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Guide pour réussir votre achat immobilier

Comment réussir votre achat immobilier ? - Consultez notre guide complet

Votre projet d'achat immobilier en 5 étapes, avec DETECTIMMOBILIER®, aucun souci pour réussir à acheter votre bien !

Dédié uniquement à l'acquéreur immobilier, ce guide de l'achat immobilier est de vous conseiller pour préparer la recherche de votre projet d'achat immobilier :

  • Divisez votre temps de recherche par 10
  • Réalisez en moyenne 7% d'économie sur votre budget d'achat
  • Trouvez le bien coup de coeur en moins de 3 visites
  • Plus de 90% de nos clients sont satisfaits de nos services et performances
  • Aucun frais de dossier ni d'avance
  • Rémunération 100% au succès

Et en ce qui concerne nos performances, ce sont nos clients qui en parlent le mieux :

Les avis de nos clients sont importants pour vous convaincre de la performance de nos chasseurs immobiliers

Dans ce but, il est fondamental et indispensable que vous vous posiez les 5 questions essentielles suivantes :

Quel est mon objectif ?

Guide de l'achat immobilier les étapes recommandées par votre chasseur immobilierSouhaitez-vous acquérir votre résidence principale ou votre résidence secondaire ?

Désirez-vous investir et acheter pour louer ?

Plutôt dans l’ancien ou dans le neuf ?

Vais je acheter seul ou à plusieurs ?

La réponse à ces questions déterminera la nature du bien vers lequel vous allez orienter votre recherche.

Dans quel quartier/ville/village ai-je envie d’acheter ?

C’est un paramètre essentiel à prendre en compte.
Une maison ou un appartement en zone urbaine vous donne accès aux commerces de proximité, aux transports, aux écoles...
Selon sa situation, il s’échange à un prix plus ou moins élevé.
Les zones rurales présentent d’autres atouts : espace, verdure, calme...
Lors de la revente, un bon emplacement vous assure de vendre à un meilleur prix et dans un délai plus resserré.
Dans tous les cas, le bon choix est celui qui correspond à votre mode de vie.

Quel effort d’épargne suis-je prêt à faire ?

Sauf à ce que vous achetiez comptant, la plupart des acquéreurs font appel au financement.
Ce qui induit une mensualité...
Réfléchissez à la mensualité maximale que vous êtes prêt à consacrer à votre projet.
Ce montant vous permettra de mieux cibler votre recherche.
La bonne mensualité est celle qui permet de réaliser votre projet tout en vous assurant une qualité de vie satisfaisante.
Ne raisonnez surtout pas uniquement en terme de taux d'intérêt, les meilleurs taux affichés peuvent souvent cacher de mauvaises surprises.

Quels sont mes critères de recherche ?

En début de recherche, la plupart des acheteurs ont beaucoup de conditions (grand, beau, bien placé...) pour le moins cher possible.
À moins que vous ne fassiez l’affaire du siècle (et par définition il n’y en a qu’une !), vous devrez probablement faire quelques concessions sur certains critères, qui ne sont finalement pas si essentiels.
Commencez par définir les critères qui sont incontournables à vos yeux.
C’est-à-dire ceux qui ont motivé votre projet (nombre de chambres, proximité des transports, mode de chauffage...
Dans le cas d'une recherche d'investissement, les critères prioritaires ne sont pas forcément les mêmes.
Nous vous conseillons de consulter notre Guide de l'investisseur immobilier.

Évaluer votre pouvoir d’achat immobilier

Une étude de financement "solide" vous fera gagner du temps sur vos recherches.
Vous saurez alors sur quelle tranche de prix vous positionner, ce qui vous indiquera vos marges de manœuvres budgétaires.

Évaluer votre apport personnel

Disposer d’un apport est un atout de taille dans l’obtention de votre financement.
Cela démontre votre capacité à épargner, ce qui rassure les établissements financiers.
Plus votre apport personnel est important, plus la banque vous proposera un taux attractif.
Votre apport peut provenir de différentes sources :

  • Votre épargne personnelle
  • Un héritage
  • Un Plan Épargne Logement (PEL)
  • Un Compte Épargne Logement
  • Un Plan Épargne Retraite
  • Un Plan Épargne Entreprise

Vous pouvez être amener à reconsidérer ces paramètres si vous souhaitez vous associer pour acheter :
La création d'une SCISCISCI est l'acronyme de Société Civile Immobilière.
Il s'agit d'une forme juridique de société qui permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, tels que des immeubles ou des terrains.
Les associés d'une SCI sont propriétaires de parts sociales proportionnelles à leur investissement, et la gestion de la société est régie par les statuts et un contrat d'association.
La SCI offre notamment des avantages en termes de transmission du patrimoine et de gestion collective de biens immobiliers. ou d'une Holding immobilière peut souvent être la solution.

Faites une simulation pour déterminer votre capacité d’emprunt

Grâce à nos outils de simulation financière, vous pourrez déterminer l’enveloppe de votre budget global et ainsi orienter vos recherches vers le bien ciblé.
Les taux de crédit sont actuellement très bon marché améliorant d’autant votre pouvoir d’achat.
Selon votre situation personnelle, vous pouvez espérer obtenir un taux entre 0,5% et 2% (Juin 2019).
Attention, les mensualités sont toujours comprises "hors assurances".
Selon votre âge, vos antécédents de santé, le montant et la durée de votre emprunt, l’assurance peut considérablement varier.
Comptez de 0,2 à 1% en moyenne.
En résumé, pour une même mensualité, vous pouvez ajuster le montant de votre financement (donc viser un bien plus cher) en "jouant" sur la durée du crédit.
Plus la durée s’allonge, plus vous pouvez emprunter.
Dans cette hypothèse, soyez vigilant au montant total des intérêts.

Le prêt relais

Vous vendez un bien pour en acquérir un autre ?
Si vous êtes dans cette situation, sachez que les banques vous offrent la possibilité au travers un prêt relais de financer votre nouvel achat en attendant que votre ancien bien soit vendu.
Ainsi, vous êtes certain de ne pas passer à côté d’un bien "coup de cœur" et si des travaux sont à prévoir, vous disposez du temps nécessaire pour les réaliser... sans en supporter les nuisances.

Parmi les frais à anticiper, pensez :

  • Aux frais de transaction (appelés abusivement frais de notaire).
    En moyenne autour de 7 à 8% du prix de vente, ils varient légèrement selon les départements.
    Pour procéder à une estimation précise des frais de notaire, connectez-vous sur le site officiel des notaires de France.
  • Aux frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, crédit logement). Ils servent à la banque de garantie dans l’hypothèse où le souscripteur du crédit ne serait plus en mesure de le rembourser.
    Si vous le souhaitez, faites une simulation des frais de garantie sur le site de Crédit Logement à l’adresse suivante
  • Aux frais de dossier demandés par la banque.

Afin d’avoir une vue totalement objective, pensez à déduire vos crédits déjà en cours (ex : crédits à la consommation, voiture...) de votre capacité mensuelle de remboursement.

Pour vos recherches, gagnez en efficacité avec DETECTIMMOBILIER®

Pour avoir une idée des prix et des types de biens disponibles, vous pouvez commencer vos recherches en ligne ou via des annonces en vitrine.
Mais pour mettre toutes les chances de votre côté, rien ne vaut l’expertise de votre chasseur immobilier DETECTIMMOBILIER®.

Votre choix est fait, vous souhaitez vous positionner

Avec DETECTIMMOBILIER®, soyez rassuré sur la qualité du bien que vous envisagez d’acheter :

Votre chasseur immobilier DETECTIMMOBILIER® aura réuni pour vous l’ensemble des diagnostics obligatoires concernant le bien immobilier vous garantissant un achat en toute transparence. Vous éviterez ainsi des mauvaises surprises.

Le prix affiché est-il celui du marché ?

Oui ! Lors de l’estimation du bien, le chasseur immobilier DETECTIMMOBILIER® s’est appuyé sur des outils performants : DETECTIMMOBILIER® Expert et l’Étude Comparative de Marché.
Ces deux outils lui ont permis de construire une estimation juste et précise de la valeur du bien.

Si le bien comprend des travaux dois-je le négocier ?

Là encore, le prix de mise en vente tient compte de l’état général du bien.
Un bien avec travaux se vend forcément moins cher qu’un bien en très bon état.

Est-il possible de réduire légèrement les frais de notaire ?

Si le logement que vous achetez dispose d’un équipement mobilier (électroménager, salle de bain...), vous pouvez en déduire la valeur du prix du bien, dans la limite d'une tolérance de 5% et ainsi payer légèrement moins de frais de transaction.
En effet, ces frais sont calculés uniquement sur la valeur immobilière.
Notez toutefois, que la diminution du prix en excluant les biens mobiliers doit rester minime et correspondre à la valeur des biens mobiliers compris dans la vente auquel sera appliqué un coefficient de vétusté.
La liste de ces biens mobiliers clairement désignés devra être jointe au compromis de vente.

 

Promesse de vente ou compromis de vente, le premier pas vers l’achat

Vous avez trouvé un accord auprès du vendeur sur les conditions de vente. Vous signez alors soit une promesse de vente, soit un compromis de vente.

Le promesse de vente

Dans la promesse de vente, le propriétaire s’engage à vous vendre son bien à un prix déterminé. Il vous donne une option pour un temps fixé.
Pendant cette période, il ne pourra proposer son bien à un autre acquéreur et ne pourra refuser de vous vendre le bien.
De votre côté, vous pouvez décider de lever l’option ou pas.
En contrepartie, vous devez verser au vendeur une caution de garantie, indemnité d’immobilisation convenue (elle varie entre 5 et 10% du montant du prix, et ne pourra excéder 10 %).

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent tous les 2.
Juridiquement le compromis de vente vaut vente.
La signature d’un compromis implique que vous versiez une somme (dépôt de garantie) qui, comme l’indemnité d’immobilisation varie entre 5 et 10% du montant du prix et ne peut excéder 10% du prix de vente.
Si le vendeur ou vous-même renonciez à la transaction, l’autre partie pourrait l’y contraindre par voie judiciaire.
Le compromis de vente peut être assorti de conditions suspensives qui si elles ne sont pas réalisées vous autorisent à renoncer à la transaction et à récupérer votre dépôt de garantie.

Le compromis de vente doit réunir tous les éléments nécessaires à la vente du bien.

  • L’état civil des parties
  • La désignation des biens
  • La superficie, le mesurage
  • Les informations concernant la copropriété (situation financière, charges et travaux...)
  • Les déclarations du vendeur (existences de servitudes, état locatif des biens, proximité d’un monument classé...)
  • La date de transfert de propriété et les montants versés
  • Le prix de vente et le montant du séquestre
  • Le mode de financement
  • Les conditions suspensives (notamment celle liée à l’obtention du prêt)
  • Les diagnostics techniques

Comment se déroule la signature du compromis de vente chez le notaire ?

Un compromis de vente peut se signer soit devant un notaire, soit devant un agent immobilier.
Mais attention, le compromis de vente est un véritable précontrat, qui vous engage autant que le vendeur.
Il n’est donc pas à prendre à la légère, et doit être étudié attentivement.
Si le compromis de vente est conclu devant notaire, il s’agit d’un acte authentique.
S’il est conclu devant un agent immobilier, il s’agira d’un acte sous seing privé.
Attention, la vente définitive du bien ne peut se faire QUE devant un notaire.
Un agent immobilier n’y est pas habilité.

Bon à savoir :

Nous vous conseillons vivement de privilégier une signature du compromis devant le notaire.
Ce dernier vous expliquera en détails chacun des points sur lesquels vous vous engagez, mais aussi tous les points importants relatifs au bien immobilier.
Il sera notamment à même d’attirer votre attention sur un point problématique des diagnostics techniques.
Certes, l’agent immobilier a la même capacité d’information, mais il a un intérêt économique qui, dans certains cas, peut prêter à confusion.

Le compromis de vente se signe généralement devant le notaire du vendeur.
Vous pouvez avoir recours à votre propre notaire, qui vérifiera de son côté la rédaction correcte de l’acte, et sera en mesure de vous signaler des manquements ou des points sur lesquels être vigilant.
Le fait que vous ayez recours à deux notaires n’engendre pas de frais supplémentaires selon la règlementation.
Ils se partagent le travail dans la rédaction de l’acte et les vérifications nécessaires et se partagent également les honoraires.

Il est important que cette étape soit limpide pour vous, et que vous sachiez exactement où vous mettez les pieds.
Si vous avez une parfaite confiance en votre notaire habituel, n’hésitez pas à lui demander de se joindre à vous dans cette étape déterminante.
La signature du compromis de vente entraine, dans certains cas, le paiement d’un dépôt de garantie.
Ce dépôt de garantie est d’environ 10% du montant total de la transaction.
Il est inscrit au compromis, et est versé sur le compte séquestre du notaire (il n’est jamais remis directement au vendeur !).
Cette somme sera ensuite déduite du prix de vente lors de la transaction finale.
Si la vente ne s’effectue pas, en raison de la réalisation d’une des clauses suspensives, la somme vous sera restituée.
Cependant, ce dépôt de garantie n’a rien d’obligatoire, car la loi ne le prévoit pas expressément.
Par conséquent, si vous n’avez pas la capacité financière de payer ce dépôt de garantie, vous avez la liberté d’en discuter avec le notaire et le vendeur pour trouver un terrain d’entente.

Rien n’est encore définitif

Il existe des conditions et démarches pour annuler un compromis de vente.
Tout acheteur d’un bien immobilier, s’il n’est pas un professionnel, qui a signé un compromis de vente dispose d’un droit de rétractation qu’il peut utiliser dans les 10 jours à compter du lendemain de la remise du compromis de vente.
Un délai qui lui permet de réfléchir à son achat et éventuellement d’y renoncer.
Un acheteur qui souhaite annuler un compromis de vente dans ces conditions doit alors notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin de ce délai de 10 jours.
Si l’acheteur avait versé un dépôt de garantie et qu’il annule ce compromis, les sommes doivent lui être intégralement restituées par le vendeur ou le professionnel de l’immobilier éventuellement intervenu dans l’établissement du compromis de vente.
De son côté, le vendeur d’un bien immobilier qui s’est engagé auprès d’un acheteur en signant un compromis de vente ne dispose pas de délai de rétractation reconnu légalement.
Toutefois, il peut, dans les 10 jours suivant la conclusion d’un compromis de vente, renoncer à cette dernière et prévoir une résiliation à l’amiable avec l’acheteur.
À défaut, à moins que des clauses suspensives aient été prévues dans le compromis de vente, l’acheteur peut demander l'exécution forcée de ce compromis devant le tribunal, c'est-à-dire qu'il peut obliger le vendeur à lui délivrer le logement.
Toutefois, afin d’éviter des situations compliquées en matière d’annulation de compromis de vente, ce dernier comporte le plus souvent une clause particulière, appelée la "clause de dédit".
Cette dernière prévoit que l’acheteur ou le vendeur sont autorisés à renoncer à la transaction immobilière prévue à condition de verser une somme forfaitaire définie dans le compromis de vente.

Le transfert de propriété n’intervient donc effectivement, qu’à la signature de l’acte authentique, établi par le notaire.
Ainsi, le vendeur est tenu d’entretenir le bien et de l’assurer jusqu’à la signature de l’acte défini.

La condition d’obtention d’un prêt est une condition suspensive légale.
Ainsi, si aucune banque ne vous finance, vous pourrez vous désengager du compromis de vente, sans avoir à verser des indemnités au vendeur.
En cas de refus de la banque, la clause dite suspensive de l’avant-contrat vous permettra donc de renoncer à l’opération.

Cette condition est automatiquement inscrite dans le compromis de vente.
Généralement, cette condition suspensive est limitée dans le temps.
Vous avez environ 45 jours pour obtenir un accord de prêt ou un refus de la banque.
Le notaire vous demandera de préciser le montant du prêt envisagé, sa durée, et son taux d’intérêt.
Ainsi, si les offres de prêt qui vous ont été faites ne respectent pas ces critères, vous pouvez légitimement faire jouer la clause suspensive.

Attention, dans ce cas-là, il faut que les conditions vous soient défavorables.
Par exemple, si vous pensiez emprunter au taux du marché à 2%, mais que la banque ne propose qu’un taux à 8%, la condition suspensive peut jouer.
En revanche, si la banque vous propose du 1,5%, vous ne pourrez pas faire jouer la condition suspensive car en effet cela vous est favorable.
Si c’est vous qui ne voulez pas du financement proposé par différents établissements bancaires, vous ne pourrez pas faire jouer la clause suspensive et vous serez redevable au vendeur d’une indemnité si vous vous retirez de la promesse d’achat, sans un motif réel.

Bon à savoir :

Pour pouvoir faire jouer la clause suspensive, vous devez avoir en votre possession une attestation écrite d’un établissement bancaire qui atteste le refus de prêt ou d’une offre de prêt qui ne répond pas aux critères mentionnés dans le compromis de vente.
Dans ce cas, le remboursement de l’acompte vous sera restitué dans un délai de 21 jours.

La recherche d’un financement

Idéalement, lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif, il faut profiter de l’effet de levier du crédit, et ne pas investir ses deniers personnels, sauf si l’apport des frais de notaire vous est expressément demandé par la banque.
Pour que votre investissement soit le plus rentable possible, il faut trouver le bon financement.
Trouver le bon financement demande de l’organisation, car il vous faudra demander des simulations à divers établissements bancaires, afin d’évaluer et de confronter leurs offres.
Cela vous permettra de sélectionner la meilleure.
45 jours pour obtenir un accord de prêt, c’est à la fois long et en même temps, si vous n’êtes pas organisé, cela peut devenir très court.
Il faut donc vous organiser au mieux et anticiper ce que toutes les banques vont vous demander.
Pour votre demande de financement, le banquier voudra étudier votre situation financière, ainsi que les détails et la rentabilité de votre investissement.
Que vous alliez voir votre banque historique depuis 30 ans ou celle du trottoir d’en face, toutes vous demanderont les mêmes documents.
Nous vous conseillons donc de les préparer.
Vous pouvez soit les photocopier en plusieurs exemplaires, soit les mettre sur une clé USB, et les transmettre ainsi à chaque banquier rencontré.
Nous vous conseillons fortement de vous munir tout de même de toutes les pièces originales lors du premier rendez-vous.
Le banquier est en effet susceptible de vous les demander, pour vérifier que ce sont des pièces réelles, et non falsifiées.
Pour chaque emprunteur, voici les documents qui seront réclamés :

● Une pièce d’identité (CNI ou passeport),

● Le contrat de travail,

● Les 3 derniers bulletins de salaire,

● Les deux derniers relevés d’imposition,

● Les 3 derniers relevés de compte,

● Une attestation de résidence,

● Les tableaux d’amortissement de vos prêts en cours,

● Le compromis de vente ou la promesse de vente,

● Le descriptif du bien,

● Les contrats de location, si des locataires sont déjà dans les lieux,

● L’évaluation des loyers potentiels par une agence immobilière si un ou plusieurs appartements sont vacants.

Vous pouvez aller voir votre banque historique en premier, mais il faudra aussi tester la concurrence.
Inutile d’aller voir les 25 établissements de la ville, mais sélectionnez trois ou quatre banques différentes pour les mettre en concurrence, et comparer leurs offres.
Qui sait, cet investissement peut aussi devenir l’occasion de trouver un établissement bancaire qui propose des conditions de prêt plus attractives ?
N’oubliez pas que l’objectif est de faire financer votre investissement à hauteur de 110%, ou a minima 100%.
La présentation du potentiel de votre investissement et de la santé de vos finances jouera beaucoup dans la balance, vous devez donc soigner vos arguments.
Pour cela, il faudra bien faire comprendre au banquier que vous ne demandez pas un prêt pour le financement de votre résidence principale, mais que c’est pour un investissement locatif.
Attachez-vous donc à lui démontrer d’abord la rentabilité de l’opération.
Vous pouvez vous faire aider d’outils disponibles gratuitement sur internet.
En fonction des différentes données que vous allez préciser sur le bien immobilier et la zone géographique, le site va calculer la rentabilité de votre bien, mais également vous donner une note sur la pertinence de cet investissement, ou encore des conseils sur la durée du financement optimum.
Demandez au banquier plusieurs simulations : sur la durée, mais également en fonction du taux fixe ou variable (attention, choisissez du capé).
Les banquiers rencontrés vous feront diverses propositions.
Étudiez- les avec attention, et entrez dans le jeu de la négociation.
Vous devez jouer gagnant-gagnant avec le banquier.
En effet, c’est un commerçant comme un autre !
Certes il s’attache d’abord à vérifier le risque qu’il prend à vous prêter de l’argent, mais il n’est pas désintéressé par ce que vous pouvez lui faire gagner !
Mettez vos avantages en avant et soyez prêt à "commercer" : ouverture de comptes épargne, domiciliation des revenus, ou encore souscription d’assurances, en échange d’une belle proposition de financement.
En revanche, ne faites pas l’impasse sur les points clefs du financement, ceux qui vous permettront de réaliser réellement une belle affaire.
Le taux d’intérêt est important certes, mais ce n’est pas l’élément central, d’autant qu’actuellement les taux n’ont jamais été aussi bas.
Ce qu’il est important de négocier se porte désormais ailleurs : l’assurance emprunteur, le financement à 110%, les pénalités de remboursement anticipé...
Vous devez analyser les offres de prêt dans leur cout global, et pas seulement vous focaliser sur l’offre proposant le taux d’intérêt le plus bas.
Souvent, quand le taux d’intérêt est faible, le banquier se rattrape ailleurs.
Soyez vigilant.
Une fois l’accord de prêt en poche, la banque devra constituer le dossier.
Elle se mettra en relation avec le notaire pour lui signifier l’accord de prêt, mais rien ne vous empêche de scanner l’accord au notaire.
Cela rassurera l’acquéreur de savoir rapidement qu’un financement vous a bien été accordé, et que la vente ira à son terme.
Concernant le financement, la prochaine étape sera la signature de l’offre de prêt.
Vous la recevrez par courrier et devrez la retourner signée, au bout de onze jours.
Ne la renvoyez surtout pas avant, sinon tout le processus serait à recommencer.
Vous briseriez ainsi en effet le délai de réflexion de dix jours.
Relisez bien l’offre de prêt pour vérifier qu’aucune erreur ne s’est glissée dans les lignes.
Relisez bien également la partie conditions particulières.
Si vous avez négocié des points spécifiques avec le banquier, vous devrez les retrouver dans cette partie.
Par exemple : l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé du prêt.
Les fonds devront avoir été débloqués par la banque pour le jour de la signature de l’acte de vente définitif.
Pour cela, vous devez demander au notaire de réaliser un appel de fonds à la banque pour le jour de la signature de l’acte de vente définitif.
Il faut vous y prendre une semaine à 10 jours avant, afin d’anticiper tous les imprévus (congés du banquier ou jour férié par exemple).

Dernières étapes avant la signature de l’acte de vente

Pendant toute cette période, votre chasseur immobilier DETECTIMMOBILIER® reste à vos côtés.
La promesse de vente est-elle rédigée dans des termes conformes à la règlementation ?
Le dossier fourni par le vendeur est-il complet ?
Pour vous en assurer, votre chasseur immobilier DETECTIMMOBILIER® vérifie tous ces aspects techniques.
Il rassemble notamment pour vous* :

  • Titre de propriété
  • Procès Verbal des dernières Assemblées Générales.
  • Cahier d’entretien de copropriété.• Taxes foncières.
  • Taxe d’habitation.
  • Diagnostics techniques...

Les documents à réunir pour la signature peuvent être nombreux.
N’hésitez pas à vous faire aider par votre chasseur immobilier.

Vous signez l’acte de vente !

Environ 3 mois après le compromis de vente, vous vous rendez chez le notaire pour signer le contrat de vente définitif.
Ce délai est nécessaire au notaire pour rédiger les actes, accomplir les démarches et formalités indispensables à leur validité
En effet, pour que tout soit en règle, le notaire doit :

Vérifier l’identité et la capacité des parties

  • Vérifier les éléments relatifs au bien vendu (origine de propriété diagnostics, état hypothécaire, état daté, urbanisme, purge des droits de préemption...)
  • Adresser au maire la déclaration d’intention d’aliéner pour purger une éventuelle préemption sur le bien
  • Adresser un questionnaire au Syndic pour connaitre les travaux et les procédures engagées
  • Demander un certificat d’urbanisme à la mairie
  • Vérifier la validité des diagnostic

Votre transaction en un coup d’œil

Pour vous permettre de vous situer dans le processus d’achat, voici, en résumé, les principales étapes de votre transaction.

Jour J : La signature du compromis de vente

La signature d’un compromis de vente est un engagement ferme et définitif d’acheter et de vendre un bien immobilier.
A la signature du compromis, vous versez un acompte (ou une indemnité d’immobilisation) qui varie généralement de 5 à 10% du prix de vente.
Ce montant est versé sur un compte séquestre et viendra en déduction du prix de vente à la signature de l’acte définitif.

J + 10 : Le délai de rétractation

Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours qui vous permet de renoncer à votre engagement sans justification et sans frais. Passé cette période, si vous renoncez à l’achat, l’acompte que vous avez versé lors de la signature du compromis sera versé au vendeur.

J + 30 : Délai de condition suspensive d'obtention de prêt

Vous êtes sur le point d’obtenir l’offre de prêt dont la demande a été faite consécutivement à la signature du compromis de vente.
30 jours marquent le délai minimum pour obtenir un financement.
En pratique, souvent trop court, il est plutôt compris entre 45 et 60 jours.

J + 2 mois : Préparation de l’acte par le notaire

Ces deux mois sont nécessaires au notaire pour regrouper et vérifier les informations inhérentes au bien immobilier acheté.
Une fois l’acte signé, le notaire procède à la publicité foncière, à l’envoi de l’avis de mutation au syndic (si copropriété) et aux déclarations fiscales.

J + 3 mois : Le jour J

Vous avez rendez-vous chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente.
Vous y réglez le solde du prix de vente.
Pensez à assurer le bien immobilier pour le jour de la signature de l’acte définitif.
Vous en devenez véritablement propriétaire ce jour-là, il doit donc être assuré à votre nom.
Ce document d’assurance vous sera demandé par le notaire le jour de la signature définitive.
Le notaire relit l’ensemble de l’acte de vente, et vous informe des différentes démarches effectuées.
Il précise généralement que le droit de préemption de la commune a bien été purgé.
Vérifiez que tous les points évoqués sont bien inscrits au contrat de vente, et que tout est conforme à ce qui a été prévu.
N’hésitez pas à poser toutes les questions éventuelles au vendeur et au notaire.
C’est le moment ou jamais !
Vérifiez également que la taxe foncière a été calculée au prorata-temporis pour chacune des parties.
Vous n’avez pas à en payer la totalité, si vous signez au 15 juin par exemple.
Chaque partie paraphe toutes les pages, et appose sa signature en fin d’acte.
Une copie est remise à chacun.
Le notaire vous remet également une attestation de propriété du bien, avec et sans montant de la transaction.
Ce jour-là, le vendeur doit vous remettre l’ensemble des clefs du bien immobilier.

Si le bien immobilier a déjà un ou plusieurs locataires en place, le vendeur devra également vous fournir, le jour de la signature définitive, tous les documents relatifs à celui-ci ou à ceux-ci, tels que le contrat de location.
Le vendeur devra également vous faire un chèque, correspondant au montant de la caution versée par le locataire à son entrée dans les lieux.
Ceci est distinct des frais que vous payez chez le notaire.
Cela se déroule entre vous.

Félicitations, vous êtes propriétaire de votre bien !

Il ne reste plus que le champagne à déboucher car vous voici propriétaire-bailleur, félicitations !
Mais une fois cette grande étape franchie, l’aventure ne fait que commencer.
Avant d’entrer de plain-pied dans les joies de la gestion locative à proprement parler, vous aurez quelques démarches à effectuer.
En effet, si un locataire occupe déjà les lieux, il faudra l’informer du changement de propriétaire, et effectuer le transfert du bail.
Nous allons voir tout ceci en détails.

Vous souhaitez un avis et des conseils sur votre projet d'achat immobilier ? Un simple clic sur le bouton ci dessous nous permet d'étudier immédiatement votre projet immobilier sans engagement et vous conseiller sur les meilleures options pour l'achat de votre bien.

ETUDE PERSONNALISÉE GRATUITE

6ème étape : Et après ?

Vous êtes dorénavant propriétaire d’un bien immobilier.

  • Que se passe- t-il immédiatement après ?
  • Et si vous vous apercevez d’un défaut dans le bien immobilier, juste après avoir signé ?
  • Êtes-vous protégé ?

La garantie des vices cachés

Un vice caché est le défaut d’une chose, qui la rend impropre à l’usage pour lequel elle était destinée, ou qui diminue tellement cet usage que, si l’acheteur en avait eu connaissance, il ne l’aurait pas achetée.
En droit immobilier, l’acheteur est protégé, sous certaines conditions, des vices cachés.
D’ailleurs, vous en retrouverez la mention dans le compromis de vente.
Pour vous donner un exemple : des fondations inachevées, ou une charpente en mauvais état, peuvent être considérées comme des vices cachés.
Mais les vices cachés répondent à des critères précis :

● Le défaut devait exister avant la vente,

● Le défaut doit être grave ou rédhibitoire,

● Le défaut ne doit pas être apparent, sinon on va considérer que vous auriez pu le voir lors des visites.
S’il est apparent, la garantie des vices cachés ne fonctionne pas,

● Le défaut ne doit pas être connu de l’acheteur au moment de la vente.

Si, une fois propriétaire du logement, vous vous apercevez qu’un vice caché existe, vous avez deux ans pour agir.
Passé ce délai, la garantie biennale n’existe plus.
Si vous agissez en garantie des vices cachés, deux options vous seront proposées :

  • soit l’annulation de la vente et dans ce cas le vendeur doit vous rembourser le prix de la vente ;
  • soit le paiement des réparations nécessaires.

Informations des locataires et transfert du bail

Si un ou des locataires occupent déjà les lieux, il faudra les informer du changement de propriétaire.
Vous ne devez pas signer un nouveau contrat de location, le bail initial reste en effet valable.
Cependant, vous devez adresser un courrier au(x) locataire(s), pour l’informer du changement de propriétaire.
Et surtout, vous lui indiquerez vos coordonnées bancaires, afin qu’il puisse vous payer le loyer, et ne continue pas de le verser au propriétaire précédent !

Attention :

Si un locataire est déjà en place, vous ne pouvez en aucun cas changer le contenu de son contrat de location ou le montant du loyer.
Vous avez uniquement le droit de modifier le nom du propriétaire et les modalités de paiement du loyer, cités dans le bail.
Si le précédent propriétaire se faisait régler par chèque, vous pouvez par exemple demander le paiement par virement bancaire au 5 du mois.
Mais aucun autre changement n’est accepté.

Vous devrez lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception.

Attention :

Si le vendeur avait souscrit à une assurance en garantie de loyer impayé, en lieu et place de la caution, son contrat est résilié au moment de la vente, et vous n’en bénéficiez pas.
Faites donc attention à être protégé à votre tour, en cas de locataire indélicat.

Si le bien a été vendu libre, il faudra maintenant trouver un locataire !
Il faut être réactif pour perdre le moins de temps possible.
Un mois de loyer perdu, c’est de la rentabilité en moins.
Pour trouver un locataire, nous vous conseillons de rédiger rapidement une annonce avec toutes les caractéristiques du bien : le montant du loyer et la date d’entrée possible dans les lieux.
Soyez vigilant à prévoir un délai si des travaux sont nécessaires dans le bien immobilier avant d’y faire entrer un locataire.
Et s’il n’y a pas de travaux importants nécessaires, profitez-en pour faire du grand ménage et donner un coup de frais au bien immobilier pour accueillir le futur locataire.
Grand ménage, menues réparations, peintures neuves : de quoi mettre en avant votre bien dans les annonces, et susciter le coup de cœur chez ceux qui visiteront le bien immobilier.
Acquérir un bien immobilier locatif est une démarche importante.
L’enjeu peut nous sembler grand, tant d’un point de vue juridique que financier.
Cependant, comme pour toutes les étapes importantes d’une vie, vous constaterez rapidement que le plus difficile finalement est de sauter le pas.
Par la suite, acheter un bien immobilier vous semblera aussi simple que d’aller acheter votre baguette de pain (ou presque).
Georges Clemenceau disait "Il n’y a qu’une façon d’échouer, c’est d’abandonner avant d’avoir réussi".
Alors maintenant, à vous de franchir le cap !

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