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Lexique de l'achat immobilier

Micro-entrepreneur Auto-entrepreneur immobilier

Le mandataire immobilier peut bénéficier du dispositif de l'Auto-entrepreneur mais, doit également être immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux.
En effet, il ne s'agit que d'une variante sur un plan financier, social et fiscal, du statut d'agent commercial, seul celui-ci permettra d' être déclaré auprès de la préfecture par le titulaire de la carte professionnelle avec lequel il signe un contrat.

Le gouvernement à mis en place un portail pour vous donner accès à toutes les informations nécessaires sur le statut d'auto-entrepreneur.

Avantages - Inconvénients

C'est de loin le statut le plus simple en terme de création et ensuite en terme de gestion au quotidien.
Le formalisme administratif et comptable est réduit à son minimum.
L'auto-entrepreneur n'est pas assujetti à la TVA.
Il reverse 23 % du chiffre d'affaires (prélèvements fiscaux et sociaux).
Le chiffre d'affaires personnel maximum autorisé est de 32 900 € par an en 2016 avec une tolérance de 2000 € soit 34900 € (soit avec DETECTIMMOBILIER® un chiffre d'affaires produit maximum de 79800 € HT en terme de ventes).
Ce statut a l'avantage de la simplicité et limite les risques en terme de charges puisque, celles-ci (23 % du chiffre d'affaires) varient en fonction de la production réalisée.
Le mandataire peut continuer à percevoir ses indemnités chômage jusqu'à sa 1ère vente.

Le statut se démarque à travers divers spécificités :

  • Pas de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) à payer pendant la première année civile.
  • Une franchise de TVA dans la limite des plafonds de chiffre d'affaires.
  • Les titulaires d'indemnités (ARE, ASS, RSA…) continuent de les percevoir et peuvent bénéficier d'exonérations de cotisations sociales.
  • Une déclaration de chiffre d’affaires et un paiement commun des cotisations sociales et fiscales avec l’option pour le prélèvement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu.
  • Une comptabilité allégée : votre seule obligation est de tenir un livre de recettes, ainsi qu’un registre des achats le cas échéant, de conserver toutes vos factures et d'ouvrir un compte bancaire dédié.
  • La possibilité de modifier votre activité ou de la cesser grâce à un unique formulaire.

Mais la limite et le plafonnement du chiffre d'affaires cumulé sur une année, fixée à 32900 € (2016), représente un problème car cela reste très faible et, en cas de dépassement, le régime de T.V.A. classique se substituera à celui de la franchise de T.V.A. et un redressement de T.V.A. sera réclamé.
De plus, si vous êtes demandeur d'emploi, vous pouvez bénéficier d'une exonération de charges sociales beaucoup plus intéressante avec le statut classique d'agent commercial.

Pour une première année d'activité comme mandataire immobilier, ce plafond ne pose en général pas de problème car il représente un chiffre d'affaires facturé par le réseau aux clients du mandataire de 50 à 60 000 € TTC, soit 5 à 10 transactions immobilières dans l'année selon la région.
Mais c'est ensuite que les choses se compliquent, en effet, si le CA du mandataire dépasse ce seuil, il perd son statut d'auto entrepreneur et devient agent commercial, avec en prime une augmentation de ses charges et gestion administrative plus lourde... Un effet de seuil difficile à digérer pour un jeune entrepreneur.

Le gouvernement prépare un projet de loi qui pourrait sérieusement changer la donne en supprimant cet effet de seuil et, du même coup, faciliter les premières années des entrepreneurs.
Avec cette réforme, un mandataire immobilier sous le statut de Micro Entrepreneur pourra garder ce statut pendant deux ans de plus, dans la limite de 64 000 € de chiffre d'affaires  annuel au lieu des 32900 € actuel.
Ce qui lui permettrait de développer son activité et de construire progressivement son fonds de commerce avant de devenir éventuellement agent commercial.

Le statut d'auto-entrepreneur est un modèle de simplicité en terme de déclaration.
Il suffit de se connecter sur le portail officiel, muni d'un scan de sa carte d'identité, pour effectuer les formalités de création en moins d'un quart d'heure.
Il faut compter ensuite une petite quinzaine de jours pour recevoir son numéro Siret, mention indispensable sur les factures.
En tant que salarié sont habitués à percevoir un revenu net de charges sociales. En se mettant à leur compte, ils doivent veiller à bien prendre en compte le poids des charges sociales : le montant facturé au client ne constitue pas un revenu net et l'auto-entrepreneur ne doit pas oublier qu'il en reversera entre 15% et 25% aux organismes sociaux.

Le choix définitif de statut ne pourra se faire qu'après avoir choisi votre réseau de mandataire.
En effet, vous ne pouvez pas exercer et donc vous inscrire, comme agent commercial éventuellement auto-entrepreneur, tant que vous n'avez pas signé un contrat avec un titulaire de carte professionnelle d'agent immobilier.
DETECTIMMOBILIER® vous conseillera sur le choix du statut le mieux adapté à votre situation et vous accompagnera dans les procédures d'inscription.
N'hésitez pas à nous solliciter pour plus de précisions.

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