Formation : Devenir Chasseur Immobilier - INTRODUCTION
Aspects administratifs
Contrat signé
1ère redevance réglée
Accès à la formation en ligne
L'essentiel du contenu de cette formation et son support de cours peut être consulté sur le site http://www.detectimmobilier.com/formation/formation.htm
Un mot de passe vous sera alors demandé :
session
Présentation - Tour de table - Durée : 20 mn
Chaque adhérent au réseau DETECTIMMOBILIER ® se présente en quelques mots
Nom - prénom - Age - Ville - Département de résidence
Formation
Expérience
Attentes de la formation
Secteur géographique envisagé, si ce n'est déjà fait
Planning de la formation - Durée : 10 mn
- La configuration du PC : Accès WiFi, BAL, Suite bureautique Open Office, Mihov Image resizer
- La mission du Chasseur immobilier : les 4 étapes
- Attribution d'un secteur exclusif : le découpage par département
- Conception, réalisation et maintenance de votre page internet : choix des mots clé, photos, villes
- Les documents de travail
- Formation au coaching
- Aspects économiques et financiers
- Comment mener une négociation ?
- Choisir votre structure d'activité
- Mise en application : cas pratique - étude de cas
Objectif pédagogique
A l'issue de votre formation, vous disposerez de tous les atouts pour réussir dans le métier de Chasseur Immobilier.
Configuration WiFi
Connexion réseau sans fil activé
Détection du réseau :NEUF_E5F4
WEP : 3frelhiagwyptufdempi
Equipement nécessaire - Durée : 10 mn
- Véhicule auto ou moto selon la région, équipée GPS + kit main libre, exception pour Paris transports en commun
- PC portable
- Logiciels : Messagerie type Outlook express ou Windows Mail - Suite Open office ou Microsoft office, Mihov resizer pour réduire les photos
- Connexion ADSL de type Box, de préférence avec appels illimités sur les postes fixes (tout sauf Live Box)
- Appareil photo numérique
- Téléphone portable
- Cartes de visite DETCTIMMOBILIER ®
- Répertoire cartes de visite partenaires et contacts
- Gestionnaire de contacts - Agenda
Constat
La profession d'agent immobilier est de plus en plus controversée et le nombre d'agences immobilières va décroître au
fil des ans.
L'investissement immobilier représente toujours un très bon placement et contribue à de forts revenus locatifs.
La demande de logement en tant qu'habitation
principale est toujours soutenue en France.
Devenir propriétaire reste le rêve de tous les français.
Chasseur Immobilier : L'immobilier autrement a un avenir
Malgré, ou en raison de la crise immobilière qui touche de plein fouet les agences traditionnelles, les français font de plus en plus appel à des professionnels de la recherche immobilière : les chasseurs immobilier
Les méthodes
Etre un bon chasseur immobilier
Comme chacun sait "il y a les bons chasseurs et les mauvais chasseurs........" et même si cette réplique est tirée d'un célèbre sketch des "Inconnus", elle s'applique néanmoins également au métier de Chasseur Immobilier.
La qualité première d'un bon chasseur immobilier est sa crédibilité lors du premier contact avec le client.
Neutralité, indépendance et objectivité sont les éléments à décliner et à mettre en avant.
Bien choisir son secteur géographique
Le domaine géographique de votre activité devra comprendre les
villes les plus demandées et présentant les meilleurs taux de
mutation (nombre de transactions immobilières réalisées).
Le secteur de couverture représentera au maximum un département.
Exception faite pour Paris et la proche couronne qui pourront faire
l'objet d'un découpage particulier.
Par convention : Une demande sur un secteur non encore pourvu pourra
être prise en charge par le secteur le plus proche.
La mission du Chasseur immobilier : les 4 étapes
Méthodologie et Mode de fonctionnement
Importance de la messagerie
Plus de 80% des demandes arrivent par internet et par le biais de la
messagerie.
Il est donc FONDAMENTAL
d'opérer une organisation et un classement rigoureux des
informations
Classement par thème et par dossier
-Mandats en attente ou contacts
-Mandats actifs (signés)
-Mandats sous compromis en attente acte authentique
-Mandats soldés - Missions réussies
Permet de tracer tous les contacts, de les mémoriser et de les
organiser
Permet une réactivité optimum
En demandant systématiquement un accusé de réception de lecture, permet de savoir lorsque votre interlocuteur a lu votre e-mail.
Le nombre d'e-mail par client est un bon indicateur du temps passé
sur le recherche.
Chaque membre du réseau disposera d'une messagerie privé : nom.prenom@detectimmobilier.com
C'est sur cette adresse qu'arriveront certaines de vos demandes, d'autres arrivant par le formulaire de contact général du site
Exercices pratiques
Test des adresses via le site
Configuration des dossiers Outlook ou Windows Mail
Nom : Detectimmobilier [nom du département]
Courrier entrant : pop.1and1.fr
Courrier sortant : auth.smtp.1and1.fr
Nom utilisateur :
nom.prenom@detectimmobilier.com
Cocher Votre serveur requiert une authentification
Vous visualisez un certain nombre de messages dans votre boîte de
réception
Ceux ci contiennent des documents indispensables au bon
fonctionnement de votre activité
Création de votre signature automatique
Prénom Nom
Nom de votre Société
Téléphone mobile
www.detectimmobilier.com
Eventuellement logo Detectimmobilier
Organisation de vos fichiers et documents
A l'idéal, l'organisation de votre gestionnaire de fichiers Windows Explorer doit coller avec celle de votre Messagerie. Les mêmes dossiers vont permettront plus facilement gestion, archives et sauvegardes de l'ensemble de vos documents.
Contacts client prospect
Les demandes et le premier contact vous parviennent par téléphone ou par e-mail
La demande de renseignement par e-mail
Les réponses types appropriées (cf mails type classique et investisseur)
Les
critères de la recherche du bien immobilier sont établis à partir
d'une analyse fine, rigoureuse et pondéré des besoins.
Un premier entretien pourra avoir lieu lors d'un échange
téléphonique planifié, puis lors d'une rencontre organisée, de préférence au
domicile du client.
Préparation de l'entretien
Ne rien laisser au hasard
Préparez vos questions à l'avance
Voiçi une liste de questions type auxquelles il faudra obtenir les
réponses :
-Description du bien recherché
-Depuis combien de temps cherche t-elle ?
-Pourquoi les biens proposés ne conviennent pas ?
-Dans quel délai souhaite t-elle réaliser son projet ?
Déroulement de l'entretien
Diriger l'entretien en laissant parler la personne
Noter tout ce que vous pouvez directement dans un e-mail
Présenter ensuite la méthodologie
A ce stade, il faut également accordé une importance toute
particulière au mode de financement
Il conviendra également de pouvoir proposer l'intervention et l'aide
de notre ou d'un partenaire financier
REFORMULER LA DEMANDE
Donc, si je devais reformuler votre demande ce serait :
Les 3 critères principaux
La localisation et la distance maxi d'un endroit : lieu de travail,
école des enfants,.......
La surface
La composition des pièces
L'extérieur
L'objectif de cette étape est d'obtenir l'accord de votre prospect
pour l'envoi d'un mandat de recherche.
Mandat de recherche
Le mandat de recherche de bien immobilier est la clé de voute de la mission.
C'est en effet ce document qui scelle l'accord entre le chasseur immobilier et son client et qui officialise le démarrage de la recherche.
Une pré étude aura au préalable confirmée le réalisme et la faisabilité de la recherche, mais la connaissance du marché sur votre secteur vous habituera rapidement à qualifier la demande.
Le mandat de recherche sera toujours numéroté et inscrit dans un registre des mandats.
Comment le rédiger ?
Mandat type exclusif, seront modifiées :
- Le nom du fichier sous la forme mandat_nom du prospect_bien recherché_secteur géographique_budget.pdf
- Le numéro
- Les coordonnées du prospect telles que vous les connaissez
- La date du jour
Les autres informations devront être complétées par le client :
- Etat civil complet
- Adresse postale
- Adresse e-mail
- Coordonnées téléphoniques
- Désignation avec l'ensemble des critères principaux, dont les 3 plus importants seront classés
- Budget de la recherche
Il est très important de laisser ces informations à la discrétion du client afin qu'il soit responsabilisé et ne puisse pas revenir dessus.
La mission ne doit démarrer qu'après réception du mandat de recherche signé par le prospect qui à partir de ce moment là devient votre client
Sélection de biens immobiliers
Vous connaissez et avez parfaitement intégré les critères de
votre client : il convient de mettre en place tous les moyens de
détection.
Une bonne organisation est prépondérante pour gérer cette étape.
Connaître les bons sites internet
Créer des alertes e-mails en fonction de chaque recherche
Exercice pratique sur Se Loger :
Appartement T3 à Montpellier budget 200000 €
Se loger - Belles demeure
(haut de gamme de Se loger)
Fonction Carte (en beta) très pratique
Le bon coin : pas d'alerte possible
Faire la recherche, laisser l'onglet ouvert et le raffraichir au
moins une fois par jour
Paru Vendu parfois redondant avec Se loger
Maisons et appartements
Belles Pierres
Les métas moteurs dédiés à l'immobilier : Comintoo, Trovit immo mais parfois les annonces ne sont plus d'actualité (procès avec Se Loger)
Certains services comme Pigimmo extraient dans leur base de
données des biens qui en général, ne peuvent pas être mis en alertes
C'est le cas notamment de quelques gratuits très utilisés par les
particuliers(Le Bon Coin, Kijiji,.......)
Faire un mailing à l'ensemble de vos partenaires
Dans le cas d'une recherche pointue, même si elles le sont toutes
plus ou moins, vous pouvez informer et solliciter vos partenaires
privilégiés parallèlement à vos propres recherches.
Leur préparer un mail type en adaptant les critères spécifiques à la recherche
Prise de contact
Avec une agence
Se présenter au départ clairement
Je suis Chasseur Immobilier, mandaté en
exclusivité par un client
Je suis titulaire de la Carte Pro
Travaillez vous en inter agences ?
Si l'agence décline, ne pas insister et gérer un fichier de blacklistage qui permettra de gagner du temps lors d'une prochaine
recherche.
il se peut que l'agence décline sur un bien en particulier (faible commission, exclusivité pendant 1 mois,....)
attention, qu'en cas d'acceptation, le bien ne soit pas déjà en délégation de mandat, la commission pourrait n'être que de 25% ou au
mieux 33% au lieu des 50% habituels.
Avec un particulier
Parfois attendre de vérifier si le bien est vraiment intéressant et mérite une visite
Se présenter en arrivant comme ayant les yeux de l'acheteur.
Ne pas oublier que le particulier cherche avant tout à VENDRE SON BIEN
Pourtant, certains ne veulent pas entendre parler d'un pro de l'immobilier quel qu'il soit, ne pas insister.
Toutefois, si le client peut vous accompagner dés la 1ère visite, ne pas hésiter à se présenter comme Le Client
Organisation et Planification des visites
1-Avec le client
En fonction de paramètres de complexité de la recherche budget/réactivité, vous pouvez être amené à faire vos premières visites en y associant le client (c'est en plus mieux apprécié par les agences)
Connaitre ou demander les disponibilités de son client dans les prochains jours et d'une manière générale.
S'assurer que le bien est visitable rapidement (48h) que l'agence a les clés ou que les propriétaires sont sur place.
Informer le client du RDV toujours confirmé par e-mail avec confirmation en retour du client
2-Sans le client
Dans le cas contraire ou/et si le client ne peut se déplacer, vous visitez seul et préparez un reportage soigné et complet de chaque bien visité
Visite d'un bien
Chaque visite soigneusement sélectionnée donne lieu à un reportage complet du bien immobilier.
Exemple de reportage pour une Villa
Le reportage peut également se faire par e-mail cf exemple
Compter environ 1 heure par reportage
Le chasseur immobilier doit avoir les yeux de l'acheteur.
De son côté le client doit être réactif et s'engager sur une étude
rapide de la proposition (48h est un maximum), quel qu'en soit le résultat, positif ou
négatif.
Statistiquement dans 50% des cas, le coup de cœur intervient lors
du premier bien proposé et le nombre de visite ne dépasse pas 3.
C'est un excellent objectif à atteindre
Cela prouve en effet que le travail préparatoire de recherche en
amont a été bien mené.
En vous fixant ce challenge, vous économisez également vos
déplacements et donc le temps perdu.
Cela vous permet également de vérifier le degré de motivation du
client, la confiance qu'il vous accorde et l'"indice acheteur"
Processus de négociation
Votre client valide la sélection d'un des biens proposés.
Une fois l'adresse précise du bien connue, faites une estimation en
ligne par Efficity.
Cas pratique : A choisir en fonction de l'audience
En fonction de celle ci, vous possédez une indication sur la marge
de manœuvre possible dans la négociation
Restez vague sur l'outil utilisé pour faire cette estimation.
Faites valider par le client le montant de la proposition d'achat
Vient le moment de la proposition
La proposition d'achat
Elle sera transmise toujours par écrit, avec un délai de validité
sur le document Offre d'achat
Le Chasseur Immobilier appose le scan de sa signature au lieu et
place de son client après le lui avoir expliqué
L'absence de réponse avant l'expiration de ce délai vaut réponse négative
Le cycle itératif
Il arrive fréquemment que la proposition d'achat soit refusée et
donne lieu à une seconde offre
Vous devez fixer avec votre client, le montant maximum qu'il
s'autorise à proposer.
Le compromis de vente
Signature du compromis
De manière générale, il est préférable que ce soit fait en présence d'un notaire, le plus souvent à son étude et parfois le notaire se déplace à l'agence.
Chez le notaire
Dans une agence
Les diagnostics obligatoires
C'est l'agence qui les fait réaliser et ils sont toujours facturés au vendeur environ 400€ (compter 24 à 48h)
Fin de la mission
Tout projet ou mission possède un objectif, une date de début et une date de fin
En théorie, la mission du Chasseur Immobilier s'achève à cette étape.
En pratique, votre mission de conseil peut s'exercer au delà par
respect pour votre client et si celui ci vous sollicite, par exemple
pour l'assister lors de la signature de l'acte authentique.
N'oubliez pas non plus que c'est lors de cette signature que vous
sera remis votre chèque d'honoraires, il vaut donc mieux être
présent.
Dans un domaine plus convivial, ce n'est pas rare de déboucher le champagne avec le client lors de la remise des clés ou lors de l'emménagement.
Par ailleurs, des services complémentaires peuvent être prévus:
Le montage financier avec nos partenaires
La recherche de corps de métier pour effectuer d'éventuels travaux
La décoration du bien
Ces services seront rémunérés la plupart du temps en supplément, sauf s'ils sont intégrés dés le départ de la mission.
Une relation particulièrement sympathique avec votre client peut également vous amener à déborder gracieusement le cadre strict de votre mission.
La Structure juridique adaptée
Réglementation
La profession est réglementée par la loi Hoguet.
Le chasseur immobilier, pour pouvoir exercer son activité doit pouvoir justifier de l'attribution d'une carte professionnelle l'autorisant à réaliser des transactions immobilières.
Dans le cas ou il ne ferait pas partie des ayants droits, c'est à dire qu'il ne présenterait pas les conditions requises d'aptitude professionnelle, le chasseur immobilier devra être couvert par une société de portage salarial, titulaire de cette carte.
Société
L'auto entreprenariat n'est pas admis pour la profession de Chasseur Immobilier.
La forme juridique de type EURL ou S.A.R.L. est recommandée, dans le second cas l'associé gérant majoritaire devra être titulaire de la carte professionnelle.
En temps de crise, il n'a jamais été aussi opportun de créer son
entreprise.
En février 2009, 44 544 entreprises se sont créées, contre 37 647 le
mois précédent et contre 31 432 un an auparavant.
Portage salarial
Certaines société de portage salarial peuvent vous permettre d'exercer le métier de Chasseur Immobilier sous couvert de leur carte professionnelle.
Vous bénéficierez d'un statut de salarié de ces sociétés, qui assureront le paiement de vos charges sociales et effectueront vos fiches de salaires, mais cela a un certain coût, faîtes jouer la concurrence.
Quelques éclaircissements sur le métier de Chasseur Immobilier
Le chasseur d’appartement et la loi Hoguet
Le texte officiel débattu en commission à l'assemblée Nationale
Créer votre Entreprise en quelques clics
Aide
La mise en place d'un forum internet d'entraide, supervisé par un animateur professionnel, vous permettra de toujours pouvoir solliciter un avis ou un conseil.
Conseils
L'écoute et la bonne compréhension des besoins du client fait toute la différence et conditionne la bonne réussite de la mission
Etre visible sur internet
Que vaudrait un fond de commerce si son emplacement n'était pas de
premier choix ?
De la même façon, votre site internet est votre vitrine et les internautes doivent pouvoir vous trouver facilement.
Rien ne sert de concevoir et de réaliser un très beau site internet si celui ci n'apparaît pas au moins en 1ère page et à l'idéal dans les 3 premières positions sur le moteur de recherche le plus utilisé par les internautes, à savoir Google.
Cette quête se nomme : Référencement de site internet
C'est une démarche rigoureuse, longue et parfois fastidieuse mais
néanmoins incontournable qui devra être confiée à un spécialiste en
référencement de site internet.
Le coût d'un bon référencement peuvent varier de 1000 € à plusieurs
centaines de milliers d'Euros pour les grosses entreprises.
Car un bon référencement n'est valable que sur le long terme, la
durée.
Votre page spécifique sur internet
Avec votre page spécifique accessible sur le site Detectimmobilier, vous bénéficierez d'une très grande visibilité en héritant de la popularité du site.
Cas pratique : recherche sur Google (90% de part de marché des moteurs de recherche)
Recherche sur Google avec le mot clé "Chasseur immobilier"
Recherche sur Google avec l'expression clé "Chasseur immobilier Hérault"
L'objectif est que votre page département soit bien référencer sur la recherche " Chasseur immobilier votre département" ou/et Chasseur Immobilier [votre ville]
Marketing
Newsletter et e-mailing
Exemple de newsletter pouvant être envoyée à une clientèle ciblée
Facteurs d'échec
Réticence à l'utilisation d'un PC en général et d'internet en particulier
Manque d'organisation
Difficultés à closer : conclure une étape du processus
Manque de capacité d'écoute et de compréhension des besoins du client
Accompagnement
Tout au long de l'exercice de votre métier, vous bénéficierez d'une structure d'accompagnement, ainsi vous ne serez jamais dans une impasse et saurez toujours faire le bon choix.
Charte du réseau DETECTIMMOBILIER
Fédérateur : Rassemble les compétences nécessaires
Participatif : Diffuse et échange via tous les outils de communication : forum, e-mail
Transparent : Nous ne sommes pas concurrents, la réussite de l'un
n'entraîne pas l'échec de l'autre et inversement.
L'entraide et la communication de la manière la plus franche et
direct
Il est important que chacun des membres du réseau s'y engagent par un document signé
