaire dans le recouvrement de ses actifs. - Deuxième montage couramment utilisé
La création en direct d’une SAS directement propriétaire des actifs et chargée de la gestion du chantier et de la commercialisation des logements.
Les crowdfunders détiennent donc en direct le terrain, le permis, la garantie bancaire…
En cas de difficultés d’un promoteur, les épargnants sont prioritaires sur le bénéfice de l’opération, après la banque, mais avant le promoteur.
Dans l’hypothèse d’un redressement judiciaire, la SAS créée par le promoteur est elle aussi préservée des créances de ce dernier.
Mais les épargnants seront tout autant concernés par les éventuels surcouts d’un chantier ou de son arrêt.
Là encore, les crowdfunders ne peuvent être redevables d’un montant supérieur à celui de leur placement.
Une garantie limitée mais qui vaut ce qu’elle vaut.
Analyse des meilleures plates-formes de Crowdfunding immobilier
Près d’une vingtaine de plateformes de Crowdfunding
immobilier se disputent ce marché naissant.
Nous vous proposons d'en analyser 6 d'entre elles
selon des critères très précis :
Wiseed
- Collecte : 45 millions d’euros
- Nombre de projets financés : 102
- Projets remboursés : 25 %
- Forme juridique : SAS + SCCV
Cette plateforme généraliste s’est positionnée sur l’immobilier depuis 2011 et est un des
leader du secteur.
C’est la seule à être agréée prestataire de services d’investissement (PSI), comme les banques ou les opérateurs boursiers.
Ce statut lui permet de lever jusqu’à 5 millions d’euros et fait monter d’un cran les niveaux de contrôle et d’audit comptables.
La plateforme a récemment baissé le prix de ses parts à 100 €, pour permettre aux investisseurs de diversifier plus facilement leurs risques.
Elle se rémunère par une commission prélevée sur le promoteur, de 8 à 9,5 %, selon la taille de ce dernier.
Anaxago
- Collecte: 31,9 millions d’euros
- Projets financés: 7
- Projets remboursés: 17 %
- Forme juridique: SAS + SCCV
C’est l’autre grande généraliste du
financement participatif, lancée dans le
Crowdfunding immobilier en 2013.
Anaxago s’appuie sur un réseau de prescripteurs régionaux (banques et assureurs) qui fait remonter les projets qualifiés.
C’est la seule plateforme à facturer un droit d’entrée aux crowdfunders (2 % récupérés à la sortie).
La commission du promoteur oscille entre 5 et 7 %.
Anaxago propose surtout des programmes neufs et quelques projets de réhabilitation lourde.
Ticket d’entrée : 1 000 €.
Lymo.fr
- Collecte: 6,230 millions d’euros
- Projets financés: 24
- Projets remboursés: 46 %
- Forme juridique: SAS
C'est la seule plateforme qui finance ses propres projets de promotion, dont elle a l’entier contrôle: achat du terrain, recrutement d’un architecte, recherche de financements, supervision de la construction, commercialisation, etc.
Elle ne facture pas de frais d’entrée aux crowdfunders.
Sa rémunération résulte uniquement des
plus-values liées aux opérations réalisées.
Située à
Toulouse, elle ne se positionne que sur de petites résidences neuves (de 5 à 25 lots, trois niveaux au maximum) avec un fort ancrage régional.
Le ticket d’entrée est de 1 000 €.
Clubfunding
- Collecte: 6,57 millions d’euros
- Projets financés: 19
- Projets remboursés: 21 %
- Forme juridique: SAS
Créée il y a deux ans, cette plateforme spécialisée dans le financement des PME propose une offre immobilière diversifiée:
logements neufs, opérations de
marchands de biens, de foncières, d’aménageurs…
Sa principale originalité, la mise en place de plusieurs suretés : 50 % de sa rémunération, soit 2,5 % des fonds versés par le promoteur, est séquestrée en garantie pour les investisseurs ; une caution ou un nantissement est demandé à l’entreprise dont le projet est financé.
Le ticket d’entrée est de 500 €.
Fundimmo
- Collecte: 4,7 millions d’euros
- Projets financés: 16
- Projets remboursés: 13 %
- Forme juridique: SAS
Cette plateforme indépendante, spécialisée en immobilier, est ouverte sur différents segments: résidentiel, commercial, professionnel, logistique, de bureaux, aménagement foncier, hôtellerie.
Les processus de sélection sont ceux d’une banque de financement immobilier avec un double processus de validation.
Fundimmo offre aussi à l'investisseur, la
particularité de connaitre les détails des opérations 3 à 4 jours avant le lancement du financement.
Ce délai sera bien utile pour agir avec toutes les cartes en main.
Le montant minimal de souscription est de 1000 €.
Commission de 8 % payée par le promoteur une fois les fonds remboursés aux investisseurs.
Crowdfunding-immo
- Collecte: 4,13 millions d’euros
-Projets financés: 15
- Projets remboursés: 47 %
- Forme juridique: SAS
Une plateforme initiée par un promoteur bordelais, Mixcité, en 2008.
À la différence de Lymo.fr, elle ne finance pas ses programmes, mais ceux de promoteurs extérieurs.
La plateforme revendique une forte expertise immobilière et ne finance que des
programmes de logements neufs.
Elle possède le meilleur taux de remboursement.
Le paiement est prévu à trois ans, non sur dix-huit à vingt-quatre mois et est remboursé de façon anticipée, dès la fin du chantier.
Cela permet de tenir les délais, même en cas de dérapage, sans fausse promesse.
Le ticket d’entrée est de 1 000 €.
Elle se rémunère par une commission de 7 à 10 % sur le promoteur.
3. Comment calculer la rentabilité d'un investissement en Crowdfunding immobilier ?
Pour bien comprendre le système, il faut bien avoir en tête le
mode de calcul du rendement du Crowdfunding immobilier.
En effet, après avoir lu partout qu’il est très rentable et vu les taux, il faut entrer dans le concret !
Combien rapporte le financement participatif
immobilier ?
Et en tenant compte des frais et des impôts ?
Il convient pour y parvenir de détailler les chiffres et les calculs à partir d’exemples concrets pour analyser la rentabilité brute et nette.
Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet
d'investissement participatif en immobilier sans engagement et vous conseiller sur les meilleures options pour
votre placement court terme.
4. Quels sont les secteurs porteurs pour investir en Crowdfunding immobilier à faible risque ?
Certaines plateformes de Crowdfunding proposent d'accéder à des simulations de rendement ou de plus-value pour chaque projet présenté.
Les projections les plus sures sont établies en fonction d'un certain nombre d'indicateurs :
- Le taux de prévente réalisé : s'il est à 100%, cela signifie que l'opération est verrouillée.
Si elle semble moins rentable, elle est bien plus fiable. - Le montant de l'investissement : mieux vaut diversifier ses placements dans plusieurs projets plutôt qu'un seul, et à des dates d'échéances différentes.
- Le choix des projets en fonction de leur note : A+ et B.
- Portez également votre attention sur l'historique, les performances, la relation client, etc.....
Parmi les grandes villes intéressantes pour investir, nous conseillons :
Comment investir en Crowdfunding immobilier à ? :
- Paris
- Bordeaux
- Toulouse
- Montpellier
- Marseille
- Lyon
- Nantes
- Nice
- Aix en Provence
- Strasbourg
- Toulon
- Angers
- Rennes
- Avignon
5. Quelle est la fiscalité d'un investissement en Crowdfunding immobilier ?
Pour calculer la rentabilité nette du Crowdfunding immobilier, il reste à soustraire le montant des impôts,
qui dans ce cas, ne peuvent être assortis d'aucun
crédit d'impôt.
Il est peut-être nécessaire de rappeler que le Crowdfunding immobilier n’est pas concerné par l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), étant donné qu’il ne permet pas d’accéder à la propriété.
La majorité des contribuables va être concernée par la Flat tax.
Qu'est ce que la Flat Tax?
La Flat Tax en Crowdfunding immobilier fait référence à l'application d'un taux d'imposition unique sur les gains réalisés dans le cadre de ce type d'investissement. La Flat Tax, également appelée prélèvement forfaitaire unique (PFU) en France, est un régime fiscal qui impose un taux fixe sur les revenus de placement, y compris les gains en capital.
En France, la Flat Tax applicable au Crowdfunding immobilier est de 30%, comprenant 12.8% d'impôt sur le revenu et 17.2% de prélèvements sociaux. Cela signifie que tous les gains réalisés grâce aux investissements en crowdfunding immobilier sont soumis à ce taux unique, ce qui simplifie le processus d'imposition par rapport au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Mais, si vous êtes peu imposable, l’application du barème général de l’impôt sur le revenu sera un meilleur choix pour vous.
De plus, si vous utilisez un PEA pour vos investissements en
Crowdfunding immobilier, l’impôt est encore différent.
Depuis le 1er janvier 2018, la Flat tax à 30 %, aussi appelée
Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), représente un impôt maximal qui est imputé sur les gains.
Ce montant comprend une partie au titre de l’impôt sur le revenu et une autre pour les
prélèvements sociaux.
6. Quelles sont les dispenses de prélèvements fiscaux pour les intérêts ?
Il est possible pour certains contribuables d’être dispensés (sous conditions de revenus) de ce prélèvement de 12,8%.
Comment être dispensé ?
Il suffit pour cela de répondre à certains critères de revenus et de remplir le document prévu à cet effet, à renvoyer à l’organisme auprès duquel vous avez souscrit vos titres financiers.
Quelles en sont les conditions ?
Le revenu fiscal de référence indiqué sur votre avis d’imposition 2021 sur les revenus 2020 doit être :
- Inférieur à 25 000 euros si vous êtes célibataire, divorcé(e) ou veuf(ve)
- Inférieur à 50 000 euros si vous êtes soumis à une imposition commune.
Si vous respectez les conditions énumérées, veuillez remplir et nous faire parvenir la demande avant le 30 novembre 2021, afin que celle-ci soit effective pour l’année suivante (2021).
La dispense de prélèvements fiscaux ne concernera que les intérêts perçus au titre de l’année 2022 après enregistrement de la demande par l’Organisme.
À noter que toute déclaration inexacte, notamment pour toutes personnes ne remplissant pas les conditions, s’expose à des sanctions notamment fiscales.
7. Que peut vous apporter un chasseur immobilier pour votre investissement en Crowdfunding immobilier ?
Nos chasseurs immobilier sont en mesure de détecter les meilleurs opportunités de rendement en matière d'investissement collaboratif en Crowdfunding immobilier.
Et en ce qui concerne nos performances, ce sont nos clients qui en parlent le mieux :
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Questions connexes
1. Quels sont les risques associés au Crowdfunding immobilier?
Réponse: Les risques du Crowdfunding immobilier comprennent la possibilité de perte de capital, des retards dans la réalisation des projets, et une dépendance à la performance fluctuante du marché immobilier.
2. Comment minimiser les risques dans le Crowdfunding en immobilier?
Réponse: Pour minimiser les risques, il est recommandé de mener une recherche approfondie sur les plateformes, de diversifier les investissements afin de répartir les risques, et de bien comprendre les détails spécifiques de chaque projet.
3. Y a-t-il des garanties en cas de problème dans le Crowdfunding immobilier?
Réponse: Les garanties varient en fonction des plateformes de crowdfunding. Certaines offrent des garanties de rachat, tandis que d'autres mettent en place des mesures pour faire face aux retards ou aux défauts de paiement.
4. Quelles sont les tendances actuelles en matière de Crowdfunding immobilier?
Réponse: Les tendances actuelles comprennent l'intégration de la technologie blockchain, l'orientation vers des investissements durables, et une règlementation plus stricte visant à protéger les investisseurs.
5. Quels sont les avantages du Crowdfunding immobilier malgré les risques?
Réponse: Les avantages comprennent la possibilité de rendements potentiels élevés, la diversification du portefeuille, et l'accès à des projets immobiliers qui pourraient autrement être inaccessibles.
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