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Slogan chasseur d'appartement ToulonToulon : un enjeu d'avenir dans le Var

La rade de ToulonToulon, préfecture du département du Var, est la troisième ville de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Etablie entre mer et montagne, la ville descend en gradins vers la rade du même nom. Elle est dominée par les hauteurs du Baou de Quatre Heures (575 m d'altitude), du Mont Caume, (800 m) et du Mont Faron (580 m) avec ses forêts odorantes de pins et de cèdres. Le long de la rade, la ville a aussi son sable, les plages du Mourillon.
Toulon est distante de 65 km de Marseille, 150 km de Nice, 190 km de la frontière italienne 696 km de Paris, et à 6 heures de bateau de la Corse.
Le soleil y est généreux, ce qui en fait la ville la plus ensoleillée de France métropolitaine (300 jours d'ensoleillement par an). L'été il fait chaud, voire très chaud, la proximité de la mer modérant toutefois les températures caniculaires. L'hiver ne connaît pas le gel, mais quelques jours de pluie. En bon climat méditerranéen qui se respecte, l'automne est la saison de pluies violentes, parfois torrentielles (665 mm de pluies annuelles contre 770 mm en moyenne nationale). Enfin la région toulonnaise n'échappe pas au vent : plus de 115 jours de vent forts sont relevés annuellement, essentiellement le mistral, ce vent froid et sec qui peut être glaçant en hiver.
Depuis le XVIème siècle le développement de Toulon est indissociable de son port, au fond de sa rade. Les trois principaux pourvoyeurs d'emplois restent aujourd'hui la construction navale, les ports de commerce et de plaisance et surtout la base navale, la plus importante d’Europe. L’armée génère à Toulon plus de 23 000 emplois liés à l’armement (chiffres 2008).
Le commerce et les administrations (publiques ou privées) constituent les autres activités économiques significatives de Toulon. La ville a entrepris de développer le tourisme autour de son patrimoine historique et son panorama exceptionnel et de diversifier ses activités autour du Grand Projet Rade, "Technopole de la Mer".
Toulon est le premier port de commerce français pour la desserte de la Corse, orchestrant 40 % du trafic maritime en direction de l’Ile de Beauté

Au cours des décennies 1980 et 1990, le constat est sans appel : le cœur historique de la capitale varoise est délabré et mal fréquenté.
Sa revalorisation s’inscrit comme l’un des grands chantiers entrepris au changement de siècle.
En 1852, Napoléon III se rend à Toulon pour ordonner les travaux initialement préconisés par le baron Haussmann. La ville se dote alors de boulevards et d’avenues.
La préfecture du Var héberge aujourd’hui 168.770 habitants. Le tourisme, sans atteindre le niveau de Saint-Tropez, le commerce et les administrations constituent ses principaux moteurs.
Toulon accueille le premier port militaire du pays et draine 65 % du trafic avec la Corse. Dès les années 1970, la situation du centre devient préoccupante.
Et la réhabilitation urbaine du secteur figure parmi les priorités de la dernière décennie. Des façades sont ravalées, tandis que le célèbre marché provençal du cours Lafayette, aménagé au XVIIe siècle, retrouve ses lettres de noblesse.
La politique municipale de stationnement entend favoriser l’essor des activités économiques et culturelles et faciliter le maintien des habitants dans le centre de Toulon.
On compte d’ailleurs 2300 places gratuites à proximité de la zone. En 2009, Toulon obtient la Marianne d’Or du développement durable, en même temps que les labels Pavillon Bleu et Trois Fleurs.

Toulon centre-villeLe centre de Toulon compte au moins trois marchés distincts :
Le nord du boulevard de Strasbourg arbore une architecture haussmannienne en grande partie réhabilitée et un parc immobilier rénové ou à restaurer, du goût des retraités et des amateurs d’appartements de cachet. 120 m2 habitables en bon état se négocient jusqu’à 300.000 €.
Généralement privée de stationnement, d’ascenseur et de terrasse, la portion comprise entre la vieille ville et le port, toujours encline aux petites surfaces à usage locatif, recouvre des couleurs, mais il faudra encore quelques années pour transformer pleinement son potentiel. Un T2 de 47 m2 vaut 80.000 €. Si les étudiants semblent revenir, les catégories socioprofessionnelles à faibles revenus l’emportent encore.
La Frontale du port échappe à la règle. Certains décrient le bâti 1950 ou le manque de parking. Pourtant, la vue réunit des adeptes, sensibles au ravalement massif de l’avenue de La République et au confort et à la fonctionnalité d’un habitat ouvert sur l’extérieur. Un T3 de 75 m2 atteint, ici, 350.000 €.
La création de la zone franche entre le boulevard de Strasbourg et l’avenue de La République, particulièrement incitative pour les entreprises, produit ses premiers effets positifs.
Le Faron apparaît toujours comme la colline de prédilection des notables toulonnais et des militaires haut gradés. Tranquille, l’enclave toulonnaise ne rencontre aucun problème de stationnement ou d’accès. Non loin de l’aéroport de Hyères, Le Cap Brun, calme et sans vis-à-vis, recèle de magnifiques propriétés, dont certaines à plus de 5 M €. Quelques unes dépassent 500 m2 sur des parcelles pouvant atteindre 5 ha. Les usagers préfèrent la discrétion et la confidentialité au luxe ostentatoire. Globalement, la cité phare de TPM offre un large panel de produits et une grille tarifaire ouverte. Le marché investisseur se porte bien, grâce à la manne étudiante. Dans la partie historique, les petites surfaces génèrent une rentabilité nette minimum de 5 %, sans oublier la valeur patrimoniale
Toulon haute villeGrâce à la desserte TGV, la Haute Ville plaît aux Parisiens et aux Lyonnais. Le seul frein tient à la rareté de biens dits clé en main.
Très souvent, les appartements du centre nécessitent une rénovation de grande envergure. Récemment, les travaux du tunnel ouest-est, un chantier qui devrait finir de désengorger le trafic routier (l’autre sens étant déjà actif), ébranlent des immeubles haussmanniens. L’incident, susceptible de se renouveler durant les douze prochains mois, gène, évidemment, les transactions.
Lorsque cette refonte urbaine aura pris fin, le mètre carré pourrait avoisiner 3000 € à Toulon.
Le cœur historique est, certes, pittoresque mais peine encore à rassembler les suffrages. Quelques beaux immeubles jouissant de vues mer attirent cependant la même clientèle que l’enclave précédemment citée. Le projet de création d’un pôle étudiant, d’une médiathèque et de résidences, à deux pas du cours Lafayette et de la Porte d’Italie, suscite l’attention des investisseurs. Les professions libérales visent le complément de retraite. Les marins achètent quand ils sont en poste à Toulon et louent en cas de mutation. Les citadins de l’axe ferroviaire Lille-Toulon ciblent une villégiature au soleil.
De plus en plus de personnes - et c’est nouveau - investissent, enfin, dans le saisonnier, obtenant pour la semaine d’été le loyer d’un mois en occupation permanente.
L’acquéreur motivé par du placement locatif pur exige une rentabilité de 7 % bruts, un rendement dont il bénéficie sans grande difficulté.
Certains recherchent des immeubles de rapport pour cumuler les subventions liées à la réhabilitation urbaine et les avantages fiscaux du dispositif Scellier ancien.
Malgré un prix relativement bas pour le centre d’une ville de cette taille, de l’ordre de 2000 €/m2 en moyenne, le marché s’avère dynamique.

La Frontale peut séduire les férus de vues mer qui n’auraient pas les moyens de s’offrir le Mourillon. Mais, en dépit des efforts consentis, la Basse Ville peine à redorer son blason.
Il est vrai que la zone franche, bientôt parvenue à saturation faute de biens disponibles ou correctement évalués, fait le bonheur des professions libérales, au détriment, néanmoins, de la Haute Ville.
Les avantages à court terme demeurent réels, mais il ne s’agit pas de négliger la valeur patrimoniale et les perspectives de revente.
Pour l’heure, les tarifs paraissent avoir retrouvé leur niveau de 2006.

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