Chasseur Immobilier : Guide de la transaction dans l'Immobilier

Lexique des principaux termes utilisés dans le domaine de la construction et de la transaction immobilière.

Achat Immobilier

Acquisition d’un bien à titre onéreux.
Les biens mobiliers (littéralement "mobile") comme les meubles, objets, péniches, mobil homes s’achètent de gré à gré tandis que les biens immobiliers (qui sont "immobiles") nécessitent le recours à un notaire qui authentifie le transfert de propriété.

Assurance dommage ouvrage

Assurance qui doit être souscrite absolument par le maître d’ouvrage avant toute ouverture du chantier.
Elle couvre pendant dix ans, à compter de l’achèvement des travaux, l’indemnisation des malfaçons les plus graves pouvant apparaître sur le bâtiment.
C’est l’assureur qui se retournera alors, si nécessaire, contre le ou les entrepreneurs responsables.

Avant contrat

Acte signé entre deux ou plusieurs personnes avant la signature du contrat définitif.
Il peut être signé soit sous seing privé, soit devant notaire. En matière de vente immobilière il peut prendre la forme soit d'une promesse unilatérale de vente, soit d'un compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente).
En revanche, lorsqu'il s'agit d'une vente d'immeuble à construire (vente à terme ou vente sur plan), on parle de contrat préliminaire ou de contrat de réservation.

Bon de visite

Document par lequel un client d'une agence immobilière reconnait avoir visité un bien immobilier et protégeant l'intermédiaire contre tout évincement.

Bornage

Effectué par un géomètre expert, le bornage est une opération consistant à délimiter une parcelle de terrain par rapport aux propriétés qui la jouxtent.
Le bornage est réalisé à l’amiable, c’est-à-dire avec l’accord des différents propriétaires concernés.
A défaut, il faut en faire la demande par voie judiciaire.

Certificat d'urbanisme

Il s’agit du document administratif qui indique les règles d’urbanisme applicables pour un terrain.
Délivré gratuitement, il ne remplace pas le permis de construire.
Pour tout achat de terrain à bâtir, il est judicieux de demander en Mairie un « certificat d’urbanisme détaillé », plus complet que le simple certificat d’urbanisme.

Clause suspensive

Clause présente dans les contrats qui précèdent la vente (promesse de vente, compromis de vente, contrat de construction).
Les conditions suspensives ont pour effet de suspendre les effets de l'avant-contrat jusqu'à l'arrivée d'un terme futur et incertain.
Si ce dernier ne se réalise pas dans le délai convenu, la promesse devient nulle et les parties sont libérées de leurs obligations.
Les clauses suspensives fréquemment rencontrées sont celles relatives à l'obtention d'un permis de construire, à l'obtention d'un prêt, ou au non exercice du droit de préemption par la commune.

C.O.S.

Coefficient d'occupation des sols :
Il détermine la densité de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie :

« Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol. »
Premier alinéa de l'article R 123-9 du Code de l'urbanisme

Concept inspiré du zonage (urbanisme), il sert à déterminer le nombre de mètres carrés de surface hors-œuvre nette (SHON) susceptible d'être construits sur un terrain. Les règlements d'urbanisme et en particulier les plans locaux d'urbanisme (PLU) peuvent fixer la valeur du COS applicable sur un terrain donné.

Exemple :
Sur un terrain de 1 000 m², dont le règlement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu'à 1 000 m² x 0,4 = 400 m² SHON.

En zone pavillonnaire, le COS est souvent de l'ordre de 0,3 à 0,5 tandis qu'il dépasse rapidement 1 lorsque l'on se rapproche du centre.

À Paris, le COS est actuellement de 3,25, voire 3,75 dans certains secteurs. Le projet de plan local d'urbanisme, en cours d'élaboration, prévoit de l'abaisser à 3, avec des variations selon la taille et la fonction (habitat ou emploi) de la parcelle.

La règle dite du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l'identique même si sa densité dépasse la norme fixée par le COS.
Cette règle vise à encourager les opérations de rénovation sur les bâtiments existants.

Délai de rétractation

Délai de 7 jours dont bénéficient les acquéreurs de logements neufs ou anciens, pour annuler le contrat signé sous seing privé (article L271-1 du Code de la Constitution et de l'Habitation).
Cette faculté de rétractation concerne les contrats de réservation d'appartements, les contrats de construction de maisons individuelles et généralement tout avant-contrat relatif à l'acquisition d'un logement, neuf ou ancien, signé sous seing privé. Le délai court à compter du lendemain de la remise du contrat à l'acquéreur.

Durée du préavis du locataire

Le préavis du locataire court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée.

La durée normale de prévis est de trois mois jour pour jour, mais rien n'interdit de convenir avec le bailleur d'un délai plus court.
dans ce cas, il faut obtenir l'accord non équivoque du bailleur, si possible par écrit.

Lorsque le locataire se trouve personnellement dans une des situations suivantes, le préavis peut être réduit à 1 mois :

en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi;
lorsque, âgé de plus de 60 ans, son état de santé justifie un changement de domicile;
lorsqu'il n'a pour ressources que le revenu minimum d'insertion.

Si le congé n'a pas été motivé lors de l'application d'une durée normale de préavis, il doit mentionner le motif justifiant un préavis réduit.

Frais d'acquisition immobilier dits "Frais de notaire"

Appelés plus communément "Frais de notaire", ces frais sont de trois ordres :

Les frais éventuels de commission d’un intermédiaire si l’acquéreur a chargé un intermédiaire de lui trouver le bien qui lui convient;
Les droits et taxes dus au Trésor Public (Etat et Collectivités Territoriales).
La rémunération et les frais du notaire devant qui est passé et qui est chargé de son enregistrement.

Offre d'achat

Egalement appelée "promesse d'achat" ou "option d'achat".
C'est un acte unilatéral de la part d'un candidat acquéreur pour matérialiser son intention d'acquérir un bien immobilier à des conditions déterminées, mais à priori inférieures à celles souhaitées par le vendeur et ainsi faire avancer l'entame de la négociation.
Parfois présentée à tort comme un acte qui n'engage pas l'acquéreur potentiel mais permet à celui ci de retenir le bien immobilier le temps de réfléchir.
Mais attention, l'offre d'achat est en réalité un acte important : elle n'engage que l'acquéreur à acheter le bien au bénéficiaire de la promesse (le propriétaire du bien) si celui-ci déclare vouloir le vendre.
C'est pourquoi cette offre doit avoir une durée limitée.
Dès son acceptation par le vendeur, la vente devient définitive (voir la promesse de vente).
L'offre d'achat doit comporter les mêmes mentions que la promesse de vente, notamment en ce qui concerne les conditions suspensives. Sa durée doit être limitée.
Les précautions à prendre :
Compte tenu des implications juridiques d’une offre d’achat écrite, mieux vaut donc formuler une proposition verbale en attendant que toutes les conditions accessoires à l’achat soient bien précisées.
En cas d’accord des volontés, la concrétisation de la vente se fera lors de la signature de l’avant-contrat.
Si l’offre écrite est indispensable pour ne pas laisser échapper le bien, il convient de prendre quelques précautions.

Prévoir pour l’offre une durée courte (huit à quinze jours)ainsi que les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée avec AR).
Signer d’ores et déjà le recours à un prêt dont les modalités seront détaillées dans l’avant-contrat.
Signaler que la vente ne sera légalement constituée qu’à la signature de l’avant-contrat et sous réserve des conditions suspensives qui y seront mentionnées.
Préciser également, si possible, que l’offre pourra être révoquée par l’acheteur si le vendeur ne l’accepte pas dans les délais impartis.

Permis de construire

Ce document doit être déposé et obtenu avant toute construction nouvelle ou toute modification importante d’un bâti existant pour une surface supérieure à 20m².
Pour toute construction supérieure à 170m2 de S.H.O.N. (surface hors œuvre nette), l’intervention d’un architecte est obligatoire pour la demande de permis.

P.L.U. ou P.O.S.

Le plan local d’urbanisme (P.L.U.) fixe les règles d’urbanisme qui doivent être respectées sur plusieurs communes.
Il peut ainsi limiter la hauteur des bâtiments, imposer un style de construction.
Il est important de le consulter en Mairie ou à la Direction départementale de l’équipement avant l’achat d’un terrain à bâtir.
De son côté, le Plan d’occupation des sols (P.O.S.) fixe les règles d’occupation et d’utilisation des sols dans les communes. Il est progressivement abandonné au profit du PLU.
Ne pas confondre avec le C.O.S.

S.H.O.N.

Surface hors œuvre nette : C'est la surface de plancher d'une construction obtenue sans tenir compte des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation, les toitures-terrasses, les balcons et les parties non closes au rez-de-chaussée, les bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules…
Ne pas confondre avec le Coefficient d'occupation des sols (C.O.S)

V.E.F.A.

Vente en Etat Futur d'Achèvement. Cette vente dite souvent "sur plan" rend l'acquéreur propriétaire des sols, des constructions existantes et à venir jusqu'à l'achèvement de son bien.

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