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Chasseur immobilier : la tendance du marché immobilier

INSEE prévoit une reprise de l'économie - Octobre 2009

Même si certains indicateurs restent au rouge, comme la progression du chômage, l’INSEE prévoit une reprise économique assez lente mais certaine, avec 0.5 % de croissance au troisième trimestre et 0.3 % pour le quatrième.
Le repli du PIB restant le principale le indicateur, le gouvernement, le FMI et L’INSEE s’attendent à un repli de ce dernier de l’ordre de 2.2 % pour l’année 2009.
« L’économie est en phase de convalescence, cette période intermédiaire entre la maladie et la guérison où l’on va mieux, même si une rechute n’est pas impossible » explique Sandrine Duchêne, chef du département de la conjoncture de l’INSEE, dans les Echos.
A l’appui de ses prévisions, l’INSEE indique que la reprise économique sera principalement due au plan de relance gouvernementaux dans les pays développés et à la reprise du commerce mondiale.
Quant à la demande intérieure, elle devrait progresser de 0.2 % par trimestre, ce qui confirme une reprise économique globale.

Un retournement de tendance pressenti depuis 2005

Statistiquement depuis l'après guerre, toutes les crises majeures du système bancaire coïncidaient avec des diminutions de prix de l’immobilier et que dans 40% des cas, les fortes augmentations des prix de l’immobilier avaient été suivies de fortes diminutions, mais que cet ajustement ne pouvait être immédiat.
Ainsi, après un ralentissement significatif, il  convenait d'envisager une baisse des prix de l’immobilier à deux chiffres deux années plus tard, c’est à dire en............ 2008.

Raisons et conséquences du retournement

Une analyse montre que le retournement du marché est lié fondamentalement à la capacité d’acquisition des ménages.
Sur le plan national en 2004, la dette des ménages atteignait déjà le niveau record de 60,3 % du total des revenus, chaque nouvel accédant consacrant alors 30 % de son salaire au remboursement des emprunts.
Situation inquiétante facilitée par la guerre des tarifs entre banque et l’allongement de la durée de prêts.
Elle a débouché sur un gonflement artificiel des prix qui, associé à la crise des subprimes, explique leur réajustement actuel et la pertinence des conclusions de ce rapport.
De plus, le retournement du marché immobilier influencerait, la croissance économique à travers deux canaux.
D’une part, une diminution de la valeur du patrimoine immobilier entraînerait par un réflexe d’économie une baisse de la consommation ; d’autre part, elle inciterait un comportement plus restrictif des banques en matière de crédit, leur garantie s’amenuisant.

Immobilier : les principales mesures de relance

Le Prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro doublé dans le neuf a relancé le marché à la mi-janvier. Cela a permis à grand nombre d’acquéreurs de compléter leur apport personnel qui n’était pas assez conséquent. Désormais, le Prêt à taux zéro est accessible aux deux tiers de la population française, ce qui est vraiment large. Cette nouvelle réforme est évidemment intéressante car elle double le montant du prêt et rallonge la durée de remboursement.

Le dispositif loi Scellier

La loi Scellier est juste car elle touche tout le monde et elle est simple à comprendre. 25% d’un appartement est financé par un crédit d’impôt, 37% de l’investissement est payé par le locataire et il reste 37% à financer sous forme de crédit. Comme le taux de crédit se situe aujourd’hui à environ 4,20% et qu’il sera d’ici juin à 4,00%, si l’on souhaite investir pour un appartement en Scellier entre 150 000 et 250 000 €, l’effort d’épargne sera globalement en dessous de 200 € mensuels. C’est intéressant également pour les jeunes qui souhaitent investir dans la pierre.
Ce dispositif Scellier est très lisible. Il permet le retour de la clientèle investisseur mais relance également l’intérêt de l’investissement patrimonial. C’est le retour des fondamentaux : investir pour transmettre ou garder. Après les déboires des placements en bourse, la valeur pierre retrouve son aspect rassurant et sécuritaire.
Un grand nombre d’investisseurs ont eux même modifié leur comportement par rapport à l’investissement locatif grâce à ce dispositif Scellier. Ils se sont attachés à la valeur patrimoniale du bien, même s’ils vont retrouver des réflexes de rentabilité. Tout les y incite : la force du dispositif, les taux d’intérêts en baisse etc. Nous voyons arriver les primo investisseurs qui ont besoin d’un investissement pérenne.
C’est une loi qui est limitée dans le temps. Il est important de le souligner car on ne sait pas ce qu’il y aura après et l’on ne peut réaliser qu’un seul Scellier par an. Quant au prêt à taux zéro doublé, il a permis de sortir des opérations qui étaient en passe d’être annulées mais c’est également lié aussi à la baisse des taux d’intérêts. La conjonction de ces deux facteurs a permis de redynamiser un secteur qui souffrait beaucoup, celui des primo accédant.

Le Pass-foncier

Le Pass-foncier, qui va s’étendre au logement collectif. Ce dispositif a un atout majeur. Quel que soit le programme, nous pourrons faire bénéficier un certain nombre d’acquéreurs de la TVA à 5, 5%. Tout cela va permettre de développer une nouvelle clientèle et de dynamiser le marché. Reste à attendre sa mise en place. Mais il a un réel intérêt en direction des primo accédant.
C’est un dispositif à la fois rassurant et très avantageux car 60 % du prix est payé par l’accédant à la propriété entre le prêt à 0%, la TVA à 5,5%, et le différé du paiement.

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