Le cadastre en immobilier est un document recensant les propriétés foncières

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Cadastre

Qu'est ce que le cadastre ?

Le cadastre est un outil essentiel pour tous les professionnels de l'immobilier, y compris les chasseurs immobiliers.
Il permet de connaitre les informations sur les propriétés, telles que leur superficie, leur localisation, leur usage, leur propriétaire, et les éventuels droits de propriété qui y sont attachés.
En tant que chasseur immobilier, il est important de maitriser l'utilisation du cadastre pour mieux comprendre les propriétés que nous recherchons pour nos clients.
Cela nous permettra de mieux cibler nos recherches, de trouver des propriétés qui correspondent aux besoins de nos clients et de les présenter de manière plus efficace.
Le cadastre peut être consulté en ligne, sur le site internet de la Direction Générale des Finances Publiques.
Il est possible de rechercher une propriété en utilisant son adresse, son numéro de parcelle, ou son numéro de section.
Une fois la propriété recherchée, vous aurez accès à des informations détaillées sur la propriété, telles que sa superficie, son usage, le nom de son propriétaire, et les éventuels droits de propriété qui y sont attachés ( servitudes, hypothèque, etc...).
Il est également possible de consulter les plans cadastraux en ligne.
Ces plans permettent de visualiser la propriété et ses environs, et de mieux comprendre sa localisation.
Ils peuvent également être utiles pour déterminer la superficie de la propriété et pour vérifier que les informations fournies par le cadastre sont correctes.
Il est important de noter que le cadastre ne contient pas toutes les informations sur une propriété.
Il ne prend pas en compte les travaux réalisés après l'inscription, ni les éventuelles erreurs d'inscription.
Il est donc important de vérifier les informations fournies par le cadastre et de les recouper avec d'autres sources, telles que les diagnostics techniques, les permis de construire, et les attestations de conformité.
En utilisant le cadastre de manière efficace, nos chasseurs immobiliers peuvent améliorer leur performance et offrir un meilleur service à nos clients.
Il est donc important de maitriser l'utilisation de cet outil pour pouvoir mieux cibler les recherches et pour présenter les propriétés de manière plus efficace.

A quoi sert le cadastre ?

Le cadastre est un document dressant l'état des propriétés foncières d'un territoire ou d'un domaine, que ce soit une commune, un département ou encore l'État.
Plus communément, cela désigne également l'entité ou le service communal chargé de maintenir ces documents.

Les services du Cadastre sont généralement situés en mairie et peuvent, sous certaines conditions, fournir des renseignements à l'acheteur potentiel concernant un historique d'une parcelle ou d'un lot.
Ne comptez pas sur eux, par exemple, pour vous indiquer quels sont les terrains qui vont devenir constructibles.

Comment obtenir des informations cadastrales ?

Le plan cadastral français, disponible en ligne, est composé de 597372 feuilles de plan aux formats image ou vecteur.
Ce service vous permet de rechercher, consulter et commander ces feuilles de plan.

Les données du cadastre peuvent-elles servir à prouver un droit de propriété ?

Le cadastre est un document administratif, utilisé notamment pour établir les impositions foncières.
Il n’a pas valeur de preuve et, en cas de contestation, ne constitue qu’une simple présomption.
Les juges ne peuvent pas se fonder sur la surface cadastrale en lieu et place de celle stipulée à l’acte de vente pour déterminer si un vendeur est lésé.
De même, en matière de limites de propriété, c’est le bornage qui fait foi, et non le cadastre.

Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier

Nos chasseurs immobilier pourront vous apporter une aide précieuse en consultant les renseignements du cadastre, soit en mairie soit en ligne.

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Certificat d'urbanisme en immobilier est un document qui indique les règles d’urbanisme applicables pour un terrain

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Certificat d'urbanisme

Qu'est-ce que le certificat d’urbanisme ?

Le certificat d'urbanisme est un document administratif, délivré par la mairie, qui indique les règles d’urbanisme applicables pour un terrain.
Délivré gratuitement, il ne remplace pas le permis de construire.
Pour tout achat de terrain à bâtir, il est judicieux de demander en Mairie un certificat d’urbanisme détaillé, plus complet que le simple certificat d’urbanisme.

Ce certificat d’urbanisme doit vous fournir toutes les informations absolument indispensables suivantes :

• les règles d’urbanisme,
• les servitudes d’utilité publiques qui s’y rattachent,
• les droits de préemption existants,
• les déclarations publiques qui le concernent.

Les servitudes et les mesures d’urbanisme, susceptibles de déprécier la valeur d’un immeuble bâti ou non bâti, sont multiples et souvent inconnues du propriétaire.

Démarches pour obtenir un certificat d’urbanisme

La demande de certificat d’urbanisme se fait par l’intermédiaire d’un formulaire CERFA à compléter.
Vous pouvez le retirer en mairie, auprès des services départementaux mais aussi le télécharger directement via le site du service public.

Concrètement, quelles sont les informations exigées pour la délivrance ?

Tout dépend du type de demande.

La demande de certificat d’urbanisme d’information

Elle doit faire état de l'identité du demandeur, du lieu en question et de sa superficie.
Elle doit ainsi préciser les références cadastrales du terrain et l'objet de la demande.
Parmi les pièces à joindre, un plan de situation permettant de localiser le terrain dans la commune sera nécessaire.

Pour la demande de certificat d’urbanisme dit opérationnel

Les mêmes informations sont exigées auxquelles vous devez ajouter une note descriptive succincte de l'opération permettant d’en apprécier la nature et l’importance.
Cette note peut adjoindre des plans, des croquis, des photos.
Elle doit décrire de façon sommaire, l’opération de construction projetée et la destination des bâtiments.

Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier

Nos chasseurs immobilier sauront vous conseiller et veiller à ce que le certificat d'urbanisme soit conforme et vous permette la réalisation de votre projet d'achat.

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Coefficient d'occupation des sols en immobilier fixe la densité de construction

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Coefficient d'occupation des sols (C.O.S.)

Le coefficient d'occupation des sols ou C.O.S. détermine la densité de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie:

"Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol.  » 
Premier alinéa de l'article R 123-9 du Code de l'urbanisme

Concept inspiré du zonage (urbanisme), il sert à déterminer le nombre de mètres carrés de surface hors-œuvre nette (SHON) susceptible d'être construits sur un terrain.
Les règlements d'urbanisme et en particulier les plans locaux d'urbanisme (PLU) peuvent fixer la valeur du COS applicable sur un terrain donné.

Exemple :
Sur un terrain de 1 000 m², dont le règlement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu'à 1 000 m² x 0,4 = 400 m² SHON.

En zone pavillonnaire, le coefficient d'occupation des sols est souvent de l'ordre de 0,3 à 0,5 tandis qu'il dépasse rapidement 1 lorsque l'on se rapproche du centre.

À Paris, le COS est actuellement de 3,25, voire 3,75 dans certains secteurs. Le projet de plan local d'urbanisme, en cours d'élaboration, prévoit de l'abaisser à 3, avec des variations selon la taille et la fonction (habitat ou emploi) de la parcelle.

La règle dite du "COS de fait" permet de reconstruire un bâtiment à l'identique même si sa densité dépasse la norme fixée par le COS.
Cette règle vise à encourager les opérations de rénovation sur les bâtiments existants.

Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier

Nos chasseurs immobilier sauront vous conseiller et veiller à ce que les documents d'urbanisme concernant le coefficient d'occupation des sols soient conformes et vous permette la réalisation de votre projet d'achat.
Nous vous représenterons au mieux de vos intérêts.

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Le permis de construire immobilier est obligatoire avant la construction

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Permis de construire

Qu’est ce qu’un permis de construire ?

Le permis de construire est un document qui doit être déposé et obtenu avant toute construction nouvelle ou toute modification importante d’un bâti existant pour une surface supérieure à 20m².
Pour toute construction supérieure à 170m2 de S.H.O.N. (surface hors œuvre nette), l’intervention d’un architecte est obligatoire pour la demande de permis.

Le permis de construire permet à l’administration de vérifier que votre projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune où il se situe.
Il est généralement exigée pour la réalisation de projet de moyenne à grande ampleur.
Par exemple, un permis de construire sera demandé pour la construction d’une maison nouvelle.
Mais aussi pour une grande extension, l’installation d’un abri de jardin, ou garage de plus de 20 m2 etc.
Quatre exemplaires du dossier doivent être fournis.
Le délai d’instruction varie généralement de 2 à 3 mois à partir de la date du dépôt du dossier, en fonction du type de construction et de la zone où cette dernière sera édifiée.
Sa durée de validité est de 3 ans.

Que comporte le dossier de demande de permis de construire ?

Un dossier de permis de construire est un ensemble de pièces graphiques et administratives. En plus du document général Cerfa n°13406-06, un dossier comporte généralement les pièces suivantes numérotées de 1 à 8 :

• Le PCMI1 : un plan de situation du terrain
• Le PCMI2 : un plan de masse de la construction à édifier ou modifier
• Le PCMI3 : un plan de coupe du terrain et de la construction
• Le PCMI4 : une notice descriptive
• Le PCMI5 : un. plan de façades et des toitures
• Le PCMI6 : un document graphique 3D
• Le PCMI7 : une photographie situant le terrain dans l’environnement proche
• Le PCMI8 : une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain.

Comment contester un permis de construire ?

Si en revanche, un projet de construction vous porte préjudice, vous pouvez l’attaquer en justice, même si la procédure est de plus en plus longue et difficile.

Vérifiez d'abord que le permis est légal

Un permis de construire ne peut être annulé que s’il est illégal.
Vous devez donc aller le consulter en mairie, sans oublier les annexes éventuelles, comme l’étude d’impact, obligatoire dans certains cas. Pour être valable, un permis doit respecter les règles de fond et de forme prévues par la règlementation, notamment par le code de l’urbanisme et le plan local d’urbanisme.
Les motifs d’annulation se classent en deux catégories.
Les vices de fond, résultant de la non-conformité avec les règles applicables : la construction. dépasse la hauteur autorisée ou ne respecte pas les distances minimales d’implantation par rapport aux propriétés voisines, etc.
Et les vices de forme : incompétence de l’autorité qui a délivré le permis, architecte des bâtiments de France non consulté dans un périmètre protégé, etc.

Quelle est la procédure d'annulation du permis ?

QUAND FORMER VOS RECOURS ?

LE RECOURS GRACIEUX
2 mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain.
Délai de réponse de l’administration : 2 mois à compter du recours gracieux.

QUAND DEMANDER LE RECOURS EN ANNULATION DU PERMIS ?
2 mois à compter de l’affichage du permis, dans les règles, sur le terrain (6 mois après l’achèvement des travaux si l’affichage est irrégulier).
Ou à compter du rejet implicite ou explicite du recours gracieux.

QUAND DEMANDER DE SUSPENSION DU PERMIS ?
A la fin du 2e mois suivant la production du premier mémoire en défense, devant le tribunal administratif saisi de la procédure d’annulation du permis (procédure au fond). ◗ Le juge des référés doit statuer dans le délai d’1 mois.
Vous avez 15 jours à compter de la notification de l’ordonnance rejetant votre référé pour vous pourvoir en cassation devant le Conseil d’État (l’appel est impossible).
Vous avez 1 mois à compter de la notification de l’ordonnance rejetant votre référé, pour confirmer votre demande d’annulation du permis auprès du tribunal administratif (procédure au fond).

LE TRIBUNAL REJETTE LA DEMANDE D’ANNULATION ?
Vous avez 2 mois pour faire appel du jugement devant la Cour administrative d’appel (appel suspendu en zone tendue, pourvoi en cassation possible).
Vous avez 2 mois pour former un pourvoi en cassation devant le Conseil d’État.
Si le bâtiment comporte plus de 2 logements, le tribunal administratif et la cour administrative d’appel sont invités à statuer dans les 10 mois de la requête en annulation du permis de construire (art. R 600-6 du CU).

QUAND DEMANDER LA DÉMOLITION OU L’INDEMNISATION ?
2 ans à compter de la décision d’annulation du permis de construire par le juge administratif, devant le tribunal judiciaire.

QUAND FORMER L’ACTION EN TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE  ?
5 ans à compter du début des nuisances.

Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier

Nos chasseurs immobilier pourront vous conseiller sur les bonnes pratiques en matière de permis de construire et défendre au mieux vos intérêts.

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Plan local d'urbanisme en immobilier (PLU)

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Plan local d'urbanisme (P.L.U.) ou P.O.S.

Plan local d'urbanisme

Le plan local d'urbanisme (PLU) est un document fondamental pour tous les propriétaires et futurs propriétaires de biens immobiliers.
En tant que chasseur immobilier, il est important de comprendre les règles et les restrictions qui peuvent impacter les projets immobiliers.
Le PLU est un document qui fixe les règles d'urbanisme pour une commune ou une zone géographique définie.
Il détermine les zones constructibles, les règles de densité, les hauteurs de bâtiments, les espaces verts, les zones protégées et les servitudes d'utilité publique.
Il est élaboré par la commune et approuvé par le préfet. Il remplace le plan d'occupation des sols (POS) et est mis à jour tous les cinq ans.
Il est important de consulter le PLU avant d'acquérir un bien immobilier, car il peut impacter les projets de construction, de rénovation ou de démolition.
Par exemple, si un bien se trouve dans une zone protégée, il peut être difficile d'obtenir une autorisation de construire ou de rénover.
De même, si un bien se trouve dans une zone à densité élevée, il peut y avoir des restrictions en matière de hauteur ou de surface de construction.
En tant que chasseur immobilier, il est important de connaitre les règles du PLU pour pouvoir informer les acheteurs potentiels des restrictions et des opportunités liées à un bien immobilier.
Il est également important de suivre les mises à jour du PLU, car des changements peuvent être apportés qui peuvent impacter les projets immobiliers.
Il est également important de noter que le PLU peut offrir des opportunités pour les projets immobiliers.
Par exemple, si une zone est désignée comme zone à densité élevée, cela peut signifier qu'il y a un potentiel pour des projets de logements locatifs ou de copropriétés.
De même, si une zone est désignée comme zone équipée, cela peut signifier qu'il y a un potentiel pour des projets commerciaux ou de loisirs.
En résumé, le plan local d'urbanisme est un document fondamental pour tous les propriétaires et futurs propriétaires de biens immobiliers.
Il est important de comprendre les règles et les restrictions qui peuvent impacter les projets immobiliers.
En tant que chasseur immobilier, il est important de connaitre les règles du PLU pour pouvoir informer les acheteurs potentiels des restrictions et des opportunités liées à un bien immobilier.
Il est également important de suivre les mises à jour du PLU, car des changements peuvent y être apportés.

Qu'est ce que le P.L.U ?

Le Plan Local d'Urbanisme est issu de la loi SRU (solidarité et renouvèlement urbain) du 13 décembre 2000.
Le PLU est appelé à remplacer le POS (plan d'occupation des sols).
Innovation majeure: il favorise la construction sur des parcelles de terrains plus petites (densification).

Le plan local d’urbanisme (P.L.U.) fixe les règles d’urbanisme qui doivent être respectées sur plusieurs communes.
Il peut ainsi limiter la hauteur des bâtiments, imposer un style de construction.
Il est important de le consulter en Mairie ou à la Direction départementale de l’équipement avant l’achat d’un terrain à bâtir.
De son côté, le Plan d’Occupation des Sols (P.O.S.), fixe les règles d’occupation et d’utilisation des sols dans les communes.
Il est progressivement abandonné au profit du Plan Local d'Urbanisme.
Ne pas confondre avec le C.O.S. qui est un rapport permettant de mesurer la densité de l'occupation du sol en urbanisme.
Il est obtenu en divisant la superficie de plancher d'une construction par la superficie de son terrain récepteur.

Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier

Nos chasseurs immobilier pourront vous conseiller sur les bonnes pratiques en matière de Plan Local d'Urbanisme et représenter au mieux vos intérêts dans l'ensemble des démarches à accomplir.

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Tout ce que vous devez savoir sur le bornage d'un terrain constructible

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Bornage d'un terrain constructible

Le bornage d'un terrain constructible est une étape clé qui permet de délimiter précisément les limites du terrain, assurant ainsi une conformité avec le cadastre, le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et les règles d'urbanisme, offrant ainsi une sécurité juridique lors du processus de construction.
C'est donc une étape essentielle dans le processus d'aménagement et de construction.
Il consiste à délimiter précisément les limites du terrain afin d'éviter tout litige avec les propriétés voisines. Dans cet article, nous vous expliquerons en détail ce qu'est le bornage, pourquoi il est important et comment le réaliser.

1. Qu'est-ce que le bornage d'un terrain constructible?

Le bornage d'un terrain constructible est une opération effectuée par un géomètre-expert.
Son objectif est de matérialiser les limites du terrain en implantant des repères physiques tels que des bornes, des piquets ou des clous.
Ces repères permettent de délimiter clairement la propriété et de prévenir les éventuels conflits entre voisins.
Le bornage n'est pas obligatoire et peut être tout à fait réalisé à l’amiable, c’est-à-dire avec l’accord des différents propriétaires concernés.
A défaut, il faut en faire la demande par voie judiciaire.

La loi n'impose pas de formalités particulières pour la réalisation du bornage amiable.
En pratique toutefois, il convient de le faire établir par un géomètre-expert choisi par les parties.

2. L'importance du bornage pour un terrain constructible:

1. Prévention des litiges: Le bornage précis des limites du terrain permet d'éviter les conflits avec les propriétés voisines, tels que des empiètements ou des empiètements sur votre propre terrain.
2. Sécurité juridique: En effectuant le bornage, vous disposez d'une preuve tangible de la superficie et de la configuration de votre terrain, ce qui vous offre une sécurité juridique en cas de litige futur.
3. Respect des règles d'urbanisme: Le bornage est souvent une exigence légale pour obtenir un permis de construire. Il garantit que votre projet respecte les règles d'urbanisme et ne dépasse pas les limites de votre terrain.

3. Les étapes du bornage d'un terrain constructible:

1. Engager un géomètre-expert: La première étape consiste à engager un géomètre-expert qualifié. Assurez-vous de choisir un professionnel compétent et expérimenté dans le bornage des terrains constructibles.
2. Étude préliminaire: Le géomètre-expert effectuera une étude approfondie du terrain, en examinant les documents cadastraux existants et en recueillant toutes les informations nécessaires.
3. Implantation des repères: Une fois les calculs effectués, le géomètre-expert procédera à l'implantation des repères physiques sur le terrain, en utilisant des bornes ou d'autres moyens appropriés.
4. Établissement du procès-verbal: À la fin du bornage, le géomètre-expert rédigera un procès-verbal détaillé qui décrit les opérations réalisées, les mesures effectuées et les coordonnées des repères implantés.
5. Formalités administratives: Le procès-verbal de bornage doit être transmis au service de la publicité foncière pour mise à jour du cadastre.

4. Coût et durée du bornage

Le coût du bornage d'un terrain constructible peut varier en fonction de différents facteurs tels que la superficie du terrain, la complexité du bornage et les honoraires du géomètre-expert. Il est recommandé de demander des devis auprès de plusieurs professionnels pour comparer les prix.

Quant à la durée, elle dépendra également de la taille et de la complexité du terrain. En général, le bornage peut prendre quelques semaines à quelques mois, en tenant compte du temps nécessaire pour les études, l'implantation des repères et les formalités administratives.

5. Procès-verbal

L'accord des parties se matérialise par la signature d'un procès-verbal réalisé par le géomètre.
Ce document, qui fixe définitivement les limites séparatives de chaque terrain, doit être signé par l'ensemble des parties.

6. Conséquence

Le procès-verbal signé par les parties vaut titre définitif concernant : les contenances des parcelles, et leurs limites.
Le bornage réalisé en bonne et due forme s'impose aux parties qui ne peuvent plus le contester, ni faire réaliser un nouveau bornage par un juge.

7. Conclusion

Le bornage d'un terrain constructible est une étape cruciale pour prévenir les litiges et garantir la sécurité juridique lors de la construction. En engageant un géomètre-expert compétent, vous pouvez vous assurer que les limites de votre terrain sont clairement définies. N'oubliez pas de vérifier les exigences légales et les règles d'urbanisme spécifiques à votre localité avant d'entamer le processus de bornage.

8. Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier

Nos chasseurs immobilier pourront vous conseiller ou se faire accompagner d'experts géomètres pour représenter et défendre vos intérêts en ce qui concerne le bornage de votre parcelle.

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Qu'est ce que la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) en immobilier ?

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S.H.O.N. surface hors œuvre nette

Pourquoi le terme SHON est il important en immobilier ?

En tant que chasseur immobilier, il est important de connaitre les différents termes techniques utilisés dans le domaine de l'immobilier, notamment la SHON, surface hors œuvre nette.
La SHON est définie comme la surface de plancher des pièces de vie, c'est-à-dire les pièces qui sont destinées à être habitées, telles que les chambres, les salles de bains, les cuisines, les salons, etc.
Il est important de connaitre ce terme, car il peut avoir une influence sur la valeur d'un bien immobilier.
La SHON est souvent utilisée pour déterminer la surface totale d'un bien et peut avoir une influence sur les taxes foncières.
Il est important de noter que les règles pour le calcul de la SHON varient selon les régions et les pays.
Il est donc important de se renseigner sur les règles en vigueur dans votre zone géographique avant de procéder à l'estimation d'un bien immobilier.
En tant que chasseur immobilier, il est important de connaitre les différents termes techniques utilisés dans le domaine de l'immobilier, comme la SHON, pour pouvoir conseiller efficacement vos clients et leur offrir des estimations précises.
Le fait de maitriser ces termes techniques vous permettra également de vous démarquer de vos concurrents en proposant des services de qualité supérieure.

En résumé, la SHON est un terme important pour l'immobilier qui décrit la surface totale d'un bien, sans y inclure les parties non habitables.
Il est important de connaitre ces termes pour pouvoir évaluer correctement les biens immobiliers et conseiller efficacement nos clients.

La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est la surface de plancher d'une construction obtenue sans tenir compte des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation, des toitures terrasses, des balcons et des parties non closes au rez-de-chaussée, des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules…

Ne pas confondre la S.H.O.N. avec le Coefficient d'occupation des sols (C.O.S).
Afin que les idées soient claires pour tous, il ne faut et ne faudra pas tout mélanger, la surface de plancher SHON actuelle ne représente pas la surface habitable d’une maison.
La surface habitable représente environ 80% de la surface SHON, dans le cadre de la réforme la surface de plancher des constructions s’approchera de la surface habitable tout en étant supérieure à celle-ci.

Comment calculer la surface de plancher des constructions ?

La nouvelle surface de plancher des constructions se calcul à l’intérieur des murs extérieurs de chaque niveaux et il est déduit de ces surfaces les mêmes éléments que pour la surface SHON actuelle.
Vous pouvez trouver la définition complète de la surface de plancher des constructions.

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