Chasseur immobilier Aix-en-Provence et Pays d'Aix

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Les nombreuses qualités du secteur sis entre Marseille, Toulon, Salon de Provence et Avignon lui valent une excellente réputation. Moins ébranlé que tant d’autres communes françaises par le contexte économique international, il mise sur une position géographique stratégique et de dynamiques bassins d’activité.
Aix en Provence marchéCaractérisée par de puissants pôles scientifique et juridique, Aix-en-Provence est une cité universitaire de premier plan. Avec 40.000 étudiants, elle obtient très récemment le titre national de campus numéro 1. Le fief de Paul Cézanne, que l’on appelle aussi le 21e arrondissement parisien eu égard à sa sublime architecture, attire bon nombre de touristes. Quatre autoroutes s’y croisent ; le TGV la rapproche de Paris, située à 3h00 seulement, et l’aéroport de Marignane, d’une quantité d’agglomérations européennes accessibles via des vols à prix réduits. La Sainte-Victoire, à l’est, et le Luberon, au nord, campent les limites naturelles. Beaucoup plébiscitent le centre historique, le quartier Mazarin réputé pour ses hôtels particuliers ou le très animé Cours Mirabeau. Certains préfèrent la campagne, les grands espaces et la fameuse bastide, édifiée à 20 mn maximum de la localité-phare. Au sein du territoire provençal, calé entre mer et montagne, la typologie de produits s’avère aussi riche que diversifiée. Si le parc immobilier fait pâlir de jalousie les capitales, la qualité de vie figure aussi au programme de la destination.
Le ralentissement, le Pays d’Aix le perçoit sans s’en inquiéter outre mesure. « On revient à des valeurs immobilières réalistes. Amorcée il y a plus d’un an, la baisse de prix relève d’une régulation saine du marché, une étape logique après les années d’euphorie. Certes plus frileux et moins rapides dans la prise de décision que par le passé, les acquéreurs semblent attendre 2009. Reste à trouver le point d’équilibre entre l’offre et la demande et la nouvelle vitesse de croisière. Désormais, tous les segments et toutes les gammes se négocient, les entrées et les produits intermédiaires avec peut-être plus de conviction, le haut du panier tirant encore son épingle du jeu. Mis en perspective avec un cru 2007 finalement ultra porteur, le constat est d’autant plus parlant. Pour l’heure, on assiste au remaniement à la baisse des coûts affichés et à une seconde diminution lors de la vente effective. Comme toujours, le volume de biens disponibles, souvent à rafraîchir, est limité. A moins d’une mutation de vie, quiconque foule le sol aixois manifeste le désir d’y demeurer. » Les professionnels évoquent avec optimisme les prévisions de croissance démographique de l’INSEE plaçant la région PACA au deuxième rang, juste derrière le Languedoc-Roussillon. Les papy-boomers assurent au coin de belles perspectives d’avenir.
Aix en Provence PlaceLe quartier Mazarin et le cours Mirabeau se passent de présentation. Parisiens, aixois pure souche ou mutés, auxquels se mélangent 10-15 % d’étrangers, paient le mètre carré aux alentours de 6000 €. Sur l’artère ponctuée de bars et de restaurants, quelques appartements de prestige partent à 10.000 €/m2. La demande est soutenue et le bien vacant demeure une denrée rare. Ces dernières années, les programmes neufs, entre 5000 et 6000 €/m2, vont bon train à La Rotonde. Les séniors apprécient « Les Allées Provençales », des lots avec terrasse, parking et ascenseur. Ici, la fonctionnalité compense l’absence d’histoire. Quand elles ne se soldent pas par une plus-value, les premières reventes n’impliquent aucune perte. La vieille ville - comprendre la parallèle de Mirabeau au-delà de Mazarin - présente quelques hôtels particuliers divisés en appartements. Très recherchées, les bâtisses anciennes à pourvoir en intégralité manquent cruellement. Moins onéreux et tout aussi central, le secteur Cathédrale affiche une grille tarifaire comprise entre 3500 et 4000 €/m2 selon l’état. Limitrophe du Tholonet, La Torse arbore de petits immeubles de standing et quelques maisons construites dans les années 1940. Les actifs locaux, prêts à débourser 4000-5000 €/m2, apprécient le concept bâtiment sécurisé avec piscine et tennis. Compter 3300 €/m2 au Pigonnet et à Fenouillères. Les gens du cru occupent les immeubles de la génération 1970. Ils cohabitent avec les étudiants, qui se partagent équitablement entre le sud et le cœur d’Aix. Portée par cette population, la rentabilité atteint toujours les 5-6 % bruts. Le studio intéresse les investisseurs qui n’hésitent pas à le louer moyennant 450-500 € mensuels. Les connaisseurs prennent la direction de Brunet et Violette, sans doute la partie la plus prisée. Un collectif intime de bonne facture jouxte les bastides prolongées par des jardins arborés, entre 1,2 et 1,5 M €.
Le Montaiguet jouit, enfin, d’une aussi belle réputation que Puyricard ou Les Pinchinats. Excepté quelques villas situées au pied à 500-600.000 €, la majorité se situe entre 800.000 et 1,5 M €.
A l’est d’Aix en Provence, Le Tholonet, un site verdoyant et peu construit, offre des vues magnifiques sur la montagne Sainte-Victoire. La route de Cézanne est la seule voie classée de France, un critère plus évocateur que toutes les descriptions. Les terrains oscillent régulièrement entre 8000 m2 et 1 ha. La villa de 250 m2 habitables démarre à 1,5 M € ; la transaction moyenne tourne autour de 2 M € ; l’exception flirte avec les 6 M €. Les Pinchinats, au nord-est, souffre la comparaison. Capable de faire l’impasse sur le panorama Sainte-Victoire, la bourgeoisie des Bouches-du-Rhône raffole des généreuses parcelles et de la situation dominante. Le calme, un luxe au sein du Pays aixois, apparaît comme le dénominateur commun des deux adresses.
Le plateau de Puyricard, 6000 ha reliés au centre par bus, possède l’avantage du code postal aixois, une garantie en cas de revente. Comme Célony d’ailleurs, le hameau qui le sépare de la capitale de la Provence. Le petit village se développe avec la création il y a quelques années d’un vaste programme d’appartements et de maisons, "Le Parc de la Rostolane".
Démographie et densité augmentent au point de valoir à la commune du nord le qualificatif de pavillonnaire. Les mutés avec enfants trouvent là un agréable compromis entre les commodités citadines et l’espace caractéristique du Pays d’Aix. La collectivité multiplie les écoles et vieille à l’entretien des axes routiers. La maison en lotissement de 90 m2 sur 300 m2 vaut 350-400.000 €, la résidence individuelle de 180-200 m2 sur 1000 m2, 800.000 €, et le collectif, 4000 €/m2.
Le village perché, typique à souhait avec son moulin à huile, ses fontaines et ses bories, regarde la chaîne de l’Etoile. Par rapport à Puyricard, il promet un dépaysement accru et un foncier supérieur. On accède à Aix-en-Provence par Célony, Le Pey Blanc ou Les Milles. Le ramassage scolaire facilite le quotidien des familles. Les cadres des Milles, d’Eurocopter et d’Europôle Méditerranéen de l’Arbois, une antenne spécialisée dans les nouvelles technologies, choisissent Eguilles, qui draine une clientèle de plus en plus huppée. La gare TGV n’est pas loin, le Set Club, un complexe sportif couru avec golf, piscine, tennis et squash, non plus. Le segment individuel s’échelonne de 700.000 à 900.000 €, sans jamais accrocher le niveau des Pinchinats. Nettement moins chère que Puyricard, Venelles convainc les actifs de Cadarache, connu pour le projet ITER. Bien desservie par les transports en commun, elle se compose de deux parties distinctes : le village authentique, peu animé, et la zone récente en contrebas, auréolée de commerces. Face au Luberon, à la Sainte-Baume et à la Sainte-Victoire, la patrie de Félix Chabaud bénéficie d’une bonne exposition.
Les localités du sud-ouest sont à la fois proches d’Aix en Provence et de Marseille, mais aussi de tous les bassins d’emplois. Les usagers du TGV et de l’avion leur vouent une préférence, au même titre que les étrangers, séduits par les écoles internationales de Luynes. Ils visent un appartement à 3300 €/m2, une maison en lotissement entre 350.000 et 450.000 € ou une villa à 600-800.000 €. Certaines unités édifiées chemin de La Blaque ou du Mont-Robert ont changé de mains contre 1 M €
Les arbres règnent sans partage. Il faut parcourir plusieurs kilomètres pour voir la première industrie. Depuis le bourg perché, on contemple la Sainte-Victoire au sud et la vallée de la Durance au nord. Les villas profitent de terrains compris entre 4000 m2, le minimum requis pour l’obtention d’un permis de construire, et un hectare. Equidistant d’Aix en Provence et de Salon de Provence, Rognes intéresse les travailleurs des Milles, voire de Marignane. Contrairement à Lambesc et Saint-Cannat, le secteur préservé reste à l’écart des grands axes. Si quelques belles propriétés s’enlèvent à 4 M €, elles débutent à 400.000 € et quittent généralement les agences à 600.000 €, une somme autorisant 150 m2 à rafraîchir sur une parcelle de 4000 m2. Concernant la maison de village, la fourchette évolue entre 170.000 et au-delà de 500.000 €, le prix de 250 m2 habitables avec garage et jardin. Le Pays d’Aix s’avère pauvre en vieilles fermes, une catégorie qui remporte pourtant tous les suffrages.