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Prêts immobiliers et Crédit immobilier - évolution des taux d'intérêt en France
La hausse des taux immobiliers s'accélère fortement
Non seulement la hausse des taux
d'intérêt du crédit immobilier ne semble pas vouloir se calmer, mais elle s'accélère même.
Cette tendance à la hausse éloigne toujours un peu plus certains ménages du crédit.
La totalité des emprunteurs actuels bénéficient de
crédits à des taux très largement inférieurs à l’inflation, ce qui ne s’était jamais constaté depuis le début des années 50.
Bien évidemment, pour compenser la hausse des taux, les durées augmentent.
Dans un contexte du choc provoqué par la guerre en Ukraine et des pressions inflationnistes, le nombre de prêts accordés s’est affaibli, passant de simple ralentissement à une dégradation du marché.
Évolution du taux d'usure
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Pour rappel, le taux d’usure correspond au
taux annuel effectif global (TAEG) maximal au-dessus duquel une banque ne peut accorder de crédit.
Concrètement, le TAEG est un pourcentage qui comprend la totalité des frais liés à un
crédit immobilier tels que les frais de dossier, de
garantie bancaire, de courtage, d’assurance et le
taux d’intérêt du prêt.
Il permet notamment de
comparer les offres de prêt et le cout global des crédits proposés par les établissements prêteurs.
Le taux d’usure est donc fixé trimestriellement par la
Banque de France.
En outre, il permet de protéger les emprunteurs des taux excessifs qui pourraient être éventuellement pratiqués par les
établissements de crédit.
De même, il existe plusieurs taux d’usure fixés selon la
catégorie du crédit (consommation, immobilier,
prêt relais ou encore crédit renouvelable), le montant et la
durée du prêt.
Dans tous les cas, ce taux s’applique à tous les crédits qu’ils soient contractés par les particuliers ou les professionnels.
Taux d’usure : ce qui a changé au 1er octobre 2022
Très attendue par les professionnels de l’immobilier et les emprunteurs, la
revalorisation du taux d’usure a enfin eu lieu le 1er octobre 2022.
Il passe ainsi de 2,29% à 3,05% pour les crédits immobiliers octroyés sur 20 ans.
Cette augmentation du taux d’usure offre un moment de répit pour les particuliers qui se retrouvaient dans l’incapacité de
financer l'achat d'un bien immobilier.
Et ce, même en étant solvables.
Évolution des taux pendant la période de confinement
La
crise sanitaire COVID-19 a eu un impact sur les taux d'intérêt.
Les taux immobiliers se sont établis en moyenne à 1,17% en avril
2020 contre 1,15% en mars 2020.
Ils restent cependant proches du plancher historique qui était de 1,12% en novembre
2019.
Crédit immobilier : un record de taux à la baisse en vue ?
Les taux de crédit immobilier en France seraient-ils en passe d'atteindre leur plus bas niveau jamais observé ?
On peut le penser car les
spécialistes nous présentent toutefois des taux de crédit flirtant
de plus en plus avec ce seuil historique.
Voilà plus de trois mois maintenant que les spécialistes du
crédit
immobilier évoquent une évolution neutre, voire la remontée programmée
des taux de prêt immobilier.
Prévoyant l'arrêt imminent de la baisse
engagée fin 2008 par les différents taux d'emprunt, les observateurs
sont une nouvelle fois contraints de repousser leurs pronostics, la
baisse de -0,10 à -0,15% selon la durée du crédit concerné se
confirmant.
Si en octobre 2005, un emprunteur pouvait contracter un prêt
immobilier sur 20 ans au taux exceptionnel de 3,60% (record
historique), pour un emprunt similaire les candidats à l'acquisition
d'un bien immobilier pouvaient en mars 2010 bénéficier quant à eux
d'un taux également avantageux de 3,80%.
D'une durée d'engagement plus longue, un prêt immobilier sur 25 ans
affiche un taux moyen de 4,05%, là aussi en net repli par rapport au
mois précédent (4,20%).
Ces niveaux exceptionnels sont le résultat d'une nouvelle baisse
quasi-généralisée de la part de nos partenaires bancaires, 92% de
ceux-ci ayant appliqué des baisses à leur barème.
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Quelle assurance choisir pour un prêt immobilier ?
En règle générale, l’organisme prêteur correspond à un établissement bancaire.
Ce dernier tend à vous imposer son assurance de prêt – aussi appelé assurance groupe.
Néanmoins, tout emprunteur est libre de
décider quelle assurance choisir pour un prêt immobilier.
Que cela soit auprès d’un assureur ou par le biais d’un courtier immobilier, les lois Lagarde et Hamon offrent cette souplesse aux consommateurs.
Pour profiter de cette liberté de mouvement, les emprunteurs doivent présenter un niveau de garantie équivalent à l’assurance groupe de la banque prêteuse.
Le poids de l’assurance crédit sur le
cout total du crédit est d’autant plus important que les taux d’intérêt sont actuellement très faibles.
Ainsi, il peut atteindre jusqu’à 25 %, voire 40 % de l’ensemble.
Le cout de l’assurance de prêt est divisé en mensualités qui s’ajoutent aux intérêts du prêt.
Les conditions d'octroi du crédit immobilier reviennent peu à peu à la normale
Sur un plan strictement national, la Banque de France a publié aujourd'hui son " Enquête trimestrielle auprès des banques sur la distribution du crédit France ". Concernant le crédit immobilier, la Banque De France note qu'au cours de ce 3ème trimestre “ les établissements de crédit n'ont quasiment pas modifié leurs critères d'octroi ” et prévoit une stabilité similaire pour le 4ème trimestre, voire un relâchement très faiblement marqué.
Les taux d'intérêt baissent
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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont perdu
un quart de point en novembre.
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L'impact sur les projets immobiliers
Pour une mensualité de 1.000 € et une durée de 20 ans, vous
empruntez 145.116 € à 5,40 % et 147.797 € à 5,10 %.
Les intérêts
passent de 94.884 € à 92.203 €. (voir aussi le
calcul automatique du
montant maximal d'emprunt)
Pour un prêt de 200.000 € sur vingt ans à 5,40 %, la mensualité
monte à 1.378 € et les intérêts atteignent 130.770 €.
À 5,10 %, vous
remboursez 1.337 € par mois et vous payez 124.770 € d'intérêts.
(voir aussi le
calcul automatique de mensualité)
La réalité est plus positive.
Selon plusieurs estimations concordantes, venant notamment de la promotion immobilière, une hausse de 50 € de la mensualité de crédit exclut 2,5 millions de ménages de l'accession à la propriété.
Une échéance qui baisse dans les mêmes proportions devrait donc redonner du pouvoir d'achat immobilier aux Français.
D'autant que cet argent moins cher peut permettre de passer en dessous de la barre fatidique des 33 % de capacité d'endettement.
Une politique qui commence à payer
Les liquidités reviennent petit à petit dans le système bancaire.
L'État a consenti aux banques une avance de 360 milliards d'euros
pour relancer la machine du crédit.
La Banque centrale européenne a
fait passer son taux directeur de 4,25 à 3,25 % en un mois.
Une
nouvelle baisse devrait prochainement intervenir.
Côté marchés financiers, le prix de l'argent chute.
L'Obligation
Assimilable du Trésor (OAT), sur laquelle les prêts immobiliers à
taux fixes sont indexés, est descendue à 3,77 % le 20 novembre.
Elle
était à 4,35 % à la mi-septembre.
Dans le même temps, l'Euribor 1
an, l'un des indices de référence des crédits à taux révisables, a
perdu un point (4,35 % actuellement contre 5,34 % il y a deux mois).
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