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Les Différents Types de Garantie dans le Domaine de l'Immobilier
L'immobilier est un domaine où l'engagement financier est substantiel, que vous soyez acheteur, vendeur ou investisseur. Pour garantir la protection des parties impliquées et assurer un achat en toute confiance, diverses garanties ont été mises en place. Comprendre ces garanties est essentiel pour naviguer en toute sérénité dans le monde de l'immobilier.
Dans cet article, Detectimmobilier explore en profondeur les différents types de garanties offertes dans le secteur immobilier. Que vous envisagiez d'acheter une propriété, de la vendre, ou même de la construire, vous découvrirez ici les mécanismes qui assurent votre sécurité, de la garantie décennale à la garantie de parfait achèvement en passant par la garantie de livraison et bien d'autres encore.
Nous vous guiderons à travers les spécificités de chaque type de garantie, vous aidant à comprendre vos droits et protections en tant qu'acteur du marché immobilier. Que vous soyez un futur propriétaire ou un professionnel de l'immobilier, ce guide vous apportera des connaissances essentielles pour prendre des décisions éclairées et assurer la pérennité de vos investissements.
Préparez-vous à plonger dans l'univers complexe, mais indispensable, des garanties immobilières, et à vous doter des outils nécessaires pour prendre des décisions informées dans le domaine de l'immobilier.
La garantie assure l'exécution et le respect des termes du contrat.
On dénombre plusieurs garanties
dans le domaine de l'immobilier :
- Garantie d'achèvement
- Garantie biennale
- Garantie de bon fonctionnement
- Garantie de livraison
- Garantie décennale
- Garantie de parfait achèvement
- Garantie de surface
- Garantie de prêt immobilier
- Garantie des risques locatifs (GRL et GLI)
- Garantie Visale
- Garantie d'éviction
La garantie d'achèvement
La garantie d'achèvement est une notion liée au domaine de l'immobilier, en particulier dans le contexte de la construction ou de la promotion immobilière. Elle concerne la garantie donnée par le promoteur ou le constructeur aux acquéreurs de biens immobiliers en cours de construction ou de rénovation.
En général, la garantie d'achèvement offre une protection aux acheteurs contre les risques de non-achèvement du projet immobilier. Elle garantit que le bâtiment sera terminé conformément aux termes du contrat de vente. Cette garantie peut prendre différentes formes, mais son objectif principal est d'assurer que les acheteurs ne se retrouveront pas avec une construction inachevée ou des retards significatifs.
La garantie d'achèvement peut être mise en place sous différentes formes, notamment :
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La garantie financière d'achèvement : Dans ce cas, un organisme financier garantit que la construction sera achevée, même si le promoteur ou le constructeur fait défaut. Cette garantie est généralement financée par le promoteur et peut être activée en cas de défaillance de ce dernier.
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L'assurance d'achèvement : Une compagnie d'assurance peut fournir une police d'assurance d'achèvement qui garantit que le projet sera terminé conformément au contrat. Si le promoteur ne peut pas achever la construction, l'assurance couvrira les coûts nécessaires pour terminer le bâtiment.
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La garantie extrinsèque : Il peut également y avoir d'autres garanties ou conditions spécifiques dans le contrat de vente pour assurer l'achèvement du projet.
La garantie d'achèvement vise à rassurer les acheteurs potentiels, car elle réduit le risque financier associé à l'achat d'une propriété en cours de construction. Elle offre une certaine tranquillité d'esprit en garantissant que le projet sera mené à terme, même en cas de difficultés financières du promoteur ou du constructeur.
La garantie biennale
La garantie biennale est un terme couramment utilisé dans le domaine de la construction et de la rénovation immobilière. Elle fait référence à la garantie de deux ans qui couvre les travaux de construction, de rénovation ou les équipements installés dans un bâtiment.
Cette garantie vise à protéger le propriétaire ou le maitre d'ouvrage en cas de défauts ou de malfaçons constatés dans les deux années suivant la réception des travaux.
En général, la garantie biennale s'applique à des éléments spécifiques, tels que les équipements électriques, la plomberie, le chauffage, la menuiserie, etc.
Si des problèmes surviennent dans ces domaines pendant les deux premières années après la réception des travaux, le constructeur ou l'entreprise responsable de la rénovation est tenu de les réparer gratuitement.
Cependant, il est essentiel de noter que la garantie biennale ne s'applique pas aux dommages causés par une mauvaise utilisation, un entretien inadéquat ou des actes de vandalisme. Pour bénéficier de cette garantie, il est important de signaler les défauts ou les malfaçons dès leur apparition et de conserver tous les documents et preuves de la réalisation des travaux.
La garantie de bon fonctionnement des équipements
La garantie biennale est définie à l’article 1792-3 du Code civil par opposition à la
garantie décennale, et porte sur les éléments d’équipement de l’ouvrage ne faisant pas « indissociablement corps » avec la maison. Autrement dit, les éléments qui peuvent être retirés sans dégrader le bâti, comme des volets, une porte…
La distinction entre les éléments d’équipement relevant de la
garantie biennale ou pouvant relever de la garantie décennale peut parfois s’avérer très complexe, et donne lieu, même aujourd’hui, à des débats juridiques sur lesquels la Cour de cassation se prononce très régulièrement.
La garantie de bon fonctionnement, également appelée
garantie de
parfait achèvement, est une notion essentielle dans le domaine de
l'immobilier, en particulier dans le cadre de la construction ou de
la rénovation d'un bien immobilier. Elle fait partie des garanties
qui protègent l'acheteur ou le maître d'ouvrage d'éventuels défauts
ou malfaçons constatés après la réception des travaux.
Voici les principaux points à retenir concernant la garantie de bon fonctionnement en immobilier :
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Durée de la garantie : Cette garantie s'applique généralement pendant une période d'un an à compter de la réception des travaux. Elle est distincte de la garantie décennale qui couvre les dommages graves touchant à la solidité de l'ouvrage pendant une période de dix ans.
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Objet de la garantie : La garantie de bon fonctionnement vise à couvrir les éventuels défauts ou malfaçons affectant les équipements dissociables de la construction (par opposition aux éléments de structure couverts par la garantie décennale). Cela peut inclure des problèmes liés à la plomberie, à l'électricité, au chauffage, aux fenêtres, aux portes, etc.
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Obligations du constructeur ou de l'entrepreneur : En cas de défaut constaté pendant la période de garantie de bon fonctionnement, le constructeur ou l'entrepreneur est tenu de prendre en charge les réparations nécessaires, y compris les coûts associés. Cette garantie impose donc une obligation de résultat.
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Notification des défauts : Il est crucial pour le maître d'ouvrage de signaler tout défaut ou malfaçon au constructeur ou à l'entrepreneur dès qu'il en prend connaissance. Cela doit être fait par écrit. La garantie de bon fonctionnement est souvent conditionnée à cette notification dans un délai précis après la réception des travaux.
La garantie de bon fonctionnement est une protection importante pour les acquéreurs ou maîtres d'ouvrage, car elle leur assure que les éventuels problèmes affectant les équipements de la construction seront pris en charge par les professionnels responsables. Elle vise à garantir la qualité et le bon fonctionnement des installations et équipements pendant la première année après la réception des travaux.
La garantie de livraison
La garantie de livraison est une assurance offerte dans le domaine de l'immobilier, principalement lors de l'achat de biens immobiliers neufs, comme des appartements dans un immeuble en construction. Elle a pour objectif de protéger l'acquéreur au cas où le promoteur ou le constructeur ne parviendrait pas à achever le projet immobilier ou à livrer le bien tel que convenu dans le contrat de vente.
Voici quelques points clés à retenir concernant la garantie de livraison en immobilier :
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Garantie de réalisation : La garantie de livraison assure à l'acheteur que le bien immobilier sera effectivement achevé, conformément aux termes du contrat de vente. Si le promoteur ou le constructeur fait défaut, cette garantie intervient pour s'assurer que le projet sera mené à terme.
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Typiquement sous forme d'assurance : La garantie de livraison est généralement proposée sous la forme d'une assurance souscrite par le promoteur ou le constructeur. En cas de non-livraison du bien, l'assureur prend en charge les coûts liés à l'achèvement du projet ou indemnise l'acheteur, conformément aux termes du contrat.
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Durée de la garantie : La durée de la garantie de livraison peut varier, mais elle couvre généralement la période allant jusqu'à la réception du bien par l'acheteur. Elle vise à rassurer les acheteurs quant à la réalisation du projet dans les délais convenus.
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Conditions et exclusions : Comme pour toute assurance, il existe des conditions et des exclusions spécifiques qui déterminent quand et comment la garantie de livraison peut être invoquée. Il est essentiel que les termes de cette garantie soient bien compris par l'acheteur.
La garantie de livraison vise à réduire le risque pour l'acheteur, lui offrant une certaine tranquillité d'esprit en garantissant que le projet immobilier sera mené à terme, même en cas de difficultés financières du promoteur ou du constructeur. Elle offre une protection financière et juridique en cas de non-respect des termes du contrat de vente.
La garantie décennale
La
garantie décennale est une garantie qui, au sens de l’article 1792, porte sur les dommages « qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».
La garantie décennale est d’une durée de dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1). Elle porte sur de gros désordres portant atteinte à la structure de la maison, ou mettent en danger la santé des occupants.
Tout constructeur est tenu par application de l’article L241-1 du Code des assurances de prendre une assurance décennale.
Les désordres de nature décennale sont souvent très importance, et nécessitent, du fait de leur importance et de leur complexité, le recours à une expertise judiciaire.
Pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, le constructeur est responsable des dommages qui compromettent la solidité des ouvrages construits ou qui les rendent impropres à leur destination, ou affectant un élément d'équipement non dissociable de la construction (élément dont la dépose détériorerait l'ouvrage). Sont concernés les fondations, les murs, les planchers et la toiture, mais aussi les canalisations, les cloisons, les installations de chauffage...
Voici quelques points clés à retenir à propos de la garantie décennale en immobilier :
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Durée de la garantie : La garantie décennale couvre une période de dix ans à partir de la réception des travaux. Elle est conçue pour protéger les propriétaires pendant une période prolongée en cas de dommages structurels graves.
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Objet de la garantie : La garantie décennale concerne les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent inhabitable. Cela peut inclure des problèmes tels que des fissures importantes dans les murs, des problèmes de fondations, des infiltrations d'eau, des défauts dans la toiture, etc.
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Obligations du constructeur ou de l'entrepreneur : En cas de dommages graves constatés pendant la période de garantie décennale, le constructeur ou l'entrepreneur est tenu de prendre en charge les réparations nécessaires, y compris les coûts associés. Cette garantie impose une obligation de résultat.
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Obligation d'assurance : Les professionnels de la construction, tels que les entrepreneurs et les promoteurs, sont tenus par la loi de souscrire une assurance décennale. Cette assurance couvre les coûts liés à la réparation des dommages couverts par la garantie décennale.
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Protection pour les propriétaires : La garantie décennale vise à protéger les propriétaires et les maîtres d'ouvrage contre les coûts élevés de réparation des dommages structurels graves qui peuvent survenir après la réception des travaux.
Il est essentiel pour les propriétaires de connaître les termes
de la garantie décennale et de signaler tout problème structurel
grave dès qu'il est constaté.
La garantie décennale est une
protection juridique et financière cruciale en cas de dommages
sérieux affectant un bien immobilier.
La garantie de parfait achèvement
L’article 1792-6 du Code civil définit en son deuxième alinéa la garantie de parfait achèvement comme « la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».
La garantie de parfait achèvement est donc une notion importante dans
le domaine de l'immobilier en France, et elle concerne
principalement les travaux de construction ou de rénovation d'un
bien immobilier. Cette garantie vise à assurer que l'achèvement des
travaux a été réalisé de manière conforme, c'est-à-dire sans défauts
ou malfaçons, et qu'elle intervient après la réception des travaux.
Voici quelques points clés à retenir à propos de la garantie de parfait achèvement en immobilier :
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Durée de la garantie : La garantie de parfait achèvement est généralement valable pendant une période d'un an à compter de la réception des travaux. Elle est distincte de la garantie décennale, qui couvre les dommages graves touchant à la solidité de l'ouvrage pendant une période de dix ans.
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Objectif de la garantie : La garantie de parfait achèvement vise à garantir que les travaux réalisés sont exempts de défauts ou de malfaçons apparents qui pourraient apparaître au cours de la première année après la réception des travaux.
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Obligations du constructeur ou de l'entrepreneur : En cas de défaut ou de malfaçon constaté pendant la période de garantie de parfait achèvement, le constructeur ou l'entrepreneur est tenu de prendre en charge les réparations nécessaires, y compris les coûts associés. Cette garantie impose donc une obligation de résultat.
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Notification des défauts : Il est important pour le maître d'ouvrage de signaler tout défaut ou malfaçon au constructeur ou à l'entrepreneur dès qu'il en prend connaissance, de préférence par écrit. La garantie de parfait achèvement est souvent conditionnée à cette notification dans un délai précis après la réception des travaux.
La garantie de parfait achèvement est une protection importante pour les acquéreurs ou maîtres d'ouvrage, car elle leur assure que les éventuels problèmes affectant la qualité des travaux seront pris en charge par les professionnels responsables. Elle vise à garantir la qualité et la conformité des travaux réalisés pendant la première année après la réception.
La garantie de surface
La garantie de surface en immobilier concerne la superficie d'un bien immobilier, en particulier d'un logement, et vise à garantir que la surface habitable ou utile est conforme aux mesures spécifiées dans le contrat de vente ou de location. Cette garantie est importante pour les acheteurs ou les locataires, car elle assure qu'ils obtiennent la superficie pour laquelle ils ont payé.
Voici quelques points importants à retenir à propos de la garantie de surface en immobilier :
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Définition de la surface : La garantie de surface concerne généralement la superficie "loi Carrez" en France, qui est utilisée pour calculer la surface habitable d'un bien immobilier. Cela inclut les pièces principales (salon, chambres, etc.) mais exclut les murs, les cloisons, les parties de la hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre, les escaliers, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres, etc.
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Mesure précise : La garantie de surface implique que la mesure de la superficie a été effectuée conformément aux normes légales et réglementaires. Les erreurs dans la mesure peuvent entraîner des litiges entre les parties.
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Obligation de conformité : La garantie de surface assure que le bien immobilier est conforme aux mesures annoncées. Si la superficie réelle est inférieure à ce qui était convenu dans le contrat de vente ou de location, l'acheteur ou le locataire peut avoir droit à une réduction de prix ou à des mesures correctives.
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Responsabilité du vendeur ou du bailleur : La garantie de surface repose sur la responsabilité du vendeur ou du bailleur. Si une différence substantielle est constatée, il peut être tenu de compenser l'acheteur ou le locataire en conséquence.
En France, la loi Carrez encadre strictement la mesure de la superficie habitable dans les contrats de vente de biens immobiliers. D'autres pays peuvent avoir des règlements similaires ou des pratiques équivalentes pour garantir la précision des mesures de surface.
Il est essentiel de vérifier et de comprendre les termes du contrat de vente ou de location, ainsi que les obligations en matière de garantie de surface, pour éviter tout litige futur et garantir que la superficie annoncée est conforme à la réalité.
La garantie de prêt immobilier
En France, lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques qui financent l'acquisition peuvent demander à l'emprunteur des garanties de divers ordres.
Ainsi, en cas de non remboursement du prêt par l'emprunteur, les banques disposeront de solutions rendant plus aisée la récupération les fonds qu'elles ont avancés.
La définition de la garantie des risques locatifs GRL nouvelle formule
Destinée notamment à apporter aux propriétaires la sécurité du
paiement des loyers, la
Garantie des risques locatifs (GRL), mise en place en 2007, a eu des débuts difficiles.
Concurrencée et peu connue, elle connait aujourd'hui une nouvelle mouture.
Annoncée en mai dernier et promise pour septembre, la nouvelle garantie des risques locatifs (GRL) semble cette fois mise sur les rails.
C'est le secrétaire d'État au logement, Benoist Apparu, en personne,
qui l'a présentée le 23 décembre dernier lors d'une conférence de
presse.
Jusqu'à présent, deux systèmes cohabitaient :
- La Garantie des loyers impayés (GLI) délivrée par les assureurs lorsque le taux d'effort des locataires était inférieur à 33%
- La Garantie des risques locatifs (GRL), pour ceux présentant un taux supérieur à 33%.
Résultat : Des bailleurs perdus, ne sachant plus à qui s'adresser, une mise en concurrence avec les assureurs, une méconnaissance globale du dispositif, notamment des locataires, ou encore des préjugés persistants (manque de confiance des propriétaires ou impression de stigmatisation pour les locataires), etc... la mise à plat était plus que nécessaire.
Quelle est la principale nouveauté de la GRL, version 2010 ? :
Son universalité.
Une extension réclamée dès ses débuts en 2007.
Fini donc le temps où la GRL n'était réservée qu'aux locataires les plus fragiles.
Désormais, les sociétés d'assurances liées au nouveau dispositif GRL disposeront d'un
"produit unique" qui couvrira les propriétaires contre les risques d'impayés de tous les locataires présentant un taux d'effort (ndlr, rapport entre revenu et loyer) inférieur ou égal à 50%.
Action Logement ou l'État, selon les publics, apporteront une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la sur-sinistralité liée aux défaillances des locataires les plus modestes.
Les organismes de gestion de la GRL n'interviennent plus dans le métier des assureurs qui voient ainsi le dispositif d'un meilleur œil.
Mais de tout cela, le bailleur ne se préoccupera pas.
Il bénéficiera en effet d'un interlocuteur unique : son assureur.
Ce nouveau dispositif permet de laisser libre choix de son locataire au bailleur, qui n'a plus qu'à vérifier si les revenus de celui-ci (salaires ou bénéfices et prestations sociales comprises, ndlr) dépassent ou non les 50% du loyer.
Une simplification qui pallie les éventuelles discriminations ou stigmatisations d'alors.
Il en coutera au bailleur entre 2 et 3% de son loyer annuel, charges comprises
pour mettre en place cette GRL et être assuré.
Du côté des locataires, en cas d'impayés et s'ils sont de bonne foi, le traitement social est préservé.
Le locataire en difficulté sera suivi par les organismes comme l'APAGL, qui l'aideront quant à l'étalement de sa dette ou son relogement éventuel.
Malgré tout, l'accent est mis également sur la responsabilisation du locataire : ce dernier sera sommé de reprendre le paiement (au moins partiel dans un premier temps) des loyers.
Si cette condition n'est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés sera engagée explique le ministère.
A cela s'ajoute un dispositif de contrôle des assureurs qui sera mis en place sur la base d'un suivi d'indicateurs.
La garantie Visale
Le gouvernement a récemment annoncé étendre la garantie Visale.
- En quoi consiste ce dispositif pour les locataires ?
- Faites-vous partie des 600 000 bénéficiaires potentiels ?
En quoi consiste la garantie Visale ?
En raison de la crise sanitaire :
- Vos parents ne sont pas en mesure de se porter garant pour vous ?
- Ni même vos proches ?
- Un ami ?
Voilà qui peut fortement diminuer vos chances de dénicher un logement en tant que locataire.
Vous avez la possibilité de demander à l'organisme Action logement d'être votre caution auprès de votre bailleur, grâce au dispositif
garantie Visale.
Suivez le guide…
Comment fonctionne la garantie Visale ?
La garantie Visale est un dispositif de caution locative, autrement dit, elle assure vos arrières en cas de pépin.
En clair, si vous n'êtes pas en mesure de régler votre loyer,
Action logement assure le remboursement au propriétaire-bailleur, jusqu'à 36 mensualités maximum (9 mensualités pour un bail étudiant dans un parc locatif social dans le cadre d'un bail de 9 mois).
En tant que locataire, vous serez tenu de rembourser Action logement par la suite.
Qui peut bénéficier de la garantie Visale ?
La garantie Visale s'adresse aussi bien aux salariés du secteur privé, qu'aux fonctionnaires, étudiants, jeunes en alternance.
Vous pouvez également en bénéficier si vous prévoyez de louer un logement via un bail mobilité ou si le bien est loué par un organisme d'intermédiation locative (une association par exemple).
Attention toutefois, vous devez remplir certaines conditions...
Le
site dédié d'Action logement donne accès à un simulateur d'éligibilité à la
garantie Visale.
Voici les informations que vous devrez renseignez :
- Votre âge
- Votre situation logement : avez-vous signé un bail ?
- Votre situation personnelle : date de naissance et situation professionnelle.
La garantie Visale est un service entièrement gratuit.
Vous n'avez rien à débourser si votre dossier est accepté, ni même en amont pour le traitement de votre dossier.
Obligations du vendeur : la garantie d’éviction
Quel est le principe de la garantie d’éviction ?
Par la garantie d’éviction, le vendeur s’engage à garantir la possession paisible de la chose vendue à l’acquéreur.
Le vendeur garantit l’acquéreur de son fait personnel et du fait des tiers.
Les troubles garantis par le vendeur sont tant des troubles de droits que des troubles de faits, à la condition que ces troubles apparaissent postérieurement à la vente.
Cette garantie est perpétuelle, transmissible et impérative.
Lorsque le trouble a pour origine le fait d’un tiers et non plus seulement du vendeur, ce dernier doit également sa garantie à l’acquéreur mais uniquement pour les troubles de droit, c’est à dire lorsqu’un tiers revendique la propriété du bien.
Comment est mise en œuvre de la garantie d’éviction ?
Pour mettre en jeu la garantie du vendeur, l’acquéreur doit être victime d’un trouble actuel, le
bien pouvant faire l’objet d’une action en revendication, (le demandeur conteste la propriété du vendeur), d’une action en résolution, de l’exercice du droit de suite mis en œuvre par des créanciers hypothécaires d’un précédent propriétaire.
Également, le vendeur doit sa garantie chaque fois que le bien est grevé d’une charge non déclarée à l’acquéreur au jour de la vente, telle que l’usufruit, l’hypothèque, les servitudes.
La mise en œuvre de la garantie d’éviction intervient lorsque l’acquéreur se voit contester dans son droit par un tiers qui introduit à son encontre une demande en Justice.
Il peut alors attraire en justice son vendeur pour que celui-ci le garantisse.
Quels sont la résolution et moyens de défense pour l’acquéreur ?
L’acquéreur dispose de différents moyens de défense.
Il peut dans certaines hypothèses retenir le paiement du prix, il peut également
obtenir la restitution du prix de vente, des frais, mais également des dommages et intérêts.
Si l’éviction n’est que partielle (elle ne remet pas en cause la réalité du droit de propriété mais l’affecte dans ses modalités d’exercice) l’acquéreur pourra obtenir à son
choisir entre la résolution ou l’octroi d’une indemnité.
Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier
Nos chasseurs immobilier pourront vous conseiller sur les bonnes pratiques en matière de garantie, de dépôt de garantie et de mise en place de la GRL ou de la garantie Visale, afin de défendre au mieux vos intérêts.
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votre bien.
