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Fiscalité LMNP : optimiser ses revenus meublés en 2025
Investir en location meublée est l’une des portes d’entrée les plus accessibles pour générer des revenus locatifs, à condition de
maitriser la fiscalité LMNP
Entre le micro-BIC et le régime réel, les amortissements, la CFE ou encore les règles de plus-value, la charge fiscale peut varier du simple au triple selon vos choix. En 2025, plusieurs seuils et abattements évoluent, tandis que de nouvelles obligations déclaratives apparaissent : autant de raisons de faire le point avant de remplir votre prochaine déclaration.
Cet article vous guide pas à pas pour optimiser vos revenus meublés, en expliquant chaque régime, en illustrant par des cas chiffrés et en listant les démarches incontournables (SIRET, liasse fiscale, 2042 C-PRO). Vous saurez ainsi :
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quel régime choisir pour votre situation ;
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comment réduire légalement votre imposition ;
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quelles nouveautés 2024-2025 anticiper pour rester conforme et performant.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) désigne tout particulier qui met en location un logement meublé – c’est-à-dire équipé du mobilier minimum prévu par le décret du 31 juillet 2015 – sans que cette activité constitue son activité principale. Contrairement au LMP (loueur en meublé professionnel), le bailleur LMNP relève toujours d’une fiscalité des particuliers ; il ne paie pas d’impôt sur les sociétés et ne cotise pas d’office au régime des indépendants.
Conditions d’éligibilité en 2025
Pour conserver le statut LMNP, l’un des deux seuils ci-dessous doit être respecté au 31 décembre de l’année d’imposition :
Recettes annuelles tirées de la location meublée : ≤ 23 000 € charges comprises
Part des recettes meublées dans le revenu global du foyer fiscal : ≤ 50 % des revenus totaux
Obligations administratives
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Immatriculation : déclaration de début d’activité sur le guichet unique des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET.
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Choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) dans les 30 jours suivant le début d’activité ; à défaut, le micro-BIC s’applique.
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Tenue comptable : livre de recettes obligatoire même en micro-BIC ; comptabilité d’engagement et liasse 2031/2033 en régime réel.
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Déclarations fiscales : formulaire 2042 C-PRO chaque année et TVA uniquement si le bailleur est assujetti (résidences services).
Différences clés avec la location nue
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Fiscalité : bénéfices industriels et commerciaux (BIC) vs revenus fonciers.
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Amortissement : possible en LMNP (régime réel) mais interdit en location nue.
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Souplesse du bail : bail meublé d’un an (ou 9 mois pour un étudiant) vs 3 ans en location vide.
Pourquoi ce statut perdure depuis 1949 ?
Le législateur encourage la location meublée pour répondre à la demande de mobilité (étudiants, professionnels en mission, tourisme). Le régime LMNP offre donc un compromis : flexibilité pour le marché et attractivité fiscale pour l’investisseur, tout en préservant un cadre déclaratif clair pour l’administration.
Les deux régimes fiscaux possibles
Le micro-BIC
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Catégorie de location |
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Plafond 2025 (déclarées en 2026) |
Abattement forfaitaire* |
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Location meublée “classique” |
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77 700 € |
50 % |
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Meublé de tourisme non classé |
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15 000 € |
30 % |
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Meublé de tourisme classé |
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77 700 € |
50 % |
Points clés
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Application automatique si vous ne dépassez pas le plafond et n’optez pas pour le réel.
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Simplicité déclarative : un seul montant (recettes brutes) à reporter ligne 5ND/5OD de la 2042 C-PRO.
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Limites : impossibilité d’imputer un déficit et de pratiquer l’amortissement, ce qui peut rapidement devenir couteux pour les biens à fort levier bancaire.
Le régime réel simplifié
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Avantage |
Détail |
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Déduction des charges réelles |
Intérêts d’emprunt, assurance PNO, travaux, frais de gestion, taxe foncière, etc. |
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Amortissement |
Bâtiment (25–40 ans), mobilier (5–10 ans) ; l’amortissement non utilisé se reporte sans limite de temps. |
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Déficit reportable |
Jusqu’à 10 ans sur les futurs bénéfices BIC. |
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Optimisation fréquente |
Dans ~ 9 cas sur 10, l’impôt net tombe à 0 pendant plusieurs années. |
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Obligations |
Comptabilité d’engagement, liasse 2031/2033. Souvent confiée à un expert-comptable. |
Option & durée
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Vous pouvez opter pour le réel jusqu’au 1ᵉʳ février N+1 (ou dans les 30 jours de la création).
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L’option est reconduite tacitement chaque année ; pour revenir au micro-BIC il faut dénoncer l’option avant le même délai.
Le régime réel demande plus de formalités, mais les charges déductibles en LMNP au régime réel, permettent de neutraliser la quasi-totalité de l’impôt, surtout lorsque le bien est financé à crédit : les intérêts + l’amortissement excèdent souvent les loyers, créant un résultat fiscal nul voire déficitaire.
Micro-BIC ou réel ? — Tableau comparatif rapide
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Critère |
Micro-BIC |
Régime réel |
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Seuil d’éligibilité |
≤ 77 700 € (ou 15 000 € tourisme non classé) |
Au-delà des seuils ou sur option |
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Base d’imposition |
Recettes × (1 – abattement) |
Recettes – charges – amortissement |
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Amortissement |
Non |
Oui, report illimité |
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Déficit imputable |
Non |
Oui, 10 ans |
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Déclarations |
2042 C-PRO uniquement |
2031/2033 + 2042 C-PRO |
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Complexité |
Faible |
Élevée (comptable conseillé) |
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Cas pertinent |
Revenus modestes, peu de charges |
Crédit long, travaux, forte rentabilité |
En pratique, dès que le bien est financé à crédit ou que vos charges structurelles dépassent 25 % des loyers, le régime réel devient généralement le plus rentable, malgré la comptabilité supplémentaire.
Traitement de la plus-value lors de la revente
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Éléments du calcul |
Commentaire |
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Prix de cession |
Net vendeur (frais d’agence à la charge de l’acquéreur déduits) |
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Prix d’acquisition corrigé |
Prix d’achat + frais de notaire réels (ou forfait 7,5 %) + travaux non déjà déduits au régime réel (ou forfait 15 % si détention > 5 ans) |
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Abattement pour durée de détention |
Impôt sur le revenu : 6 %/an de la 6ᵉ
à la 21ᵉ année puis 4
% la 22ᵉ (exonération
au bout de 22 ans) |
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Taxation |
19 % IR + 17,2 % PS + surtaxe 2 % à 6 % si la PV nette excède 50 000 € |
Bon à savoir : tant que vous restez LMNP au moment de la vente, les amortissements pratiqués pendant l’exploitation ne sont pas réintégrés dans la base de la plus-value (c’est l’un des principaux attraits du statut).
Comparatif LMNP vs location nue
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Aspect |
Location meublée (LMNP) |
Location nue |
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Bail |
1 an (9 mois étudiant) |
3 ans minimum |
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Taux de vacance & loyer |
Loyers +10 à 20 %, vacance locative potentiellement plus élevée |
Loyers stables, turn-over réduit |
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Régime micro |
Micro-BIC - abattement jusqu’à 50 % |
Micro-foncier - abattement 30 % |
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Régime réel |
Charges + amortissement (souvent fiscalité nulle) |
Charges seules (déficit foncier plafonné 10 700 €) |
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Fiscalité à la revente |
Plus-value particuliers, amortissements non réintégrés |
Identique, mais sans amortissements à gérer |
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Cible |
Étudiants, pros mobiles, courte durée |
Familles, long terme, stabilité |
Les nouveautés de la location meublée non professionnelle en 2025
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Plus-value : amortissements réintégrés
Ne concerne que la part bâtiment et les loueurs au régime réel. Les investisseurs longue durée (> 22 ans) restent largement protégés par les abattements, tandis que les micro-BIC et les biens en résidences étudiantes, seniors ou EHPAD sont exclus du mécanisme. -
Micro-BIC sabré pour l’Airbnb “non classé”
Avec un plafond de 15 000 € et seulement 30 % d’abattement, l’ancien modèle « studio haute saison, zéro compta » devient fiscalement pénalisant. Le passage au réel redevient incontournable dans cette situation. -
Fin du bonus OGA
La réduction d’impôt sur les frais comptables disparaît ; toutefois, ces dépenses restent déductibles en régime réel, ce qui amortit la perte de trésorerie. -
Performance énergétique : ligne rouge DPE G
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location (vide ou meublé). Les classes F seront interdites au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 : anticipez vos travaux, sachant qu’ils sont amortissables au régime réel.
Check-list déclarative en LMNP
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Mois |
Tâche |
Fait ✔ |
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Janv. |
Option régime réel / franchise TVA le cas échéant |
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Avr. |
Préparation liasse 2031-2033 |
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Mai |
Télé-déclaration liasse (2ᵉ JO +1/05) |
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Mai-Juin |
Déclaration 2042 C-PRO |
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Sept. |
Taxe foncière – règlement |
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Nov. |
Mise à disposition avis CFE |
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Déc. |
Paiement CFE (15/12) – clôture comptable |
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Conclusion
Choisir le statut LMNP reste l’une des stratégies les plus efficaces pour dégager un cash-flow net d’impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier. La clé ? Sélectionner le régime fiscal adapté :
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Micro-BIC pour les petites recettes sans charges significatives, ou pour une gestion ultra-allégée.
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Régime réel dès qu’interviennent crédit, travaux, mobilier ou loyers élevés ; l’amortissement neutralise alors la quasi-totalité de l’impôt pendant de longues années.
Plusieurs réformes en 2025 (abattement micro-BIC touristique, réintégration partielle des amortissements, calendrier DPE, baisse éventuelle du seuil TVA) exigent désormais davantage d’anticipation ; mais avec une comptabilité rigoureuse et une veille règlementaire, le LMNP demeure un levier puissant pour optimiser ses revenus locatifs.