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Les critères déterminants du processus d'achat d'un logement

Detectimmobilier, dans sa recherche de biens immobiliers sur mesure, attache une attention particulière aux critères d'achat.

Quels sont les facteurs déterminants du processus d'achat d'un logement ?Être propriétaire un idéal à atteindre pour les Français

Le besoin d’acquérir un logement est un phénomène assez récent.
C’est une donnée culturelle liée à la définition de famille qui a émergé au sein de la bourgeoisie française au milieu du XVIIIe siècle.

Être propriétaire est un idéal à atteindre pour les Français

Avec le développement de la société industrielle, le travail est extériorisé en dehors de l’espace de vie et l’État commence à prendre à sa charge les soins médicaux et la formation : la maison devient un refuge pour la famille nucléaire.
L’accession à la propriété de ce refuge se développe avec les années de prospérité et le développement des crédits logements dans les années 1950.
Acheter un logement permet à l’individu d’atteindre le but qu’il s’est fixé.
Le projet d’achat immobilier est déclenché lorsqu’il existe une trop grande différence entre la situation actuelle et la situation désirée : dans une perspective économique, on dira que la décision de déménager est réellement prise au moment où les "bénéfices" ou "gains" attendus du déménagement sont supérieurs aux "pertes" ou "couts" induits par le fait de rester, étant entendu que l’acheteur potentiel a les moyens de mobiliser un budget à cet effet.
Il faut comprendre ces termes au sens large : gains et pertes peuvent être d’ordre financier, technique, émotionnel, etc.
Deux grands types de facteurs psychosociologiques concourent à expliquer ses non-choix et ses choix d’achat et feront l’objet d’analyses plus détaillées :

  • Les facteurs internes, plus psychologiques, relatifs au concept de soi et aux liens que l’individu peut entretenir avec le logement.
    Investir un logement comporte une forte dimension identitaire et symbolique : "j’habite donc je suis".
    Le recentrage des valeurs autour de l’individualité et la perception du logement comme une partie de soi façonnent les attentes des acheteurs potentiels et donc les fonctions attendues du logement
  • Les facteurs plus externes, impliquant la dynamique familiale et ses diverses formes, le choix implicite des voisins et d’entre-soi, des pratiques issues de la classe sociale et du modèle culturel sont autant d’éléments qui façonnent le contexte du choix d’un bien plutôt qu’un autre.

Les déterminants internes du processus d’achat

Tous les français rêvent de devenir propriétaire de leur logementRechercher un logement est souvent pensé comme une démarche qui doit être rationnelle.
Mais c’est avant tout une démarche émotionnelle qui active ou réactive des sensations, des sentiments ou des désirs.
La description d’un logement idéal fait souvent partie de discussion entre amis qui confrontent leurs visions et illustre les enjeux liés à la projection de soi dans le logement.
Cette description, tellement entendue par les agents immobiliers, renvoie à des symboliques complexes.
Pour les explorer, un détour intéressant consiste à recourir à une vision poétique, métaphorique, qui permet de capter l’imaginaire d’un logement, en particulier d’une maison.
Pour Bachelard, la maison n’est pas un corps de logis mais un corps de songes : les idées associées à la maison sont souvent empreintes de nostalgie et de sentiments, liées pour partie à l’image de soi.
Les différentes métaphores du soi, physiologiques et psy­chologiques, permettent de comprendre le subtil équilibre symbolique qu’est le logement.
Cette vision a des conséquences en termes de sécurisation, de réassurance et de niveau de confort recherché par les acheteurs potentiels.

La dimension identitaire : j’habite donc je suis

Acheter un logement, c’est affirmer son identité.
Certains lieux deviennent une partie de soi et servent à construire l’identité spatiale.
Le logement est fondamentalement important dans la vie d’un homme ou d’une femme car il est le lieu des projections de soi et l’instance où se définit son rapport à soi et son rapport au monde.
L’individu va y vivre seul, en famille, accueillir des amis et choisir le mode de relation à son environnement.

Les facteurs externes du processus d’achat

Les déterminants externes sont les pressions extérieures à l’individu, désirées ou subies, qui influencent son attitude envers le logement.
Ils dépendent des interactions qu’a un individu avec les autres : les liens entre-soi et les autres définissent pour partie les attentes envers un logement.
Le type d’habitat ou l’organisation interne (appartement, maison, etc.) et/ou la répartition (beaux quartiers, faubourgs populaires, quartiers difficiles, etc.), sont des marqueurs visibles de la différence entre groupes sociaux et de l’existence de groupes homogènes de référence auxquels l’individu peut appartenir.
Ces déterminants externes recouvrent les influences de la famille, les interactions avec les voisins en tant que groupe homogène ou les cadrages de la classe sociale et du modèle culturel.

La famille et le logement

La famille et le projet d'achat de logementDe manière classique, la famille a une certaine conception de son entité, de son identité et elle évolue selon un schéma prédictible.

La famille traditionnelle

La représentation classique de la famille est la  "famille nucléaire", c’est- à-dire la cohabitation sous un même toit des deux parents et du ou des enfants.
Chaque famille a une certaine vision d’elle-même, vision qui rentre en cohérence avec les projets d’achat immobilier.
Elle conçoit son logement d’une manière particulière selon la place de chacun et la relation avec l’extérieur, le modèle classique étant celui de la maison pavillonnaire.
Au-delà de ce stéréotype, ces différentes visions sont par exemple mises en évidence en psychologie par le "test de la maison" de F. Minkowska qui montre que le rêve d’une maison renvoie en partie, via un mécanisme de projection, à l’imaginaire d’un corps commun idéal qui maintient la cohésion et l’équilibre entre tous les membres (voir encadré ci-après).

Le voisinage et l’entre-soi

"Choisir ses voisins est plus important que choisir sa maison" dit un proverbe chinois.
Le confort psychologique dans l’achat d’un logement réside en partie dans la sensation de ne pas être trop éloigné de son groupe de référence : on cherche à côtoyer ceux qui partagent le même style de vie et les mêmes valeurs.
Ce sentiment d’appartenance à une identité collective homogène se vit au travers des échanges, même furtifs, avec des voisins que l’on reconnait.
Il permet aussi de s’inscrire à un certain moment dans l’histoire d’une communauté : les quartiers historiques seraient plus propices à cette identification symbolique et constitueraient une protection contre l’angoisse de la fuite du temps.
Ce type de regroupement, subi ou voulu, structure l’espace social de manière relativement ordonnée.
Le désir de l’acquéreur potentiel d’intégrer ou non certains lieux est un puissant moteur de refus (ou d’acceptation) d’une localité particulière donc d’une certaine communauté.

La classe sociale et les modèles culturels

Avant la révolution industrielle, les activités commerciales se produisaient dans la rue et provoquaient une sociabilité publique très ouverte.
Avec le XIXe siècle, se renforce l’assignation résidentielle qui accentue la distinction entre quartiers riches et quartiers pauvres.
Cette distinction se retrouve en partie selon la classe sociale et les modèles culturels des habitants.

La classe sociale

La stratification sociale représente une division hiérarchique des membres d’une société selon des niveaux de prestige, de statut et de pouvoir : le type de classe sociale se détermine par le fait d’être locataire ou propriétaire, le niveau de revenu et de patrimoine, des éléments de prestige personnel, de socialisation, de conscience de classes et de mobilité.
Les analyses sociologiques montrent que les contraintes et la réalité de la vie amènent certains à vivre auprès de voisins qui partagent le même niveau social et/ou dont ils perçoivent des affinités.
La classe sociale à laquelle l’individu s’identifie est un puissant indicateur du choix de l’environnement du futur logement.
Dans un deuxième temps seulement, le revenu explique la sélection du logement. Une des conséquences est par exemple le choix de l’adresse.
Il est hautement stratégique d’autant plus qu’il s’agit d’un achat dans une grande ville où la densité force la structuration sociale.
À travers l’adresse, c’est l’image que l’on va donner de soi aux autres qui est en jeu, le groupe social auquel on se rattache.
Il existe en effet un lien symbolique fort entre les caractéristiques du logement, sa localisation et la position que l’individu occupe dans la société.
Les rebelles assumeraient une adresse un peu plus "populaire", tandis que ceux attachés à une image de réussite sociale cherchent des quartiers plus bourgeois.
Le critère de l’adresse sert alors de marqueur social et de vecteur "positionnel" dans le groupe de référence et dans la société.
Il existe aussi une subdivision sociale entre le groupe des propriétaires et celui des non-propriétaires, certes plus fréquents dans les classes sociales modestes.
Mais l’effet de conformité agit comme une pression sociale de sorte qu’à partir d’un certain âge, la norme est d’être propriétaire.

Conclusion

Être propriétaire de son logement est lourd de sens.
La propriété peut mieux mettre en lumière la reconnaissance sociale ou le statut (pas uniquement la richesse) au-delà même du lieu, du quartier où elle s’inscrit : être propriétaire est une valeur en soi dans l’ordre social.
La propriété a aussi une fonction patrimoniale qui permet une accumulation et un transfert de richesse (héritage dans un cadre familial) : ce peut être une façon de dominer le temps, ou de s’assurer, en tout cas d’avoir un rapport au temps non marqué par la précarité, l’éphémère (peut être même une compensation lorsque l’activité professionnelle est précaire ou mobile) ou les phases transitionnelles.
La propriété renvoie aux notions de stabilité, de permanence, de sécurité et de contrôle.
Le propriétaire a par la suite un besoin de protection de ses biens qui s’ajoute à celle de sa personne ou de sa famille.
Le groupe de propriétaires partage les valeurs d’ordre, de prudence, de retrait sur soi (la propriété est une extension de soi, de son propre corps) et donc fournit (à la différence des locataires, qui passent, que l’on ne connait pas) un milieu social rassurant, vigilant et un contrôle social efficace.
Ceci renvoie à l’opposition classique en anthropologie entre sédentaires et nomades.
La propriété est la quintessence de la sédentarité (et entre parfois en contradiction avec la mobilité professionnelle).
Acheter un logement est un arbitrage entre des gains et des pertes au sens large (financiers, fonctionnels, émotionnels, etc.).
C’est un achat très impliquant qui met en jeu la conception de soi : ce que l’on est, ce que l’on voudrait être pour soi et aux yeux des autres. bien évidemment, la contrainte budgétaire et l’offre de biens disponibles imposent des compromis et un réajustement par rapport à son logement idéal.
Finalement, dans la mesure du possible, l’acheteur attend naturellement de son logement :

  • Un gain d’appartenance : l’ancrage s’effectue au sein d’un groupe familial, social, culturel, etc.
    C’est un vecteur positionnel au sein de la société.
    Le type de logement et sa localisation concourent à l’affirmation de soi dans une culture particulière au sein de l’espace social.
    Le logement a une fonction socialisante, au centre d’un réseau en connexion avec un extérieur cohérent, socialement et culturellement.
    Une partie du choix de la localisation est ainsi déterminée en ce sens ;
  • Un gain financier : ce type d’achat est généralement vu comme un investissement qui va prendre de la valeur.
    Dès lors, le logement a une fonction de valorisation de l’estime de soi et donne un sentiment de réussite.
  • Un gain de sécurité et de sécurisation, pour soi et pour sa famille, pour maintenant et pour plus tard.
    Les bénéfices perçus de l’acquisition d’un actif tangible rassurent et donne un sentiment de protection.
    Le logement a alors une fonction de contenance qui maintient une différence affirmée entre l’extérieur et l’intérieur, qui assure la sécurité, et qui permet le confort et le développement de l’intimité ;
  • Un gain psychologique : acheter un logement, surtout la première fois en vue de fonder une famille, c’est ancrer son histoire à la fois dans le temps, dans une filiation, et dans l’espace physique.
    Le logement a une fonction de continuité historique, où chacun sa trajectoire personnelle dans une histoire collective familiale étendue.

C’est aussi révéler une identité et un potentiel pour s’épanouir, se sentir vraiment chez soi : le logement a une fonction d’identification où chaque membre de la famille peut s’y retrouver, s’y projeter, y définir son territoire personnel et commun.
Il a aussi des fonctions plus dynamiques : une fonction créatrice générant de nouveaux rapports avec l’espace : attribuer telle ou telle fonction à une pièce, décorer de telle manière, occuper telle pièce, etc... et une fonction esthétique, de recherche d’harmonie et d’épanouissement pour chacun.

Ces différentes dimensions constituent un panorama des perspectives explicatives des préférences qu’affichent les acheteurs potentiels : une maison ou un appartement, du neuf ou de l’ancien, un centre-ville ou un village, des critères intrinsèques spécifiques, etc.
Tous ces éléments sont intégrés dans le processus de décision pour résulter en l’achat du logement.

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