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Comment nous calculons les prix au m² affichés sur ce site
Les pages de notre site consacrées aux grandes villes et aux départements français publient des chiffres de prix au m². Cette page explique d'où viennent ces chiffres, comment ils ont été calculés, et ce qu'ils ne mesurent pas.
La source : Demandes de valeurs foncières (DVF)
Les chiffres sont issus du jeu de données Statistiques DVF, publié par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) sur la plateforme data.gouv.fr sous la référence Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP. Ce jeu de données recense les mutations immobilières (ventes d'appartements et de maisons) déclarées aux services fiscaux en France.
Nous utilisons spécifiquement la ressource stats_whole_period.csv, qui agrège les transactions sur l'ensemble de la période disponible et fournit, pour chaque commune et chaque département, le nombre de ventes et le prix médian au m².
La période retenue : ventes enregistrées de 2021 à 2025
Les chiffres portent sur les ventes enregistrées de 2021 à 2025. Ce choix n'est pas arbitraire.
Une médiane ne s'agrège pas à partir de données mensuelles ou annuelles : il est mathématiquement impossible de calculer la médiane d'un ensemble à partir des médianes de ses sous-ensembles. Pour obtenir une médiane juste, il faut disposer de l'ensemble complet des transactions. La ressource stats_whole_period.csv de DVF fournit précisément cela : une seule médiane calculée sur toutes les ventes de la période.
Restreindre la fenêtre à une seule année obligerait à basculer sur une moyenne, statistique plus sensible aux transactions exceptionnelles et moins représentative du marché courant — en particulier sur les petites communes où quelques ventes atypiques suffisent à faire varier la moyenne de manière significative.
Note sur les arrondissements parisiens : les pages consacrées aux arrondissements de Paris publient des données issues d'une source différente, portant sur l'année 2025 seule. Cet écart de période est assumé et signalé sur chaque page concernée.
Le seuil de 30 ventes
Nous n'affichons un prix médian que lorsque la commune ou le département a enregistré au moins 30 ventes sur la période dans la catégorie concernée (maisons, appartements, ou toutes typologies confondues).
En dessous de ce seuil, la médiane d'un échantillon aussi réduit est trop sensible à chaque transaction individuelle pour être publiée sans risque d'induire en erreur. Une commune ayant enregistré 8 ventes d'appartements peut afficher un prix médian très éloigné de sa valeur réelle à cause d'un seul bien atypique. Nous préférons ne pas afficher de chiffre plutôt qu'en publier un peu fiable.
Pourquoi une médiane et pas une moyenne
La médiane est le prix au m² tel que la moitié des ventes de la période s'est faite à un prix supérieur, et l'autre moitié à un prix inférieur. C'est le point central réel du marché.
La moyenne, elle, est tirée vers le haut par un petit nombre de transactions à prix élevé : un appartement de prestige vendu dix fois le prix du marché courant fait monter la moyenne de toutes les transactions, même si l'immense majorité des acheteurs n'a pas eu affaire à ce segment. La médiane n'est pas affectée par ces valeurs extrêmes.
Pour un acheteur ou un vendeur qui cherche à se situer par rapport au marché courant, la médiane est donc le meilleur indicateur synthétique disponible.
Ce que les chiffres ne disent pas
Un prix médian communal ou départemental est un indicateur de tendance, pas une évaluation. Il ne tient compte ni de l'état du bien, ni de l'étage, ni de l'exposition, ni des charges de copropriété, ni de la présence d'un extérieur. Deux appartements dans la même rue peuvent se vendre à des prix très différents selon leur état et leur configuration.
Par ailleurs, une médiane communale masque des écarts de quartier parfois très importants. Dans une grande ville, les prix peuvent varier du simple au double selon le quartier. Les chiffres publiés sur ce site donnent un ordre de grandeur ; ils ne se substituent pas à une analyse de marché conduite par un professionnel sur un bien précis.
Pourquoi 29 pages ne portent aucun chiffre
Sur les 166 pages villes et territoires de ce site, 29 ne publient aucun prix au m². La raison varie selon les cas.
Territoires hors France
DVF ne couvre que le territoire français. Les pages consacrées à Monaco, au Luxembourg, à la Suisse romande, au Québec et à la Catalogne ne peuvent donc pas y être rattachées : il n'existe pas de données DVF pour ces territoires.
Zones sans périmètre administratif correspondant à une maille DVF
DVF publie des statistiques par commune et par département. Les zones définies par leur géographie naturelle ou par l'usage — massifs, littoraux, arrière-pays, axes métropolitains — n'ont pas d'équivalent dans cette nomenclature. Publier le prix d'Alès sous le titre « Cévennes » ou le prix de Pertuis sous « Luberon » serait inexact. Nous préférons donc ne pas publier de chiffre pour des zones comme les Cévennes, le Luberon, les Alpilles, le Chablais, la Côte Bleue, le Pays basque (158 communes de la CA Pays Basque, sans maille unique dans DVF), ou encore d'anciennes régions administratives telles que Midi-Pyrénées ou Languedoc-Roussillon.
La Corse : une île sans maille d'ensemble dans DVF
DVF découpe la Corse en deux départements, le Corse-du-Sud (2A) et la Haute-Corse (2B). Il n'existe pas de maille pour l'île entière, ni d'échelle région dans ce jeu de données. La page consacrée à la Corse n'entre donc dans aucune des catégories précédentes : les chiffres départementaux existent bien (Ajaccio pour 2A, Bastia pour 2B), mais aucune statistique DVF ne couvre la Corse comme territoire unique.
L'Alsace-Moselle : un régime juridique particulier
Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du régime du livre foncier, hérité du droit local alsacien-mosellan. Dans ce régime, les mutations immobilières sont enregistrées par les tribunaux judiciaires, et non par les services fiscaux. DVF, alimenté par la DGFiP, ne couvre donc pas ces trois départements. Ce n'est pas une lacune de notre traitement : aucun chiffre DVF n'existe pour ces territoires, et il serait inexact d'en publier.
Les pages consacrées à Strasbourg, Mulhouse et à la Moselle sont dans ce cas.
Note sur Paris, Lyon et Marseille : ces trois villes disposent bien d'une fiche avec des chiffres, mais ceux-ci sont issus de données départementales, non d'une médiane communale globale. DVF ne publie pas de médiane pour la commune entière de Paris, Lyon ou Marseille, uniquement par arrondissement. Ces pages ne font donc pas partie des 29 sans chiffres : elles affichent une donnée de contexte départemental.
Questions fréquentes
D'où viennent les prix au m² publiés sur Detectimmobilier ?
Ils sont issus du jeu de données « Statistiques DVF » de la Direction générale des finances publiques (DGFiP), disponible sur data.gouv.fr. Ce jeu de données recense les mutations immobilières déclarées aux services fiscaux en France sur les ventes enregistrées de 2021 à 2025.
Pourquoi utilisez-vous une médiane plutôt qu'une moyenne ?
La médiane représente le point central réel du marché : la moitié des ventes s'est faite au-dessus, l'autre moitié en dessous. La moyenne est tirée vers le haut par quelques transactions à prix exceptionnel, ce qui la rend moins représentative du marché courant, en particulier dans les petites communes.
Pourquoi certaines pages n'affichent-elles pas de prix au m² ?
Trois raisons principales : (1) le territoire est hors France (Monaco, Luxembourg, Suisse romande…) et DVF ne le couvre pas ; (2) la zone n'a pas de périmètre administratif correspondant à une maille DVF (Cévennes, Luberon, Alpilles…) ; (3) le département relève du régime du livre foncier alsacien-mosellan (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle), qui exclut ces mutations du circuit DGFiP.
À quoi correspond le seuil de 30 ventes ?
Nous n'affichons un prix médian que lorsqu'au moins 30 ventes ont été enregistrées sur la période. En dessous de ce seuil, la médiane d'un si petit échantillon est trop sensible à chaque transaction individuelle pour être publiée de manière fiable.
Les prix affichés permettent-ils d'évaluer un bien précis ?
Non. Un prix médian communal ou départemental est un indicateur de tendance. Il ne tient pas compte de l'état du bien, de l'étage, de l'exposition, des charges ou de la présence d'un extérieur. Il constitue un ordre de grandeur, non une évaluation. Pour un bien précis, une analyse conduite par un professionnel reste indispensable.