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Comment rédiger votre offre d’achat immobilier et la faire parvenir au propriétaire ?
L'offre d'achat
en matière d'immobilier est appelée également "promesse d'achat",
"intention d'achat" ou "option d'achat"
Après avoir terminé les visites et
pris votre décision, il est maintenant temps pour vous de faire une
offre d’achat pour le bien immobilier qui a retenu votre attention.
Comment rédiger votre offre d’achat et la faire parvenir au propriétaire ?
L'offre d'achat immobilier est un acte unilatéral de la part d'un candidat acquéreur pour matérialiser son intention d'acquérir un bien immobilier à des
conditions déterminées, mais à priori inférieures à celles souhaitées par le vendeur et ainsi faire avancer l'entame de la
négociation.
Parfois présentée à tort comme un acte qui n'engage pas l'acquéreur potentiel mais permet à celui ci de retenir le bien immobilier le
temps de réfléchir.
Mais attention, l'offre d'achat est en réalité un acte important :
elle n'engage que l'acquéreur à acheter le bien immobilier au bénéficiaire de la promesse (le propriétaire du bien) si celui-ci déclare vouloir le
vendre.
C'est pourquoi cette offre doit avoir une durée limitée.
Dès son acceptation par le vendeur, la vente devient définitive (voir la promesse de vente).
L'offre d'achat doit comporter les mêmes mentions que la
promesse de vente, notamment en ce qui concerne les
conditions suspensives.
Sa durée doit être limitée.
Les précautions à prendre
:
Compte tenu des implications juridiques d’une offre d’achat écrite, mieux vaut donc formuler une proposition verbale en attendant que
toutes les conditions accessoires à l’achat soient bien précisées.
En cas d’accord des volontés, la concrétisation de la vente se fera lors de la signature de l’avant-contrat.
Si l’offre d'achat écrite est indispensable pour ne pas laisser échapper le bien, il convient de prendre quelques précautions.
- Prévoir pour l’offre une durée courte (huit à quinze jours)ainsi que les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée avec AR).
- Signer d’ores et déjà le recours à un prêt dont les modalités seront détaillées dans l’avant-contrat.
- Signaler que la vente ne sera légalement constituée qu’à la signature de l’avant-contrat et sous réserve des conditions suspensives qui y seront mentionnées.
- Préciser également, si possible, que l’offre pourra être révoquée par l’acheteur si le vendeur ne l’accepte pas dans les délais impartis.
Le vendeur a t-il la possibilité de refuser une offre d'achat au prix ?
Lorsque vous soumettez une offre d’achat à un vendeur, vous espérez bien sûr une réponse positive.
Cependant, le vendeur est en capacité de refuser l'offre d'achat émise et donc le montant proposé.
Mais que cela soit dans le cadre d’une vente entre particuliers ou
d’une vente avec un intermédiaire,
différentes conditions
s’appliquent :
- Si vous avez fait une offre d'achat à un prix inférieur au prix de vente, le vendeur peut vous faire une contreproposition : c'est là que la négociation commence menée par votre chasseur immobilier.
- Si le montant de votre offre est égal au prix de vente et que vous êtes le seul acheteur,
l'affaire est obligatoirement conclue et entraine le
compromis
de vente.
On est dans le cas de ce qu’on appelle une vente parfaite. - Si plusieurs personnes ont fait une offre d’achat au prix, le vendeur a la possibilité de choisir le dossier le
plus convaincant.
Il choisira, en général, le meilleur financement ou encore mieux l'absence de conditions suspensives de réalisation de la transaction. - Si le vendeur reçoit une offre au prix puis une surenchère, il est dans l’obligation d’accepter la première offre sous peine de devoir payer des dommages et intérêts voire d’annuler la vente avec l’offre supérieure.
Faire une offre au prix demandé par le vendeur ne garantit pas nécessairement d'acquérir le bien mis en vente
La loi prévoit bien que le contrat est
formé par la rencontre d'une offre et
d'une acceptation par lesquelles les parties
manifestent leur volonté de s'engager et que la vente est parfaite entre
les parties dès qu'on est convenu de la
chose et du prix.
Autrement dit, dès
lors que les deux parties sont d'accord
sur un prix pour un bien précis, la vente
est considérée comme faite: soit parce
que le prix offert par l'acquéreur est celui
demandé par le vendeur, soit parce que
le vendeur a accepté le prix proposé par
l'acquéreur.
La première offre au prix est
donc, en principe, prioritaire.
Le contrat
est formé dès que le vendeur reçoit cette
offre.
Sauf recours à un intermédiaire
Si la vente se fait par l'intermédiaire d'un
agent immobilier (ou d'un notaire), la
solution dépend de la nature du mandat
qu'il a reçu : s'il s'agit d'un mandat
d'entremise (le plus courant), le vendeur
n'est pas lié par la première offre au prix
remise à l'intermédiaire, et il pourra
choisir l'acquéreur qu'il souhaite après
avoir étudié les différentes offres qui lui
sont transmises.
Si le vendeur a donné
un mandat de représentation pour la
vente, déléguant le pouvoir de vendre
aux conditions qu'il a fixées, il sera, en
principe, lié par la première offre au prix.
Établissez l'antériorité de votre offre
Vous ne pouvez envisager d'agir contre le
vendeur que si vous disposez d'éléments
écrits suffisants pour établir que vous
avez le premier formulé une offre au
prix : si vous lui avez remise en main propre
sans garder de double, rien ne l'empêchera de nier purement et simplement
les faits.
Toute action sera alors perdue.
Dans l'hypothèse où vous avez fait
un double de votre offre et lui avez fait
porter la mention reçue en main propre, ou bien si vous l'avez formalisée par
un courriel, remettez-en une copie à
votre avocat.
Fournissez-lui aussi une copie
de l'annonce établie par le propriétaire: il
pourra vérifier si elle remplit les critères
de l'offre de vente ferme et précise fixés
par la loi
Vous pouvez également rassembler
une copie des courriels ou des sms échangés pour fixer la date et l'heure
de la visite, ainsi que des attestations de
proches ayant éventuellement visité le bien avec vous.
Faites de même si c'est un intermédiaire qui a publié l'annonce, effectué la visite et reçu votre offre, puisque, à ce stade, vous ignorez s'il a reçu un mandat d'entremise (qui exclut tout espoir d'invoquer votre droit de priorité) ou un mandat de représentation (qui, lui, engage le vendeur).
S'il apparait, sur la base de ces éléments, que vous avez le droit de votre côté, votre avocat pourra écrire au vendeur pour le
mettre en demeure de régulariser la vente ( ou à l'agence si vous ne connaissez pas l'identité du vendeur).
La plupart du temps, le vendeur maintient son refus de vendre son bien, ne serait-ce que parce qu'il a accepté par écrit l'offre d'un autre acquéreur, qui pourrait à son tour l'attaquer.
Le refus peut venir également de l'agence, qui rétorque qu'elle n'a reçu qu'un mandat d'entremise n'engageant pas le vendeur, celui-ci étant alors libre de choisir la meilleure offre.
Votre avocat pourra vous proposer plusieurs solutions en fonction des éléments dont vous disposez: si la mise en vente a été effectuée par l'intermédiaire sous
mandat d'entremise, inutile d'aller plus loin.
Indemnités ou vente forcée ?
Sinon (vente sans intermédiaire ou mandat de représentation sans réserve du vendeur), il pourra négocier des dommages et intérêts, voire les réclamer en justice, et/ou demander au juge la vente forcée du bien.
Il assignera pour cela le vendeur devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
Ne vous engagez pas à la légère dans une telle action, dont le succès est aléatoire et qui peut durer des années.
Il sera peut-être préférable de chercher un autre bien
immobilier et de ne demander au juge que des dommages et intérêts pour indemniser votre préjudice.
Une offre écrite, sinon rien
Vous avez tout intérêt
à formuler votre offre par écrit.
Une offre orale ne vaudrait rien d'un point de vue juridique, puisqu'elle ne peut pas être prouvée.
Elle doit comporter l'adresse et la description du bien offert
à la vente, son prix, votre nom et vos coordonnées, être datée et signée.
Elle peut être formalisée sur papier: dans ce cas, pensez à demander
à l'agence immobilière ou au vendeur d'y porter la mention "reçue en main propre", en précisant le jour et l'heure, et prenez-la en photo.
Vous pouvez aussi confirmer par courriel ou par sms l'offre
"remise ce jour en main propre", en précisant la date et l'heure.
Si vous n'avez pas formulé d'offre au moment de la visite, vous pouvez le faire après par courrier recommandé et/ou par courriel
ou sms, en demandant un avis de lecture, voire un accusé de réception.
Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier
Considérez que la procédure d'offre d'achat est
un des éléments clés de la transaction immobilière.
Nos chasseurs immobilier pourront vous conseiller
sur les bonnes pratiques en matière d'offre d'achat et défendre au
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