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La loi Scellier et la loi Duflot sont désormais remplacées par la Loi PINEL

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Chasseur immobilier au service des investisseursLoi PINEL, tout connaitre sur l'investissement immobilier défiscalisé

La Loi PINEL sur le Logement est mise en place par la ministre du logement Sylvia Pinel dans le cadre du plan de relance immobilier.
C'est une nouvelle et nième loi d'incitation fiscale forte pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans.
Elle remplace désormais la Loi DUFLOT.
La loi Pinel offre donc des avantages fiscaux attractifs mais également permet de capitaliser dans le temps avec un très bon ratio risque-rendement.
Il s’agit, en revanche, d’un investissement immobilier à long terme qui réclame de la réflexion et de la préparation.
Il convient en effet de l'optimiser afin d'éviter que votre projet de défiscalisation ne se transforme en cauchemar.
Voici donc nos 10 conseils, basés sur un retour d’expérience constaté au travers des lois de défiscalisation précédentes, pour réussir au mieux votre investissement en loi Pinel.


La loi Pinel prolongée jusqu'en 2021

La prolongation du dispositif d'investissement locatif Pinel a été acté jusqu'au au 31 Décembre 2021.
Cet avantage fiscal accordé sous conditions aux propriétaires qui louent un logement à loyer intermédiaire devait initialement prendre fin le 31 décembre 2017.


Principe de la loi Pinel

Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, entre le 1er septembre 2017 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Pinel.
La réduction d’impôt sur le revenu peut atteindre 21% du montant de l’investissement.

Le dispositif Pinel génère jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an.


La défiscalisation en loi Pinel

La défiscalisation Pinel est une réduction d’impôt.
La réduction d’impôt en loi Pinel s’applique sur le montant de l’investissement réalise.
Le montant est généré est déductible de l’impôt à payer sur le document CERFA 2042.

Taux de réduction d’impôt accordée en fonction de la durée de location

Durée de la location

Taux de réduction d’impôt

Loi Pinel 6 ans 12% (2% par an)
Loi Pinel 9 ans 18 % (2% par an)
Loi Pinel 12 ans 21 % (2% les 9 premières années puis 1% pendant 3 ans)


Conditions de la loi Pinel

A - Réaliser une acquisition sur un logement neuf ou en état futur d’achèvement VEFA.

B - Louer le bien immobilier Pinel en résidence principale d’un locataire sur une durée minimum de 6 ans pouvant aller à 12 ans.

C - Investir dans un logement situé une zone éligible au dispositif fiscal PINEL : zone A bis, zone A, zone B1 et zone B2.

D - Ne pas cumuler d’autres réduction d’impôt de type Loi Duflot, Scellier, Bouvard, Malraux ou Monuments Historiques.

E - Respecter les plafonds de loyer Pinel pour la location


Les zones éligibles à la loi Pinel

Classement des communes de France éligibles à la loi Pinel

Zone Pinel

Commune concernée

Zone A Bis Paris et 1ere couronne Parisienne
Zone A 2ème couronne Parisienne, Lyon, Marseille, Nice, Lille
Zone B1 Grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants: Toulouse, Montpellier, Bordeaux
Zone B2 Villes moyennes compris entre 50 000 et 250 000 habitants
Zone C Non éligible Le reste du territoire

Plafonds de loyers en loi Pinel

Plafonds de loyers Pinel mensuel en €/m²

Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
16.72 € 12.42 € 10.00 € 8.69 €

Les plafonds de loyers sont diminués où majorés selon la surface habitable. Un  Coefficient Multiplicateur est appliqué correspondant à la formule suivante : 0,7 + (19 / Surface*).

Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

* Correspond au nombre de mètre carré habitable.


Loi Pinel Outre-Mer ?

La loi Pinel Outre-mer sera applicable de la même façon que pour la loi Duflot. Les conditions seront connues lors de la publication du projet de loi de finances 2015.


Est-il possible de louer aux ascendants ou descendant avec la loi Pinel ?

Oui, la loi Pinel autorise la location à un ascendant ou à un descendant. Le temps de location participe à l’engagement de location.


Comment faire l’acquisition d’un bien immobilier en loi Pinel ?

Acquisition classique

Il s’agit d’un achat en nom propre. La réduction d’impôt est directement appliqué sur l’avis d’imposition du foyer fiscal de ou des acquéreurs.

SCI en loi Pinel

Si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI Pinel), autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quotepart du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

Indivision en loi Pinel

Si le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quotepart du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

SCPI en loi Pinel

La réduction d’impôt est applicable sur toutes les SCPI.

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Quelles déductions cumulables avec la loi Pinel ?

Taxe foncière

La taxe foncière est déductible des revenus fonciers. Si la taxe des ordures ménagères est financé au locataire, alors la soustraite au montant à déduire.
A savoir : La taxe est en en partir exonéré les 2 premières années

Frais de gestion en loi Pinel

Dans le cas ou le bien immobilier est géré par une société de gestion immobilière, les sommes engagées sont déductibles dans la limite du montant des loyers annuel.

Intérêt d’emprunt en loi Pinel

Dans le cas ou le bien immobilier est financé à l’aide d’un prêt bancaire, les intérêts d’emprunt payés sont déductible dans la limite du montant des loyers annuel.

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Faut il vraiment investir en loi Pinel ?

Lorsqu'on pose cette question à des investisseurs expérimentés, elle suscite la plupart du temps un petit rire ironique qui en dit long.
99% de probabilité pour que ce soit la première réaction de cette personne.
Et il y a 1% de probabilité pour qu’elle dise : « Heu, c’est-à-dire ? Pinel ? Connais pas.
Les vrais investisseurs n’investissent JAMAIS dans du Pinel.
En fait, ils n'en entendent même jamais parler.

Pourquoi une alternative à la loi Pinel ?

Quand il s’agit de fiscalité, les investisseurs ne pensent qu’à une seule chose :
Mettre en place un vrai système d’optimisation.
Ils ne veulent pas une solution bancale.
C’est pour cela qu’il est évident que les meilleurs fiscalistes ne vont jamais conseiller d’investir dans des biens en loi Pinel, Robien, etc.
La clé se situe ailleurs : dans une vraie solution.
Pas dans un petit pansement fiscal.

Un pansement aux effets secondaires dangereux

Le problème de toutes ces lois de défiscalisation, c’est qu’elles n’ont pas été créées pour défiscaliser.
Un comble !
Elles ont été lancées pour soutenir l’industrie du bâtiment, et plus exactement "pour soutenir les constructions neuves dans les zones tendues".
Ou… dans des zones pas tendues du tout ! Bilan :
De nombreux investisseurs se retrouvent après leur achat avec des biens très difficiles à revendre.
D’autant plus que tout le monde vend en même temps.

Ce qu’il faut, c’est une solution durable

Une solution qui permet d’accroitre considérablement son patrimoine.
Pas d’essayer tant bien que mal de payer un peu moins d’impôts en prenant d’autres risques par ailleurs.
Pour chacune de vos nouvelles acquisitions, vous allez devoir choisir le meilleur régime fiscal.
Parfois ce sera une SCI, parfois un régime réel simplifié, parfois un nom propre pour réduire votre imposition personnelle s’il y a des travaux.
Cela dépend aussi de votre stratégie d’investissement :
Voulez-vous revendre ou au contraire conserver le bien sur une longue durée etc.
Ne croyez jamais ceux qui vous proposent un régime fiscal idéal qui effacera absolument TOUS vos impôts.
En revanche, il existe des régimes fiscaux beaucoup plus avantageux que d’autres et utilisés par les investisseurs chevronnés. Comme la SCI à l’IS, ou bien le statut LMNP.

Conseil DETECTIMMOBILIER® : ne JAMAIS négliger la fiscalité

C’est souvent lorsque l’on a de gros problèmes qu’on commence à s’y intéresser.
Et c’est souvent trop tard.
Un bon investisseur est un investisseur averti, qui anticipe.
Et cette citation populaire est particulièrement vraie pour la fiscalité : "Il vaut mieux prévenir que guérir".
Surtout que dans l’immobilier, on ne peut pas vraiment guérir une erreur fiscale.
C’est l’amputation directement. Heureusement, il existe des informations fiables et de qualité pour avancer sereinement en immobilier.


Dispositif Denormandie une alternative au Pinel

Pour les investisseurs aguerris qui connaissent bien le marché local et souhaitent réaliser une belle plus-value sur 10 à 15 ans, le dispositif Denormandie est la meilleure opportunité pour investir.

N'hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus sur la loi Pinel, Bouvard ou Malraux.

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