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Chasseur immobilier : Investir en Loi Malraux
Le
Malraux pour l'ancien rénové, le Scellier pour le neuf
La
Loi Malraux est au logement rénové ce que la
Loi Scellier est au
logement neuf.
La loi de finance 2009 n’a pas été tendre pour la Loi
Malraux.
Ce dispositif, qui permettait aux gros
contribuables de défiscaliser pratiquement à l’infini, a été
considérablement raboté puisque le gain fiscal est désormais limité
à 40 000 euros maximum par an.
Mais ce dispositif, même écorné, reste pourtant intéressant pour les
patrimoines moyens…
La loi Malraux pour que vos placements ne partent
plus en fumée.
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Loi Malraux : Une mesure exceptionnelle pour investir dans un logement ancien à rénover à usage locatif
Loi Malraux : Principe général et évolution
Dans certaines zones historiques sauvegardées, les propriétaires qui
entreprennent des travaux de rénovation peuvent déduire de leurs
revenus locatifs les dépenses qu’ils entrainent.
Déduit de leur
revenu global, à l'exclusion des intérêts d'emprunt. 3 500
contribuables profitent chaque année de ce dispositif qui
contribue à restaurer plus de 6 160 appartements par an.
Ce qui
les motivait jusqu’alors, c’était la possibilité d'imputer sur
son revenu imposable la totalité du cout des travaux de
rénovation. Un cadeau important puisque ces travaux représentent
souvent une à deux fois le prix d'achat.
Autrement dit, le fisc
va prendre en charge entre 20 et 25% du cout final de
l’opération.
Jusqu’à l’an dernier, cette déduction se faisait sans limite de
montant.
Certains contribuables ne s’en privaient pas : 10% des
opérations de Malraux ont permis à leur initiateur de déduire ne
moyenne 77 000 euros par an !
Depuis janvier 2009, l’avantage
fiscal est limité à 25 000 euros plus 10% des revenus.
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Quels peuvent être les bénéficiaires ?
La plupart des utilisateurs de Malraux n’avaient pas abusé de la mesure.
Seule une petite tranche des investisseurs a tiré un peu trop
sur la corde.
Ce sont ces contribuables, en majorité à hauts
revenus, qui sont visés par les nouvelles mesures.
Prenons l’exemple d’un célibataire salarié dont le revenu net
atteint 180 000 euros.
En 2008, en investissant 360 000 euros en
Malraux (100 000 euros d’achat et 260 000 euros de travaux), il
pouvait faire tomber son impôt de 60 000 à… 9500 euros avec les
crédits
d'impôts.
A partir
de cette année, son opération Malraux se traduit par une
réduction d’impôt.
Son impôt ne passera plus que de 60 000 euros
à 29 500 euros.
C’est encore pire pour les très hauts revenus. Prenons l’exemple
d’un libéral, médecin ou avocat, qui gagne cette fois 650 000
euros (par exemple sous forme de Bénéfices non commerciaux).
L’an dernier, en investissant 600 000 euros en Malraux (200 000
par exemple au titre du foncier et 400 000 au titre des travaux
étalés sur deux ans), il pouvait déduire 200 000 euros annuels
de travaux.
Ses BNC tombaient à 450 000 euros et son impôt
passait de 247 500 à 167 500 euros. Depuis janvier dernier, il
est le grand perdant de la modification de la législation. Il
n’a plus droit qu’à une réduction d'impôt de 30 000 euros
(investissement en zone de protection du patrimoine
architectural) qui correspondent à 30% des 100 000 euros de
travaux (la moitié de ses dépenses réelles) que le fisc prend
en compte. Son impôt ne passera plus que de 247 500 euros à 217
500 euros. Nettement moins intéressant.
Source :Le nouvel Obs
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