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Cagnes-sur-Mer, une ville à taille humaine

Bien placée entre Cannes et Nice, Cagnes-sur-mer est une commune de bord de mer qui offre de la diversité en terme de paysage, avec son front de mer, son agréable centre historique et sa station balnéaire et son coeur de ville très récent et animé ou sont présents les quartiers résidentiels.
Le parc immobilier s’avère aussi varié que le profil acquéreur.
Desservie par l’autoroute A8 et parcourue par la nationale 7, Cagnes héberge près de 49.000 personnes.
Cagnes sur mer le villageL’ancien village de pêcheurs du Cros-de-Cagnes, devenu station balnéaire en 1971, arbore 3500 mètres de plages.
Ponctuées de commerces et de restaurants, la place Saint-Pierre et la rue des Oliviers réunissent des adeptes. Culminant à 91 mètres, Les Hauts de Cagnes, classé site historique en 1948, s’articule en sommet de colline autour d’un château transformé en musée.
Les pierres sont gorgées d’histoire, les ruelles, étroites et pavées, et les panoramas sur la Méditerranée et le Mercantour, uniques. Les riverains apprécient les marchés hauts en couleurs et les nombreuses activités nautiques, tandis que les visiteurs succombent au charme du musée Renoir, installé dans un luxuriant jardin des Collettes.
La présence du peintre impressionniste et, à sa suite, d’autres artistes séduits par la lumière si particulière des Alpes-Maritimes, vaut à la cité le surnom de "Montmartre de la Côte d’Azur".
L’hippodrome de Cagnes sur mer, susceptible d’accueillir 11.300 individus, 3000 chevaux, 150 lads et 2000 voitures, participe également à sa réputation.
80 % des transactions concernent la résidence principale. Les uns ciblent l’appartement, des T2 commercialisés de 180.000 à 230.000 €, et des T3, entre 230.000 et 350.000 €, selon la situation.
Les actifs se dirigent vers le centre, rénové et enrichi en commerces, bénéficiant là d’un accès pédestre à toutes les commodités, ou le Val Fleuri, un univers tout aussi fonctionnel qui s’anime non loin des infrastructures d’accueil, des boutiques et des services nécessaires au quotidien, quand les séniors, souvent plus pourvus, plébiscitent la portion littorale. Les autres visent le segment individuel, prêts à débourser de 350.000 à 450.000 € pour une mitoyenne ou de 500.000 à 1,6 M € contre une construction individuelle.
C’est en tout cas la somme obtenue en 2010 par le vendeur d’une villa de 300 m2 sur une parcelle de 2500 m2 aux Collettes, l’un des quartiers les plus résidentiels de Cagnes avec Les Bruguières et le chemin du Pain de Sucre. « Le dernier exercice doit, en partie, son salut aux aides étatiques et aux taux d’intérêt bas, le neuf, à la très avantageuse Loi Scellier.
Difficile dans ces conditions de conclure à une reprise pure et dure, même si la rareté des produits assure le maintien des valeurs.
Les résidents secondaires, souvent originaires de l’axe Paris-Lyon, s’intéressent aux maisons de pêcheurs du Cros-de-Cagnes. Edifiés à deux pas de la plage, ces pavillons développent, en général, 120-130 m2 sur des terrains de 500 m2 et peuvent avoisiner, après rénovation, 6000 €/m2 .
Cagnes sur mer immobilier front de merLes immeubles du front de mer, une promenade ultra fréquentée, plaisent aux quelques Italiens présents, qui s’acquittent d’un mètre carré à 7000 €, à condition de trouver une qualité de finition optimum.
Faute de biens disponibles et eu égard au niveau élevé des tarifs, cette zone du bord de mer ne justifie que 20 % des mouvements cagnois, le centre et le Val Fleuri s’avérant largement plus porteurs.
Au-dessus de 700.000 €, les acquéreurs potentiels, nettement moins nombreux, se montrent timides. L’attitude de certains propriétaires, gourmands à l’annonce de bons indicateurs de reprise par les médias, conduit à des négociations âpres et à un début d’année irrégulier.
Les clients manquent de lisibilité, troublés par le nouveau PTZ, l’abandon de la déductibilité des intérêts d’emprunt, l’augmentation des taux et des frais de notaire et l’opacité du débat autour des plus-values sur la résidence principale.
Toujours est-il que la crise a contribué à assainir le marché et à réduire l’écart entre les prix affichés et pratiqués. Une référence estimée à sa juste valeur se vendra toujours facilement .
Comparable aux Hauts de Vaugrenier, à Villeneuve-Loubet et au Grand Duc, sur Mandelieu, l’ensemble, sorti de terre dans les années 1970, recèle des lots de bonne facture, une circulation intelligente et des attributs techniques de standing comme les buanderies et les dressings.
Remis au gout du jour, ils dépassent aisément 5000 €/m2. Par exemple, un T2 de 55 m2, entièrement refait, change de mains moyennant 5800 €/m2, tandis que les penthouses flirtent avec les 6000 €/m2.
Fréquemment, les acheteurs sautent le pas pour les vacances, avant de briguer une surface plus généreuse, toujours dans le domaine, propice à leur sédentarisation. Le Parc Saint-Véran s’inscrit comme l’homologue en matière de villa. Ici, le panel est hétéroclite : les Belle Epoque voisinent avec les bastides en pierre et les réalisations d’architecte.

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