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Loyer immobilier
Le loyer immobilier est le montant, en général mensuel, versé par le locataire au bailleur
propriétaire d'un bien immobilier.
Un loyer est donc la somme versée par un locataire en contrepartie de la jouissance d'un logement.
Le loyer ne comprend pas les charges locatives, qui sont destinées à couvrir un certain nombre de dépenses dues par le locataire et liées à la consommation d'eau et d'énergie, l'utilisation de l'ascenseur, le chauffage collectif le cas échéant, une partie des dépenses d'entretien ou de réparation des parties communes, les taxes d'enlèvement des ordures ménagères, etc.
Comment le loyer est il fixé ?
En principe, la fixation des loyers relève de la liberté contractuelle des parties.
Toutefois, face au déséquilibre de l'offre et de la demande concernant la location à usage d'habitation, le législateur est intervenu et a établi des règles à observer.
Ainsi, le loyer des appartements dits conventionnés APL sont soumis à des plafonds déterminés dans chaque département par le préfet.
De même, celui des logements intégrant le programme ANAH est encadré, selon la zone géographique, par un montant maximum au mètre carré.
En outre, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er aout 2015, les loyers seront encadrés, en vertu de la
loi Alur, dans l'agglomération parisienne.
Dans quel cas peut on réviser le montant du loyer ?
L' augmentation du loyer est rigoureusement encadrée.
En effet, pour les baux d'habitation, les variations sont limitées à l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.
De plus, la possibilité de révision doit être expressément stipulée et elle ne peut intervenir qu'une fois par an.
Le propriétaire bailleur devra donc, dans tous les cas, prévenir son locataire de l'augmentation du loyer.
Deux exceptions viennent atténuer cette limite.Une révision du loyer est possible lorsque le bailleur procède à des améliorations du bien.
Il faut que la possibilité de révision soit expressément stipulée et que les travaux soient significatifs et participent au confort du locataire.
En outre, concernant les loyers encadrés par les dispositions de la loi Alur, il est possible de les augmenter si l'on peut démontrer qu'ils étaient largement sous-évalués par rapport au prix du marché.
Que dit la loi ? (article 140 de la loi Élan)
Un plafond de loyer
Le loyer demandé ne peut pas être supérieur de plus de 20 % au loyer médian constaté par l’observatoire local des loyers (OLL) pour cette catégorie de bien (nombre de pièces, location nue ou meublée, époque de construction), dans ce secteur géographique. Les loyers médians sont révisés chaque année.
Un complément de loyer
Le bailleur peut dépasser le plafond s’il démontre que le logement présente « des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».
Des recours pour le locataire
- Le bail a été signé après la mise en place de l’encadrement : si le loyer est supérieur au plafond, le locataire peut, à tout moment, engager une action en diminution de ce loyer. En revanche, il a 3 mois après la signature du bail pour contester un éventuel complément de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), puis, faute d’accord, devant le juge.
- Le bail est antérieur à la mise en place
de l’encadrement : au moins 5 mois avant
son échéance, le locataire peut engager
une action en diminution du loyer
excédant le plafond applicable.
Au moins 6 mois avant l’échéance, le bailleur peut réclamer une hausse du loyer qui serait inférieur de 30 % au moins au loyer médian fixé par arrêté.
Une sanction pénale contre le bailleur
Le bailleur personne physique, qui loue au-dessus des plafonds et ne régularise pas après mise en demeure, s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €.
L’encadrement des loyers gagne du terrain
Bordeaux, Grenoble, Lyon, Montpellier et plusieurs villes de la banlieue parisienne ont demandé à appliquer la mesure, qui fixe le montant maximal du loyer à ne pas dépasser.
En vigueur à
Paris et à
Lille,
l’encadrement des loyers
devrait bientôt s’appliquer
dans une soixantaine de villes.
Celles-ci avaient jusqu’au 24 novembre
2020 pour manifester leur intérêt pour
la mesure. Le jour dit, le ministère de
l’Écologie, en charge du Logement, a
dévoilé la liste définitive des candidates
: Bordeaux, Grenoble et sa proche
banlieue, Lyon et sa voisine
Villeurbanne,
Montpellier, ainsi que 11 communes
de l’intercommunalité de Grand-
Orly Seine Bièvre (sur un total de 24),
les 9 villes qui composent le territoire de
Plaine Commune et les 9 d’Est-Ensemble, en
Seine-Saint-Denis.
Grigny, en Essonne, qui a
aussi postulé, devrait, selon
nos informations, voir sa
demande rejetée, car son
périmètre, trop restreint,
n’est pas adapté à la mise en œuvre de
l’encadrement.
L’encadrement des loyers sera-t-il respecté ?
Il est difficile d’affirmer que
l’encadrement des loyers sera
observé, alors qu’aucun moyen
de contrôle n’est prévu par la loi et
que plusieurs enquêtes et sondages
ont montré que la mesure n’était que
partiellement respectée à Paris.
Les professionnels de l’immobilier,
qu’on sait largement opposés à
l’encadrement, pointent d’ailleurs
régulièrement les difficultés qu’ils
rencontrent, dans un marché tendu,
à faire accepter des loyers plafonnés
à des propriétaires tentés de louer
seuls, au niveau qu’ils jugent adéquat.
Conscientes de ces difficultés, les villes
candidates à l’encadrement prévoient
toutes un effort de communication.
Ce sera notamment l’un des
rôles de la Maison du logement et
de l’hospitalité dont Bordeaux prépare
l’ouverture.
À Lyon, une brigade
du logement sera chargée,
entre autres missions, de rappeler
leurs droits aux locataires et de les
conseiller dans leurs démarches
éventuelles pour faire baisser un
loyer supérieur aux plafonds.
L’actualité judiciaire devrait leur faciliter
la tâche : fin 2020, 5 bailleurs
parisiens trop gourmands ont été
sanctionnés par des amendes allant
de 300 € à 1 090 €, tandis qu’une
trentaine d’autres dossiers étaient
en cours d’examen.
A suivre........
Qu'est ce que le dépôt de garantie ?
Dans le cadre d’une location, le
dépôt de garantie ou
caution, est une somme d’argent versée en garantie de la bonne exécution d’un contrat.
Il est remis par le locataire d’un bien immobilier (comme une maison ou un appartement) au propriétaire
bailleur du bien loué, afin de garantir la bonne exécution de ses obligations,
à savoir le paiement régulier des loyers mensuels, ainsi que le règlement des éventuelles réparations.
Cette somme (sans ses intérêts) ne peut toutefois être supérieure à un mois de loyer dans certains cas et à deux mois de loyers dans les autres cas.
Vous pouvez demander un dépôt de garantie équivalent à 1 mois de loyer, et à 2 mois en cas de location meublée.
Lors de la résolution du bail, vous disposerez de 2 mois pour restituer la somme à votre ancien locataire, et d’un mois seulement si l’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucun dégât.
Attention !
Si vous ne respectez pas ce délai, vous encourrez une pénalité légale qui s’élèvera à 10% du loyer mensuel hors-taxe pour chaque mois commencé sans que la somme ne soit restituée.
En cas de vente du bien avec locataire en place, sachez que votre acquéreur devra se charger de restituer la somme au locataire.
En bail commercial ou professionnel :
Pour ces baux, sachez qu’un texte permet au locataire de demander des intérêts sur le dépôt versé.
Aussi, il sera préférable de limiter le dépôt au montant de trois mois de loyer pour un loyer trimestriel par exemple.
En cas de vente, que se passe-t-il ?
La Cour de cassation a récemment jugé que la restitution du dépôt de garantie incombait au bailleur originaire.
Vous pouvez toutefois transférer le dépôt à votre acquéreur à condition d’inclure une clause dans l’acte de vente, auquel cas le locataire en place devra faire partie de l’acte afin qu’il lui soit opposable.
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