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Conjoncture du marché immobilier - Evolution des prix - Tendances - Délais de transaction

Les prix de l'immobilier devraient continuer à baisser

Les prix dans l'immobilier devraient reculer en moyenne de 10 % en France en 2009, selon l'agence de notation Standard et Poor's.
Après une hausse des prix impressionnante ces dix dernières années, la baisse entamée au début de 2008 se confirme.
Cette baisse s'explique à la fois par la hausse des taux d'intérêts mi 2007 et par la réduction des capitaux disponibles dans les banques pour accorder des prêts.
Pour relancer l'accès au crédit immobilier, les taux d'intérêts ont été largement revus à la baisse. En fin d'année 2008, le taux directeur de la BCE revenait à 2,5 % alors qu'il s'élevait encore à 4,25 % au début du mois d'octobre 2008.
Cette évolution devrait faire revenir les taux des crédits immobiliers autour de 4 % contre 5 % à l'automne 2008. Ce qui permettrait aux acheteurs de retrouver une capacité d'achat suffisante, accentuée par doublement du montant du prêt à taux 0 % (PTZ). Cette relance du marché immobilier pourrait ralentir la baisse des prix, voire entraîner leur remontée dans certaines villes.

Aussi, selon le projet dans lequel s'inscrit un achat, il convient de ne plus tarder pour saisir de bonnes affaires.

Source JDN 20 Janvier 2009

Conjoncture immobilière en novembre 2008

Prix, estimation, tendances dans l'immobilier résidentiel neuf et ancien, en ville et en campagne.

Conjoncture de l'immobilier : les prix pourraient baisser de 40% dans l'ancien

Myriam Chauvot 07/11/08

Pour l'économiste Jacques Friggit, le prix des logements dépend du revenu des ménages, mais s'en est écarté au cours des dernières années. Pour retrouver sa corrélation de long terme, il devrait baisser de 40 % en France dans l'ancien.

Après l'effondrement du nombre de transactions, la baisse des prix de l'immobilier résidentiel se poursuit. Les prix ne suivent encore qu'une pente douce, acheteurs et vendeurs campant sur leurs positions, mais le mouvement est là. Déjà, la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) avait relevé (" Les Echos " du 8 octobre) une baisse de 2,6 % sur un an du marché de l'ancien au troisième trimestre. Hier, les derniers chiffres de l'observatoire De Particuliers à Particuliers (PAP) sur le logement ancien ont montré un recul de 1,7 % du prix d'achat des appartements en octobre par rapport à septembre, et de 1,2 % pour les maisons. Sur l'ensemble de l'année, " appartements comme maisons valent désormais moins chers qu'il y a un an, avec une baisse respective de 2 % et de 4,8 % ", note PAP.

Pour la suite, les professionnels de l'immobilier affichent leur confiance : la pénurie structurelle de logements en France et la faiblesse des stocks de logements neufs invendus ne permettront selon eux qu'un recul des prix limité, tant dans l'ancien (- 2 % à - 3 % cette année et - 8 % d'ici à la fin 2009 selon la Fnaim) que dans le neuf.
Mais analystes et économistes, eux, sont moins optimistes.
Dans le neuf, " une baisse de 15 % des prix des logements sur trois ans est devenue trop prudente ", juge ainsi Emmanuel Parot, analyste chez Gilbert Dupont, qui va revoir son scénario de contraction des prix mais attend, pour cela, de connaître les taux de réservation des programmes des constructeurs au quatrième trimestre.
Déjà, les ventes, dans le neuf, devraient se limiter à 75.000 logements cette année et pourraient descendre à 60.000 unités l'an prochain puis à 58.000 en 2010. Le marché reviendrait ainsi au niveau de la précédente crise, où il avait atteint un point bas à 62.000 logements vendus en 1992 .

Rejoindre la tendance long terme

Un retour à la crise immobilière aiguë du début des années 1990 ? Le scénario n'aurait rien de surprenant du point de vue d'un économiste, car le prix d'un logement s'apprécie rapporté au revenu des ménages et ce rapport, qui varie peu sur le long terme, n'est plus reflété par le marché actuel. " Aujourd'hui, le prix de l'immobilier en France est supérieur de 70 % à sa tendance à long terme compte tenu du revenu des ménages, souligne Jacques Friggit, économiste spécialisé dans l'immobilier, chargé de mission au Conseil général de l'environnement.

Sur la période 1965 à 2000, l'augmentation du prix des logements apparaît en phase avec celle des revenus.
Depuis 2000, le prix de l'immobilier a augmenté plus vite, pour passer d'une moyenne de trois ans de revenus par ménage à environ cinq ans aujourd'hui.
Dans d'autres pays, les économistes trouvent une meilleure corrélation à long terme du prix des logements au taux de l'inflation, dont l'évolution est encore plus lente que celle des revenus.
Aujourd'hui, " je ne vois pas pourquoi le prix des logements ne rejoindrait pas sa tendance longue, ce qui implique une baisse de 40 % du prix de l'immobilier à revenu constant ", poursuit Jacques Friggit.

Rejoindre cette tendance long terme peut se faire de deux manières : lentement, par une stagnation durant quinze ou vingt ans du prix des logements en monnaie courante tandis que les revenus augmenteront, ou rapidement, à la vitesse à laquelle les prix ont quitté leur niveau de long terme depuis 2000.
Le scénario le plus probable est une baisse de 30 % à 40 % qui prendrait entre cinq à sept ans, estime Jacques t.

Les prix peuvent même descendre 10 % en dessous de leur tendance à long terme ", 10 % représentant la bande de fluctuation jugée normale. Un scénario plus rapide, sur quatre ans, lui semble moins probable car il signifierait un effondrement à l'américaine (- 10 % par an).

Quant à la pénurie structurelle de logements en France, invoquée comme un frein à une possible crise par les promoteurs, " quarante-cinq ans de données ne mettent en évidence aucune corrélation claire, objecte Jacques Friggit : la baisse des prix n'est pas forcément engendrée par des stocks d'invendus chez les promoteurs ni par une offre excessive de logements.
En revanche, l'auto corrélation est forte : si le prix des logements varie plus vite que sa tendance de long terme durant douze mois, il est probable qu'il en soit de même au cours des douze mois suivants ".

En d'autres termes, une fois enclenchée, la baisse n'est pas près de s'arrêter. Voir le site de l'Association des études foncières : www.adef.org/statistiques,,  rubrique "Graphes de longue période", pour plus d'analyses sur la rentabilité de l'immobilier.

La primo-accession à la propriété plus difficile qu'en 2001

Clément Guillou, édité par Yves Clarisse 06/11/08 Augmentation des délais de vente

PARIS (Reuters) - La part des primo-accédants à la propriété a diminué depuis 2001 et la durée des prêts s'est allongée malgré la chute des taux d'intérêt, selon le "portrait social de la France" publié par l'Insee. L'Institut national de la statistique a recensé 60,2% de primo-accédants parmi les accédants récents à la propriété sur la période 2002-2006, six points de moins qu'entre 1997 et 2001.
La part des accédants récents dans l'ensemble des ménages est passée de 21% à 19,5% entre 2002 et 2006, mais la part des propriétaires a augmenté de 56% à 57,1%.
Ce taux place la France dans une position intermédiaire en Europe, au-dessus de l'Allemagne (44% de propriétaires en 2005) et loin de l'Espagne (plus de 75%).
L'acquisition de logements concerne en particulier les zones rurales éloignées des villes et régresse dans l'agglomération parisienne.
Selon l'Insee, "c'est le crédit, encouragé par la baisse quasi continue des taux d'intérêts (...), qui a contribué à entretenir le flux des acquisitions".
Les taux d'intérêts des crédits immobiliers sont passés en moyenne de 5,3% à 4,1% entre 2002 et 2006.
Pourtant, la durée des prêts s'est allongée : près de 70% des accédants récents ont emprunté sur plus de 15 ans en 2006 contre 58,5% en 2002.
Sept ménages sur 100 ont emprunté pour moins de 10 ans contre 13,4% quatre ans plus tôt.
L'Insee conclut son étude sur le logement en observant que le logement pèse davantage sur le revenu des ménages.
Le taux de croissance annuel moyen de la dépense de logement entre 2002 et 2006 atteint 4,1% en France métropolitaine pour les accédants, 3,1% pour les locataires du secteur libre et 2,5% pour ceux du secteur social.

Le parc social fait par ailleurs l'objet d'une demande accrue.
Trois cent mille ménages jugent leurs conditions d'habitat très insatisfaisantes, et "plus de 1,3 million de logements peuvent être considérés comme surpeuplés en 2006" selon l'Insee.

Qui peut encore emprunter sur le marché ?

Les notaires n'anticipent pas de «baisse prononcée» de l'immobilierAvec la hausse des taux, 21% des ménages finançables il y a deux ans, ne le sont plus aujourd'hui.
La crise financière et le retournement du marché immobilier en France sont passés par là. Les taux immobiliers s'établissent en octobre en moyenne à 5,15%, soit un retour au niveau de la fin 2001, selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA. Depuis les plus bas atteint en 2005 (3,5% sur 25 ans), les taux n'ont cessé de remonter, diminuant d'autant la capacité d'emprunt des ménages. Parallèlement, la stricte application des conditions d'obtention d'un crédit, la crise financière et la perte de confiance rendent les banques beaucoup plus prudentes quant à l'octroi d'un prêt immobilier.
Difficultés pour les jeunes actifs

Les primo-accédants et les jeunes subissent de plein fouet l'application stricte des conditions de crédits par les banques. «L'un des critères le plus important pour un établissement financier aujourd'hui, c'est le montant de l'apport personnel et le reste à vivre», explique Geoffroy Bragadir, le porte-parole d'Empruntis.com.
Les jeunes actifs qui n'ont pas eu le temps de se constituer une réserve d'épargne voient de plus en plus leurs dossiers refusés. «Les banques n'acceptent plus de financer un projet immobilier sans apport personnel», confirment Christophe Crémer, le président de Meilleurtaux.com.
Pour obtenir une réponse favorable, il faut maintenant au minimum 10% d'apport et de quoi payer les frais de notaires et les droits de mutation, ce qui est rarement le cas pour les moins de 30 ans.» Parallèlement, les banques sont aujourd'hui réticentes à prêter sur des durées supérieures à 25 ans, ce qui réduit la capacité d'emprunt des jeunes actifs.
En 2006, le revenu médian des ménages français (50% des ménages gagnent moins et 50% touchent plus) s'établissait à 2263 euros selon l'Insee. Ce niveau de revenu ne permet pas d'emprunter plus de 120 000 euros avec un prêt de 25 ans considérant les taux actuels.
C'est l'équivalent d'un studio à Paris et d'un deux pièces dans une grande ville. Avec un apport personnel de 30 000 euros, le revenu médian des Français ne permet pas de s'offrir un bien d'une valeur supérieur à 150 000 euros (hors frais de notaire), soit un appartement T2 à Paris. Il y a un an, pour le revenu médian des Français et le même apport, le montant du bien acheté pouvait grimper jusqu'à 164 000 euros.

Si l’on prend en compte uniquement le salaire médian français qui s’élevait en 2006 à 1 470 euros par mois selon l’Insee, l’emprunt immobilier pour une personne seule ne peut dépasser 80 000 euros avec un prêt sur 25 ans au taux de 5,55% assurances comprises.
Le salaire médian des Français permet tout juste d'acheter un studio à 100 000 euros à Paris (hors frais de notaire) avec un apport personnel de 20 000 euros.

Les prix de l’ancien ont baissé de 8% en 2008

Limmobilier ancien resiste bien surtout sur Paris
Les prix de vente de l’immobilier ancien auraient baissé de 8% depuis le début de l’année, selon une étude conduite par le réseau Era au sein de ses agences immobilières. Mais d’après le réseau, les transactions immobilières ne devraient pas s’arrêter pour autant.

Les prix des logements anciens auraient baissé de 8% depuis le début de l’année 2008, selon une étude du réseau Era immobilier sur les «vrais chiffres de la transaction immobilière».

Le réseau regroupant quelque 400 agences immobilières en France a relevé les chiffres enregistrés par ses agents sur le marché de l’ancien au cours des dix premiers mois de l’année.
Il en ressort que le nombre de mises en vente par l’intermédiaire du réseau a baissé de 6% par rapport à la même période l’an passé, un recul attribué selon le réseau d’agence au «fort repli des ventes à but purement spéculatif».

De même, le nombre de promesses de vente a diminué de 7%.
Mais «le recul du niveau des transactions doit être mis en corrélation avec la progression vertigineuse dont celui-ci a profité ces trois dernières années», tempère le réseau en rappelant son pronostic d’atterrissage des prix émis l’année dernière.
Dans un communiqué, la direction d’Era estime que «les transactions immobilières ne sont pas près de s’arrêter en France», et réfute «les diverses annonces de baisse de 25 à 30%». Selon le réseau, le segment de l’ancien «retrouve un niveau cohérent après dix années d’euphorie et près de 140% d’augmentation».

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