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Durée du préavis du locataire d'un bail
La durée du préavis prévue dans un contrat de bail est différente selon que l'initiative est du fait du locataire du bail ou du propriétaire du bail.
Du fait du locataire du bail
Le préavis du locataire court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée.
La durée normale de préavis est de trois mois jour pour jour, mais rien n'interdit de convenir avec le bailleur d'un
délai plus court.
Dans ce cas, il faut obtenir l'accord non équivoque du bailleur, si
possible par écrit.
Lorsque le locataire se trouve personnellement dans une des situations suivantes, le préavis peut être réduit à 1 mois :
- en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
- lorsque, âgé de plus de 60 ans, son état de santé justifie un changement de domicile.
- lorsqu'il n'a pour ressources que le revenu minimum d'insertion.
Si le congé n'a pas été motivé lors de l'application d'une durée normale de préavis, il doit mentionner le motif justifiant un préavis réduit.
Du fait du propriétaire du bail
Le bailleur peut donner congé à son locataire à condition de respecter des motifs précis et un délai de préavis plus long que pour le congé du locataire.
Les motifs recevables
Le propriétaire peut donner congé au locataire uniquement dans les cas suivants :
- Reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche (conjoint, concubin, parents, enfants du propriétaire ou de son conjoint).
- Vente du logement.
- Existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvèlement du bail.
Si après un congé pour reprise le locataire constate que le logement n'a pas été repris, est vide, ou sert de résidence secondaire, il peut demander des dommages et intérêts au tribunal d'instance (il doit alors détenir des preuves).
Plus largement, si le propriétaire ment à propos du motif de congé, il s'expose à une amende pénale.
Comment envoyer le congé au locataire et quel est le délai de préavis ?
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien remise en mains propres ou par acte d'huissier.
Tous les autres moyens, et notamment l'email ou le téléphone, ne sont pas valables.
Le motif du congé doit être précisé.
La lettre de congé doit comporter des mentions spécifiques au motif invoqué :
- Congé pour reprise : la lettre doit indiquer le nom du bénéficiaire, son adresse, et la nature de son lien avec le bailleur.
- Congé pour vendre : Le propriétaire qui envoie son congé pour vendre son bien doit
proposer au locataire de se porter acquéreur avant de pouvoir vendre.
Le congé pour vendre vaut donc offre de vente pour le locataire.
Sous peine de nullité, le congé doit être particulièrement explicite : montant et condition de la vente, reproduction intégrale des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, description précise de ce que comprend la vente (logement et annexes).
En revanche d'après la jurisprudence, il n'est pas obligatoire d'indiquer les tantièmes du lot, ni l'état descriptif de division, ni de fournir le règlement de copropriété.
A la réception de cette offre le locataire a deux mois pour se prononcer.
S'il répond négativement ou s'il ne se manifeste pas, il devra libérer le logement au plus tard à la fin du bail.
Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de 2 mois (sans emprunt) ou 4 mois (avec emprunt) pour signer l'acte authentique chez le notaire.
Si le locataire n'obtient pas son prêt, il perd son droit de préemption et le propriétaire est en droit de vendre à l'acquéreur de son choix.
Attention, si le prix de vente initialement fixé est revu à la baisse afin de trouver un acquéreur, le propriétaire doit en informer de nouveau le locataire. - Congé pour motif légitime et sérieux : la lettre doit indiquer quel est le motif qui entraine le non renouvèlement du bail.
Le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour une location non meublée.
Pour les meublés, ce délai n'est que de 3 mois. Une fois que le locataire l'a reçu, il peut quitter le logement quand il le souhaite. Il n'est redevable du
loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.
Exemple : si le locataire part 2 mois et demi avant la fin du préavis, il n'a pas à payer le loyer ni les charges pour ces 2 mois et demi restants.
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