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Compromis de vente ou Promesse de vente - Conséquences et application

Compromis de vente ou promesse de vente ?

Le compromis de vente, appelé également "Promesse de vente", est un acte résultant de l'offre d'achat, est l'engagement par un propriétaire auprès de l'acquéreur à lui vendre son bien immobilier à un prix convenu.
Le compromis de vente est un acte fondamental qui scelle l'achat d'un bien immobilierC'est un acte très important et fondamental signé par les 2 parties, car l'acte authentique de vente ne fera qu'en reprendre les termes et contenu.

Compte tenu de sa valeur légale et indispensable, il est recommandé de le faire établir à l'office notarial plutôt que dans une agence immobilière ou chez tout autre intermédiaire.

Le compromis de vente doit réunir tous les éléments nécessaires à la vente du bien.

  • L’état civil des parties
  • La désignation des biens
  • La superficie, le mesurage
  • Les informations concernant la copropriété (situation financière, charges et travaux...)
  • Les déclarations du vendeur (existences de servitudes, état locatif des biens, proximité d’un monument classé...)
  • La date de transfert de propriété et les montants versés
  • Le prix de vente et le montant du séquestre
  • Le mode de financement
  • Les conditions suspensives (notamment celle liée à l’obtention du prêt)
  • Les diagnostics techniques

La suite logique d'une offre d'achat acceptée

Dés lors que l'offre d'achat, proposée par l'acheteur est signée et acceptée par le vendeur, le notaire alerté peut préparer le compromis de vente.


Le dépôt de garantie

Le vendeur peut exiger de l'acquéreur le versement d'un dépôt de garantie, en pratique de 10 % du prix de vente. Si ce dernier refuse de régulariser la vente alors qu'il a obtenu son prêt.
Le vendeur peut soit demander la régularisation judiciaire de la vente, soit conserver le dépôt à titre de dédommagement pour l'immobilisation de son bien.


Après la signature du compromis de vente

Il existe des conditions et démarches pour annuler un compromis de vente.
Tout acheteur d’un bien immobilier, s’il n’est pas un professionnel, qui a signé un compromis de vente dispose d’un droit de rétractation qu’il peut utiliser dans les 10 jours à compter du lendemain de la remise du compromis de vente.
Un délai qui lui permet de réfléchir à son achat et éventuellement d’y renoncer.
Un acheteur qui souhaite annuler un compromis de vente dans ces conditions doit alors notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin de ce délai de 10 jours.
Si l’acheteur avait versé un dépôt de garantie et qu’il annule ce compromis, les sommes doivent lui être intégralement restituées par le vendeur ou le professionnel de l’immobilier éventuellement intervenu dans l’établissement du compromis de vente.
De son côté, le vendeur d’un bien immobilier qui s’est engagé auprès d’un acheteur en signant un compromis de vente ne dispose pas de délai de rétractation reconnu légalement.
Toutefois, il peut, dans les 10 jours suivant la conclusion d’un compromis de vente, renoncer à cette dernière et prévoir une résiliation à l’amiable avec l’acheteur.
À défaut, à moins que des clauses suspensives aient été prévues dans le compromis de vente, l’acheteur peut demander l'exécution forcée de ce compromis devant le tribunal, c'est-à-dire qu'il peut obliger le vendeur à lui délivrer le logement.
Toutefois, afin d’éviter des situations compliquées en matière d’annulation de compromis de vente, ce dernier comporte le plus souvent une clause particulière, appelée la "clause de dédit".
Cette dernière prévoit que l’acheteur ou le vendeur sont autorisés à renoncer à la transaction immobilière prévue à condition de verser une somme forfaitaire définie dans le compromis de vente.

Le transfert de propriété n’intervient donc effectivement, qu’à la signature de l’acte authentique, établi par le notaire.
Ainsi, le vendeur est tenu d’entretenir le bien et de l’assurer jusqu’à la signature de l’acte authentique défini.

La condition d’obtention d’un prêt est une condition suspensive légale.
En cas de refus de la banque, la clause dite suspensive de l’avant-contrat vous permettra donc de renoncer à l’opération.
Dans ce cas, le remboursement de l’acompte vous sera restitué dans un délai de 21 jours.


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