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Conjoncture du marché immobilier - Évolution des prix - Tendances - Délais de transaction
Le marché immobilier en France
Le marché immobilier en France est actuellement en pleine évolution, avec des tendances qui varient selon les régions.
Les prix de l'immobilier ont augmenté de manière significative ces dernières années, en particulier dans les grandes villes comme Paris, Lyon et Marseille.
Cependant, cette hausse des prix a commencé à ralentir dans certaines régions, notamment en raison de la
pandémie de COVID-19 qui a eu un impact sur l'économie.
En termes de tendances, on observe actuellement une forte demande pour les logements neufs et récents.
Les acheteurs sont également de plus en plus intéressés par les logements écologiques et les logements proches des transports en commun.
Les logements anciens et les logements en zone rurale sont moins demandés.
Les régions les plus chères pour l'immobilier restent la
région parisienne et la
Côte d'Azur, tandis que les régions les moins chères sont la région
Auvergne-Rhône-Alpes et la région
Nouvelle-Aquitaine.
En ce qui concerne les délais de transaction immobilière, ils varient également selon les régions.
En général, ils sont plus longs dans les grandes villes et les régions les plus chères, tandis qu'ils sont plus courts dans les régions moins chères.
Cependant, la pandémie de COVID-19 a également eu un impact sur les délais de transaction, avec des retards dans les procédures administratives et des difficultés à organiser des visites immobilières.
En résumé, le marché immobilier en France est actuellement en évolution, avec des tendances qui varient selon les régions.
Les prix ont augmenté ces dernières années, mais cette hausse a commencé à ralentir dans certaines régions.
Les acheteurs sont de plus en plus intéressés par les logements neufs et proches des transports en commun.
Les délais de transaction varient également selon les régions et ont été impactés par la pandémie de COVID-19.
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La primo-accession à la propriété plus difficile
La primo-accession à la propriété, c'est-à-dire l'acquisition d'un logement par une personne qui n'en possède pas déjà, est un marché en constante évolution en France.
Selon les différentes régions du pays, les tendances peuvent varier considérablement.
Commençons par la
région parisienne, où le marché immobilier est connu pour être l'un des plus chers de France.
Les prix de l'immobilier à Paris et dans les départements limitrophes (Seine-et-Marne,
Essonne,
Hauts-de-Seine, etc.) sont très élevés, ce qui rend la primo-accession très difficile pour les personnes ayant des revenus modestes.
Les programmes d'aide à l'accession à la propriété existants, tels que le
Prêt à Taux Zéro (PTZ), ne suffisent pas à compenser les prix élevés de l'immobilier dans cette région.
Les primo-accédants y sont donc souvent obligés de se tourner vers des logements locatifs sociaux ou des logements en accession libre, moins chers.
La région lyonnaise, quant à elle, est plus abordable pour les primo-accédants.
Les prix de l'immobilier y sont moins élevés qu'à Paris, et il existe de nombreux programmes d'aide à l'accession à la propriété.
Cependant, le marché immobilier y est également en hausse, ce qui rend l'accès à la propriété difficile pour les personnes ayant des revenus modestes.
Dans les régions de l'Ouest, comme la
Bretagne ou les
Pays de la Loire, les prix de l'immobilier sont généralement plus abordables qu'à Paris ou à Lyon.
Cependant, ces régions connaissent également une forte hausse des prix de l'immobilier, ce qui rend l'accès à la propriété difficile pour les personnes ayant des revenus modestes.
Les primo-accédants y sont donc souvent obligés de se tourner vers des logements locatifs sociaux ou des logements en accession libre, moins chers.
Dans les régions du
Sud-Ouest, comme l'Aquitaine ou la
région
Midi-Pyrénées, les prix de l'immobilier sont généralement plus abordables qu'à Paris ou à Lyon.
Cependant, ces régions connaissent également une forte hausse des prix de l'immobilier, ce qui rend l'accès à la propriété difficile pour les personnes ayant des revenus modestes.
Les primo-accédants y sont donc souvent obligés de se tourner vers des logements locatifs sociaux
ou des logements en accession libre, moins chers.
Quelques statistiques sur le marché immobilier de la primo accession
La part des primo-accédant à la propriété a diminué depuis 2001 et la durée des prêts s'est allongée malgré la chute des taux d'intérêt, selon le "portrait social de la France" publié par l'Insee.L'Institut national de la statistique a recensé 60,2% de primo-accédant parmi les accédant récents à la propriété sur la période 2002-2006, six points de moins qu'entre 1997 et 2001.
La part des accédant récents dans l'ensemble des ménages est passée de 21% à 19,5% entre 2002 et 2006, mais la part des propriétaires a augmenté de 56% à 57,1%.
Ce taux place la France dans une position intermédiaire en Europe, au-dessus de l'Allemagne (44% de propriétaires en 2005) et loin de l'Espagne (plus de 75%).
L'acquisition de logements concerne en particulier les zones rurales éloignées des villes et régresse dans l'agglomération parisienne.
Selon l'Insee, "c'est le crédit, encouragé par la baisse quasi continue des taux d'intérêts (...), qui a contribué à entretenir le flux des acquisitions".
Les taux d'intérêts des crédits immobiliers sont passés en moyenne de 5,3% à 4,1% entre 2002 et 2006.
Pourtant, la durée des prêts s'est allongée : près de 70% des accédant récents ont emprunté sur plus de 15 ans en 2006 contre 58,5% en 2002.
Sept ménages sur 100 ont emprunté pour moins de 10 ans contre 13,4% quatre ans plus tôt.
L'Insee conclut son étude sur le logement en observant que le logement pèse davantage sur le revenu des ménages.
LLe taux de croissance annuel moyen de la dépense de logement entre 2002 et 2006 atteint 4,1% en France métropolitaine pour les accédant, 3,1% pour les locataires du secteur libre et 2,5% pour ceux du secteur social.
Le parc social fait par ailleurs l'objet d'une demande accrue.
Trois cent mille ménages jugent leurs conditions d'habitat très insatisfaisantes, et "plus de 1,3 million de logements peuvent être considérés comme surpeuplés en 2006" selon l'Insee.
Qui peut encore emprunter sur le marché ?
Avec la hausse des taux, 21% des ménages finançables il y a deux ans, ne le sont plus aujourd'hui.
La crise financière et le retournement du marché immobilier en France sont passés par là.
Les taux immobiliers s'établissent en octobre en moyenne à 5,15%, soit un retour au niveau de la fin 2001, selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA.
Depuis les plus bas atteint en 2005 (3,5% sur 25 ans), les taux n'ont cessé de remonter, diminuant d'autant la capacité d'emprunt des ménages.
Parallèlement, la stricte application des conditions d'obtention d'un crédit, la crise financière et la perte de confiance rendent les banques beaucoup plus prudentes quant à l'octroi d'un prêt immobilier.
Difficultés pour les jeunes actifs
Les primo-accédant et les jeunes subissent de plein fouet l'application stricte des conditions de crédits par les banques.
L'un des critères le plus important pour un établissement financier aujourd'hui, c'est le montant de l'apport personnel et le reste à vivre.
Les jeunes actifs qui n'ont pas eu le temps de se constituer une réserve d'épargne voient de plus en plus leurs dossiers refusés.
Les banques n'acceptent plus de financer un projet immobilier sans apport personnel.
Pour obtenir une réponse favorable, il faut maintenant au minimum 10% d'apport et de quoi payer les frais de notaires et les droits de mutation, ce qui est rarement le cas pour les moins de 30 ans.
Parallèlement, les banques sont aujourd'hui réticentes à prêter sur des durées supérieures à 25 ans, ce qui réduit la capacité d'emprunt des jeunes actifs.
En 2006, le revenu médian des ménages français (50% des ménages gagnent moins et 50% touchent plus) s'établissait à 2263 euros selon l'Insee.
Ce niveau de revenu ne permet pas d'emprunter plus de 120 000 euros avec un prêt de 25 ans considérant les taux actuels.
C'est l'équivalent d'un studio à Paris et d'un deux pièces dans une grande ville. Avec un apport personnel de 30 000 euros, le revenu médian des Français ne permet pas de s'offrir un bien d'une valeur supérieur à 150 000 euros (hors frais de notaire), soit un appartement T2 à Paris.
Il y a un an, pour le revenu médian des Français et le même apport, le montant du bien acheté pouvait grimper jusqu'à 164 000 euros.
Si l’on prend en compte uniquement le salaire médian français qui s’élevait en 2006 à 1 470 euros par mois selon l’Insee, l’emprunt immobilier pour une personne seule ne peut dépasser 80 000 euros avec un prêt sur 25 ans au taux de 5,55% assurances comprises.
Le salaire médian des Français permet tout juste d'acheter un studio à 100 000 euros à Paris (hors frais de notaire) avec un apport personnel de 20 000 euros.
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