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Le dossier du chasseur immobilier : Acheter ou louer son logement ?

Vaut il mieux acheter ou louer son logement ?
A l'heure ou le marché de l'immobilier marque une pause que nombreux experts estiment salutaire, cette question mérite plus que jamais d'être posée.

Selon une enquête réalisée en février dernier auprès d'un panel de 1 270 personnes, 24 % des français affirment avoir l'intention de réaliser un projet immobilier dans les deux ans contre seulement 19 % ces deux dernières années
Nous avons élaboré ce dossier pour vous aider à comprendre et à vous décider dans ce choix crucial.

Faites bien vos comptes et raisonnez juste !

Faites le bon calcul Louer ou Acheter Payer une location pour son logement c'est jeter l'argent par les fenêtres !

Comparaison des coûtsQuiconque a déjà abordé la question d'acheter ou de louer son logement a forcément entendu cette réplique et cet infaillible argument, souvent preuve à l'appui de cette démonstration.
Par ailleurs, devenir propriétaire reste un objectif pour la plupart des Français.
Qu'en est il exactement ? 
Nous vous proposons véritablement d'apprécier le bilan financier de ces deux solutions avec une seule finalité : celle de se constituer à terme un capital.


Renseignez vous sur le prix et les loyers dans votre ville

Avez vous le choix financier de pouvoir préférer le remboursement d'une mensualité de prêt immobilier plutôt que l'échéance mensuelle d'un bail locatif ?
Projet achat ou location de logementL'écart entre les deux est souvent significatif et dépend essentiellement du marché immobilier local (voir l'exemple du marché immobilier de Montpellier):
Le rapport entre le prix du mètre carré à l'achat et le niveau de prix moyen des loyers pratiqués dans la ville.
Pour une location Montpellier, par exemple, ou le mètre carré se loue en moyenne 14,55€, il faudrait débourser chaque mois 800€ pour un appartement de 55 mètres carrés.
Combien couterait ce même appartement à l'achat ?
La question n'est pas si simple; en effet, pour établir un vrai plan de financement et calculer sa mensualité, il convient d'intégrer au prix d'achat du logement, tous les postes de frais.
Pour obtenir le prix de revient de la vente d'un tel appartement, il faut notamment prendre en compte les droits d'enregistrement auxquels viennent s'ajouter les frais de notaire.
Le montant de ces frais sera ensuite différent s'il s'agit d'un logement neuf, on parlera alors de FNR ou frais de notaire réduits, ou d'un logement ancien.

Plus la surface du logement est grande, plus l’achat s’avère intéressant au détriment de la location. Ainsi, il faudra compter 19 ans en moyenne pour rentabiliser un achat de 30 m2, contre seulement 4 ans pour une acquisition de 100 m2 ! Des résultats obtenus en prenant en compte le prix d’achat au m2, le prix des loyers, le montant de la taxe foncière et le rendement de l’argent placé. Toutefois, la surface n’est pas l’unique paramètre à prendre en compte.

Achat : des villes plus rentables que d’autres

D’une ville à l’autre, des écarts significatifs ont été constatés. Ainsi, les villes où les prix de l’immobilier sont les plus élevés sont celles où la location reste favorable dans de nombreux cas. En effet, le delta entre le prix à l’achat et à la location fait qu’à surface équivalente, il faudra de nombreuses années pour que l’achat soit une opération neutre. C’est notamment le cas pour Paris et la région parisienne, Bordeaux, Nancy, Caen et Nîmes où un 30 m2 ne sera rentabilisé qu’en 25 ans en moyenne. A contrario, dans les villes où les loyers sont particulièrement élevés, l’achat sera alors plus intéressant, comme à Lille, Strasbourg ou Aix-en-Provence où l’acquisition d’un 30 m2 se rentabilise entre 6 et 8 ans.

Pensez à intégrer le cout des travaux

En effet, en tant que propriétaire, vous serez certainement plus enclins à refaire les peintures, la décoration ou certains aménagements de confort et d'esthétique.

Etablissez au plus juste la capacité d'épargne

Capacité d'empruntC'est le deuxième point fondamental à prendre en compte : en plus de mon loyer ou de ma mensualité, quelles seront les autres charges dont je devrai m'acquitter ?
La taxe d'habitation qui est due par l'occupant du logement, alourdira aussi bien la facture du propriétaire que celle de son locataire.
La taxe foncière, en revanche, est uniquement à la charge du propriétaire.
Les charges de copropriété, en général payé par le propriétaire mais généralement refacturés en grande partie dans le montant du loyer.

Soyez réaliste dans vos hypothèses de rendement

Enfin le troisième point : combien de temps pensez vous occuper le logement et quel sera l'évolution du marché immobilier sur cette même période.
Difficile dans la majorité des cas, de répondre à coup sur à cette double problématique pourtant essentielle.
< 5 ans : L'achat du logement n'est pas rentable, les premières années étant essentiellement consacrées dans le plan d'amortissement de l'emprunt, au remboursement des intérêts.
Entre 5 et 7 ans : C'est le point d'équilibre entre l'achat et la location
> 7 ans : L'achat est nettement plus intéressant que la location.

Conclusion de l'étude

Les trois paramètres essentiels qui conditionnent l'achat immobilier ou la location d'un logement :

  • Le secteur immobilier ou se déroule le scénario
  • Le rendement immobilier de ce secteur
  • La durée d'occupation du logement

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