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Quels sont les devoirs du propriétaire vis à vis du locataire en immobilier locatif?
En immobilier locatif, le propriétaire a des devoirs importants envers le locataire pour garantir une relation locative équitable et respectueuse.
Ces devoirs incluent l'entretien de la propriété, le respect des termes du
contrat de location, la garantie de la vie privée du locataire, la gestion du
dépôt de garantie, et le respect des lois locales.
Dans cette perspective, examinons de plus près les responsabilités essentielles du propriétaire envers son locataire.
Sommaire
1. Quels sont les devoirs d'un propriétaire (bailleur) ? - Législation en matière de location immobilière
Quel est le devoir du propriétaire ?
Le propriétaire a l'obligation de délivrer un
logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.
Il est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du
contrat de location et en cours de
bail.
Les travaux ne relevant pas des réparations locatives sont à sa charge exclusive tout au long de la
durée du bail.
En tant que propriétaire (bailleur), vous avez plusieurs devoirs envers vos locataires. Voici quelques-uns des principaux devoirs :
-
Entretien du logement : Vous êtes responsable de maintenir le logement en bon état et de veiller à ce qu'il soit conforme aux normes de sécurité.
-
Réparations nécessaires : Si des réparations sont nécessaires en raison de l'usure normale, c'est généralement au propriétaire de les effectuer.
-
Fourniture des équipements : Le propriétaire doit s'assurer que le logement est équipé des éléments essentiels, tels que le chauffage, l'eau chaude, l'électricité, etc.
-
Respect des termes du contrat de location : Vous devez respecter les termes du contrat de location, notamment en ce qui concerne le loyer, la durée du bail, la révision du loyer et d'autres conditions spécifiées.
-
Respect de la vie privée : Vous devez respecter la vie privée de vos locataires et ne pas entrer dans le logement sans leur consentement, sauf dans des circonstances d'urgence.
-
Traitement équitable : Vous devez traiter tous les locataires de manière équitable et conforme aux lois anti-discrimination en vigueur.
-
Dépôt de garantie : Si vous avez demandé un dépôt de garantie, vous devez le restituer dans les délais et conditions prévus par la loi, déductions justifiées le cas échéant.
2. Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?
Un bien immobilier mis en location nécessite la réalisation de travaux réguliers, dont la charge est
habituellement répartie entre le locataire et le propriétaire.
Électricité, canalisation, chaudière…
Quels sont les travaux devant être pris en charge par le propriétaire du logement loué ?
Les 10 travaux les plus courants à la charge du propriétaire
D’une manière générale le propriétaire doit prendre en charge tous les travaux nécessaires pour garantir la décence du bien immobilier mis en location, ainsi que les travaux les plus
couteux.
Le locataire s'occupe lui principalement des travaux d'entretien courant.
Les 10 travaux les plus habituels, qui sont à la charge du propriétaire, sont ceux qui concernent :
- La remise aux normes et la réparation des réseaux d’électricité et de gaz.
- Le système de ventilation.
- Les systèmes de chauffage.
- L’alimentation en eau potable.
- Le changement d’un robinet ou d’un mitigeur.
- La réparation des canalisations et de la tuyauterie.
- Le remplacement de la chaudière.
- Le détartrage d’un chauffe-eau électrique.
- Le remplacement de revêtement du sol dû à sa vétusté.
- Le remplacement des fenêtres en cas de vétusté.
3. Quels documents le propriétaire doit il fournir au locataire ?
Le propriétaire-bailleur doit transmettre, tout au long de la vie du contrat de location, un certain nombre de documents à son locataire :
Au début de la location
- Le dossier de diagnostic technique (DDT) composé des diagnostics immobiliers obligatoires pour mettre en location son logement
- Une notice informative indiquant les droits et les devoirs de chaque partie
- L’état des lieux d’entrée
- Une copie de la grille de vétusté si le propriétaire a décidé d’en appliquer une
- Un extrait du règlement de copropriété, le cas échéant, indiquant entre autres la répartition des charges et l’utilisation des parties communes au sein de la copropriété
- Une copie de la convention ANAH, le cas échéant
- L’acte de cautionnement, le cas échéant
- Un inventaire détaillé du mobilier et des appareils électroménagers présents dans le logement en cas de location meublée.
Pendant la durée du bail de location
- Une quittance de loyer
- Les justificatifs liés à un appel de charges (si les charges ne sont pas forfaitaires) comme : Les résultats arrêtés lors de la régularisation des charges locatives de l’année précédente
- Le budget prévisionnel lorsque le logement est situé dans une copropriété.
- Le décompte de chacune des charges locatives (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…)
- La répartition des charges entre les différents locataires si le logement est situé dans une copropriété
- Une information sur les modalités de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.
A la fin du contrat de bail
Si c'est le locataire qui rompt le
bail, une dernière quittance de loyer, ainsi qu’une attestation de paiement des loyers, doivent lui être transmises.
Si
la rupture du contrat de bail est du fait du propriétaire, un congé notifié par écrit, avec justification doit être envoyé au locataire.
La caution
de garantie déposée en début de bail sera restituée,
sous déduction d'éventuels travaux incombant au locataire.
4. Comment réviser le loyer du locataire?
En France, la révision du loyer par le bailleur est encadrée par la loi. Voici les principales informations à connaitre à ce sujet :
-
Baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 : Pour les logements soumis à cette loi, le bailleur peut réviser le loyer une fois par an. Cette révision peut être effectuée à la date anniversaire du bail, en respectant un préavis de trois mois.
-
Indices de référence : La révision du loyer se fait généralement en fonction d'un indice de référence. L'indice le plus couramment utilisé est l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Il est publié trimestriellement par l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).
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Formalités de notification : Le bailleur doit notifier au locataire sa proposition de révision de loyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement. Cette notification doit être accompagnée de la formule de calcul utilisée pour déterminer la nouvelle somme.
-
Encadrement des loyers : Dans certaines zones dites "tendues", les loyers peuvent être soumis à un encadrement, ce qui limite la possibilité de révision à un pourcentage défini par rapport à l'IRL. Cette mesure vise à éviter des hausses excessives.
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Contestation : Le locataire a la possibilité de contester la révision du loyer. Pour cela, il dispose de deux mois à compter de la réception de la proposition du bailleur. La contestation peut être portée devant la commission départementale de conciliation, et en cas de désaccord persistant, devant le tribunal.
Il est recommandé de se référer à la législation en vigueur et, si nécessaire, de consulter un professionnel du droit immobilier pour s'assurer du respect des règles applicables à la révision du loyer.
Dans tous les cas, le propriétaire bailleur devra informer son locataire de l'augmentation du loyer.
La rédaction d'une lettre de révision de loyer consiste à informer officiellement le locataire d'une augmentation du loyer, conformément aux dispositions légales du bail. Voici les principales étapes à inclure dans la rédaction d'une telle lettre :
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Informations de base : Incluez vos coordonnées complètes (nom, adresse, numéro de téléphone, adresse e-mail) et celles du locataire.
-
Date : Indiquez la date à laquelle vous rédigez la lettre.
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Objet : Précisez l'objet de la lettre, par exemple, "Révision annuelle du loyer".
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Introduction : Adressez-vous au locataire de manière polie et indiquez clairement que la lettre concerne la révision annuelle du loyer.
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Rappel du loyer actuel : Mentionnez le montant actuel du loyer afin que le locataire puisse comparer avec le nouveau montant proposé.
-
Base légale : Rappel de la base légale de la révision, en faisant référence à l'article pertinent de la loi en vigueur régissant les baux d'habitation (par exemple, en France, l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989).
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Calcul de la révision : Expliquez brièvement comment le nouveau montant a été calculé, en utilisant généralement un indice de référence des loyers (comme l'Indice de Référence des Loyers en France).
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Nouveau montant du loyer : Indiquez clairement le nouveau montant proposé du loyer.
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Date d'effet : Précisez la date à laquelle la révision prendra effet.
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Préavis : Informez le locataire du préavis applicable (généralement trois mois) avant que la révision ne prenne effet.
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Formule de politesse : Concluez la lettre de manière polie, en utilisant une formule de politesse appropriée.
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Signature : Signez la lettre manuellement si elle est envoyée par courrier, ou ajoutez une signature électronique si elle est envoyée par e-mail.
Il est crucial de personnaliser la lettre en fonction de la législation locale et des termes spécifiques du bail.
5. Quelle est la durée du préavis que doit respecter le propriétaire ?
Le préavis du locataire court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée envoyée par le propriétaire.
Le bailleur peut donner congé à son locataire à condition de respecter des motifs précis et un délai de préavis plus long que pour le congé du locataire.
Les motifs recevables
Le propriétaire peut donner congé au locataire uniquement dans les cas suivants :
- Reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche (conjoint, concubin, parents, enfants du propriétaire ou de son conjoint).
- Vente du logement.
- Existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvèlement du bail.
Si après un congé pour reprise le locataire constate que le logement n'a pas été repris, est vide, ou sert de résidence secondaire, il peut demander des dommages et intérêts au tribunal d'instance (il doit alors détenir des preuves).
Plus largement, si le propriétaire ment à propos du motif de congé, il s'expose à une amende pénale.
Comment le propriétaire doit il envoyer le congé au locataire et quel est le délai de préavis ?
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien remise en mains propres ou par acte d'huissier.
Tous les autres moyens, et notamment l'email ou le téléphone, ne sont pas valables.
Le motif du congé doit être précisé.
La lettre de congé doit comporter des mentions spécifiques au motif invoqué :
- Congé pour reprise : la lettre doit indiquer le nom du bénéficiaire, son adresse, et la nature de son lien avec le bailleur.
- Congé pour vendre : Le propriétaire qui envoie son congé pour vendre son bien doit
proposer au locataire de se porter acquéreur avant de pouvoir vendre.
Le congé pour vendre vaut donc offre de vente pour le locataire.
Sous peine de nullité, le congé doit être particulièrement explicite : montant et condition de la vente, reproduction intégrale des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, description précise de ce que comprend la vente (logement et annexes).
En revanche d'après la jurisprudence, il n'est pas obligatoire d'indiquer les tantièmes du lot, ni l'état descriptif de division, ni de fournir le règlement de copropriété.
A la réception de cette offre le locataire a deux mois pour se prononcer.
S'il répond négativement ou s'il ne se manifeste pas, il devra libérer le logement au plus tard à la fin du bail.
Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de 2 mois (sans emprunt) ou 4 mois (avec emprunt) pour signer l'acte authentique chez le notaire.
Si le locataire n'obtient pas son prêt, il perd son droit de préemption et le propriétaire est en droit de vendre à l'acquéreur de son choix.
Attention, si le prix de vente initialement fixé est revu à la baisse afin de trouver un acquéreur, le propriétaire doit en informer de nouveau le locataire. - Congé pour motif légitime et sérieux : la lettre doit indiquer quel est le motif qui entraine le non renouvèlement du bail.
Le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour une location non meublée.
Pour les meublés, ce délai n'est que de 3 mois.
Une fois que le locataire l'a reçu, il peut quitter le logement quand il le souhaite.
Il n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.
Exemple : si le locataire part 2 mois et demi avant la fin du préavis, il n'a pas à payer le loyer ni les charges pour ces 2 mois et demi restants.
5. Le dépôt de garantie
À quoi sert le dépôt de garantie? Est il obligatoire?
Comme son nom l'indique, c'est une garantie.
Le dépôt de garantie sert donc à garantir le bailleur contre les défaillances du locataire :
- Impayés de loyer et de charges
- Défaut d’entretien des équipements
- Restitution du logement en mauvais état en fin de location.
Ce dépôt doit conserver cette nature de garantie jusqu’au dernier jour de la location.
Le locataire qui s’abstient de payer le dernier mois de loyer, sous prétexte que le bailleur en détient déjà le montant, se met dans son tort.
Si le bailleur l’assignait en paiement de dettes quelconques, le locataire pourrait être condamné à payer les frais de procédure.
Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé.
Il l'est seulement s'il est prévu par le contrat de location (article 22, alinéa 1 de la loi de 1989).
Le dépôt de garantie représente un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors charges (article 22 de la loi de 1989).
Même réduit à un mois de loyer, le dépôt de garantie est une avance qui s’ajoute au loyer demandé et, souvent, aux frais d’agence.
Le locataire peut donc se faire aider.
Voici les deux principales aides mises à sa disposition.
Les deux dispositifs présentés ci-dessous sont non cumulables :
- Le fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Les aides des fonds de solidarité pour le logement (FSL) sont réservées aux personnes en difficulté.
Elles permettent de financer le dépôt de garantie, mais également les dépenses nécessaires pour l'entrée dans les lieux.
Leurs conditions d’attribution sont fixées au niveau du département, il est donc nécessaire de se renseigner auprès des services sociaux du département, des CCAS ou d'une association.
Renseignez-vous auprès de votre mairie.
Si vous êtes allocataire de la CAF, vous pouvez faire votre demande directement par l'intermédiaire de votre caisse. - L'avance Loca-Pass®
Le dépôt de garantie peut être couvert en tout ou partie par l'avance Loca-Pass®. Ce sont les dispositions des articles L. 313-3, a) et R. 313-19-1 du code de la construction et de l'habitation qui encadrent ce dispositif.
Ainsi, les prêts à taux nul ou à taux réduit peuvent être accordés à des personnes physiques, en fonction, le cas échéant, de leur activité ou leurs ressources, pour financer leur dépôt de garantie leur permettant l'accès à un logement locatif (point IV de l'article R. 313-19-1).
Cette avance, accordée essentiellement pour la résidence principale du locataire, est financée via un prêt à taux zéro et remboursée par le versement de mensualités.
La demande d'avance doit être présentée au maximum 2 mois après l'entrée dans le logement.
Le montant maximum avancé est de 1 200 euros, remboursable en 25 fois maximum avec une mensualité minimale de 20 € par mois.
Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué?
Dès que possible, bien sûr, à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu.
Le délai maximal de restitution varie :
- 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
- 2 mois si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée.
Le locataire doit indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie?
Le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient
dument justifiées.
Ces sommes sont de deux sortes, soit celles dont le locataire est
redevable au titre de la location, soit celles dont le bailleur
pourrait être tenu au lieu et place du locataire :
- Les loyers impayés (loyer principal et provision pour charges) et, en particulier, les loyers correspondant à la durée du préavis (1 ou 3 mois), même si le locataire a déjà quitté les lieux, sauf dans deux cas : si c’est le bailleur qui a donné congé ; s’il a reloué ou fait occuper le logement avant la fin du préavis.
- Les frais engagés pour la remise en état du logement.
- Le solde des réparations locatives.
Ces sommes ne peuvent être retenues qu'à condition qu’elles soient justifiées : factures, devis, état des lieux, constat d'huissier de justice.
Elles sont tenues à la disposition des locataires et non évaluées forfaitairement.
La Cour de cassation a rappelé ce principe en indiquant qu'il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues venant en déduction du montant du dépôt de garantie qu'il est tenu de restituer au locataire au départ des lieux loués de celui-ci.
Quelles sont les modalités de restitution du dépôt de garantie?
A priori, c’est le bailleur ayant reçu le dépôt de garantie qui doit le rembourser, mais la question se pose lorsque :
le dépôt a été versé dans les mains d’un intermédiaire (gérant) qui n’est plus chargé de la gestion au moment du départ du locataire.
C’est alors le bailleur pour le compte de qui agissait le gérant qui devra rembourser le locataire, même s’il soutient que ce dépôt ne lui a pas été reversé par le gérant,
le bailleur d’origine est décédé : l’obligation de restituer pèse alors sur ses héritiers,
l’appartement a été vendu, ou donné, en cours de location : c’est le nouveau bailleur qui doit
rendre le dépôt de garantie.
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