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Investir en LMNP immobilier géré avec un chasseur immobilier
En quoi acheter un appartement dans une résidence avec services pour
séniors ou résidences étudiantes constitue t il un bon investissement immobilier locatif ?
Bénéficiez de réduction d'impôts allant jusqu'à 25% sur 9 ans
- Qu'est ce que le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?
- A qui est destiné la LMNP ?
- Quelles sont les réductions appliquées ?
- Pourquoi investir en LMNP dans une période économique et fiscale instable ?
- Quelles sont les villes ou il faut investir en LMNP ?
- Quels sont les objectifs du LMNP ?
- Comment sortir du statut LMNP ?
- Quelles sont les obligations de l’investisseur sur la cessation d’activité du LMNP ?
- Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier
1. Qu'est ce que le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?
Le
statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) existe depuis 1949 et permet de réduire une
charge fiscale qui est conséquente pour les investisseurs en biens meublés.
C’est l’une des plus vieilles
charges déductibles en France.
La LMNP vous permet de
devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés.
Si vous achetez un bien neuf ou en
VEFA, vous pouvez même récupérer la
TVA.
La LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.
Cet investissement permet d’une part d’obtenir une plus-value à long terme, et d’autre part de réduire
la taxe d’habitation et la taxe foncière.
De plus, vous pouvez réduire les charges, les
intérêts d’emprunt
et les dépenses d’entretiens.
Cela créé un surplus d’amortissement qu’il est possible de différer sur les
années suivantes.
Le dispositif de défiscalisation LMNP correspond à une réduction de l’amortissement comptable et
des charges cumulées qui permettent de limiter fortement l’impact fiscal sur les revenus locatifs de
l’opération : les charges de propriété sont déduites des revenus locatifs.
2. A qui est destiné la LMNP ?
La LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant
préparer leur retraite.
Car ce type d’investissement, en tant que loueur meublé non professionnel, est un investissement sur le long terme, qui est fait pour être conservé et non revendu.
La valorisation de votre bien se fera au fil des années.
3. Quelles sont les réductions appliquées ?
Depuis le 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2017, les personnes qui achètent un
bien neuf
destiné à la location en meublé non professionnel peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant
s’élever jusqu’à 11 %, répartie sur neuf années.
L’intérêt principal de la LMNP est le moyen d’imposition des rentes tirées de la location.
L’avantage
provient de l’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux qui doivent être imposés
au régime micro BIC ou au régime réel simplifié.
Il est possible de réduire les intérêts d’emprunt
de ses revenus, et d’autre part grâce à la réduction des charges d’effacer les recettes imposables les
premières années.
La gestion de la location est confiée à un professionnel du secteur ce qui permet de ne pas s’en
préoccuper.
Sur le bien immobilier une réduction du prix de 20% est appliquée pour l’achat d’un
appartement neuf.
Cet abaissement correspond au prix de la TVA.
Il est possible d’amortir les meubles et équipements (à condition qu’ils soient d’une valeur supérieure
à 598€) sur leur valeur d’usage par exemple 5 ans pour un téléviseur, 8 ans pour la literie...
4. Pourquoi investir en LMNP dans une période économique et fiscale instable ?
A condition de bien cibler votre projet, le LMNP est :
Sécurisant
En effet, contrairement à l’immobilier traditionnel ou l’habitat classique, vous investissez
plus dans un rendement locatif que dans une valorisation immobilière.
Vos loyers sont ainsi sécurisés par le
bail commercial que
vous signez avec un professionnel pendant une durée de 9 ans minimum.
Stable économiquement
La visibilité de votre achat et de son rendement sur 30 ans est
très claire et précise.
Vous mesurez l'impact et la performance de votre projet initial
sans surprise.
Stable fiscalement
Avec le statut LMNP, la récupération de la TVA et l’amortissement du bien immobilier ne sont pas considérés comme des niches fiscales par l'Administration, ce qui est plutôt rare, pour l'instant.
Simple
Le gestionnaire assure et prend en charge intégralement la gestion et la
majorité des charges afférentes au programme choisi.
Attention toutefois à la taxe foncière et aux
charges locatives annuelles qui restent à la charge de
l'investisseur.
Flexible
Vous choisissez votre résidence sénior ou
résidence étudiante et son emplacement en fonction de l’activité
locale et de la proximité des écoles, des universités, des commerces, ….
De la même façon, si vos objectifs consistent en la création de revenus complémentaires,
que ce soit éventuellement pour un
complément de retraite ou pas,
mais en restant sécurisés et peu imposés, l’immobilier meublé géré par le LMNP est une bonne solution d’investissement.
En conclusion
Notre préférence va vers les résidences séniors et résidences étudiantes.
Les EHPAD ou autres résidences touristiques et résidences d’affaires peuvent être envisagées en ce qui concerne des investissements fonciers extrêmement bien placés.
Le choix du gestionnaire du programme LMNP est primordial :
C’est sa pérennité de l’activité qui
contribuera au succès, à la stabilité et à la pérennité de votre investissement.
Il devra être professionnel, expérimenté et surtout spécialiste
de l’activité de la résidence LMNP sur laquelle se sera porté votre
choix.
Enfin, la souscription à un Centre de Gestion Agrée (CGA) pour établir votre comptabilité,
vous permettra d'éviter une sanction de l’administration fiscale.
Dans le cas contraire, le fisc prendrait en compte 125% de vos revenus
dans son assiette d’imposition.
5. Quelles sont les villes ou il faut investir en LMNP ?
En résidence sénior
Pour choisir un investissement en LMNP dans les résidences séniors, il n'y a pas de
règles à proprement parlé.
Les résidences séniors sont, destinées à une population d’ainés actifs.
Nous retrouvons généralement ces complexes proches des villes et des centres.
Ces structures permettent la proximité entre les résidents et réduisent l’isolement des
séniors.
D’après l’INSEE, on estime que le nombre de personnes de 60 ans et plus augmenterait, à lui seul,
de 10,4 millions entre 2007 et 2060, soit une hausse de 80 % en 50 ans.
En 2060, un Français sur trois sera âgé de plus de 60 ans.
L’offre en résidences séniors ne représente que 10 % de la demande actuelle.
C’est pour répondre à cette demande croissante que les résidences
séniors émergent, associant un
immobilier de qualité avec une offre de services et d’activités adaptés aux besoins des personnes
agées pouvant rester autonomes (domicile adapté, convivialité, proximité, services, sécurité, activités,...).
Il est donc judicieux de s'intéresser aux villes les plus
recherchées par la population sénior pour ces différentes raisons.
Parmi celles ci,
Menton,
Nice,
Cannes,
Perpignan, peuvent sembler des priorités et des villes à privilégier pour leur
rendement locatif.
En résidence étudiantes
Pour choisir un investissement en LMNP dans les
résidences étudiantes, les critères seront tout à fait différent.
En effet, il faudra préférer les villes proposant des universités,
facultés, grandes écoles, campus d'écoles de commerce, qui génèrent
de nombreux besoins en matière de logement.
La résidence étudiante représente une alternative à la location d’un studio traditionnel.
Dans l’ensemble, des experts constatent qu’il y a 5,7 fois plus
de demandeurs de logements étudiants que d’offreurs (d’après le
Ministère de l’Enseignement supérieur).
Il y a plus de 2,2 millions d’étudiants dont les 2/3 quittent le domicile parental, soit plus de 1,4 mil-
lion de personnes à loger chaque année.
Pour répondre à la demande, il devrait y avoir 680 000 logements au sein des résidences publiques
et privées confondues, contre 340 000 actuellement (Conférence Nationale sur le
Logement Étudiant).
Le manque de logements étudiants en France assure donc aujourd’hui la pérennité du marché des
résidences étudiantes privées sur le long terme.
Parmi
les villes les plus intéressantes :
Nantes,
Tours,
Toulouse,
Montpellier,
Nîmes,
Lyon,
Paris et le
Grand Paris,
Bordeaux,
Lille,
Marseille,
Strasbourg.
Les résidences EHPAD
Les résidences EHPAD aussi appelées Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées
Dépendantes.
Ces établissements ont un service médicalisé pour permettre la prise en charge de la population
dépendante.
Actuellement le secteur reste très règlementé. La demande est en forte croissance.
Les Résidences d’affaires
Les Résidences d’affaires sont des établissements de résidences d’affaires meublées sont purement à but d’investissement immobilier.
Une résidence d’affaires est un logement, en général de la taille d’un studio, comportant suffisamment
de mobilier pour y vivre.
Les occupants y restent rarement plus de deux nuits, le temps d’assister à
des réunions de travail.
Il s’agit d’un retour sur investissement amélioré par une réduction d’impôt.
La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs de résidences d’affaires une remise d’impôt de 11%.
Étant donné qu’il s’agit de location meublée, l’abattement sur les loyers perçus est de 50%.
6. Quels sont les objectifs du LMNP ?
Investir en LMNP permet de défiscaliser et de se constituer un complément de revenus, pouvant être
net d’impôt pendant 10 ou 15 ans en LMNP classique.
L’investisseur s’assure un patrimoine et des revenus locatifs stables.
Vous devenez propriétaire d’un
bien immobilier et bénéficiez d’une réduction d’impôts.
Il est possible de réaliser des investissements sans apport personnel.
L’investissement peut être
financé à 100% par un emprunt bancaire.
Cela est conseillé, parce que cela permet de profiter d’un double
effet de levier :
- Fiscal : les intérêts d’emprunt peuvent être déduits (selon le régime fiscal du propriétaire et le montant des loyers perçus).
- Financier : le placement se fait à un taux supérieur au taux d’emprunt.
Ces avantages font de l’investissement en LMNP un moyen sûr de préparer sa retraite.
7. Comment sortir du statut LMNP ?
Que vous arriviez au bout des 9 ans de location incompressible
pour bénéficier des avantages fiscaux, ou pour toute autre raison,
vous pouvez être amené çà vouloir sortir du statut LMNP.
Si vous souhaitez terminer votre activité de location meublée pour passer, par exemple, au statut Loueur en Meublé Professionnel
(LMP), vous devez avant tout faire une déclaration au niveau de l’administration.
Vous devez également estimer le prix de votre bien en fonction du marché.
C’est à dire qu’il est important de tenir compte de la valeur à fixer lors de la revente.
Notez toutefois que ce sera une vente d’occasion.
Une décote sera donc déduite sur le prix de départ puisque l’acquéreur devra faire une comptabilisation des futurs travaux et réaménagements nécessaires.
Les recettes annuelles que vous avez acquis serviront de critères de choix lors de cette revente.
Si vous avez donc bien rentabilisé votre investissement, vous ne devriez pas avoir du mal à revendre votre bien.
Outre ces rendements locatifs, l’emplacement de votre bien immobilier est aussi important.
Vous aurez donc plus de chance de trouver un preneur si votre local se trouve en zone urbaine.
Après déclaration, les bénéfices ou les déficits occasionnés par l’activité à la clôture de votre investissement seront imposés dans l’immédiat.
Si vous êtes sous un régime MICRO-BIC, vous disposez d’un délai de 60 jours pour faire la déclaration de votre chiffre d’affaires réalisé depuis le 1er janvier jusqu’à l’arrêt de l’activité.
8. Quelles sont les obligations de l’investisseur sur la cessation d’activité du LMNP ?
Vous devez, avant tout, faire votre déclaration fiscale.
Celle-ci doit être réalisée au moins 30 jours après la cessation de votre activité.
Pour son éligibilité, vous devrez adresser cette déclaration auprès du greffe du tribunal du Commerce.
En règle générale, les procédures de déclaration pour la cessation d’une activité en LMNP sont effectuées par un expert-comptable.
Votre rôle sera de commencer la procédure de résiliation du bail avec versement d’honoraire.
Cette indemnité s’applique surtout si le bien a été mis en location pour une durée inférieure à 20 ans.
Ainsi, vous devez remplir le formulaire P2-P4i pour déclarer la fin de votre activité.
Cela entrainera une désactivation automatique du numéro SIRET reçu lors de l’immatriculation de l’activité.
Si vous avez cessé votre activité à la fin de l’année, un paiement intégral de la cotisation doit s’effectuer.
Par contre, en cas de cessation au cours de l’année, vous pouvez demander une réduction au prorata.
9. Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier
Nos chasseurs immobilier pourront vous conseiller sur les bonnes pratiques en matière de LMNP et vous orienter vers les meilleures opportunités en représentant au mieux vos intérêts.
Actualisation LMNP 2021
Et oui… Le LMNP c’était vraiment LE bon plan.
Une vraie niche fiscale.
Mais ça… C’est fini.
Enfin..... pas complètement.
On va dire que ce statut a été légèrement "diminué".
Est-ce que c’est pour ça que vous ne devez plus l’utiliser ?
Non, clairement.
Ce serait une grave erreur d’appréciation.
Ce n’est pas parce que l’étendue du potentiel d’un véhicule fiscal a été diminuée, qu’il ne faut plus en profiter.
Voici simplement les 2 conditions à ne pas dépasser si
vous souhaitez rester en Loueur Meublé Non Professionnel :
- Pas plus de 23k€/an de revenus de locations meublées.
Et attention ! Je ne parle pas de 23k€ de cash-flow.
Non, mais de CA BRUT.
Le montant des loyers perçus en location meublée.
Et oui, la location courte durée, ça en fait partie.
Et oui, la "colocation" qui n’est pas un véhicule fiscal mais simplement un mode d’exploitation de ta location, en fait partie également. - Voici la deuxième condition :
Les revenus de locations meublées ne doivent pas dépasser 50% des revenus du foyer fiscal.
Donc, vous devez bien valider les DEUX conditions pour basculer AUTOMATIQUEMENT (c’est le changement de 2021), en LMP.
Mais… Quelles sont les conséquences ?
Est-ce si dramatique ?
Devez vous tout faire pour rester en LMP ?
Non, Non et NON.
En fait ?
La fiscalité c’est simplement de la préparation.
En fait ?
Vous devez avoir CHOISI de passer en LMP à tel ou tel moment.
Mais alors, en fait ?
Le LMP n’est pas si grave, il possède même ses propres avantages.
Sauf que :
(C’est quand même bon à savoir)
En LMP vous ne pouvez plus déduire TOUTES tes charges comme vous le
faisiez en LMNP…
Et celles qui étaient en cours ?
Elles seront "gelées".
Pourquoi ce terme ?
Parce que si vous retournez en LMNP…
(Bah oui, si une année vous gagnez moins de 23k€ en loyers meublés perçus ou si la moitié des revenus de ton foyer fiscal dépassent
vos revenus de location meublée…
vous retournez en LMNP)
...
Vos charges déductibles reprennent là où elle en étaient.
Bon, vous voyez, finalement, ce n’est pas si alarmant.
Il faut simplement préparer le coup, avoir toujours 1 à 2 ans d’avance sur la
vision de
votre fiscalité.
Préparez ça avec votre expert-comptable, c’est dans
ses
attributions.
C’est lui qui pourra faire les simulations, afin d’optimiser ta fiscalité, afin de savoir quand sera le bon moment de passer en LMP (ou de repasser en LMNP).
Ou de partir vers une toute autre stratégie.
Comme la création de
Société Civile Immobilière.
Pourquoi créer une SCI en LMNP ?
La SCI se combine parfaitement bien avec une exploitation en
LMNP à côté en nom propre.
En effet, lorsqu'on atteint le plafond du LMNP, ou quand on atteint
son maximum en termes de capacité d’emprunts en nom propre :
Il faut continuer en SCI.
Alors oui, il existe aussi d’autres sociétés qui peuvent être
utilisées :
- SARL de famille
- SAS
- SASU
Mais ce sont des sociétés commerciales et donc, les financements bancaires sont généralement plus difficiles à obtenir.
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