DETECTIMMOBILIER® Nice-ouest, votre chasseur immobilier Nice-ouest dans les Alpes Maritimes, sur la Côte d’Azur.
Nice-ouest, un panel large.
La place Masséna à
Nice constitue le centre de la capitale azuréenne. Si la
préfecture des
Alpes-Maritimes n’abrite pas moins de 41 quartiers,
les locaux évoquent communément l’est, le nord et l’ouest de cette
esplanade.
Les professionnels ne tarissent pas d’éloges sur le secteur pris
entre Magnan et la plaine du Var, la Méditerranée et les collines
niçoises.
Nice-ouest regroupe une partie du territoire 1 (Saint-Augustin,
Sainte-Marguerite, Les Moulins, Arénas et Bellet), une portion du 2
et tout le 8 (La Madeleine, Magnan, La Californie, Fabron, Canta-Galet,
Ventabrun, Carras, Ferber, la Lanterne et la Corniche Fleurie), soit
un total de 105.850 riverains.
On y retrouve trois univers distincts : les collines, qui se sont
parées au cours des dernières décennies de domaines et de résidences
de standing, Magnan, une enclave plus populaire dans l’environnement
immédiat de la fac de Lettres, et Carras, la bande littorale sise
non loin du centre d’affaires l’Arénas.
Si le site connaît un essor certain, il pâtit d’une réputation
ambiguë, pas franchement fondée.
De manière générale, l’immobilier
se porte bien dans la mesure où Nice-ouest correspond aux exigences
actuelles.
Proche des écoles, des commerces et de la mer, l’adresse renferme
des immeubles bien construits avec extérieur et parking.
Toutes les gammes sont représentées ; lorsqu’un segment se grippe -
comme cela arrive souvent en temps de crise - des solutions de repli
existent. Ici plus qu’ailleurs, l’acquéreur a tout intérêt à
s’adresser à un professionnel.
En effet, le principe de micromarché est prégnant : dans la même
rue, les prix changent radicalement. Depuis peu, les conditions
exigées par les assurances « loyer impayé » sont si drastiques que
certains acquéreurs, pourvus d’un budget logement de 1000 €
mensuels, rencontrent moins d’obstacle à l’achat.
Et c’est tout naturellement que ces locataires potentiels se
convertissent.
Le choix de Nice-ouest est avant tout l’élection d’un mode de vie. Le
quartier est agréable, le parc immobilier, relativement récent et
conforme aux critères du moment.
Certains immeubles possèdent une piscine, un jardin, une vue mer,
des terrasses et des places de stationnement en nombre suffisant.
La cible clientèle, issue du monde bancaire dont
ils retiennent une méthode rigoureuse et une culture du service,
est essentiellement représentée par des actifs locaux exerçant sur
Nice,
Sophia-Antipolis,
Cannes ou
Monaco et des étrangers, italiens, russes et
scandinaves, attirés par la Promenade des Anglais.
Les premiers
apprécient la proximité des axes routiers, les seconds, de
l’aéroport international.
Comparés aux collines de l’est, Cimiez et
le Mont-Boron, les reliefs de l’ouest sont plus accessibles.
Correctement estimé, un produit se vend dans un délai raisonnable.
Quant aux quartiers abordables, davantage touchés par la crise
initialement - la Madeleine, Sainte-Marguerite, Henri-Matisse et
Ferber - ils commencent à montrer de réels signes de reprise.
Récemment, un T2 en très bon état de 48 m2 sur la Madeleine trouve
preneur à 158.000 € ; un T4 de 80 m2 d’Henri-Matisse change de mains
contre 192.000 €. Les amateurs de bon standing paient 399.000 € un
T3 de 80 m2 à L’Abbaye de Roseland, un ensemble avec parc, piscine
et tennis susceptible d’atteindre, selon la vue, le bâtiment, les
prestations et l’exposition, 6000 €/m2. Un T2 de 48 m2 vers Fabron,
orienté sur la mer, vaut 215.000 €, tandis qu’un studio de 36 m2 au
Virginia Park se négocie 136.000 € et qu’un T3 de 65 m2 du côté de
la Corniche Fleurie coûte 285.000 €. En ce qui concerne la location,
la clientèle, moins mobile que par le passé, s’avère
particulièrement exigeante. La demande demeurant soutenue, les
loyers sont élevés. Le locataire débourse 800 €/mois pour un T2
boulevard de Montréal, 1250 € contre un T3 sur Fabron et 1750 € pour
un T4 de 100 m2. L’équivalent dans les quartiers moins cotés tourne
respectivement autour de 670, 790 et 1050 €.
Sur Ferber, situé entre Carras et l’Arénas, les jeunes
primo-accédants s’acquittent d’une somme comprise entre 2500 et 3000
€/m2 dans des constructions des années 1960.
Le deux-pièces s’échelonne de 120.000 à 170.000 €, le T3, de 150.000
à 190.000 €. Dans le même secteur, le Parc Ferber, un domaine fermé
et arboré de petits collectifs et de maisons individuelles, ose des
pointes à 4000 €/m2, justifiées par le calme obtenu à seulement deux
pas de la Promenade des Anglais.
De même, le studio, ultra prisé à cause de la proximité des
établissements scolaires - l’Edhec, l’Espem, Les Eucalyptus, l’Ecole
hôtelière, la fac de sport et l’IUT - s’arrache parfois à 4000 €/m2,
une somme engagée par les parents d’étudiants et autres
investisseurs certains de sécuriser le placement.
Les habitants de Nice-ouest témoignent d’un véritable attachement au
site. Il leur arrive de vendre pour s’agrandir. Fréquemment, ils
visent les collines, la résidence sélecte ou la villa en deuxième ou
troisième accession.
Ces dernières restent relativement homogènes. Ce sont ensuite le
bâtiment et la situation qui font la différence. Fabron-Lanterne
arrive en tête, suivi de la Corniche Fleurie et de
Sainte-Marguerite.
Difficile pourtant d’édicter une règle stricte : Napoléon III, dans
ses immeubles de renom tels le Domaine des Fleurs, Arcadia, L’Orée
de la Lanterne ou Les Constellations, présente des tarifs
comparables aux barèmes en vigueur à Fabron, parce qu’il jouit de la
vue azur et de la proximité des commerces et des services.
Sur les
collines, l’appartement est plus dynamique que le segment individuel
- une denrée chiffrée de 550.000 à 1,3 M € -
