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Achat immobilier

Un processus règlementé

Achat immobilierL'achat immobilier est l'acquisition d’un bien à titre onéreux en tant que résidence principale ou investissement locatif.
Les biens mobiliers (littéralement "mobile") comme les meubles, objets, péniches, mobil homes s’achètent de gré à gré, tandis que les biens immobiliers (qui sont "immobiles") nécessitent le recours à un notaire qui authentifie le transfert de propriété au moyen de l'acte authentique.
Une vente immobilière renvoie donc à l’ensemble de la transaction qui permet de transférer la propriété d’un bien immobilier d’une personne à une autre.


Vente immobilière

La vente est toujours précédée d'un avant-contrat (promesse de vente unilatérale ou bilatérale de vente).
Pour qu'une vente soit effective, elle doit faire l'objet d'un acte authentique rédigé obligatoirement par un notaire.


Les 7 étapes d'un achat immobilier

De l'offre d'achat à la signature devant le notaire en passant par la signature du compromis, l’acceptation de l’offre de prêt et le paiement du prix.

Étape 1 : l’offre d’achat

La première étape pour concrétiser votre projet immobilier :
Adressez au vendeur une offre d’achat.
Cette offre se fait de préférence par écrit.
Vous devez y préciser le prix d’acquisition du bien (au prix proposé ou inférieur) et le délai de validité de votre offre (allant généralement d’une à deux semaines).
Le vendeur dispose ensuite de ce délai pour vous faire savoir s’il accepte ou rejette votre offre d’achat.
En cas de rejet de votre offre, le vendeur peut vous faire une contre-proposition, que vous êtes à votre tour libre d’accepter ou de refuser.

Étape 2 : le choix du notaire

Afin d’établir le compromis de vente, deux options s’offrent à vous :

  • Rédiger un acte sous seing privé directement avec le vende
  •  Faire établir un acte authentique par l’intermédiaire d’un notaire.

Si l’appui d’un notaire n’est pas obligatoire à ce stade, y avoir recours est judicieux : le compromis de vente comprend des clauses essentielles à la transaction et engage fermement vendeur et acheteur.

Étape 3 : le compromis ou la promesse de vente

Le compromis ou la promesse de vente se doit d’indiquer un certain nombre d’informations sur le vendeur et l’acheteur, le bien et la transaction :

Informations concernant le vendeur et l’acheteur :

  • Coordonnées du vendeur et de l’acheteur

Informations concernant le bien :

  • Adresse du bien origine du bien (précédent acte de vente et précédent propriétaire par exemple)
  • Descriptif détaillé du bien pouvant inclure un plan existence d’hypothèque ou de servitude.

Informations concernant la transaction :

  • Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui incombe son paiement (acheteur ou vendeur)
  • Prix de vente et modalité de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt)
  • Durée de validité de la promesse de vente
  • Date limite de signature de l’acte de vente définitif

Informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation :

  • Clauses suspensives éventuelles
  • Date de disponibilité du bien

Étape 4 : la notification du compromis ou de la promesse de vente

À l’issue de sa signature, le compromis de vente doit être enregistré auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent sa signature.
Par ailleurs, une fois la promesse de vente signée, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours vous permettant de renoncer à l’achat du bien sans condition.
Enfin, vous pouvez avoir inclus à la promesse de vente des clauses suspensives telles que l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire.
Si ces clauses ne se réalisent pas, c’est-à-dire que votre prêt et/ou votre permis de construire vous sont refusés, la vente est annulée sans que vous ayez à vous acquitter de pénalités.
Renoncer à la vente après la période de rétractation ou sans lien avec les clauses suspensives peut vous couter cher.
En effet, la promesse de vente prévoit très souvent le versement au vendeur d’une indemnité d’immobilisation, aussi appelée séquestre, pouvant représenter 10 % du prix du bien.
Cette somme servira ensuite au règlement de la vente une fois la transaction finalisée.
Toutefois, si vous renoncez à la vente une fois le délai de rétractation achevé, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement.

Étape 5 : l’ offre de prêt L’ acceptation de l’offre de prêt

Vous vous êtes surement déjà rapproché de votre banque pour connaitre votre capacité d'emprunt et avez certainement déjà eu une pré-offre de prêt immobilier, soit avec votre banque actuelle, soit avec une autre banque ou un courtier proposant un taux d'intérêt bien plus intéressant que la votre.
Il est maintenant le moment d'envoyer le compromis signé à la banque vous proposant le meilleur prêt immobilier.
Sachez d'avance qu'il y aura de nombreux aller/retour entre votre conseillère, le service de prêt et vous.
Vous recevrez un avenant et devrez attendre un délai obligatoire de réflexion de 11 jours avant de le renvoyer signé à votre banque.

Étape 6 : Signature de l’acte authentique de vente

C’est à l’occasion de cette dernière étape que vous devenez propriétaire du bien.
L’acte de vente doit prendre la forme d’un acte authentique établi par un notaire.
Pour ce faire, vous pouvez avoir recours à un seul notaire, ou choisir deux notaires représentant chaque parti, vendeur et acheteur.
Si vous avez recours à deux notaires, les notaires du vendeur et de l’acheteur partagent les honoraires, sans que le cout engendré ne soit plus élevé.

Étape 7 : la remise des clés et le règlement du prix

Une fois l’acte de vente signé, les clefs vous sont remises contre le versement de la somme convenue pour le bien et des frais notariés.
Si le notaire vous remet à l’issue de la signature de l’acte de vente des attestations de propriété, avec et sans mention du prix, vous permettant d’entamer vos démarches administratives (souscription d’abonnement gaz, eau, électricité, contrat d’assurance, etc.), il vous faudra encore faire preuve de patience avant de récupérer votre titre de propriété.
En effet, le notaire doit encore accomplir un certain nombre de formalités, notamment enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière.
Une fois cette démarche achevée, le notaire reçoit en retour la copie de l’acte authentique cachetée par l'administration fiscale.
Ce document constitue votre titre de propriété et est conservé pendant 100 ans par votre office notarial avant d’être confié au service des archives départementales.


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