Chasseur Immobilier : Logement neuf, les promoteurs s'adaptent au marché immobilier

Logement neuf : les promoteurs s'adaptent à la conjoncture

immobilier neuf

Après une année 2007 record, le marché du neuf marque un coup d'arrêt.
Les promoteurs réagissent et freinent sur les mises en vente. Résultat : une pénurie de logements qui s'annonce durable. Les promoteurs devraient vendre moins de 80.000 logements cette année. Contre 127.500 en 2007 (meilleur score depuis 1979). Côté prix, le mètre carré progresse de 3,4 % par an. Une baisse générale reste plus qu'improbable.
Les terrains et les matières premières restent chers. Les normes (performance énergétique, qualité environnementale, accessibilité) sont toujours plus strictes, renchérissant le mètre carré. Ce dernier tourne autour de 3.400 € en moyenne sur la France entière.
La clientèle est solvable, toujours en moyenne, jusqu'à 3.000 € du mètre carré. Les réalisations proposées en dessous de ce niveau se vendent sans problème. Tout comme le haut de gamme, pour lequel la clientèle est toujours présente. Entre les deux, le marché cale.


Les promoteurs s'adaptent

Pour écouler des programmes dont la commercialisation touche à sa fin, certains promoteurs font des cadeaux. Ici, c'est le premier mètre carré qui est mis en vente à 1 €. Là, ce sont les frais de notaire ou la cuisine équipée qui sont offerts. Ces logements trouvent rapidement acquéreur. Pour les logements de demain, les promoteurs renégocient le prix des terrains et renoncent à acheter ceux qui sont trop chers.
Ils ne lancent en commercialisation que les programmes susceptibles d'être vendus. « La moitié des 113.450 logements neufs actuellement disponibles à la vente sont composés de programmes dont les travaux n'ont pas encore démarré. En cas de difficultés commerciales, les promoteurs ne bâtiront pas certaines opérations », signale Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs (FPC). « À produire moins, on ne comble pas un déficit estimé à 800.000 logements. Et l'on prépare la hausse des prix de demain. »

Plan de relance immobilier

Inquiet de la chute du marché et soucieux de préserver l'emploi dans le bâtiment, l'Etat va racheter 30.000 logements issus de la promotion privée et dont les travaux n'ont pas encore commencé. L'objectif : augmenter l'offre de logements locatifs sociaux. Immobilier Plan de relance

Les Pouvoirs publics vont également mobiliser leurs terrains pour accroître l'offre foncière et bâtir davantage.

Enfin, le Pass Foncier ®, un dispositif d'aide à l'accession à la propriété qui repose sur la séparation du prix du terrain de celui de la construction, va être étendu aux appartements. Pour l'heure, il ne concerne que les maisons (maison pour 15 € par jour notamment). 30.000 opérations seront financées l'an prochain, alors que 20.000 étaient initialement prévues.

Le ministre du Logement a par ailleurs proposé d'appliquer une TVA à 5,5 % sur tous les logements neufs achetés par les primo-accédants.
Des députés ont proposé une refonte des avantages fiscaux Robien et Borloo : naissance du dispositif de la loi Scellier

source : pap newsletter de l'immobilier

Faut il investir dans le neuf maintenant ?

Oui et pour deux raisons : il y a un ajustement des prix et l’offre est notoirement insuffisante par rapport à la demande. Les livraisons à 2009 et 2010 vont se réduire avec l’effet de la loi Scellier ou de l’acquisition en résidence principale.
Il est urgent de ne pas attendre. Le dispositif Scellier prévoit 25% d’avantage fiscal sur une acquisition en 2009 et 2010 puis 20 % lors des deux années suivantes.
Donc, si l’on souhaite au moins réaliser une défiscalisation, il est préférable de ne pas attendre d’autant plus que l’offre disponible à moyen et court terme n’est pas importante.
Rien à voir avec la situation en Espagne où plus de 75% de l’offre est disponible. Fort heureusement, en France, le chiffre est de l’ordre de 5%. C’est vrai que plus que jamais, il est urgent de faire son choix.
Les clients les plus avertis sont ceux qui passent à l’acte rapidement. Les investisseurs bien sûr mais aussi ceux qui bénéficient du Prêt à taux zéro.
Il est clair que le stock livrable en 2009 comme en 2010 va se réduire.
Que ce soit en termes de prix ou de mesures de relance, les conditions sont aujourd’hui favorables. Aujourd’hui, on a du choix avec des conditions optimales de financement d’acquisition qui vont perdurer. Mais il est vrai qu’avec une offre moins étoffée par la suite, s’il y a un achat immobilier à faire, il faut le réaliser maintenant, avant l’été.
Les dispositifs sont là. Avec les programmes livrables dans l’année l’on peut réduire ses impôts dès 2010 grâce au dispositif Scellier. Les taux sont devenus plus raisonnables, les prix sont justes et équilibrés. L’année prochaine, l’offre sera effectivement plus réduite. Aujourd’hui, c’est réellement le moment d’investir ou devenir propriétaire.