DETECTIMMOBILIER© réseau de chasseurs immobilier

Vous êtes ici : Accueil > Recherche sur mesure > Investissement immobilier > Crowdfunding immobilier

Le Crowdfunding immobilier investissement à rendement élevé à court terme sans risque

Le Crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, constitue un bon placement et peut générer d'importants revenus à court terme et le plus souvent sans risque.

  1. Qu'est ce que le Crowdfunding immobilier ?
  2. Quelles sont les étapes pour réaliser votre premier investissement immobilier en Crowdfunding ?
  3. Comment calculer la rentabilité d'un investissement en Crowdfunding immobilier ?
  4. Quels sont les secteurs porteurs pour investir en Crowdfunding immobilier ?
  5. Quelle est la fiscalité d'un investissement en Crowdfunding immobilier ?
  6. Quelles sont les dispenses de prélèvements fiscaux pour les intérêts ?
  7. Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier pour investir en Crowdfunding ?

1. Qu'est ce que le Crowdfunding immobilier ?

Qu'est ce que le Crowdfunding immobilier ou financement en investissement participatif ?Concrètement, le Crowdfunding immobilier permet aux particuliers d'investir en amont dans un projet de lancement d’un programme de logements.
Le Crowdfunding immobilier met en relation trois acteurs :

  • Le porteur de projet, qui a besoin de fonds pour financer une opération immobilière et souhaite la financer en partie par le financement participatif.
  • La plateforme de Crowdfunding, qui sélectionne les meilleurs projets immobiliers.
  • Les particuliers, qui choisissent d’investir dans des projets proposés par la plateforme et récupèrent leur capital et des intérêts à l’échéance convenue.

C'est en effet lors de la phase de lancement de programme que le promoteur est à la recherche de fonds propres pour pouvoir démarrer son opération immobilière.
À l’issue de la phase de commercialisation, les crowdfunders et le promoteur se partagent le bénéfice réalisé.
La nouveauté réside dans le fait que si ces consultations ont toujours existé, elles étaient auparavant réservées aux investisseurs institutionnels et aux particuliers fortunés.
Avec Internet et l'accès simplifié aux plates-formes de Crowdfunding, ces appels à l’épargne sont donc désormais accessibles à tous les particuliers en quelques clics.
Le ticket d’entrée représenté par le prix d'une part se situe de 100 à 2 000 €, selon les plateformes, sans limite de montant.


2. Quelles sont les étapes pour réaliser votre premier investissement en Crowdfunding immobilier ?

  1. Comment sélectionner sa plateforme ?
  2. Comment choisir son opération ?
  3. Quel est le risque pour l’Épargnant ?
  4. Le montage juridique est-il sécurisé ?
  5. Analyse détaillée des plates-formes

Comment sélectionner sa plateforme ?

Le Crowdfunding est en plein essor.
Les plateformes se sont multipliées ces dernières années et proposent des rendements toujours aussi attractifs.
Le Crowdfunding immobilier, qui allie cette forme nouvelle d’investissement et l’intérêt des Français pour la pierre, n’est pas en reste.

Avec des rendements annuels de 8 à 12 %, le Crowdfunding immobilier attire de nombreux investisseurs.
Poussés par l’envie de participer à un projet collaboratif et/ou de réaliser un très bon placement, les particuliers peuvent néanmoins se sentir perdus face à la multiplication des plateformes.
De fait, des précautions sont à prendre, notamment en raison des risques liés à ce type d’investissement.

Une trentaine de plateformes se réclament aujourd’hui du Crowdfunding immobilier. Comment s’assurer dès lors de leur qualification ?
Label Marianne indique une régulation de l'activité par les autorités françaisesPrécaution d’usage, la plateforme de financement participatif arbore-t-elle bien le logo rond Label Marianne, spécifiant que son activité est régulée par les autorités françaises ?
Affiche-t-elle un numéro d’immatriculation Orias, le registre des intermédiaires en assurance, banque et finance, qui permet à chaque particulier de vérifier en ligne que la plateforme a bien reçu le visa de l’autorité des marchés financiers (AMF) ?
Ces deux précautions et vérifications d'usage vous permettront déjà d'être rassuré sur votre choix de plateforme de Crowdfunding.


Comment choisir son opération ?

Arrive le moment de choisir votre programme.
C’est sans doute l'étape la plus difficile.
Pour une opération dans le neuf, les précautions d’usage appliquées à l’achat d’un Pinel restent valables :

  • Priorité à un emplacement de qualité
  • Réputation du promoteur
  • Prix dans le marché

Pour éclairer les investisseurs, les plateformes sont tenues par l’AMF de fournir des éléments d’information extrêmement précis :

  • Grille tarifaire
  • Calendrier de travaux
  • Présence éventuelle d’un recours contre le permis de construire
  • Niveaux de pré commercialisation
  • Typologie des logements

Comment fonctionne le Crowdfunding immobilier ?L’ensemble de ces données doit figurer dans le document d’information règlementaire synthétique (DIRS).
C’est le document clé pour l’information de l’investisseur.
Il doit lui permettre de prendre sa décision en connaissance de cause, de bien connaitre les droits attachés aux titres, notamment.

Exemple de financement d'un projet type

Prenons l’exemple d’un projet type de promotion immobilière où le porteur de projet réalise un chiffre d’affaires (la somme de la vente de tous les biens) de 115 pour un cout de revient (=la somme de tous les couts du projet) de 100.
Il réalise donc une marge de 15.
Pour financer son cout de revient de 100, il va commencer à vendre les appartements sur plan ce qui va lui permettre de financer 40.
En effet, les acquéreurs paient le promoteur en V.E.F.A, au fur et à mesure des travaux, ce qui permet à ce dernier de payer les entreprises en retour.
Il va ensuite contracter un emprunt bancaire classique pour 40, mais la banque va lui demander d’apporter lui-même les 20 qui manque : il va donc les chercher auprès d’investisseurs particuliers en Crowdfunding. C’est parce que le montant qu’emprunte le porteur de projet ne représente que 20% de son besoin qu’il peut le rémunérer aussi cher pour lui (8 à 12% par an).


Quel est le risque pour l’Épargnant en Crowdfunding immobilier ?

Le risque zéro n'existe pas, on entend partout cet adage qui résume parfaitement la situation de tout investissement à fort rendement.
Cela peut sembler une évidence, mais mieux vaut le rappeler, l’investissement en Crowdfunding immobilier comporte un risque sur le capital investi.
On ne peut exclure un problème sur une opération et c’est pour cela que le niveau de rendement est si élevé.
D'une part, la mise en œuvre d’un chantier immobilier est une opération complexe.
Elle met en lien, sur un temps assez long, de nombreux acteurs, promoteurs, banques, assureurs, entreprises du BTP.
De ce fait, elle présente des difficultés règlementaires, juridiques, commerciales, à tous les stades de son avancement.
L’on peut dès lors citer les risques naturels associés à tout projet de ce type: délais et qualité de la construction maitrisés, commercialisation à la hauteur des espérances, solidité du promoteur.

D'autre part, on ne peut pas écarter non plus un risque conjoncturel, qui pourrait être matérialisé par une remontée des taux d'intérêt, ou la fin d’un dispositif de soutien au marché comme le Pinel.

Le Crowdfunding immobilier nouveau filon de l'investissement et du placement financier à ford rendement à court terme et sans risque ?C'est pourquoi il est essentiel, face à cet eldorado émergeant, de savoir ou on met les pieds, ou plutôt son argent et son épargne.
Le premier réflexe à adopter est de vérifier que la plateforme sur laquelle vous comptez investir est immatriculée à l’Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (Orias) ou au Registre des agents financiers (Regafi).
Vous avez également la possibilité ou le devoir de consulter les indicateurs de performance des plateformes ce qui est très utile.
Remis à jour au moins une fois par mois pour les membres de Financement participatif France, ils permettent de s'enquérir des montants collectés, du nombre de projets financés et remboursés, des taux de retard et de défaut…
D'une manière générale, le ratio du total des montants remboursés par rapport aux montants collectés doit atteindre au moins 30%.


Le montage juridique est-il sécurisé ?

Comment sont placées les sommes des crowdfunders ?
Aujourd’hui, il existe principalement deux types de montages :

  • Dans le premier cas, c’est un double véhicule qui accueille l’épargne des investisseurs.
    Les crowdfunders n’investissent pas directement dans le programme mais dans une Holding immobilière, chargée de faire tampon entre le programme et eux.
    Dans ce schéma, les épargnants souscrivent les obligations émises par une société par action simplifiée (SAS).
    Ce véhicule investit les fonds dans la société civile de construction vente (SCCV) créée par le promoteur pour détenir les actifs et piloter le chantier.
    Concrètement, intercaler une SAS entre les épargnants et la holding permet de circonscrire le risque en capital à l’opération.
    Point positif, la SCCV et les épargnants sont préservés des créances de la maison mère, le promoteur.
    Ce peut être le cas dans l’hypothèse où ce dernier serait mis en redressement judiciaire.
    Point négatif, en cas de liquidation de la SCCV (vente du terrain, etc.), la holding n’est pas prioritaire dans le recouvrement de ses actifs.
  • Deuxième montage couramment utilisé
    La création en direct d’une SAS directement propriétaire des actifs et chargée de la gestion du chantier et de la commercialisation des logements.
    Les crowdfunders détiennent donc en direct le terrain, le permis, la garantie bancaire…
    En cas de difficultés d’un promoteur, les épargnants sont prioritaires sur le bénéfice de l’opération, après la banque, mais avant le promoteur.
    Dans l’hypothèse d’un redressement judiciaire, la SAS créée par le promoteur est elle aussi préservée des créances de ce dernier.
    Mais les épargnants seront tout autant concernés par les éventuels surcouts d’un chantier ou de son arrêt.
    Là encore, les crowdfunders ne peuvent être redevables d’un montant supérieur à celui de leur placement.
    Une garantie limitée mais qui vaut ce qu’elle vaut.

Analyse des meilleures plates-formes de Crowdfunding immobilier

Près d’une vingtaine de plateformes de Crowdfunding immobilier se disputent ce marché naissant.
Nous vous proposons d'en analyser 6 d'entre elles selon des critères très précis :

Wiseed

- Collecte : 45 millions d’euros

- Nombre de projets financés : 102

- Projets remboursés : 25 %

- Forme juridique : SAS + SCCV

Cette plateforme généraliste s’est positionnée sur l’immobilier depuis 2011 et est un des leader du secteur.
C’est la seule à être agréée prestataire de services d’investissement (PSI), comme les banques ou les opérateurs boursiers.
Ce statut lui permet de lever jusqu’à 5 millions d’euros et fait monter d’un cran les niveaux de contrôle et d’audit comptables.
La plateforme a récemment baissé le prix de ses parts à 100 €, pour permettre aux investisseurs de diversifier plus facilement leurs risques.
Elle se rémunère par une commission prélevée sur le promoteur, de 8 à 9,5 %, selon la taille de ce dernier.

Anaxago

- Collecte: 31,9 millions d’euros

- Projets financés: 7

- Projets remboursés: 17 %

- Forme juridique: SAS + SCCV

C’est l’autre grande généraliste du financement participatif, lancée dans le Crowdfunding immobilier en 2013.
Anaxago s’appuie sur un réseau de prescripteurs régionaux (banques et assureurs) qui fait remonter les projets qualifiés.
C’est la seule plateforme à facturer un droit d’entrée aux crowdfunders (2 % récupérés à la sortie).
La commission du promoteur oscille entre 5 et 7 %.
Anaxago propose surtout des programmes neufs et quelques projets de réhabilitation lourde.

Ticket d’entrée : 1 000 €.

Lymo.fr

- Collecte: 6,230 millions d’euros

- Projets financés: 24

- Projets remboursés: 46 %

- Forme juridique: SAS

C'est la seule plateforme qui finance ses propres projets de promotion, dont elle a l’entier contrôle: achat du terrain, recrutement d’un architecte, recherche de financements, supervision de la construction, commercialisation, etc.
Elle ne facture pas de frais d’entrée aux crowdfunders.
Sa rémunération résulte uniquement des plus-values liées aux opérations réalisées.
Située à Toulouse, elle ne se positionne que sur de petites résidences neuves (de 5 à 25 lots, trois niveaux au maximum) avec un fort ancrage régional.
Le ticket d’entrée est de 1 000 €.

Clubfunding

- Collecte: 6,57 millions d’euros

- Projets financés: 19

- Projets remboursés: 21 %

- Forme juridique: SAS

Créée il y a deux ans, cette plateforme spécialisée dans le financement des PME propose une offre immobilière diversifiée: logements neufs, opérations de marchands de biens, de foncières, d’aménageurs…
Sa principale originalité, la mise en place de plusieurs suretés : 50 % de sa rémunération, soit 2,5 % des fonds versés par le promoteur, est séquestrée en garantie pour les investisseurs ; une caution ou un nantissement est demandé à l’entreprise dont le projet est financé.
Le ticket d’entrée est de 500 €.

Fundimmo

 - Collecte: 4,7 millions d’euros

- Projets financés: 16

- Projets remboursés: 13 %

- Forme juridique: SAS

Cette plateforme indépendante, spécialisée en immobilier, est ouverte sur différents segments: résidentiel, commercial, professionnel, logistique, de bureaux, aménagement foncier, hôtellerie.
Les processus de sélection sont ceux d’une banque de financement immobilier avec un double processus de validation.
Fundimmo offre aussi à l'investisseur, la particularité de connaitre les détails des opérations 3 à 4 jours avant le lancement du financement.
Ce délai sera bien utile pour agir avec toutes les cartes en main.
Le montant minimal de souscription est de 1000 €.
Commission de 8 % payée par le promoteur une fois les fonds remboursés aux investisseurs.

Crowdfunding-immo

- Collecte: 4,13 millions d’euros

-Projets financés: 15

- Projets remboursés: 47 %

- Forme juridique: SAS

Une plateforme initiée par un promoteur bordelais, Mixcité, en 2008.
À la différence de Lymo.fr, elle ne finance pas ses programmes, mais ceux de promoteurs extérieurs.
La plateforme revendique une forte expertise immobilière et ne finance que des programmes de logements neufs.
Elle possède le meilleur taux de remboursement.
Le paiement est prévu à trois ans, non sur dix-huit à vingt-quatre mois et est remboursé de façon anticipée, dès la fin du chantier.
Cela permet de tenir les délais, même en cas de dérapage, sans fausse promesse.

Le ticket d’entrée est de 1 000 €.

Elle se rémunère par une commission de 7 à 10 % sur le promoteur.


3. Comment calculer la rentabilité d'un investissement en Crowdfunding immobilier ?

Pour bien comprendre le système, il faut bien avoir en tête le mode de calcul du rendement du Crowdfunding immobilier.
En effet, après avoir lu partout qu’il est très rentable et vu les taux, il faut entrer dans le concret !
Combien rapporte le financement participatif immobilier ?
Et en tenant compte des frais et des impôts ?

Il convient pour y parvenir de détailler les chiffres et les calculs à partir d’exemples concrets pour analyser la rentabilité brute et nette.

Vous souhaitez un avis et des conseils sur votre investissement en Crowdfunding immobilier ? Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet d'investissement participatif en immobilier sans engagement et vous conseiller sur les meilleures options pour votre placement court terme.

Votre chasseur immobilier étudie gratuitement et sans engagement votre investissement participatif immobilier


4. Quels sont les secteurs porteurs pour investir en Crowdfunding immobilier sans risque ?

Certaines plateformes de Crowdfunding proposent d'accéder à des simulations de rendement ou de plus-value pour chaque projet présenté.
Les projections les plus sures sont établies en fonction d'un certain nombre d'indicateurs :

  • Le taux de prévente réalisé : s'il est à 100%, cela signifie que l'opération est verrouillée.
    Si elle semble moins rentable, elle est bien plus fiable.
  • Le montant de l'investissement : mieux vaut diversifier ses placements dans plusieurs projets plutôt qu'un seul, et à des dates d'échéances différentes.
  • Le choix des projets en fonction de leur note : A+ et B.
  • Portez également votre attention sur l'historique, les performances, la relation client, etc.....

Parmi les grandes villes intéressantes pour investir, nous conseillons :

Comment investir en Crowdfunding immobilier à ? :


5. Quelle est la fiscalité d'un investissement en Crowdfunding immobilier ?

Pour calculer la rentabilité nette du Crowdfunding immobilier, il reste à soustraire le montant des impôts.
Il est peut-être nécessaire de rappeler que le Crowdfunding immobilier n’est pas concerné par l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), étant donné qu’il ne permet pas d’accéder à la propriété.
La majorité des contribuables va être concernée par la Flat tax.
Mais, si vous êtes peu imposable, l’application du barème général de l’impôt sur le revenu sera un meilleur choix pour vous.
De plus, si vous utilisez un PEA pour vos investissements en Crowdfunding immobilier, l’impôt est encore différent.
Depuis le 1er janvier 2018, la Flat tax à 30 %, aussi appelée Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), représente un impôt maximal qui est imputé sur les gains.
Ce montant comprend une partie au titre de l’impôt sur le revenu et une autre pour les prélèvements sociaux.


6. Quelles sont les dispenses de prélèvements fiscaux pour les intérêts ?

Il est possible pour certains contribuables d’être dispensés (sous conditions de revenus) de ce prélèvement de 12,8%.

Comment être dispensé ?

Il suffit pour cela de répondre à certains critères de revenus et de remplir le document prévu à cet effet, à renvoyer à l’organisme auprès duquel vous avez souscrit vos titres financiers.

Quelles en sont les conditions ?

Le revenu fiscal de référence indiqué sur votre avis d’imposition 2021 sur les revenus 2020 doit être :

  • Inférieur à 25 000 euros si vous êtes célibataire, divorcé(e) ou veuf(ve)
  • Inférieur à 50 000 euros si vous êtes soumis à une imposition commune.

Si vous respectez les conditions énumérées, veuillez remplir et nous faire parvenir la demande avant le 30 novembre 2021, afin que celle-ci soit effective pour l’année suivante (2021).
La dispense de prélèvements fiscaux ne concernera que les intérêts perçus au titre de l’année 2022 après enregistrement de la demande par l’Organisme.
À noter que toute déclaration inexacte, notamment pour toutes personnes ne remplissant pas les conditions, s’expose à des sanctions notamment fiscales.


7. Que peut vous apporter un chasseur immobilier pour votre investissement en Crowdfunding immobilier ?

Nos chasseurs immobilier sont en mesure de détecter les meilleurs opportunités de rendement en matière d'investissement collaboratif en Crowdfunding immobilier.

Vous souhaitez un avis et des conseils sur votre investissement en Crowdfunding ? Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet d'investissement en Crowdfunding immobilier sans engagement et vous conseiller sur les meilleures options pour votre placement court terme.

Votre chasseur d'apprtement étudie gratuitement et sans engagement votre investissement participatif immobilier en Crowdfunding


Articles en rapport :