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vente en l'état futur d'achèvement V.E.F.A.
Vente en État Futur d'Achèvement. Cette vente dite souvent "sur plan" rend l'acquéreur propriétaire des sols, des
constructions existantes et à venir jusqu'à l'achèvement de son bien.
Dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente d'un logement en V.E.F.A. sont réunies, c'est-à-dire d'un logement à construire, un contrat de vente doit être réalisé.
Le contrat de vente peut prendre la forme d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement ou d'un contrat de vente à terme.
Contrat de vente en l'état futur d'achèvement
Cet acte implique que l'acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.
La majorité des logements neufs (appartements ou maisons) sont vendus alors même qu’ils ne sont pas construits ou que la construction n’est pas achevée.
On parle d’achat sur plan ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Ce contrat garantit l’achèvement du programme dans lequel l’acheteur s’est engagé à acquérir un logement neuf.
La VEFA a de nombreux avantages tels que des
frais de notaire réduits.
Contrat de vente à terme
Cet acte implique que l'acquéreur devient propriétaire uniquement à l'achèvement des travaux.
Les sommes versées pour l'exécution des travaux doivent être déposées sur un compte bancaire.
Ce n'est qu'à la livraison du logement que le vendeur peut récupérer la somme.
Le contrat de réservation d’une vente en VEFA (vente en état futur d'achèvement) doit comporter :
- Le plan de l'appartement ou de la maison
- Le plan de masse général du bâtiment
- Le plan de situation
- L’état des risques
- Une description exhaustive du logement (la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et secondaires...) ainsi que sa situation dans l’immeuble (s'il s’agit d’un appartement)
- Les matériaux et équipements utilisés pour la construction et leurs qualités relatives. Les équipements collectifs et prestations éventuelles.
- Le prix prévisionnel du logement (qui peut varier en tenant compte des conditions de révision également décrites dans le contrat) et l’échelonnement des paiements.
- Le délai de réalisation du chantier ainsi que la date de signature du contrat de vente définitif.
- S'il y a lieu, les conditions de prêt que le promoteur s’engage à fournir à l’acquéreur.
- Les conditions du dépôt de garantie.
Quel est le calendrier des paiements ?
La loi limite les versements :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations, qui doit être constaté par un architecte bâtiment par bâtiment s’il s’agit d’un ensemble immobilier.
- 70 % à la mise hors d’eau, c’est-à-dire la fin du gros œuvre, murs extérieurs complètement édifiés, toiture posée, terrasses achevées.
- 100 % à la livraison, sauf si vous exprimez des réserves (voir plus loin).
Couramment, 95 % à l’achèvement des travaux, 5 % soit le solde à la livraison.
Ces fractions de prix sont des maximas, mais il est toléré que le promoteur réclame des paiements intermédiaires, par exemple :
- 5 % à la réservation,
- 25 % chez le notaire (signature de l’acte)
- 35 % à l’achèvement des fondations
- 50 % si le plancher du rez-de-chaussée est réalisé
- 65 % lorsque le deuxième étage est édifié
- 70 % à la mise hors d’eau
- 80 % à la mise hors d’air, c’est-à-dire fenêtres
- 85 % lors de la fin du cloisonnement des pièces
La remise des clés
La date de votre
emménagement approche à
grand pas et votre inquiétude
augmente :
Le chantier
s’éternise et vous avez
déjà donné votre préavis
de locataire, promettant de
libérer le logement pour vos
successeurs.
Huit ou quinze
jours de retard sont tolérables.
Au-delà, et en l’absence
d’informations du promoteur, il
faut agir.
Passé ce délai adressez
au vendeur une lettre
recommandée le mettant en
demeure de vous remettre
les clés faute de quoi vous
demanderez l’application de la
clause pénale, si elle existe, et
le remboursement de tous les
frais occasionnés par ce retard,
loyers supplémentaires, frais
d’hôtel et de garde-meubles.
Votre dossier sera d’autant
plus persuasif que vous
pourrez produire les justificatifs de toutes ces dépenses.
Ne
vous laissez pas impressionner
par les motifs invoqués par
les promoteurs pour justifier
leur retard, les fameuses
intempéries et les cas de force
majeure.
La livraison
Elle doit se dérouler en plein jour, dans le
logement pourvu d’eau et d’électricité (à
vous de penser aux branchements à temps).
Munissez-vous de votre contrat de vente,
des plans descriptifs techniques et du
règlement de copropriété ou du lotissement.
Armez-vous d’un mètre et vous pourrez ainsi
vérifier que le logement ou la maison est bien
conforme au plan : les portes ouvrent dans le
sens adéquat, radiateurs et sanitaires sont en
place, les pièces ont les dimensions prévues.
Le procès-verbal de livraison doit préciser
ce que les juristes appellent les défauts
de conformité, c’est-à-dire les différences
entre documents contractuels et réalité,
et les désordres ou vices apparents pour
un acquéreur normalement diligent :
éclat d’émail dans la baignoire, traces
de peinture ou d’humidité, carrelage mal posé, huisserie mal ajustée, placards
manquants...
N’oubliez pas les parties
communes.
Garez votre voiture à l’emplacement
de parking prévu : il arrive que des
parkings soient si biscornus qu’il est
impossible d’y manœuvrer, ce qui est un
défaut apparent.
Faites fonctionner tous les équipements,
fenêtres, volets, portes, tous les sanitaires,
évacuations et robinets, chauffage,
ventilation, prises de courant, sonnette.
Un
logement neuf n’est jamais parfait, il est tout à
fait normal que subsistent quelques réserves.
La loi l’a prévu et vous donne le droit de
consigner ces défauts sur l’état des lieux dont
vous garderez un exemplaire.
Réclamez aussi la
police d’assurance
dommages-ouvrage, si elle ne vous a pas été
fournie au moment de la signature de l’acte
de vente ainsi que la date de réception.
Quelles sont les garanties en VEFA ?
En plus de ces protections spécifiques à la
vente d’immeuble à construire le promoteur
est assimilé à un constructeur et est tenu aux
garanties légales.
Ces garanties démarrent à
compter de la réception et non de la prise de
possession.
Vous bénéficiez de deux garanties essentielles :
- La garantie de deux ans de bon fonctionnement sur les équipements
- La
garantie décennale pour les
graves défauts.
Cette garantie est couverte par l’assurance dommages ouvrage.
À noter que si un litige n’a pu être réglé par une réclamation préalable auprès du promoteur, l’acquéreur peut recourir au médiateur de la consommation dont les coordonnées figurent dans le contrat.
Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier
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