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vente en l'état futur d'achèvement V.E.F.A.

Vente en état futur d'achèvement - VEFAVente en État Futur d'Achèvement. Cette vente dite souvent "sur plan" rend l'acquéreur propriétaire des sols, des constructions existantes et à venir jusqu'à l'achèvement de son bien.

Dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente d'un logement en V.E.F.A. sont réunies, c'est-à-dire d'un logement à construire, un contrat de vente doit être réalisé.

Le contrat de vente peut prendre la forme d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement ou d'un contrat de vente à terme.


Contrat de vente en l'état futur d'achèvement

Cet acte implique que l'acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.
La majorité des logements neufs (appartements ou maisons) sont vendus alors même qu’ils ne sont pas construits ou que la construction n’est pas achevée.
On parle d’achat sur plan ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Ce contrat garantit l’achèvement du programme dans lequel l’acheteur s’est engagé à acquérir un logement neuf.
La VEFA a de nombreux avantages tels que des frais de notaire réduits.


Contrat de vente à terme

Cet acte implique que l'acquéreur devient propriétaire uniquement à l'achèvement des travaux.
Les sommes versées pour l'exécution des travaux doivent être déposées sur un compte bancaire.
Ce n'est qu'à la livraison du logement que le vendeur peut récupérer la somme.

Le contrat de réservation d’une vente en VEFA (vente en état futur d'achèvement) doit comporter :

  • Le plan de l'appartement ou de la maison
  • Le plan de masse général du bâtiment
  • Le plan de situation
  • L’état des risques
  • Une description exhaustive du logement (la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et secondaires...) ainsi que sa situation dans l’immeuble (s'il s’agit d’un appartement)
  • Les matériaux et équipements utilisés pour la construction et leurs qualités relatives. Les équipements collectifs et prestations éventuelles.
  • Le prix prévisionnel du logement (qui peut varier en tenant compte des conditions de révision également décrites dans le contrat) et l’échelonnement des paiements.
  • Le délai de réalisation du chantier ainsi que la date de signature du contrat de vente définitif.
  •  S'il y a lieu, les conditions de prêt que le promoteur s’engage à fournir à l’acquéreur.
  • Les conditions du dépôt de garantie.

Quel est le calendrier des paiements ?

La loi limite les versements :

  •  35 % du prix à l’achèvement des fondations, qui doit être constaté par un architecte bâtiment par bâtiment s’il s’agit d’un ensemble immobilier.
  • 70 % à la mise hors d’eau, c’est-à-dire la fin du gros œuvre, murs extérieurs complètement édifiés, toiture posée, terrasses achevées.
  • 100 % à la livraison, sauf si vous exprimez des réserves (voir plus loin).

Couramment, 95 % à l’achèvement des travaux, 5 % soit le solde à la livraison.

Ces fractions de prix sont des maximas, mais il est toléré que le promoteur réclame des paiements intermédiaires, par exemple :

  • 5 % à la réservation,
  • 25 % chez le notaire (signature de l’acte)
  • 35 % à l’achèvement des fondations
  • 50 % si le plancher du rez-de-chaussée est réalisé
  • 65 % lorsque le deuxième étage est édifié
  • 70 % à la mise hors d’eau
  • 80 % à la mise hors d’air, c’est-à-dire fenêtres
  •  85 % lors de la fin du cloisonnement des pièces

La remise des clés

La date de votre emménagement approche à grand pas et votre inquiétude augmente :
Le chantier s’éternise et vous avez déjà donné votre préavis de locataire, promettant de libérer le logement pour vos successeurs.
Huit ou quinze jours de retard sont tolérables. Au-delà, et en l’absence d’informations du promoteur, il faut agir.
Passé ce délai adressez au vendeur une lettre recommandée le mettant en demeure de vous remettre les clés faute de quoi vous demanderez l’application de la clause pénale, si elle existe, et le remboursement de tous les frais occasionnés par ce retard, loyers supplémentaires, frais d’hôtel et de garde-meubles.
Votre dossier sera d’autant plus persuasif que vous pourrez produire les justificatifs de toutes ces dépenses.
Ne vous laissez pas impressionner par les motifs invoqués par les promoteurs pour justifier leur retard, les fameuses intempéries et les cas de force majeure.


La livraison

Elle doit se dérouler en plein jour, dans le logement pourvu d’eau et d’électricité (à vous de penser aux branchements à temps). Munissez-vous de votre contrat de vente, des plans descriptifs techniques et du règlement de copropriété ou du lotissement.
Armez-vous d’un mètre et vous pourrez ainsi vérifier que le logement ou la maison est bien conforme au plan : les portes ouvrent dans le sens adéquat, radiateurs et sanitaires sont en place, les pièces ont les dimensions prévues.
Le procès-verbal de livraison doit préciser ce que les juristes appellent les défauts de conformité, c’est-à-dire les différences entre documents contractuels et réalité, et les désordres ou vices apparents pour un acquéreur normalement diligent : éclat d’émail dans la baignoire, traces de peinture ou d’humidité, carrelage mal posé, huisserie mal ajustée, placards manquants...
N’oubliez pas les parties communes.
Garez votre voiture à l’emplacement de parking prévu : il arrive que des parkings soient si biscornus qu’il est impossible d’y manœuvrer, ce qui est un défaut apparent.
Faites fonctionner tous les équipements, fenêtres, volets, portes, tous les sanitaires, évacuations et robinets, chauffage, ventilation, prises de courant, sonnette.
Un logement neuf n’est jamais parfait, il est tout à fait normal que subsistent quelques réserves.
La loi l’a prévu et vous donne le droit de consigner ces défauts sur l’état des lieux dont vous garderez un exemplaire.
Réclamez aussi la police d’assurance dommages-ouvrage, si elle ne vous a pas été fournie au moment de la signature de l’acte de vente ainsi que la date de réception.


Quelles sont les garanties en VEFA ?

En plus de ces protections spécifiques à la vente d’immeuble à construire le promoteur est assimilé à un constructeur et est tenu aux garanties légales.
Ces garanties démarrent à compter de la réception et non de la prise de possession. Vous bénéficiez de deux garanties essentielles :

  • La garantie de deux ans de bon fonctionnement sur les équipements
  • La garantie décennale pour les graves défauts.
    Cette garantie est couverte par l’assurance dommages ouvrage.

À noter que si un litige n’a pu être réglé par une réclamation préalable auprès du promoteur, l’acquéreur peut recourir au médiateur de la consommation dont les coordonnées figurent dans le contrat.


Ce que peut vous apporter un chasseur immobilier

Nos chasseurs immobilier pourront vous conseiller sur les bonnes pratiques en matière de Vente en État Futur d'Achèvement et défendre au mieux vos intérêts.

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