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Nice-ouest, un panel large.

Nice-ouest place MassénaLa place Masséna à Nice constitue le centre de la capitale azuréenne. Si la préfecture des Alpes-Maritimes n’abrite pas moins de 41 quartiers, les locaux évoquent communément l’est, le nord et l’ouest de cette esplanade.
Les professionnels ne tarissent pas d’éloges sur le secteur pris entre Magnan et la plaine du Var, la Méditerranée et les collines niçoises.

Nice-ouest regroupe une partie du territoire 1 (Saint-Augustin, Sainte-Marguerite, Les Moulins, Arénas et Bellet), une portion du 2 et tout le 8 (La Madeleine, Magnan, La Californie, Fabron, Canta-Galet, Ventabrun, Carras, Ferber, la Lanterne et la Corniche Fleurie), soit un total de 105.850 riverains.
On y retrouve trois univers distincts : les collines, qui se sont parées au cours des dernières décennies de domaines et de résidences de standing, Magnan, une enclave plus populaire dans l’environnement immédiat de la fac de Lettres, et Carras, la bande littorale sise non loin du centre d’affaires l’Arénas.
Si le site connait un essor certain, il pâtit d’une réputation ambigüe, pas franchement fondée.
De manière générale, l’immobilier se porte bien dans la mesure où Nice-ouest correspond aux exigences actuelles.
Proche des écoles, des commerces et de la mer, l’adresse renferme des immeubles bien construits avec extérieur et parking.
Toutes les gammes sont représentées ; lorsqu’un segment se grippe - comme cela arrive souvent en temps de crise - des solutions de repli existent. Ici plus qu’ailleurs, l’acquéreur a tout intérêt à s’adresser à un professionnel.
En effet, le principe de micromarché est prégnant : dans la même rue, les prix changent radicalement. Depuis peu, les conditions exigées par les assurances « loyer impayé » sont si drastiques que certains acquéreurs, pourvus d’un budget logement de 1000 € mensuels, rencontrent moins d’obstacle à l’achat.
Et c’est tout naturellement que ces locataires potentiels se convertissent.

Le choix de Nice-ouest est avant tout l’élection d’un mode de vie. Le quartier est agréable, le parc immobilier, relativement récent et conforme aux critères du moment.
Certains immeubles possèdent une piscine, un jardin, une vue mer, des terrasses et des places de stationnement en nombre suffisant.
La cible clientèle, issue du monde bancaire dont ils retiennent une méthode rigoureuse et une culture du service, est essentiellement représentée par des actifs locaux exerçant sur Nice, Sophia-Antipolis, Cannes ou Monaco et des étrangers, italiens, russes et scandinaves, attirés par la Promenade des Anglais.
Les premiers apprécient la proximité des axes routiers, les seconds, de l’aéroport international. Comparés aux collines de l’est, Cimiez et le Mont-Boron, les reliefs de l’ouest sont plus accessibles.
Correctement estimé, un produit se vend dans un délai raisonnable.
Quant aux quartiers abordables, davantage touchés par la crise initialement - la Madeleine, Sainte-Marguerite, Henri-Matisse et Ferber, ils commencent à montrer de réels signes de reprise.
Récemment, un T2 en très bon état de 48 m2 sur la Madeleine trouve preneur à 158.000 € ; un T4 de 80 m2 d’Henri-Matisse change de mains contre 192.000 €. Les amateurs de bon standing paient 399.000 € un T3 de 80 m2 à L’Abbaye de Roseland, un ensemble avec parc, piscine et tennis susceptible d’atteindre, selon la vue, le bâtiment, les prestations et l’exposition, 6000 €/m2. Un T2 de 48 m2 vers Fabron, orienté sur la mer, vaut 215.000 €, tandis qu’un studio de 36 m2 au Virginia Park se négocie 136.000 € et qu’un T3 de 65 m2 du côté de la Corniche Fleurie coute 285.000 €. En ce qui concerne la location, la clientèle, moins mobile que par le passé, s’avère particulièrement exigeante.
La demande demeurant soutenue, les loyers sont élevés. Le locataire débourse 800 €/mois pour un T2 boulevard de Montréal, 1250 € contre un T3 sur Fabron et 1750 € pour un T4 de 100 m2. L’équivalent dans les quartiers moins cotés tourne respectivement autour de 670, 790 et 1050 €.

Nice-ouest vue merSur Ferber, situé entre Carras et l’Arénas, les jeunes primo-accédant s’acquittent d’une somme comprise entre 2500 et 3000 €/m2 dans des constructions des années 1960.
Le deux-pièces s’échelonne de 120.000 à 170.000 €, le T3, de 150.000 à 190.000 €. Dans le même secteur, le Parc Ferber, un domaine fermé et arboré de petits collectifs et de maisons individuelles, ose des pointes à 4000 €/m2, justifiées par le calme obtenu à seulement deux pas de la Promenade des Anglais.
De même, le studio, ultra prisé à cause de la proximité des établissements scolaires - l’Edhec, l’Espem, Les Eucalyptus, l’Ecole hôtelière, la fac de sport et l’IUT - s’arrache parfois à 4000 €/m2, une somme engagée par les parents d’étudiants et autres investisseurs certains de sécuriser le placement.
Les habitants de Nice-ouest témoignent d’un véritable attachement au site. Il leur arrive de vendre pour s’agrandir. Fréquemment, ils visent les collines, la résidence sélecte ou la villa en deuxième ou troisième accession.

Ces dernières restent relativement homogènes. Ce sont ensuite le bâtiment et la situation qui font la différence. Fabron-Lanterne arrive en tête, suivi de la Corniche Fleurie et de Sainte-Marguerite.
Difficile pourtant d’édicter une règle stricte : Napoléon III, dans ses immeubles de renom tels le Domaine des Fleurs, Arcadia, L’Orée de la Lanterne ou Les Constellations, présente des tarifs comparables aux barèmes en vigueur à Fabron, parce qu’il jouit de la vue azur et de la proximité des commerces et des services.
Sur les collines, l’appartement est plus dynamique que le segment individuel - une denrée chiffrée de 550.000 à 1,3 M € -