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Lexique de l'achat immobilier

C.O.S. (Coefficient d'occupation des sols)

Coefficient d'occupation des sols :
Il détermine la densité de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie :

«  Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol.  » 
Premier alinéa de l'article R 123-9 du Code de l'urbanisme

Concept inspiré du zonage (urbanisme), il sert à déterminer le nombre de mètres carrés de surface hors-œuvre nette (SHON) susceptible d'être construits sur un terrain. Les règlements d'urbanisme et en particulier les plans locaux d'urbanisme (PLU) peuvent fixer la valeur du COS applicable sur un terrain donné.

Exemple :
Sur un terrain de 1 000 m², dont le règlement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu'à 1 000 m² x 0,4 = 400 m² SHON
.

En zone pavillonnaire, le COS est souvent de l'ordre de 0,3 à 0,5 tandis qu'il dépasse rapidement 1 lorsque l'on se rapproche du centre.

À Paris, le COS est actuellement de 3,25, voire 3,75 dans certains secteurs. Le projet de plan local d'urbanisme, en cours d'élaboration, prévoit de l'abaisser à 3, avec des variations selon la taille et la fonction (habitat ou emploi) de la parcelle.

La règle dite du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l'identique même si sa densité dépasse la norme fixée par le COS.
Cette règle vise à encourager les opérations de rénovation sur les bâtiments existants.