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Marchand de Biens Immobiliers - Définition - Statut - Comment le devenir ?

Comment démarrer une activité de Marchand de Biens avec un chasseur immobilier ?Marchand de biens, une profession peu règlementée ?

Derrière le terme de Marchand de Biens, se cache une profession à multiples facettes qui a beaucoup changé au fil du temps, non seulement du fait de l’évolution de l’histoire, mais aussi de l’évolution de la fiscalité et des mentalités.


Définitions et caractéristiques fiscales et juridiques du Marchand de Biens

Marchand de biens immobiliersSur un plan purement règlementaire, le métier de Marchand de Biens est un métier facile d’accès.
Il n’est pas exigé de diplôme pour exercer la profession de Marchand de Biens. Contrairement aux agents immobiliers, par exemple, la profession n’est pas règlementée.
Le Marchand de Biens est un commerçant.
Son activité consiste à faire de l’achat-revente de biens immobiliers.
C’est donc un métier qui peut sembler facile d’accès.
Toutefois, c’est un métier nécessitant de multiples compétences.
Le Marchand de Biens doit être :

  • Technicien et capable de maitriser les pathologies du bâtiment et les techniques de construction pour détecter les qualités et les défauts d’un bien.
  • Commercial pour négocier les biens au juste prix ce qui lui permettra, après les avoir mis en œuvre, de les revendre à un tarif lui permettant de se dégager une marge suffisante.
  • Connaisseur des bases du droit de l’urbanisme pour monter un projet en toute légalité.

Par ailleurs, il faut réaliser des dossiers bancaires complets non seulement pour présenter ce dernier au banquier, mais aussi afin d’être certain que l’opération envisagée est viable économiquement et assurer son financement.
Enfin, le Marchand de Biens doit maitriser les notions de base de la comptabilité puisqu’il est un chef d’entreprise.


Définition du Marchand de Biens

La profession est définie dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) :
Le Marchand de Biens est une personne physique ou morale qui réalise à titre habituel des opérations d’achat et revente des biens immobiliers.
L’administration fiscale est claire : il achète et vend.
Il est donc un commerçant.
Il ne réalise pas les travaux s’il y en a.
Dans le cas contraire, il deviendrait une entreprise du bâtiment ou un promoteur.
Si tel est le cas, cela ne l’empêchera pas de réaliser l’opération prévue, mais la fiscalité appliquée à l’opération sera différente.
Il faut noter que le caractère juridique de l’entreprise importe peu dans la mesure où c’est une entreprise qui fait l’opération.
Le Marchand de Biens étant un commerçant, un particulier ne peut pas réaliser d’opération de Marchand de Biens.
Si ce dernier fait une opération d’achat-revente d’un bien, il devra être en mesure d’expliquer la raison pour laquelle il a revendu immédiatement le bien et il sera taxé au régime de la plus-value des particuliers, soit 19%.
Seul l’aspect récurrent est à prendre en compte.
A partir de la 2ème opération d’achat revente dans un délai court ayant généré une plus-value, y compris pour une résidence principale, il pourra y avoir un contrôle de d’administration fiscale entrainant un redressement.
Il est à noter qu’un contrôle fiscal peut porter sur les 3 dernières années plus l’année en cours.
Un particulier voulant réaliser des achats- reventes de biens immobiliers et qui ne veut pas être inquiété par le fisc, pourra donc faire une opération tous les 4 à 5 ans au mieux.

Quels sont les domaines d'intervention d'un Marchand de Biens ?

Aujourd’hui, le terme de Marchand de Biens regroupe plusieurs activités.
Le Marchand de Biens fait de la découpe de terrains à bâtir et de propriétés bâties en conservant la construction initiale ou en la démolissant si celle-ci ne présente pas d’intérêt.
Il réalise également des divisions et rénovations de biens bâtis, appartements, immeubles de rapport ou de maisons de toutes surfaces.
Il a aujourd’hui un grand rôle à jouer dans la rénovation thermique.
Lors de la réhabilitation des logements, il peut être tenu de réaliser une mise à niveau de la règlementation thermique.
La profession de Marchand de Biens est donc très large.
L’activité de promoteur est, sur le plan du métier à proprement parler, très proche de celle du Marchand de Biens.
En effet les deux professions revendent des biens immobiliers après les avoir travaillés.
Le promoteur est en principe bâtisseur, alors que le Marchand de Biens est rénovateur.
On peut surtout différencier les 2 activités par la fiscalité.
Le Marchand de Biens bénéficie, sous conditions, du régime fiscal spécifique de la TVA sur la marge alors que le promoteur est assujettie au régime général de la TVA sur le prix total.


Comment acheter les biens ?

Définir et connaitre son marché

Comment acheter les biens immobiliers ?Pour être intéressante, une opération de Marchand de Biens doit être rentable.
Cela signifie qu’elle doit permettre de dégager une marge intéressante en montant et en pourcentage.
En montant : une petite opération de 2 ou 3 lots ou logements nécessitera un travail sensiblement similaire à une opération de 4 à 6 lots.
Par exemple une opération de 2 lots à 250.000€ chacun avec une marge de 20% par nous donne un chiffre d’affaires de 500.000€ et une marge de 100.000€.
La même opération avec 4 lots devra dégager un taux de marge supérieur, au regard du travail plus important à prévoir.
Mais elle devra également "tourner" rapidement.
C’est à dire que le délai entre l’achat et la revente devra être le plus court possible.
Les prix de vente devront permettre ce délai court.
Le compte de résultat prévisionnel aura été établi en amont de la signature du compromis d’achat.
Les frais à prévoir auront été évalués au plus juste, et les prix de vente aussi.
Pour cela il faut avoir une bonne connaissance du marché local au niveau macro-économique :

Connaitre la ville, le village,....
Mais aussi au niveau micro-économique : connaitre le quartier, son environnement, proche et lointain, les avantages et les inconvénients.
Il faut également connaitre la demande et l’offre du secteur.
L’offre n’est pas difficile à appréhender.
Il suffit pour cela de consulter les annonces. Cela donne une idée des mises à prix, les prix de vente réels effectifs étant consultables sur le service public.
La demande est plus difficile à connaitre. L’absence ou la faiblesse d’offre ne veut pas forcément dire qu’il n’y a pas de demande, mais peut être un signe d’une faiblesse de l’offre et donc d’un marché déséquilibré.
Les chasseurs de biens immobiliers peuvent là aussi renseigner sur le marché.
Il est nécessaire d’avoir un regard objectif sur le bien.
Il faut partir d’un postulat : tout s’achète et tout se vend, c’est juste une question de prix.
Une erreur sur le prix d’achat ou le prix de vente peut avoir de lourdes conséquences.
Contrairement à l’achat d’un logement pour son propre compte, le coup de cœur n’a d’intérêt.
Cela n’empêchera pas d’apprécier ou pas le bien, mais la rentabilité de l’opération doit primer.
Comment faire  ? :
Il est utile de nouer une relation sur le long terme et de confiance avec ses partenaires, agents immobiliers, chasseurs immobiliers ou autre.
Consulter les annonces est un indicateur :

  • Quelle est l’offre sur le secteur ?
  • A quel prix des biens similaires sont en vente ?

Pour la recherche immobilière lorsqu'on est marchand de biens, rien ne vaut de faire appel à un chasseur immobilierIl existe également des sites internet qui donnent une fourchette de prix de vente des biens dans le secteur ou un prix au m2.
S’il n’y a pas d’offre dans le secteur cela peut être pour plusieurs raisons : par exemple secteur diffus et demande est faible.
Discuter avec votre chasseur immobilier qui connait parfaitement son secteur.
Si ce dernier est intéressé non seulement pour l'achat du bien mais aussi pour la revente, il pourra avoir un discours vrai, surtout s’il veut lier une relation sur le long terme.
Les erreurs à ne pas commettre :
Les prix de vente : il faut prévoir dans son prévisionnel de prix de vente en adéquation avec le marché local : des prix de vente trop bas vont nécessairement induire une offre au vendeur trop basse.
Celle-ci ne passera pas.
A contrario une offre trop élevée entrainera une marge trop réduite.
Le compte de résultat prévisionnel doit être fait en fonction des prix de vente et non l’inverse.
Des prix de vente déterminés en fonction du prix d’achat pourront avoir 2 conséquences :

  1. Soit des prix trop élevés et des produits qui ne se vendront pas,
  2. Soit une obligation de réviser ses prix à la baisse en cours de route et une marge qui sera trop faible.

L’erreur de casting la plus courante étant de faire de lots trop petits au regard du marché.
Par exemple de concevoir des studios alors que l’offre est abondante pour ce type de logement, ou des terrains à bâtir trop petits pour le secteur.
Une des possibilités qui s’offrent au Marchand de Biens est la division en jouissance, lorsque la division en propriété n’est pas possible.
Mais si la copropriété est légalement possible, certains dans des secteurs plus diffus et même si le terme de copropriété n’entraine pas automatiquement des charges, il peut faire peut aux clients potentiels.

Compte tenu de la complexité de ces nombreux critères, le mieux est de faire appel à un chasseur immobilier du réseau DETECTIMMOBILIER® qui prendront en charge votre recherche immobilière sur mesure.

Articles en rapport :


Quelles sont les spécificités fiscales du Marchand de Bien ?

Le principe général de la TVA :
La TVA est assujettie sur le prix de vente, cette dernière étant payée une seule fois par le consommateur final.
Le commerçant qui vend sa marchandise 100,00€ TTC doit inclure une taxe qui s’ajoute au prix de vente du bien (TVA) ou du service vendu à son client.
Les spécificités fiscales du Marchand de BiensC’est ce que l’on appelle la TVA collectée.
Le taux de base de la TVA est de 20%.
Selon le type de bien, le taux peut être différent.
Ainsi, les biens dits de première nécessité bénéficient d’un taux réduit.
Celle-ci est payée par le commerçant au fisc.
C’est ce que l’on appelle la TVA reversée.
La TVA n’est due qu’une seule fois.
Le Marchand de Biens bénéficie, sous conditions, d’un régime spécifique dit de la TVA sur la marge.

Quel est le régime de TVA en fonction du type d'opération immobilière ?

En fonction du type d’opération envisagée, le Marchand de Biens verra l’application de l’un des 3 modes de TVA suivants :

  1. LA TVA sur le prix de vente final
  2. La TVA sur la marge
  3. L’exonération de TVA

1. Le régime dérogatoire ou la TVA sur le prix de vente

Pour bénéficier du régime dit dérogatoire de la TVA sur la marge, plusieurs conditions sont requises :

A. Acheter à des particuliers en vue de revendre à des particuliers.
Le vendeur ne devra en aucun cas pouvoir être assimilé à un professionnel.
Le vendeur professionnel sera celui qui est assujetti à la TVA.

B. Le cas particulier de la SCI.
La SCI est une société civile et non commerciale.
Mais le créateur de la SCI peut opter pour l'un des régimes fiscaux suivant :

  • L’IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques)
  • L’IS (Impôt sur les Sociétés).

Ainsi une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, même s’il s’agit d’une SCI familiale, sera considérée comme un vendeur professionnel.

C. Il ne doit pas y avoir de changement d’état entre l’achat et la revente.
Dans le cas inverse, la TVA sur le prix total sera appliquée.
En reprenant notre exemple précédent, la base de calcul de la TVA collectée serait de 150€ et plus de 50€.

D. Le changement d’état est un changement juridique.
Le fait de rénover un logement (même en totalité) ne constitue en aucun cas un changement.
Il faut entendre par changement juridique une modification obtenue par une voie administrative :

  • Diviser un terrain à bâtir
  • Obtenir un permis de construire
  • Créer une copropriété

Si le Marchand de Biens souhaite diviser l’immeuble qu’il achète, que ce soit en propriété ou en jouissance par le biais de la création d’une copropriété, ces modifications devront avoir été finalisées avant la réitération.
Les éventuels travaux de rénovation n’étant pas des changements d’état juridique, ceux-ci pourront être réalisés postérieurement à l’acquisition.
Par ailleurs "entre l’achat et la revente" veut dire entre les deux actes authentiques.
Les compromis de vente ne sont pas inclus dans cette définition puisqu’un compromis est un acte sous seing privé et non un acte authentique.
Pour comprendre ce principe il faut se référer au principe général du métier : l’objectif premier du Marchand de Biens n’est pas de construire, si tel est le cas il devient promoteur-lotisseur.
Il est un commerçant qui fait de l’achat en vue de revendre.
S’il apporte un changement d’état juridique postérieurement à l’acquisition, le statut de commerçant ne sera pas remis en cause, mais la fiscalité applicable sera différente.
Le régime dérogatoire ne sera plus applicable et il reviendra au régime général de TVA sur le prix de vente global.
Il ne faut pas créer d’ambigüité légale à ce sujet.
Prenons l’exemple d’un petit immeuble de rapport bourgeois divisé familialement en plusieurs appartements occupés antérieurement par plusieurs membres d’une même famille :
La division physique existe mais légalement, la copropriété n’a pas d’existence.
Il sera nécessaire de créer une division juridique.
La période entre la signature du sous seing privé et la réitération par acte authentique devra être mise à profit pour réaliser et rendre définitive cette opération.
Le Marchand de Biens est, nous l’avons dit plus haut, un commerçant.
Son activité consiste à faire de l’achat en vue de revendre.
Il ne peut en aucun cas être réalisateur.
Tous les travaux devront être sous-traités.
Il ne peut en aucun cas effectuer les travaux lui-même : cela entrainerait un changement de statut : il deviendrait artisan ou entrepreneur du bâtiment.

2. TVA sur la marge

Par dérogation au régime général, il devra reverser la TVA sur la marge réalisée. Ainsi pour un bien acheté 100€ et revendu 150€, soit avec une marge de 50€, la TVA sera appliquée sur 50 et non 150. Dans notre exemple, le législateur a estimé que l’achat à 100€ correspond à la valeur vénale sur laquelle de la TVA a été déjà réglée et les 50€ correspondent à la prestation de mise en valeur du bien sur laquelle de la TVA est due.

3. L’exonération de TVA

Nous avons vu que 2 modes de calcul de TVA sont applicables en fonction du changement d’état postérieurement à l’acquisition, le plus favorable étant la TVA sur la marge.
Il existe un 3ème cas particulier : l’exonération de TVA.
Par exception, si le Marchand de Biens revend sans modification un bien bâti et achevé depuis plus de 5 ans, il sera exonéré de TVA.
Cela s’explique par le principe d’unicité de la redevance de la TVA dont nous avons parlé plus haut : on ne la paie qu’une seule fois.
Le délai de 5 ans est un garde-fou qui vient compléter la règle fiscale qui veut que l’opération de Marchand de Biens soit réalisée dans les 5 ans.
En revanche, s’il n’y a pas de TVA due, il n’y aura pas de TVA récupérable.
Les rénovations entreprises n’ouvriront pas droit à récupération


Créer sa Société de Marchand de biens

Le choix du statut social

Les différents types de sociétés - avantages et inconvénients
En fonction de l’activité envisagée et du mode de fonctionnement prévu, le créateur pourra choisir entre plusieurs statuts.
Il pourra également changer de statut selon l’évolution de l’entreprise, bien que cela puisse comporter des contraintes fiscales et légales importantes.

L’entreprise individuelle (personne physique)

Nous assimilerons cette définition à celle du commerçant ou agent commercial indépendant.
C’est le statut le plus simple. Une simple inscription au Registre du Commerce et des Sociétés est nécessaire.
Il n’y a pas besoin de rédiger des statuts, il n’y a pas de capital social.
En fin d’année, il n’y a pas besoin d’établir un bilan comptable.
Il sera nécessaire de faire des déclarations de TVA et de déclarer son chiffre d’affaires et ses charges en fin d’année dans la déclaration de revenus.
Cette souplesse de fonctionnement à un inconvénient majeur : la personne morale (entreprise) et la personne physique sont confondues.
Ce qui veut dire qu’en cas de litige social ou fiscal, l’entreprise et le patrimoine personnel seront confondus.
Le résultat de l’entreprise sera directement considéré comme du revenu.
Vis-à-vis des tiers et notamment de banques, ce statut peut également manquer de crédibilité.
Adopter ce statut pour un Marchand de Biens ne peut être que transitoire en début d’activité.

L’auto entrepreneur

Là aussi, les démarches sont simples et bon marché.
L’inscription peut se faire en ligne.
Attention le chiffre d’affaires annuel, c’est-à-dire le produit de ventes (et non le résultat) est plafonné à 170.000€ pour une activité commerciale.
Ce statut est donc incompatible avec une activité d’achat-revente de biens immobiliers.

L’EIRL (Entreprise Individuelle à responsabilité limitée)

Ce statut intermédiaire entre l’entreprise individuelle et la SARL ou la SAS permet de conserver la simplicité de fonctionnement de l’entreprise individuelle tout en protégeant le patrimoine de l’entrepreneur.
En réalité, la résidence principale est désormais insaisissable, rendant ce statut peu intéressant.
Il a beaucoup été utilisé par les franchisés de petites supérettes de quartier.

LA SARL (Société à Responsabilité Limitée)

Selon l’Insee, 40% des entreprises créées sont des SARL.
Il s’agit donc du statut le plus utilisé en France.
La SARL présente deux avantages majeurs pour l’entrepreneur : Le capital social minimal est de 1€ et la responsabilité des associés est limitée aux apports.
Les associés : il faut au minimum 1 associé (on parlera dans ce cas d’EURL) et 100 au maximum.

Sa création nécessite de rédiger des statuts définissant clairement l’objet social de l’entreprise, c’est-à-dire son activité.
Ceux-ci devront être à la fois concis et larges.
Trop concis, ils peuvent être restrictifs, trop larges, ils ne définiront pas l’activité de l’entreprise.
Les statuts doivent également définir clairement les droits et obligations des associés. Ils peuvent également indiquer leur rémunération qui peut être fixe ou proportionnelle.
Ils peuvent également autoriser les associés à engager la société, par exemple à signer les compromis ou les actes.
Dans le cas inverse, une délibération sera nécessaire à chaque acte.
Le gérant : s’il est majoritaire d’une SARL, il est obligatoirement considéré comme TNS (travailleur non salarié).
S’il est minoritaire ou égalitaire, il sera assimilé-salarié.
Il pourra avoir des bulletins de salaire, mais ne cotisera pas et n’aura pas droit au chômage.
Ses pouvoirs sont définis par les statuts.
Les associés : Ils sont responsables du passif de la société dans la limite de leurs apports.
C’est le principal avantage de la société par rapport au statut indépendant.
Il faut cependant envisager que pour la souscription de prêts, une caution personnelle sera demandée par la banque.
La responsabilité du gérant ou des associés pourra être engagée en cas de faute ou de fraude.

La SAS (Société par Actions Simplifiée)

La création et le fonctionnement de la SAS sont similaires à la SARL.
Le capital n’est plus constitué de parts mais d’actions, comme dans le cas d’une S.A. Le nombre d’associés n’est pas limité, il est au minimum de 1 associé (on parlera alors de SASU).
La SAS permet de réaliser des pactes d’actionnaires, relations particulières entre certains actionnaires.
Depuis le 1er janvier 2018, l’imposition des dividendes est plafonnée par la Flat Tax, prélèvement forfaitaire unique de 30% qui correspond à 12.8% d’impôt sur le revenu et de 17.2% de prélèvements sociaux.
Auparavant les prélèvements pouvaient aller jusqu’à 60%.
Le président d’une SAS a le statut d’assimilé-salarié cadre.
De ce fait, les cotisations salariales seront plus élevées.

La SNC (Société en Nom collectif)

C’est une société fonctionnant sur le principe de la SARL mais avec une responsabilité du dirigeant sur son patrimoine personnel.
Ce statut juridique particulier est obligatoire pour certaines professions règlementée comme les bureaux de tabac ou les pharmacies.

La SA (Société Anonyme)

C’est une société au fonctionnement plus lourd que la SARL ou la SAS.
Le capital minimal est de 37.000€ avec deux associés, au moins sept en cas d’une SA cotée en bourse.
Elle sera dirigée par un conseil d’administration et dirigée par un PDG.
L’avantage de la SA réside entre autres dans une crédibilité importante vis-à-vis des tiers et une transmissibilité aisée des actions.
De plus, la Société Anonyme peut émettre des actions cotées en bourse.

La SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI est, en principe, destinée à des projets patrimoniaux.
Elle organisera les relations dans une indivision ou pourra organiser une succession.
Elle pourra neutraliser l’impôt sur le revenu durant la période d’amortissement du prêt si elle est assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS).
En conséquence, la SCI ne correspond pas à l’objectif commercial du Marchand de Biens.

La SCICV (Société Civile de Construction Vente)

Le principal avantage de la SCICV réside dans la possibilité de prévoir la dissolution de plein droit une fois l’objet social de la société rempli, à savoir la vente des lots bâtis.
Au terme de la réalisation de son objet, il faut établir un bilan de dissolution et répartir les bénéfices ou les pertes.
Ce type de société est très utilisé par les promoteurs, la SCICV protégeant la société mère, y compris contre les risques de procédures.
L’objectif de la SCICV étant la construction-vente et le Marchand de Biens ne pouvant pas apporter de modification juridique au bien postérieurement à l’achat, s’il veut bénéficier du régime dérogatoire de la TVA sur la marge, il ne pourra pas utiliser ce statut.


Quelles sont les spécificités de la profession de Marchand de Biens ?

Les frais de notaire

Toute mutation d’un bien immobilier à titre onéreux (vendu) donne droit pour l’État à percevoir des droits de mutation également appelés frais dits de notaire.
Dans le cas d’une mutation à titre gratuit il s’agit de frais de donation, calculés sur le principe des droits de succession.
Ces frais de notaire sont un ensemble de taxes et rémunération liées à la vente d’un bien immobilier.
Ils sont composés essentiellement de taxes.
La part revenant au notaire est relativement faible proportionnellement.
Il existe 2 types de droits : les droits normaux et les droits réduits.
Ils sont composés de taxes destinées à la commune, au département, auquel s’ajoute des droits d’enregistrement hypothécaires de frais de formalités et les frais de formalités.

Les droits normaux

La part nationale s’élève 4.80% ;

La part départementale s’élève à 1.20%

Les émoluments du notaire varient de 0.80% à 3.945%

Les montant des frais d’assiette est de 0.10% anciennement appelés salaire du conservateur d’hypothèques.
Frais auxquels il faut rajouter les formalités et les frais d’enregistrement et publication des actes.
Le montant des frais de mutation s’élève donc à 8.5% en moyenne en fonction du montant de la transaction.

Les frais de notaire réduits

L’acquéreur d’un bien jamais vendu bénéficie de frais réduits.
C’est le cas par exemple pour un appartement vendu par un promoteur.
C’est le seul cas pour un particulier.
La taxe à 4.80% est réduite à 0.715%.
Le montant total est donc réduit à 2.5% souvent arrondis à 3% si l’on prend en compte les frais d’hypothèque.
C’est également le cas pour achat par un professionnel prenant l’engagement de revendre dans les 5 ans.
Par contre, si au terme des 5 ans le bien n’a pas été revendu l’administration fiscale requalifiera la transaction comme étant à but patrimonial, et redressera le droit au taux normal augmenté des pénalités et intérêts de retard.

Les émoluments du notaire

Il s’agit des honoraires du notaire à proprement parler.
Il existe 4 taux proportionnels :

  • Jusqu’à 6.500€ le taux applicable est de 3.87%
  • De 6501€ à 17.000€ le taux sera 1.596%
  • De 17.001€ à 60.000€ le taux sera de 1.064%
  • Au-delà de 60.000€ le taux sera de 0.799%

Ainsi pour une vente à 200.000€ : (6500 x 3.87%= 251.55€) + (10499 x 1.596% = 167.56) + (42 999 x 1.064% = 147.51€) x 139 999 x 0.799% = 1118.59€) soit une rémunération du notaire d’un total de 1401.21€ + les frais de formalités de 850€ environ pour des frais de mutation au total de 12 390€.
Les frais de notaire à proprement parler représentent donc dans cette exemple 1.10% TTC au total, le reste étant composé de taxes.
À noter que les frais de mutation ne portent pas sur la vente d’un bien immobilier.
Les meubles dits « meublants » ne sont pas soumis à frais de mutation.
L’article 2276 du Code civil dit les choses ainsi "en fait de meubles, la possession vaut titre". C’est pourquoi, lors d’une vente il est fréquent de déclarer une liste de mobilier, cuisine équipée tringles à rideaux, placards aménagés, électroménager, etc.
Pour prétendre à cette déduction, Il faut joindre à l’acte une liste de mobilier valorisée. Or, les meubles sont frappés d’une dépréciation de 20 à 25% par an (sauf expertise pour une œuvre d’art par exemple). Il faut, normalement faut fournir les factures d’achat.
L’administration fiscale est assez bienveillante à cet égard, surtout lorsqu’il s’agit de vente entre particuliers.
Mais l’intérêt pour le professionnel est assez limité dans la mesure où ce dernier bénéficie des droits réduits à 0,715%.
L’économie sera de l’ordre de 200€ pour notre exemple de vente à 200.000€, donc sans impact sur le résultat de l’opération.
Par ailleurs, s’agissant d’une tolérance, il est préférable pour le Marchand de Biens, profession sous haute surveillance fiscale d’éviter ce genre d’économie de bout de chandelles.


Quelle est la responsabilité juridique du Marchand de Biens ?

La responsabilité aggravée du Marchand de Biens

La responsabilité civile

Le Marchand de Biens est un professionnel.
À ce titre, il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en cas d’inexécution de travaux de malfaçon, ni des vices qu’ils soient connus ou cachés et ce même s’il n’a pas réalisé ces derniers.
Il sera considéré comme ayant eu connaissance du désordre.
Le particulier sera présumé de bonne foi et n’ayant pas eu connaissance du vice touchant le bien.
Même informé, il pourra prétendre ne pas avoir été suffisamment informé des risques.
Le professionnel devra donc soit procéder aux travaux de remise en état ou indemniser l’acquéreur pour les travaux de remise en état ou le rembourser du prix d’acquisition, éventuellement augmenté des dommages et intérêts, pénalité et préjudice si ce dernier renonce à la vente.
Les procédures peuvent être très longues et très couteuses.
Un accès à un terrain a été réalisé avec du tout-venant recyclé (matériaux provenant de la démolition) contenant une part infime de fibrociment amianté.
Les expertises révèlent que la présence d’amiante est infime et ne présente pas de danger pour la santé.
Le Marchand de Biens étant "présumé constructeur" sera condamné à désamianter le site avec les précautions d’usage et à refaire l’accès, charge à lui de se retourner contre l’entreprise défaillante.
Attention : les assurances responsabilité civile professionnelles de Marchands de Biens couvrent rarement les désordres liés à l’amiante.
Si la faute est intentionnelle, elle pourra relever de la responsabilité pénale.

Les assurances de l’ouvrage

La Décennale art. 1792 du Code Civil

Chaque entreprise effectuant des travaux portant sur un élément indissociable de l’ouvrage devra être en capacité de fournir une assurance décennale couvrant les désordres causés par son intervention ou sa fourniture.
Les entreprises réalisant des travaux affectant la structure de l’ouvrage ou sa solidité doivent garantir sa prestation contre tout désordre éventuel pour une durée de 10 ans à compter de la livraison de l’ouvrage (facturation).
Cette garantie vaut également pour la fourniture des matériaux.
Pour pouvoir faire jouer cette garantie, il faut prouver la responsabilité de l’entreprise ayant fourni les matériaux ou réalisé la prestation.
Par exemple : un immeuble en Isère il y a quelques années a vu ses fondations se désagréger.

Qui était responsable ?
Le maçon qui avait mal mis en œuvre le béton ?
L’usine de béton qui avait mal réalisé le mélange ?
Le fabricant de ciment qui avait mal fabriqué son produit ?
Le transporteur qui aurait mal stocké la marchandise, etc.

La recherche de responsabilité est longue les expertises nombreuses et couteuses, le bâtiment immobilisé le temps des procédures et expertises, les protagonistes se renvoyant la responsabilité.
C’est pourquoi a été instauré un principe d’assurance dit à double détente.

La dommage-ouvrage art. L242-1 et L 242-2 du code des assurances

Elle prend effet en même temps que la dommage ouvrage, soit 1 an après la livraison du chantier.
Elle est obligatoire dès lors que l’on réalise des travaux pour le compte d’autrui.
Elle prend effet à compter de la fin du délai de couverture de la GPA, soit 1 an après la livraison du chantier.
Celle-ci garantit l’indemnisation de l’assuré dans les 90 jours de la déclaration du sinistre, sans recherche de responsabilité, charge à elle de rechercher l’origine du sinistre.
Sa durée est de 10 ans à compter de la livraison de l’ouvrage.
Le sinistré dispose de 30 jours pour faire sa déclaration, et il est remboursé sans recherche de responsabilité dans un délai de 60 jours et charge à l’assureur de se retourner contre l’entreprise défaillante.
Elle est obligatoire dès lors que les travaux sont réalisés pour le compte d’autrui.
Celle-ci couvre les dommages relevant de l’assurance décennale.
Le principe est celui de la double détente. Le défaut d’assurance est passible de 75.000€ d’amende et/ou 6 mois d’emprisonnement.
La DO est obligatoirement fournie avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
Elle devra aussi être fournie par le Marchand de Biens dans le cas d’une rénovation, si celle-ci porte sur le bâtiment : création d’une fenêtre ou d’une porte ou extension d’un bâtiment par exemple. Elle est plus difficile à obtenir avec un contrat de maitrise d’œuvre, sauf si un suivi de chantier est effectué par un architecte.
Le cout d’une DO est d’environ 3 à 5% du cout du chantier, ce à quoi il faudra ajouter le honoraires de l’architecte autour de 7% HT.
La difficulté pour le Marchand de Biens est lors de rénovations.
Les assureurs sont extrêmement réticents à assurer un bien en rénovation.
En cas de refus il conviendra de se rapprocher du BCT, Bureau Central de Tarification des assurances qui contraindra une compagnie.
Mais que se passe-t-il dans le cas d’un particulier ayant fait construire sa maison pour son propre usage sans D.O. et revendant celle-ci avant le terme des 10ans ?
La construction sera devenue une construction pour autrui par destination.
Le vendeur deviendra alors assureur en D.O. pour son acquéreur.
En cas de désordre il devra rembourser son acheteur, charge à lui de se retourner contre les entreprises défaillantes.
Dès lors qu’une seule entreprise réalise les travaux, ou que ceux-ci ne portent pas sur le bâtiment, VRD par exemple, la D.O. ne s’impose pas.
Il faudra cependant fournir au client acquéreur les attestations d’assurance d’artisans.
Attention : le Marchand de Biens sera réputé constructeur et donc responsable de la bonne exécution des prestations.

La biennale, art. 1792-3 du Code Civil

La biennale fonctionne exactement de la même manière que la décennale mais s’applique exclusivement aux éléments dissociables de l’ouvrage : électricité, plomberie, carrelage, pour une durée de 2 ans.
La mise en œuvre de ces assurances nécessite une recherche de responsabilité.
Il peut être difficile, par exemple dans le cas d’un carrelage présentant un désordre de déterminer si celui-ci provient d’un défaut de fabrication ou de pose.
Dans le 1er cas, il sera couvert par le fabricant du carrelage, dans le cadre de la biennale.
Dans le 2nd cas il sera pris en charge par la décennale de l’artisan.
Dans le cas où le carrelage aurait été choisi par le Marchand de Biens et serait inadapté à l’usage, sa responsabilité civile sera engagée.
Sa responsabilité pourra être retenue même si le choix a été fait par le client (défaut d’information).

La Garantie de Parfait Achèvement (GPA), art. 1792-6 du Code Civil

Sa durée est de 1 an à compter de la réception de l’ouvrage.
Elle relève de la responsabilité du maitre de l’ouvrage (ne pas confondre le maitre d’œuvre qui commande les travaux et le maitre d’ouvrage qui réalise les travaux).
Il oblige ce dernier à réparer les désordres signalés lors de la réception ou postérieurement à celle-ci.
Le point de départ de toutes ces assurances est la livraison de l’ouvrage sauf pour la D.O. qui prendra effet à la suite de la G.P.A.

Les droits du locataire, le préavis

Les différents types de baux

Le Marchand de Biens sera amené à faire du négoce de biens loués.
Il aura la possibilité de le revendre vide ou avec le locataire.
Dans la 1ère solution il devra mettre fin au bail en cours.
Mais en droit français le locataire est très protégé.
Il existe plusieurs types de baux :

  • Les baux vides
  • Les baux meublés
  • Les baux commerciaux

Le bail vide

Il s’agit d’un bail d’une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.
Le logement pourra être repris par le propriétaire à échéance des 3 ans, dans 3 cas :

A. Vendre le logement

Dans cette situation il faudra donner un préavis de 6 mois minimum et lui indiquer le prix de vente.
Le locataire sera alors prioritaire entre le 6ème et le 4ème mois de préavis.
Au-delà il ne sera plus prioritaire.
Par contre, si le prix de vente est différent du prix proposé, le droit de priorité sera repurgé.
Si le locataire quitte le logement de son propre chef il devra faire savoir son renoncement à acheter durant les 6 mois suivant son départ.

B. Pour y habiter

Pour soi, pour un ascendant ou un descendant.

C. En cas de faute du locataire

La faute devra être caractérisée comme un trouble à l’ordre public et la rupture du bail devra être prononcée par le juge.
Attention : Le bail est prorogé de plein droit pour 3 ans si le bail a plus de 6 ans et si des enfants scolarisés sont à charge.
Il est reconduit automatiquement si la fin du bail intervient moins de 3 ans après l’achat en cas de congé pour vente. Il est reconduit automatiquement si la fin du bail intervient moins de 2 ans après l’achat en cas de congé pour habiter.

Le bail meublé

Il s’agit d’un bail précaire d’une durée de 1 an renouvelable par tacite reconduction.
Le bail meublé est règlementé par la loi ALUR qui fixe la liste d’équipement minimal à respecter.
Les conditions de reprise sont les mêmes que pour un bail vide le préavis est de 3 mois.

Le bail mobilité

Il s’agit d’un bail meublé de 1 à 10 mois maximum, non renouvelable.
Il a été créé par la loi ELAN.
Le bail ne pourra être interrompu qu’en cas de faute grave du locataire.
Il pourra être vendu, loué, en cours de bail, mais le locataire devra être informé.

Le bail commercial

Bail spécifique car il est accompagné d’une activité.
Il ne pourra être interrompu qu’en cas de faute du locataire, comme un changement d’activité qui ne serait pas conforme au bail ou une faute grave.
Pour mettre fin au bail il faudra indemniser le locataire.
Le préavis est de 6 mois minimum.

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Peut on devenir Marchand de biens sans diplôme ?

Indiscutablement, nous l'avons vu, la réponse est oui, car la profession de Marchand de Biens n'est pas règlementée et qu'un diplôme ne fait pas tout.
D'autres qualités sont requises pour exercer en tant que marchand de biens.