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Comment réussir son achat de bien immobilier ? Le guide complet

Comment réussir votre achat immobilier ? - Consultez notre guide complet

Votre projet en 5 questions, avec DETECTIMMOBILIER®, aucun souci pour réussir votre achat !

L'objectif de ce guide de l'achat immobilier est de vous conseiller pour préparer la recherche de votre projet d'achat immobilier.
Dans ce but, il est fondamental et indispensable que vous vous  posiez les 5 questions essentielles suivantes :

Quel est mon objectif ?

Guide de l'achat immobilier les étapes recommandées par votre chasseur immobilierSouhaitez-vous acquérir votre résidence principale ou votre résidence secondaire ?

Désirez-vous investir et acheter pour louer ?

Plutôt dans l’ancien ou dans le neuf ?

Vais je acheter seul ou à plusieurs ?

La réponse à ces questions déterminera la nature du bien vers lequel vous allez orienter votre recherche.

Dans quel quartier/ville/village ai-je envie d’acheter ?

C’est un paramètre essentiel à prendre en compte.
Une maison ou un appartement en zone urbaine vous donne accès aux commerces de proximité, aux transports, aux écoles...
Selon sa situation, il s’échange à un prix plus ou moins élevé.
Les zones rurales présentent d’autres atouts : espace, verdure, calme...
Lors de la revente, un bon emplacement vous assure de vendre à un meilleur prix et dans un délai plus resserré.
Dans tous les cas, le bon choix est celui qui correspond à votre mode de vie.

Quel effort d’épargne suis-je prêt à faire ?

Sauf à ce que vous achetiez comptant, la plupart des acquéreurs font appel au financement.
Ce qui induit une mensualité...
Réfléchissez à la mensualité maximale que vous êtes prêt à consacrer à votre projet.
Ce montant vous permettra de mieux cibler votre recherche.
La bonne mensualité est celle qui permet de réaliser votre projet tout en vous assurant une qualité de vie satisfaisante.
Ne raisonnez surtout pas uniquement en terme de taux d'intérêt, les meilleurs taux affichés peuvent souvent cacher de mauvaises surprises.

Quels sont mes critères de recherche ?

En début de recherche, la plupart des acheteurs ont beaucoup de conditions (grand, beau, bien placé...) pour le moins cher possible.
À moins que vous ne fassiez l’affaire du siècle (et par définition il n’y en a qu’une !), vous devrez probablement faire quelques concessions sur certains critères, qui ne sont finalement pas si essentiels.
Commencez par définir les critères qui sont incontournables à vos yeux.
C’est-à-dire ceux qui ont motivé votre projet (nombre de chambres, proximité des transports, mode de chauffage...
Dans le cas d'une recherche d'investissement, les critères prioritaires ne sont pas forcément les mêmes.
Nous vous conseillons de consulter notre Guide de l'investisseur immobilier.

Évaluer votre pouvoir d’achat immobilier

Une étude de financement "solide" vous fera gagner du temps sur vos recherches.
Vous saurez alors sur quelle tranche de prix vous positionner, ce qui vous indiquera vos marges de manœuvres budgétaires.

Évaluer votre apport personnel

Disposer d’un apport est un atout de taille dans l’obtention de votre financement.
Cela démontre votre capacité à épargner, ce qui rassure les établissements financiers.
Plus votre apport personnel est important, plus la banque vous proposera un taux attractif.
Votre apport peut provenir de différentes sources :

  • Votre épargne personnelle
  • Un héritage
  • Un Plan Épargne Logement (PEL)
  • Un Compte Épargne Logement
  • Un Plan Épargne Retraite
  • Un Plan Épargne Entreprise

Vous pouvez être amener à reconsidérer ces paramètres si vous souhaitez vous associer pour acheter :
La création d'une SCI peut souvent être la solution.

Faites une simulation pour déterminer votre capacité d’emprunt

Grâce à nos outils de simulation financière, vous pourrez déterminer l’enveloppe de votre budget global et ainsi orienter vos recherches vers le bien ciblé.
Les taux de crédit sont actuellement très bon marché améliorant d’autant votre pouvoir d’achat.
Selon votre situation personnelle, vous pouvez espérer obtenir un taux entre 0,5% et 2% (Juin 2019).
Attention, les mensualités sont toujours comprises "hors assurances".
Selon votre âge, vos antécédents de santé, le montant et la durée de votre emprunt, l’assurance peut considérablement varier.
Comptez de 0,2 à 1% en moyenne.
En résumé, pour une même mensualité, vous pouvez ajuster le montant de votre financement (donc viser un bien plus cher) en "jouant" sur la durée du crédit.
Plus la durée s’allonge, plus vous pouvez emprunter.
Dans cette hypothèse, soyez vigilant au montant total des intérêts.

Le "prêt relais"

Vous vendez un bien pour en acquérir un autre ?
Si vous êtes dans cette situation, sachez que les banques vous offrent la possibilité au travers un prêt relais de financer votre nouvel achat en attendant que votre ancien bien soit vendu.
Ainsi, vous êtes certain de ne pas passer à côté d’un bien "coup de cœur" et si des travaux sont à prévoir, vous disposez du temps nécessaire pour les réaliser... sans en supporter les nuisances.

Parmi les frais à anticiper, pensez :

  • Aux frais de transaction (appelés abusivement frais de notaire).
    En moyenne autour de 7 à 8% du prix de vente, ils varient légèrement selon les départements.
    Pour procéder à une estimation précise des frais de notaire, connectez-vous sur le site officiel des notaires de France.
  • Aux frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, crédit logement). Ils servent à la banque de garantie dans l’hypothèse où le souscripteur du crédit ne serait plus en mesure de le rembourser.
    Si vous le souhaitez, faites une simulation des frais de garantie sur le site de Crédit Logement à l’adresse suivante
  • Aux frais de dossier demandés par la banque.

Afin d’avoir une vue totalement objective, pensez à déduire vos crédits déjà en cours (ex : crédits à la consommation, voiture...) de votre capacité mensuelle de remboursement.

Pour vos recherches, gagnez en efficacité avec DETECTIMMOBILIER®

Pour avoir une idée des prix et des types de biens disponibles, vous pouvez commencer vos recherches en ligne ou via des annonces en vitrine.
Mais pour mettre toutes les chances de votre côté, rien ne vaut l’expertise de votre chasseur immobilier DETECTIMMOBILIER®.

Votre choix est fait, vous souhaitez vous positionner

Avec DETECTIMMOBILIER®, soyez rassuré sur la qualité du bien que vous envisagez d’acheter :

Votre chasseur immobilier DETECTIMMOBILIER® aura réuni pour vous l’ensemble des diagnostics obligatoires concernant le bien immobilier vous garantissant un achat en toute transparence. Vous éviterez ainsi des mauvaises surprises.

Le prix affiché est-il celui du marché ?

Oui ! Lors de l’estimation du bien, chasseur immobilier DETECTIMMOBILIER® s’est appuyé sur des outils performants : DETECTIMMOBILIER® Expert et l’Étude Comparative de Marché.
Ces deux outils lui ont permis de construire une estimation juste et précise de la valeur du bien.

Si le bien comprend des travaux dois-je le négocier ?

Là encore, le prix de mise en vente tient compte de l’état général du bien.
Un bien avec travaux se vend forcément moins cher qu’un bien en très bon état.

Est-il possible de réduire légèrement les frais de notaire ?

Si le logement que vous achetez dispose d’un équipement mobilier (électroménager, salle de bain...), vous pouvez en déduire la valeur du prix du bien, dans la limite d'une tolérance de 5% et ainsi payer légèrement moins de frais de transaction.
En effet, ces frais sont calculés uniquement sur la valeur immobilière.
Notez toutefois, que la diminution du prix en excluant les biens mobiliers doit rester minime et correspondre à la valeur des biens mobiliers compris dans la vente auquel sera appliqué un coefficient de vétusté.
La liste de ces biens mobiliers clairement désignés devra être jointe au compromis de vente.

 

Promesse ou compromis, le premier pas vers l’achat

Vous avez trouvé un accord auprès du vendeur sur les conditions de vente. Vous signez alors soit une promesse de vente, soit un compromis de vente.

Le promesse de vente

Dans la promesse de vente, le propriétaire s’engage à vous vendre son bien à un prix déterminé. Il vous donne une option pour un temps fixé.
Pendant cette période, il ne pourra proposer son bien à un autre acquéreur et ne pourra refuser de vous vendre le bien.
De votre côté, vous pouvez décider de lever l’option ou pas.
En contrepartie, vous devez verser au vendeur une caution de garantie, indemnité d’immobilisation convenue (elle varie entre 5 et 10% du montant du prix, et ne pourra excéder 10 %).

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent tous les 2.
Juridiquement le compromis de vente vaut vente.
La signature d’un compromis implique que vous versiez une somme (dépôt de garantie) qui, comme l’indemnité d’immobilisation varie entre 5 et 10% du montant du prix et ne peut excéder 10% du prix de vente.
Si le vendeur ou vous-même renonciez à la transaction, l’autre partie pourrait l’y contraindre par voie judiciaire.
Le compromis de vente peut être assorti de conditions suspensives qui si elles ne sont pas réalisées vous autorisent à renoncer à la transaction et à récupérer votre dépôt de garantie.

Le compromis de vente doit réunir tous les éléments nécessaires à la vente du bien.

  •  L’état civil des parties
  • La désignation des biens
  • La superficie, le mesurage
  • Les informations concernant la copropriété (situation financière, charges et travaux...)
  • Les déclarations du vendeur (existences de servitudes, état locatif des biens, proximité d’un monument classé...)
  • La date de transfert de propriété et les montants versés
  • Le prix de vente et le montant du séquestre
  •  Le mode de financement
  • Les conditions suspensives (notamment celle liée à l’obtention du prêt)
  • Les diagnostics techniques

Rien n’est encore définitif

Le transfert de propriété n’intervient qu’à la signature de l’acte authentique, établi par le notaire. Ainsi, le vendeur est tenu d’entretenir le bien et de l’assurer jusqu’à la signature de l’acte défini.

La condition d’obtention d’un prêt est une condition suspensive légale.
En cas de refus de la banque, la clause dite suspensive de l’avant-contrat vous permettra donc de renoncer à l’opération.
Dans ce cas, le remboursement de l’acompte vous sera restitué dans un délai de 21 jours.

Dernières étapes avant la signature de l’acte de vente

Pendant toute cette période, votre chasseur immobilier DETECTIMMOBILIER® reste à vos côtés.
La promesse de vente est-elle rédigée dans des termes conformes à la règlementation ?
Le dossier fourni par le vendeur est-il complet ?
Pour vous en assurer, votre chasseur immobilier DETECTIMMOBILIER® vérifie tous ces aspects techniques.
Il rassemble notamment pour vous* :

  • Titre de propriété
  • Procès Verbal des dernières Assemblées Générales.
  •  Cahier d’entretien de copropriété.• Taxes foncières.
  • Taxe d’habitation.
  • Diagnostics techniques...

Les documents à réunir pour la signature peuvent être nombreux.
N’hésitez pas à vous faire aider par votre Conseiller.

Vous signez l’acte de vente !

Environ 3 mois après le compromis de vente, vous vous rendez chez le notaire pour signer le contrat de vente définitif.
Ce délai est nécessaire au notaire pour rédiger les actes, accomplir les démarches et formalités indispensables à leur validité
En effet, pour que tout soit en règle, le notaire doit :

Vérifier l’identité et la capacité des parties

  • Vérifier les éléments relatifs au bien vendu (origine de propriété diagnostics, état hypothécaire, état daté, urbanisme, purge des droits de préemption...)
  • Adresser au maire la déclaration d’intention d’aliéner pour purger une éventuelle préemption sur le bien
  • Adresser un questionnaire au Syndic pour connaitre les travaux et les procédures engagées
  • Demander un certificat d’urbanisme à la mairie
  • Vérifier la validité des diagnostic

Votre transaction en un coup d’œil

Pour vous permettre de vous situer dans le processus d’achat, voici, en résumé, les principales étapes de votre transaction.

Jour J : La signature du compromis de vente

La signature d’un compromis est un engagement ferme et définitif d’acheter et de vendre un bien immobilier.
A la signature du compromis, vous versez un acompte (ou une indemnité d’immobilisation) qui varie généralement de 5 à 10% du prix de vente.
Ce montant est versé sur un compte séquestre et viendra en déduction du prix de vente à la signature de l’acte définitif.

J + 10 : Le délai de rétractation

Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours qui vous permet de renoncer à votre engagement sans justification et sans frais. Passé cette période, si vous renoncez à l’achat, l’acompte que vous avez versé lors de la signature du compromis sera versé au vendeur.

J + 30 : Délai de condition suspensive d'obtention de prêt

Vous êtes sur le point d’obtenir l’offre de prêt dont la demande a été faite consécutivement à la signature du compromis de vente.
30 jours marquent le délai minimum pour obtenir un financement.
En pratique, souvent trop court, il est plutôt compris entre 45 et 60 jours.

J + 2 mois : Préparation de l’acte par le notaire

Ces deux mois sont nécessaires au notaire pour regrouper et vérifier les informations inhérentes au bien acheté.
Une fois l’acte signé, le notaire procède à la publicité foncière, à l’envoi de l’avis de mutation au syndic (si copropriété) et aux déclarations fiscales.

J + 3 mois : Le jour J

Vous avez rendez-vous chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente.
Vous y réglez le solde du prix de vente.
En contrepartie, le vendeur vous remet les clefs.

Félicitations, vous êtes propriétaire de votre bien !

Vous souhaitez un avis et des conseils sur votre projet d'achat immobilier ? Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet immobilier sans engagement et vous conseiller sur les meilleures options pour l'achat de votre bien.

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