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les devoirs du propriétaire auprès du locataire

  1. Quels sont les devoirs d'un propriétaire ?
  2. Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?
  3. Quels documents le propriétaire doit il fournir au locataire ?
  4. Quelle est la durée du préavis que doit respecter le propriétaire ?

1. Quels sont les devoirs d'un propriétaire (bailleur) ?- Législation en matière de location immobilière

Quel est le devoir du propriétaire ?
Le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.
Il est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail.
Les travaux ne relevant pas des réparations locatives sont à sa charge exclusive tout au long de la durée du bail.

  • Logement décent
  • Documents et informations obligatoires
  •  Travaux
  • Abandon de logement par le locataire (départ à la cloche de bois)

2. Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

Un bien immobilier mis en location nécessite la réalisation de travaux réguliers, dont la charge est habituellement répartie entre le locataire et le propriétaire.
Électricité, canalisation, chaudière…
Quels sont les travaux devant être pris en charge par le propriétaire du logement loué ?

Les 10 travaux les plus courants à la charge du propriétaire

D’une manière générale le propriétaire doit prendre en charge tous les travaux nécessaires pour garantir la décence du bien immobilier mis en location, ainsi que les travaux les plus couteux.
Le locataire s'occupe lui principalement des travaux d'entretien courant. Les 10 travaux les plus habituels, qui sont à la charge du propriétaire, sont ceux qui concernent :

  1. La remise aux normes et la réparation des réseaux d’électricité et de gaz.
  2. Le système de ventilation.
  3. Les systèmes de chauffage.
  4. L’alimentation en eau potable.
  5. Le changement d’un robinet ou d’un mitigeur.
  6.  La réparation des canalisations et de la tuyauterie.
  7. Le remplacement de la chaudière.
  8. Le détartrage d’un chauffe-eau électrique.
  9. Le remplacement de revêtement du sol dû à sa vétusté.
  10. Le remplacement des fenêtres en cas de vétusté.

3. Quels documents le propriétaire doit il fournir au locataire ?

Le propriétaire-bailleur doit transmettre, tout au long de la vie du contrat de location, un certain nombre de documents à son locataire :

Au début de la location

  • Le dossier de diagnostic technique (DDT) composé des diagnostics immobiliers obligatoires pour mettre en location son logement
  • Une notice informative indiquant les droits et les devoirs de chaque partie
  • L’état des lieux d’entrée
  • Une copie de la grille de vétusté si le propriétaire a décidé d’en appliquer une
  • Un extrait du règlement de copropriété, le cas échéant, indiquant entre autres la répartition des charges et l’utilisation des parties communes au sein de la copropriété
  • Une copie de la convention ANAH, le cas échéant
  • L’acte de cautionnement, le cas échéant
  • Un inventaire détaillé du mobilier et des appareils électroménagers présents dans le logement en cas de location meublée.

Pendant la durée du bail de location

  • Une quittance de loyer
  • Les justificatifs liés à un appel de charges (si les charges ne sont pas forfaitaires) comme : Les résultats arrêtés lors de la régularisation des charges locatives de l’année précédente
  • Le budget prévisionnel lorsque le logement est situé dans une copropriété.
  • Le décompte de chacune des charges locatives (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…)
  • La répartition des charges entre les différents locataires si le logement est situé dans une copropriété
  • Une information sur les modalités de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A la fin du contrat de bail

Si c'est le locataire qui rompt le bail, une dernière quittance de loyer, ainsi qu’une attestation de paiement des loyers, doivent lui être transmises.
Si la rupture du contrat de bail est du fait du propriétaire, un congé notifié par écrit, avec justification doit être envoyé au locataire.

4. Quelle est la durée du préavis que doit respecter le propriétaire ?

Le préavis du locataire court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée envoyée par le propriétaire.

Le bailleur peut donner congé à son locataire à condition de respecter des motifs précis et un délai de préavis plus long que pour le congé du locataire.

Les motifs recevables

Le propriétaire peut donner congé au locataire uniquement dans les cas suivants :

  • Reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche (conjoint, concubin, parents, enfants du propriétaire ou de son conjoint).
  • Vente du logement.
  • Existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvèlement du bail.

Si après un congé pour reprise le locataire constate que le logement n'a pas été repris, est vide, ou sert de résidence secondaire, il peut demander des dommages et intérêts au tribunal d'instance (il doit alors détenir des preuves).
Plus largement, si le propriétaire ment à propos du motif de congé, il s'expose à une amende pénale.

Comment le propriétaire doit il envoyer le congé au locataire et quel est le délai de préavis ?

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien remise en mains propres ou par acte d'huissier.
Tous les autres moyens, et notamment l'email ou le téléphone, ne sont pas valables.
Le motif du congé doit être précisé.

La lettre de congé doit comporter des mentions spécifiques au motif invoqué :

  • Congé pour reprise : la lettre doit indiquer le nom du bénéficiaire, son adresse, et la nature de son lien avec le bailleur.
  • Congé pour vendre : Le propriétaire qui envoie son congé pour vendre son bien doit proposer au locataire de se porter acquéreur avant de pouvoir vendre.
    Le congé pour vendre vaut donc offre de vente pour le locataire.
    Sous peine de nullité, le congé doit être particulièrement explicite : montant et condition de la vente, reproduction intégrale des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, description précise de ce que comprend la vente (logement et annexes).
    En revanche d'après la jurisprudence, il n'est pas obligatoire d'indiquer les tantièmes du lot, ni l'état descriptif de division, ni de fournir le règlement de copropriété.
    A la réception de cette offre le locataire a deux mois pour se prononcer.
    S'il répond négativement ou s'il ne se manifeste pas, il devra libérer le logement au plus tard à la fin du bail.
    Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de 2 mois (sans emprunt) ou 4 mois (avec emprunt) pour signer l'acte authentique chez le notaire.
    Si le locataire n'obtient pas son prêt, il perd son droit de préemption et le propriétaire est en droit de vendre à l'acquéreur de son choix.
    Attention, si le prix de vente initialement fixé est revu à la baisse afin de trouver un acquéreur, le propriétaire doit en informer de nouveau le locataire.
  • Congé pour motif légitime et sérieux : la lettre doit indiquer quel est le motif qui entraine le non renouvèlement du bail.

Le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour une location non meublée. Pour les meublés, ce délai n'est que de 3 mois. Une fois que le locataire l'a reçu, il peut quitter le logement quand il le souhaite. Il n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement. Exemple : si le locataire part 2 mois et demi avant la fin du préavis, il n'a pas à payer le loyer ni les charges pour ces 2 mois et demi restants.

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